De acuerdo al panorama normativo vigente no hay obstáculo legal alguno que impida aplicar a la deuda que debe abonar la Administración, los intereses punitorios previstos en el artículo 34 del Decreto Nº 2409/66.
En efecto, es cierto que las normas vigentes, Ley Nº 25.561 (BO 07/01/2002), Ley Nº 23.928 (Ley de Convertibilidad) y Decreto Nº 214/2002 (BO 04/02/2002) prohíben la indexación de las deudas, pero el establecimiento de éstos, fijados como cláusula penal, no debe confundirse con ésta.
Indexar, es un barbarismo que implica ajustar directamente el capital, según un índice que se supone adecuado a fin de medir la incidencia de la disminución del valor de la moneda.
Lo que la Ley Nº 23.928 ha prohibido son los medios directos de ajuste del capital. En torno a este punto hago mía la opinión de Alterini, Ameal y López Cabana (Alterini, Atilio A., Ameal, Oscar J. y López Cabana, Roberto M., Derecho de las Obligaciones Civiles y Comerciales, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1995, pág. 478). Estos autores distinguen entre medios directos y medios indirectos de actualización del capital, siendo los primeros un mecanismo apto por el cual se la introduce en el campo del valorismo y se la sensibiliza a los índices correctores mientras que los segundos no operan para producir la repotenciación de una suma determinada histórica sino que concretan cierta expresión en moneda actual.
El pago de intereses en el supuesto de autos es sólo una consecuencia inmediata y necesaria de la mora del deudor. “No tiene por fin repotenciar directamente las deudas sino que constituye una indemnización por dicho incumplimiento culpable, de manera que el acreedor se vea adecuadamente compensado por el retardo que el deudor ilegítimamente le impuso para el cobro de su crédito. De otro modo, se afectaría el derecho de propiedad y principios como el de la reparación integral del daño y el enriquecimiento sin causa del deudor” (Sala II, in re “Química Erovne SA contra G.C.B.A. (Hospital Materno Infantil “Ramón Sardá”- Secretaría de Salud) sobre cobro de pesos”, Expediente Nº 2318/0, sentencia del 19 de septiembre de 2002).

En el caso, corresponde rechazar el recurso directo interpuesto por la empresa concesionaria del servicio público de higiene urbana en la Ciudad contra las sanciones pecuniarias impuestas por la Administración, por mal prestación del servicio.
La recurrente se agravia porque considera que había existido una duplicidad de sanciones por un mismo hecho, violatoria de la garantía del "ne bis in ídem".
En efecto, la cláusula penal en un contrato es una estipulación de carácter accesorio, que tiene por finalidad asegurar el cumplimiento de la relación principal, mediante la imposición de una pena privada a la que se somete una persona en caso de operar el incumplimiento de aquélla. Presenta una indudable función compulsiva, ante la amenaza que implica la procedencia de la penalidad en caso de inejecución absoluta o relativa de la prestación adeudada (Ramón Daniel Pizarro, Carlos Gustavo Vallespinos, Instituciones del Derecho Privado, Buenos Aires, Hammurabi, 2007, T. 3, p. 46). Es decir, su finalidad no es el “castigo” sino, por el contrario, asegurar que el contratista efectúe las prestaciones a que se ha comprometido por contrato.
Ahora bien, si la sanción resulta del contrato, difícil es admitir que nos hallemos ante el ejercicio de una potestad sancionatoria derivada del ordenamiento, parte del "ius puniendi" estatal.
Tratándose de contratos administrativos el principio es siempre el cumplimiento de lo pactado: "pacta sunt servanda" (Fallos: 314, 491; 315:1760). Y esta regla, claro está, rige para ambas partes.
Así el fundamento de la superposición atacada deriva de la aplicación de las normas contractuales, que prevén esa posibilidad, sin que ello resulte violatorio del principio aludido.

En el caso, corresponde hacer lugar a la demanda interpuesta por la parte actora, con el objeto de obtener el cobro de la cláusula penal incluida en la escritura traslativa de dominio suscripta entre las partes, a raíz del incumplimiento contractual de la demandada, quien adquirió un predio del Estado con el compromiso de efectuar el expendio minorista de productos considerados por la Administración como indispensables para la canasta familiar, por el término de diez años (conforme Ordenanza N° 43.273).
Asimismo, la venta fue concertada a un precio inferior a la valuación fiscal, y pagadero en cuotas, con la finalidad de que la compradora cumpliera la condición antes referida.
No obstante ello, pasado un tiempo, un grupo de vecinos informó que el inmueble se encontraba en estado de abandono y deshabitado; situación corroborada por el Centro de Gestión y Participación, y por el Defensor del Pueblo de la Ciudad, quien recomendó que se arbitrasen los medios para hacer cumplir sus obligaciones a la sociedad adquirente del bien.
En efecto, en el predio se habían iniciado obras de demolición para las cuales –según lo comunicado por la Dirección de Fiscalización de Obras y Catastro– la demandada había obtenido un permiso para la construcción de una estación de servicio y un local destinado a la venta minorista de repuestos, lubricantes y aditivos envasados.
Es así que, en la inteligencia de que el referido compromiso no había sido atendido, el Gobierno local inició demanda por el cobro del crédito, en virtud de la penalidad establecida por estipulación contractual. Ello se corresponde con la función eminentemente resarcitoria que la jurisprudencia reconoce a la cláusula penal (Fallos 300:1231; 301:280 y 310:263, entre otros).

En el caso, corresponde hacer lugar a la demanda interpuesta por la parte actora, con el objeto de obtener el cobro de la cláusula penal incluida en la escritura traslativa de dominio suscripta entre las partes, a raíz del incumplimiento contractual de la demandada, quien adquirió un predio del Estado con el compromiso de efectuar el expendio minorista de productos considerados por la Administración como indispensables para la canasta familiar, por el término de diez años (conforme Ordenanza N° 43.273).
Asimismo, la venta fue concertada a un precio inferior a la valuación fiscal, y pagadero en cuotas, con la finalidad de que la compradora cumpliera la condición antes referida.
No obstante ello, al cabo de un tiempo, un grupo de vecinos informó que el inmueble se encontraba en estado de abandono y deshabitado. En efecto, en el predio se habían iniciado obras de demolición para las cuales –según lo comunicado por la Dirección de Fiscalización de Obras y Catastro– la demandada había obtenido un permiso para la construcción de una estación de servicio y un local destinado a la venta minorista de repuestos, lubricantes y aditivos envasados.
Ahora bien, la Corte Suprema de Justicia de la Nación tiene dicho que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que las partes verosímilmente entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión; mandato que es exigible también respecto de los contratos que celebra la Administración (Fallos 311:971, 316:212, 316:382; conf. asimismo mi voto como juez de la Sala I en los autos “Centro Comercial Alborada SA c/ GCBA s/ impugnación actos administrativos”, EXP 4566/0, 30/6/14).
En efecto, la demandada no pudo razonablemente entender que el hecho de que el Gobierno local autorizara la demolición de lo edificado la liberaba de las consecuencias previstas para el incumplimiento de su obligación contractual, toda vez que el destino proyectado para el predio se apartaba notoriamente del previsto al perfeccionarse la venta. En la medida en que el Gobierno local no relevó expresamente a la contraparte de sus obligaciones contractuales, ni renunció a la indemnización acordada en el contrato, el permiso que invoca la demandada no basta para considerar extinguidas las consecuencias jurídicas emergentes de la escritura de venta.
Asimismo, la mera inclusión de un local de ventas emplazado en medio de la playa de combustibles no basta para tener por cumplido el compromiso asumido en la escritura. Máxime cuando dicho local representa apenas un 13,60 % del total del predio.

En el caso, corresponde hacer lugar a la demanda interpuesta por la parte actora, con el objeto de obtener el cobro de la cláusula penal incluida en la escritura traslativa de dominio suscripta entre las partes, a raíz del incumplimiento contractual de la demandada, quien adquirió un predio del Estado con el compromiso de efectuar el expendio minorista de productos considerados por la Administración como indispensables para la canasta familiar, por el término de diez años (conforme Ordenanza N° 43.273).
Asimismo, la venta fue concertada a un precio inferior a la valuación fiscal, y pagadero en cuotas, con la finalidad de que la compradora cumpliera la condición antes referida.
No obstante ello, al cabo de un tiempo, un grupo de vecinos informó que el inmueble se encontraba en estado de abandono y deshabitado. En efecto, en el predio se habían iniciado obras de demolición para las cuales –según lo comunicado por la Dirección de Fiscalización de Obras y Catastro– la demandada había obtenido un permiso para la construcción de una estación de servicio y un local destinado a la venta minorista de repuestos, lubricantes y aditivos envasados.
Sin embargo, dichas obras fueron autorizadas por acto administrativo, siempre que se respetara la superficie máxima de 70 m2. Dicha resolución administrativa no fue impugnada oportunamente en sede judicial, razón por la cual se encuentra firme y consentida. En efecto, una vez agotada la vía administrativa, para evitar que el acto adquiera firmeza resulta necesario, en principio, impugnarlo en sede judicial en el plazo fijado a tal efecto (conf. arts. 7° y 282 del CCyT).
Incluso si se admitiera la posibilidad de revisar lo decidido mediante el acto administrativo en cuestión, lo cierto es que la demandada no ha aportado elementos que acrediten que la autorización a demoler y edificar fue otorgada en términos distintos de los consignados en la resolución administrativa bajo análisis.

En el caso, corresponde hacer lugar a la demanda interpuesta por la parte actora, con el objeto de obtener el cobro de la cláusula penal incluida en la escritura traslativa de dominio suscripta entre las partes, a raíz del incumplimiento contractual de la demandada, quien adquirió un predio del Estado con el compromiso de efectuar el expendio minorista de productos considerados por la Administración como indispensables para la canasta familiar, por el término de diez años (conforme Ordenanza N° 43.273).
Asimismo, la venta fue concertada a un precio inferior a la valuación fiscal, y pagadero en cuotas, con la finalidad de que la compradora cumpliera la condición antes referida.
Ello así, analizaré el agravio referido a la reducción de la deuda emergente de la cláusula penal.
En efecto, uno de los requisitos exigidos por el artículo 656 del Código Civil es la desproporción entre la gravedad de la falta y la pena estipulada, la cual no ha sido demostrada en el caso, y lo que constituye un impedimento para la reducción dispuesta en la anterior instancia.
En efecto, la "a quo" concluye que la multa resulta excesiva mediante su comparación con el precio de venta, pero soslaya que ese precio había sido establecido teniendo en miras el destino que se le daría al bien. Debe destacarse, en este sentido, que el predio en cuestión fue luego expropiado por la Ciudad, a un monto superior al precio por el cual había sido adquirido, con motivo de las obras de ampliación de la línea del servicio de subterráneos (conf. sentencia de esta Sala en autos “Centro de Ventas Monteagudo S.A. c/ GCBA s/ expropiación inversa – retrocesión”, EXP 27396/0, 4/7/2012).
Asimismo, debe repararse en el interés público comprometido en la obligación contractual cuya observancia se procura asegurar a través de la cláusula penal.
Por otra parte, cabe tener presente la finalidad resarcitoria que también persiguen estas estipulaciones. Desde esta perspectiva, la proporcionalidad de la pena no puede evaluarse en función del precio de venta cuando dicho precio –como ocurre en este caso– fue inferior al valor de mercado. En efecto, el Gobierno local acordó los términos de la operación teniendo en cuenta que se daría al inmueble un destino distinto del que finalmente tuvo.

En el caso, corresponde hacer lugar a la demanda interpuesta por la parte actora, con el objeto de obtener el cobro de la cláusula penal incluida en la escritura traslativa de dominio suscripta entre las partes, a raíz del incumplimiento contractual de la demandada, quien adquirió un predio del Estado con el compromiso de efectuar el expendio minorista de productos considerados por la Administración como indispensables para la canasta familiar, por el término de diez años (conforme Ordenanza N° 43.273).
Asimismo, la venta fue concertada a un precio inferior a la valuación fiscal, y pagadero en cuotas, con la finalidad de que la compradora cumpliera la condición antes referida.
En efecto, para determinar la abusividad de una cláusula penal debe mediar –en el marco de las prestaciones en juego- desproporción entre aquélla y la gravedad de la falta que pretende sancionar, configurándose un injusto aprovechamiento de la situación del deudor. Sin embargo, la demandada omitió demostrar que la ejecución de la cláusula de la escritura traslativa de dominio, bajo los parámetros que establece el artículo 656 del Código Civil, configure una abusiva ventaja sobre su situación como deudor.
En efecto, en razón del interés público comprometido, a fin de asegurar la finalidad que en sus orígenes tuvieron los mercados comunitarios y centros de abastecimiento, se acordó que el incumplimiento de la obligación asumida acarrearía la aplicación de la multa que aquí se cuestiona.
Frente a ello, la demandada no demostró que, acreditado el incumplimiento de la obligación asumida y en función de los beneficios que pudo haber obtenido de la operación inmobiliaria -sorteando luego la obligación asumida en el contrato-, la multa pueda reputarse desproporcionada.
Menos aún, teniendo en consideración que se ordenó al Gobierno local abonar a la demandada -en virtud del proceso de expropiación inversa del inmueble en cuestión- un valor cuanto menos cinco veces mayor al que abonó la demandada al momento de la compra.
Además, si bien el precio de venta del inmueble se pactó en dólares, lo cierto es que, al momento de inicio de la presente causa, el cálculo de la liquidación por parte del Gobierno de la Ciudad se efectuó en pesos por los períodos posteriores al momento en el que se consideró configurado el incumplimiento, por lo que no se advierte la desproporción alegada.

En el caso, corresponde hacer lugar a la demanda interpuesta por la parte actora, con el objeto de obtener el cobro de la cláusula penal incluida en la escritura traslativa de dominio suscripta entre las partes, a raíz del incumplimiento contractual de la demandada, quien adquirió un predio del Estado con el compromiso de efectuar el expendio minorista de productos considerados por la Administración como indispensables para la canasta familiar, por el término de diez años (conforme Ordenanza N° 43.273).
Asimismo, la venta fue concertada a un precio inferior a la valuación fiscal, y pagadero en cuotas, con la finalidad de que la compradora cumpliera la condición antes referida.
No obstante ello, pasado un tiempo, un grupo de vecinos informó que el inmueble se encontraba en estado de abandono y deshabitado; situación corroborada por el Centro de Gestión y Participación, y por el Defensor del Pueblo de la Ciudad, quien recomendó que se arbitrasen los medios para hacer cumplir sus obligaciones a la sociedad adquirente del bien.
En efecto, en el predio se habían iniciado obras de demolición para las cuales –según lo comunicado por la Dirección de Fiscalización de Obras y Catastro– la demandada había obtenido un permiso para la construcción de una estación de servicio y un local destinado a la venta minorista de repuestos, lubricantes y aditivos envasados
En este contexto, el permiso del Gobierno de la Ciudad para la demolición de las instalaciones del predio no puede interpretarse como una renuncia al derecho que le asiste al cobro de la pena pactada.
Además, la circunstancia de que la demandada haya registrado los planos a fin de iniciar obras de remodelación e instalar una estación de servicio, no basta para eximirla de la pena reclamada en estos autos. En verdad, la conducta de la Administración no es contradictoria, en la medida en que se limitó a permitir la demolición del edificio existente, en el marco de las competencias propias de la Dirección General de Planeamiento e Interpretación Urbanística del Gobierno de la Ciudad y, al hacerlo, no renunció expresamente al cobro de la pena acordada –esto es, a la indemnización previamente estipulada– a raíz del incumplimiento en cuestión.

En el caso, corresponde hacer lugar a la demanda interpuesta por la parte actora, con el objeto de obtener el cobro de la cláusula penal incluida en la escritura traslativa de dominio suscripta entre las partes, a raíz del incumplimiento contractual de la demandada, quien adquirió un predio del Estado con el compromiso de efectuar el expendio minorista de productos considerados por la Administración como indispensables para la canasta familiar, por el término de diez años (conforme Ordenanza N° 43.273).
Asimismo, la venta fue concertada a un precio inferior a la valuación fiscal, y pagadero en cuotas, con la finalidad de que la compradora cumpliera la condición antes referida.
No obstante ello, al cabo de un tiempo, un grupo de vecinos informó que el inmueble se encontraba en estado de abandono y deshabitado. En efecto, en el predio se habían iniciado obras de demolición para las cuales –según lo comunicado por la Dirección de Fiscalización de Obras y Catastro– la demandada había obtenido un permiso para la construcción de una estación de servicio y un local destinado a la venta minorista de repuestos, lubricantes y aditivos envasados.
Ahora bien, la Corte Suprema de Justicia de la Nación tiene dicho que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que las partes verosímilmente entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión; mandato que es exigible también respecto de los contratos que celebra la Administración (Fallos 311:971, 316:212, 316:382; conf. asimismo mi voto como juez de la Sala I en los autos “Centro Comercial Alborada SA c/ GCBA s/ impugnación actos administrativos”, EXP 4566/0, 30/6/14).
Resulta claro, a mi juicio, que la intención de la demandada no fue suspender transitoriamente la venta de productos de la canasta familiar a efectos de introducir mejoras edilicias. En cambio, procuró cambiar el destino principal del inmueble, en términos incompatibles con la obligación previamente asumida ante la contraparte. Por ello, la aplicación de la cláusula penal resulta procedente.

En el caso, corresponde hacer lugar a la demanda interpuesta por la parte actora, con el objeto de obtener el cobro de la cláusula penal incluida en la escritura traslativa de dominio suscripta entre las partes, a raíz del incumplimiento contractual de la demandada, quien adquirió un predio del Estado con el compromiso de efectuar el expendio minorista de productos considerados por la Administración como indispensables para la canasta familiar, por el término de diez años (conforme Ordenanza N° 43.273).
Asimismo, la venta fue concertada a un precio inferior a la valuación fiscal, y pagadero en cuotas, con la finalidad de que la compradora cumpliera la condición antes referida.
No obstante ello, al cabo de un tiempo, un grupo de vecinos informó que el inmueble se encontraba en estado de abandono y deshabitado. En efecto, en el predio se habían iniciado obras de demolición para las cuales –según lo comunicado por la Dirección de Fiscalización de Obras y Catastro– la demandada había obtenido un permiso para la construcción de una estación de servicio y un local destinado a la venta minorista de repuestos, lubricantes y aditivos envasados.
Sin embargo, dichas obras fueron autorizadas por acto administrativo, siempre que se respetara la superficie máxima de 70 m2. Dicha resolución administrativa no fue impugnada oportunamente en sede judicial, razón por la cual se encuentra firme y consentida. En efecto, una vez agotada la vía administrativa, para evitar que el acto adquiera firmeza resulta necesario, en principio, impugnarlo en sede judicial en el plazo fijado a tal efecto (conf. arts. 7° y 282 del CCyT).
Asimismo, la conducta de la firma tampoco puede justificarse en el presunto estado ruinoso en que se encontraban las instalaciones al momento de la venta. Por un lado, se trata de un extremo que no ha sido debidamente acreditado. Por el otro, no es posible pasar por alto que la compradora recibió el bien en el estado en que se encontraba y se comprometió a darle un destino específico sin formular reservas. Nótese, además, que transcurrieron más de seis años desde la venta hasta que se suspendieron las actividades a efectos de remodelar las instalaciones. A todo evento, aun si una reforma de las instalaciones hubiese sido necesaria, la demandada debería haber ejecutado esas obras sin desatender el compromiso asumido con la contraparte.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la Disposición mediante la cual la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires impuso a la recurrente una multa por infracción al art. 10 bis de la Ley Nº24.240.
Las actuaciones administrativas iniciaron a raíz de la denuncia presentada por el consumidor quien manifestó que había adquirido a través de la concesionaria un vehículo mediante un plan de ahorro y que, desde la fecha en que terminó de abonar el plan hasta la fecha de la denuncia no tenía respuesta sobre la entrega de la unidad.
La recurrente, manifestó que el vehículo había sido entregado y que había abonado al denunciante los intereses que fueron calculados por los días de demora, de conformidad con el artículo 7 de las “Condiciones Generales” por lo que no existía incumplimiento a la Ley de Defensa del Consumidor.
Sin embargo, la cláusula que cita la empresa cubre precisamente el supuesto de la entrega del vehículo por fuera del plazo establecido.
Es decir, resuelve la reparación que se le debe al consumidor en caso de un incumplimiento de la obligación principal (en especial si -tal como afirmé en la causa “Telefónica” expte. 6609/2019-0, sent. 08/11/2021- el cumplimiento tardío es una forma de incumplimiento).
Se trata, pues, en los términos del Código Civil y Comercial, de una cláusula penal, es decir, “aquella por la cual una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena o multa en caso de retardar o de no ejecutar la obligación” (artículo 790).
La obligación que surge de este tipo de cláusulas no equivale a la obligación principal de un contrato.
Es “un acuerdo accesorio que las partes añaden a otra obligación (principal) para asegurar su cumplimiento, y con la cual se promete una prestación especial por el deudor en caso de incumplimiento o simple retardo” (Herrera, M., Caramelo, G. y Picasso, S., Código Civil y Comercial de la Nación comentado. Libro III. Artículos 724 a 1250, Infojus, 2015, págs. 83/84).
Es por ello que uno de sus caracteres es la subsidiariedad, pues “la cláusula penal solo se aplica para el caso de incumplimiento de [la prestación debida], es decir reemplaza la prestación incumplida. Desde esta arista, el deudor no puede eximirse del cumplimiento de la obligación principal pagando la cláusula penal…” (Id., pág. 85).

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la Disposición mediante la cual la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires impuso a la recurrente una multa por infracción al art. 10 bis de la Ley Nº24.240.
La empresa sancionada sostiene que el propio contrato celebrado con el consumidor daría cuenta de la posibilidad de realizar una entrega tardía del vehículo adquirido por plan de ahorro, lo cual sería compensado mediante el pago de intereses resarcitorios.
Sin embargo, no le asiste razón a la actora cuando dice que “el artículo 10°bis no es factible de ser aplicado al presente caso dado que no hubo incumplimiento por parte de mi mandante respecto de sus obligaciones contractuales”.
Al imputar y sancionar a la empresa por una violación al art. 10 bis de la Ley de Defensa del Consumidor, la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor impuso una multa por el incumplimiento de la prestación principal que hace a la relación de consumo: la entrega del vehículo en las condiciones y tiempos acordados.
Ni la promesa de cumplir con la cláusula penal prevista en las Condiciones de Contratación ni su posterior cumplimiento (atento que surge de autos que se abonó al denunciante los intereses convenidos) constituyen una forma de cumplimiento de la obligación a la que refiere el artículo 10 bis de la Ley de Defensa del Consumidor y por la cual fue multada, sino el cumplimiento de una accesoria que busca reparar el incumplimiento de la principal.