La constancia de deuda emitida con anterioridad a la fecha de la transferencia del inmueble no resulta suficiente para desvirtuar la validez de la escritura pública.

El requisito de la escritura pública (art. 9, Ley Nº 13.512) no resulta exigible para acreditar, frente a los copropietarios, la designación del administrador del consorcio y tampoco para comprobar la decisión de que el administrador ya designado continúe desempeñando el cargo.
Así, se ha sostenido que planteada la litis entre el consorcio y uno de los copropietarios, para acreditar la designación del administrador y, por ende, la representación del ente, resulta suficiente la constancia del acta de asamblea respectiva. Ello así, porque entre los copropietarios la sola realización de la asamblea constituye publicidad efectiva de la designación efectuada" (CNCiv., Sala L, Consorcio de Propietarios Humberto Primo nº 532 c/ De Toro,María P. s/ Ejecución de expensas", 9/9/96).
Ello así, pues cabe presumir -salvo prueba en contrario- que todos los copropietarios han conocido la asamblea y su decisión, aún cuando no hayan estado presentes durante su celebración.

La intervención del escribano en las escrituras públicas tiene por efecto principal, darle autenticidad y fecha cierta al documento. Esas son las consecuencias esenciales de su participación ya que actúa como oficial público, investido al efecto por el Estado y dentro de las leyes que regulan el ejercicio de sus funciones. De ahí que el instrumento público haga plena fe, y sólo pueda ser desvirtuado mediante redargución de falsedad (art. 993 C.C.).

El artículo 9, párrafo primero, de la Ley Nº 13.512, establece que, las modificaciones que se efectúen al Reglamento de Copropiedad y Administración deben celebrarse mediante escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto la designación del Administrador o el nombramiento del nuevo Administrador deberá ser celebrada a través del instrumento mencionado (art. 9º, inc. a, de la mencionada ley).
Dicho recaudo tiene como fin la oponibilidad a terceros de la designación, por lo que los copropietarios no pueden argumentar, para desconocer al administrador, la falta de escritura pública, máxime teniendo en cuenta que las asambleas se presumen conocidas por todos los integrantes del consorcio. Ello así, cuando un consorcio inicia un proceso judicial contra alguno de los copropietarios, es suficiente la acreditación de la mencionada designación mediante el acta de la asamblea. (cfr. Lambois, Susana, en Bueres- Highton, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, Ed. Hammurabi, 1997, pág. 786 y ss.)

La necesidad de hacer constar en instrumento público el nombramiento del administrador del consorcio es una exigencia contenida, originariamente, en el artículo 1184, inc.7, del Código Civil.
Fuera de los casos especialmente legislados en este inciso, el mandato puede celebrarse sin necesidad de cumplir con solemnidades de forma, incluso verbalmente.
Sentado el principio general, i.e. la necesidad de que el acto por el cual se produce la designación del administrador (o de su reemplazante) del consorcio de copropietarios sea instrumentado por escritura pública, cabe advertir que la doctrina y la jurisprudencia son contestes en sostener que tal exigencia no constituye un requisito frente a los miembros del consorcio cuando el representante haya sido designado como consecuencia de la elección realizada en el ámbito de sus asambleas y de conformidad con lo estipulado por su reglamento.
De esta forma, el hecho de que los integrantes del consorcio de copropietarios planteen la falta de personería del administrador en atención a la ausencia de instrumentación de su designación por escritura pública, implicaría desconocer un nombramiento para el cual, oportunamente, habrían prestado su acuerdo.

No es necesario el testimonio de la hipoteca para proceder a su cancelación, sino que basta con que el pago del préstamo al cual accede la hipoteca haya sido instrumentado en escritura pública como así también lo establece el artículo 1184 inciso 11 del Código Civil. Dicho artículo expresa que los pagos de obligaciones consignadas en escritura pública (como en el caso, la hipoteca) con excepción de los pagos parciales, de intereses, canon o alquileres, deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública.
En base a lo expuesto surge claramente que el extravío del testimonio de la hipoteca no es causal válida que le impida al acreedor cumplir en término con la cancelación de la hipoteca solicitada por el deudor.

La exigencia de poder especial para actuar en nombre de otro o para constituírse en parte querellante está relacionada con las responsabilidades emergentes del acto.
En este sentido se dijo que: "Para querellar por otro se requiere poder especial, otorgado por escritura pública, conforme lo establece el artículo 1184, inciso 7mo, del Código Civil(…) Esto implica la necesidad de un instrumento donde se haya volcado la decisión del mandante de promover el proceso respecto de un hecho determinado, con identificación del imputado, según el caso."(CNFed. Crim. y Correc., sala I, 25/03/2009, Fayt, Carlos y otros).
Sobre el particular, Clariá Olmedo, en su obra “Derecho Procesal Penal”, expuso que para querellar por poder, el mandato debe ser especial, no bastando la facultad genérica “para querellar” (Cf. Clariá Olmedo, Jorge, “Derecho Procesal Penal”, T. II, Edit. Rubinzal Culzoni, pág. 43).

En el caso, corresponde revocar el pronunciamiento de grado y en consecuencia, hacer lugar a la medida cautelar solicitada, con el objeto de suspender la resolución administrativa que dispuso que “la escribanía integrante de la nómina de escribanos de la Ciudad de Buenos Aires que se encuentre ubicada en el último puesto del informe mensual de performance de tiempos de escrituración, elaborado por la Gerencia de Área de Riesgo Operacional – Control de Calidad del Banco de la Ciudad de Buenos Aires, sea excluida de la nómina”.
En efecto, la resolución impugnada aparece "prima facie" como manifiestamente irrazonable, ya que no fija parámetros objetivos de eficiencia que deban cumplir las escribanías, sino que establece un criterio que necesariamente ha de determinar la exclusión de una escribanía cada mes, por el solo hecho de aparecer última en la lista de “performance” (sic).
La aparente irrazonabilidad de la decisión se aprecia a poco que se repare en que, por mucho empeño y diligencia que pusieran todos los escribanos en el cumplimiento de las funciones encomendadas, necesariamente alguno aparecería último y resultaría sancionado por ese solo hecho.
Por otro lado, al tratarse de un criterio de exclusión sistemática, cuya aplicación reiterada terminaría por vaciar la lista de escribanías, no se advierte de qué modo contribuye a la finalidad declarada en la exposición de motivos.
Además, en esta competencia a que se somete a los escribanos, el que quedó anteúltimo un mes, deberá tratar de mejorar su tarea para no quedar último el mes siguiente. Los restantes, sabiendo esto y siendo agentes racionales, también tratarán de acelerar sus trámites para no ser superados por aquél. Como esto se repetirá todos los meses, necesariamente terminará afectando la función notarial. (Del voto en disidencia del Dr. Hugo R. Zuleta).

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado en cuanto dispuso proceder al desalojo de los ocupantes del inmueble y a su consecuente restitución cautelar a favor de la reclamante.
En efecto, respecto a la verosimilitud del derecho de la Asociación Civil solicitante al reintegro del bien, sin perjuicio de que al momento de otorgarse la medida cautelar no se contaba con el informe de dominio relativo a la propiedad confeccionado por el Registro de la Propiedad Inmueble, a la documentación aportada por la peticionante -escrituras públicas que darían cuenta de que la referenciada Asociación sería la propietaria de la finca- , se suma que todas las personas que han declarado en autos han reconocido el señorío de la Asociación sobre el inmueble objeto de la medida y, en especial, la posesión pacífica que desde larga data ha venido detentado aquélla respecto del lugar que era utilizado como depósito de libros, muebles y documentos varios de la institución.
Además de no perder de vista que en la finca se emplaza una sinagoga -edificio propio del culto judío-, cabe destacar que no sólo la apoderada de la Asociación Civil fue avisada por una vecina acerca del hecho, sino que también otro vecino, que fue técnicamente el denunciante en autos, en la misma fecha puso la situación en conocimiento de la autoridad policial, manifestando que habían ingresado mediante violencia a una finca propiedad de la Asociación reclamante.
Ello así, además de la documentación aportada por la apoderada a efectos de acreditar la titularidad del inmueble en cuestión, se suman los dichos de terceros que dieron noticia del suceso a las pocas horas de su ocurrencia, reconociendo así el señorío de la mutual respecto de esa finca.

En el caso, corresponde confirmar parcialmente la resolución de grado en cuanto rechazó la restitución del inmueble solicitada por la Querella.
Por derecho verosímil en materia penal debe entenderse la acreditación de los requisitos de verificabilidad: esto es que el hecho investigado debe estar sujeto a los límites que impone el análisis dogmático, en cuanto a que tiene que adecuarse típicamente a una figura penal y respetar los principios de lesividad, culpabilidad y proporcionalidad. En caso contrario, no es posible sostener un derecho verosímil.
La verosimilitud del derecho esgrimido por la Querella resulta cuestionable, por lo que no es éste el momento propicio para ordenar la restitución ya que si bien la parte presentó la escritura de dominio, el inicio de una sucesión donde se ha interpuesto una acción de colación y simulación demuestran la litigiosidad verificada en orden a la titularidad del bien, por lo que la decisión sobre la posible restitución del bien debe quedar en cabeza del Juez de Juicio.

En el caso corresponde, confirmar la resolución de grado en cuanto rechazó las excepciones de manifiesto defecto de la pretensión por inexistencia del hecho y falta de participación interpuestas por la Defensa en orden a la conducta imputada calificada como constitutiva del delito de usurpación.
La Defensa remarca que la imputada habita en el inmueble en conflicto desde hace 28 años, situación que motivó el proceso por prescripción adquisitiva. Así, sostiene que el accionar de la imputada resultaría atípico, y en particular que el hecho imputado no ha sido cometido, existiendo falta de participación criminal de la imputada, respecto de la conducta que injustamente se le atribuye.
Sin embargo, entiendo que la claridad que la impugnante atribuye a las excepciones planteadas no es tal.
En efecto, no puede perderse de vista que el denunciante y presunto propietario del inmueble en conflicto, es el ex suegro de la encausada. Asimismo, del relato que expone la propia Defensa en autos referido a la donación en forma verbal de dicho inmueble, en nada pone de manifiesto la voluntad del propietario del inmueble de transferir su titularidad, ya que es bien sabido que el artículo 1017 Código Civil y Comercial en su inc. a) establece que “Deben ser otorgados por escritura pública: a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles.”, con lo que el virtual contrato de donación celebrado por las partes en 1988 de acuerdo a lo expuesto por la Defensa carece de efectos jurídicos.
Asimismo, no se cumpliría con el requisito establecido en el artículo 195 Código Procesal Penal, el cual exige “manifiesto defecto en la pretensión por atipicidad (…) respecto de la conducta descripta en el decreto de determinación del hecho o en el requerimiento de juicio”,
Ello asi, no corresponde tener por manifiesta la atipicidad esbozada por la Defensa.

En el caso, corresponde revocar parcialmente la sentencia de grado en cuanto reconoció a los actores gastos en concepto de escrituración y comisión inmobiliaria, en el marco del proceso expropiatorio.
En efecto, deviene relevante señalar que la Corte Suprema de Justicia de la Nación, ante un planteo análogo al presente, tuvo oportunidad de señalar que “los gastos de escrituración que los demandados realizaron en ocasión de la compra de sus respectivas fracciones debe ser desestimado, ya que tales gastos no son una consecuencia directa e inmediata de la expropiación (art. 11 de la ley 13.264) sino precisamente de la compra por parte de los expropiados. Tales gastos no inciden, por otra parte, en el valor objetivo de los inmuebles” (Fallos 250:738).

En el caso, corresponde revocar parcialmente la sentencia de grado en cuanto reconoció a los actores gastos en concepto de escrituración y comisión inmobiliaria, luego de la expropiación definitiva del inmueble de su titularidad, en los términos de la Ley Nº 238.
En primer lugar, esta Sala, en su anterior composición, resolvió que la indemnización comprende el valor objetivo del bien, es decir, el valor real o de mercado, y los daños directos e inmediatos causados por la expropiación, más los intereses. Los daños directos son, entre otros, los gastos de adquisición de un nuevo bien y, en su caso, los gastos de traslado. En efecto, el acto de expropiación obliga al Estado a indemnizar los daños ciertos, actuales o futuros, pero de ningún modo los daños eventuales (v., en ese sentido, mi voto en autos “GCBA c/ Garrido Teresa Ana”, sentencia del 31 de mayo de 2011).
En segundo lugar, el criterio allí sentado, que propicia el reconocimiento de los gastos necesarios para la adquisición de un nuevo bien –daños directos e inmediatos, en los términos del artículo 9° de la Ley Nº 238– no resulta aplicable al caso aquí analizado.
En efecto, en esta causa, la parte actora requirió el reconocimiento de los gastos efectuados respecto de la adquisición del inmueble objeto de la expropiación y no sobre los bienes a adquirir. Y, más allá de que no fueron debidamente acreditados, el reconocimiento de tales gastos no se encuentra contemplado normativamente.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado que hizo lugar a la acción de amparo por mora interpuesta y ordenó al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que dictara en el plazo de quince días hábiles el acto administrativo que resuelva el pedido de escrituración formulado por el actor.
Con relación al plazo de cumplimiento fijado en la sentencia de grado, cabe precisar que el 26 de abril de 2010 el actor peticionó al Instituto de la Vivienda de la Ciudad la escrituración de la unidad funcional por la que había resultado adjudicatario de ese inmueble mediante resolución administrativa y, que desde el año 1996, cuenta con su tenencia precaria. El 21 de agosto de 2018, el organismo solo emitió un informe en el que se detalló el procedimiento de regularización dominial y precisó que, en varias oportunidades, diferentes sujetos habían presentado solicitudes con el mismo objeto que la efectuada por el actor, hace más de 10 años.
En tales condiciones, difícilmente pueda admitirse que el término fijado por el a quo resultase insuficiente cuando, entre la presentación del reclamo y el dictado de la sentencia recurrida (esto es, 18 de mayo de 2020), transcurrió más de una década sin que la demandada haya dado cumplimiento a su deber legal de expedirse. No es ocioso recordar que la garantía del plazo razonable debe observarse también en sede administrativa, toda vez que las dilaciones indebidas en trámites como el examinado en autos menoscaba severamente los derechos más elementales de la persona.
Por lo demás, lo alegado en cuanto a que la demora en la tramitación obedecería al amplio análisis que requiere este tipo de casos y también al necesario intercambio de información con distintos sectores se vincula a cuestiones de organización interna que atañe a la demandada solucionar y no resultan excusas atendibles para justificar la excesiva demora puesta de manifiesto en la causa.
En consecuencia, el plazo fijado para el dictado del acto pertinente resulta ajustado a las circunstancias del caso.

En el caso, corresponde revocar la resolución de grado que no hizo lugar a la solicitud de allanamiento y restitución del inmueble, debiendo procederse a su restitución provisional al denunciante.
Se le imputa al encartado “haber despojado al denunciante del derecho de propiedad que posee respecto del inmueble, mediante abuso de confianza, al excederse dolosamente en un préstamo verbal de uso temporario que le habría otorgado un anterior titular del bien, el cual le permitió acceder al lugar momentáneamente y hasta su efectiva adquisición por un tercero, negándose a retirarse del lugar a pesar de la adquisición posterior por parte del aquí damnificado, quien respaldó su dominio a través de la escritura de compra, celebrada ante el escribano.
El Fiscal subsumió el suceso en el tipo penal de usurpación (art. 181, inc. 1, CP) y se atribuyó su comisión al encartado en calidad de autor (art. 45, CP).
La conducta que se le endilga al imputado, tal como fue descripta por el acusador público, habría impedido la ocupación del inmueble por parte del aquí denunciante, la que viene reclamando, al menos, desde el inicio de estos actuados.
En efecto, el denunciante refirió ante personal de la Fiscalía que compró el departamento referido y respaldó sus dichos mediante la escritura celebrada ante escribano. En el mismo sentido, el Registro de la Propiedad Inmueble remitió un informe histórico del inmueble en el cual el denunciante figura como el último titular registral. Asimismo, de las constancias del incidente se desprende que han existido intentos por arribar a un acuerdo entre las partes a los efectos de poner fin al conflicto sin que se haya logrado un acuerdo.
Frente a ese panorama, es claro que no puede reputarse desconocido por parte del imputado la existencia de una persona que invoca la titularidad de dominio del departamento aludido y que ha encausado la acción penal en reclamo de su derecho.
También el peligro en la demora se encuentra correctamente fundado en tanto una actuación tardía podría tornar ilusorios los derechos que por esta vía se intentan proteger.
En el caso, se ha acreditado la verosimilitud en el derecho y el peligro en la demora, y siendo investigados en autos hechos que en principio podrían ser típicos en los términos del artículo 181 del Código Penal, es acertada la petición de la Fiscalía toda vez que la restitución de bienes en los casos de usurpación está específicamente regulada en el artículo 347 del Código Procesal Penal.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado que rechazó la excepción de falta personería invocada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
Cabe señalar que la defensa de falta de personería puede plantearse tanto cuando el demandante carece de capacidad civil para estar en juicio, o bien cuando la representación invocada es insuficiente, tratándose de un vicio subsanable.
Los agravios expuestos por la demandada están dirigidos a cuestionar que la señora, en su carácter de apoderada de la firma actora en virtud del “Poder General Amplio de Administración y Disposición”, carecía de facultad suficiente para otorgar al abogado interviniente el Poder General de Administración y Judicial.
Sin embargo, del poder agregado se desprende que el escribano constató la documentación.
El escribano no solo verificó el carácter de la persona que otorgó el poder, sino que, además, mencionó los instrumentos cuyos originales tuvo a la vista, para considerar las facultades suficientes para ese acto y que el mandato se encontraba vigente.
Cabe señalar que los argumentos esgrimidos por la recurrente no resultan suficientes para demostrar que la decisión del magistrado de grado es errónea. Las formalidades legales se encontraban cumplimentadas con la referencia dejada por el escribano público, en tanto se dejó constancia de la documentación “[…] que en original tengo a la vista, y en copia autenticada agrego a la presente […]”.
Asimismo, se advierte que el Gobierno local pretende impugnar la verificación realizada por parte del escribano público, en relación con la calidad invocada por la otorgante como así también de las facultades necesarias para disponer el acto en pugna, cuestión que excede el ámbito de procedencia de la excepción de falta de personería interpuesta. En ese caso, la demandada debió haber articulado un planteo de redargución de falsedad (artículo 323 del CCAyT).

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso directo iniciado por el actor contra la Disposición Administrativa por la cual la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor –DGDyPC- le impuso una multa de $34.068 por infracción al artículo 15, inciso g) de la Ley N° 941 –incumplimiento de los acuerdos conciliatorios-, y en consecuencia, declarar su nulidad.
En efecto, el compromiso asumido por el sancionado en fecha 02/08/21 consistía en remitir al correo electrónico de la denunciante, en el plazo de 7 días hábiles, los siguientes elementos: i) copia del acta de designación del 28/12/20; ii) las firmas correspondientes a la votación allí efectuada y, iii) los poderes presentados. Del análisis de las actuaciones surge que el 06/08/21 -es decir, 4 días después de suscripto el acuerdo- el administrador envió a las casillas de correo electrónico de la denunciante y de su letrado, un mail en el que adjuntó: i) una escritura del 28/01/21 en la que se ratificó su designación; ii) el registro de asistencia a la asamblea del 28/12/20 y, iii) los poderes exhibidos por los presentes en aquella reunión.
En tal contexto, aun cuando en esa oportunidad el administrador hubiera soslayado acompañar el acta de la asamblea del 28/12/20, esa omisión no alcanza -en el caso- para dar por incumplido el acuerdo conciliatorio.
Es que, no se encuentra controvertido que el registro de aquella asamblea se realizó mediante una actuación notarial –escritura pública- por no encontrarse a disposición el libro de actas del consorcio. En esa ocasión, en lo que ahora interesa, se designó al actor como administrador por unanimidad de los presentes y se incorporaron, al finalizar el acto, el listado de asistencia y los poderes presentados.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso directo iniciado por el actor contra la Disposición Administrativa por la cual la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor –DGDyPC- le impuso una multa de $34.068 por infracción al artículo 15, inciso g) de la Ley N° 941 –incumplimiento de los acuerdos conciliatorios-, y en consecuencia, declarar su nulidad.
En efecto, el compromiso asumido por el sancionado en fecha 02/08/21 consistía en remitir al correo electrónico de la denunciante, en el plazo de 7 días hábiles, los siguientes elementos: i) copia del acta de designación del 28/12/20; ii) las firmas correspondientes a la votación allí efectuada y, iii) los poderes presentados. Del análisis de las actuaciones surge que el 06/08/21 -es decir, 4 días después de suscripto el acuerdo- el administrador envió a las casillas de correo electrónico de la denunciante y de su letrado, un mail en el que adjuntó: i) una escritura del 28/01/21 en la que se ratificó su designación; ii) el registro de asistencia a la asamblea del 28/12/20 y, iii) los poderes exhibidos por los presentes en aquella reunión.
En tal contexto, aun cuando en esa oportunidad el administrador hubiera soslayado acompañar el acta de la asamblea del 28/12/20, esa omisión no alcanza -en el caso- para dar por incumplido el acuerdo conciliatorio.
Es que, de la denuncia efectuada por la copropietaria se desprende que aquella cuestionó la legalidad de aquella reunión así como la designación efectuada, por lo que peticionó al actor que “…envíe escaneadas las firmas de los asistentes a dicha asamblea para que acredite su condición de Administrador…” junto con los poderes que se habrían presentado en esa ocasión, tal como surgía del acta de escritura que acompañó como prueba.
Así las cosas, pese a que en la audiencia conciliatoria se pactó la entrega del acta asamblearia del 28/12/20, lo cierto es que aquella ya formaba parte de las actuaciones administrativas por haber sido aportada por la propietaria al presentar su denuncia.
Nótese, que la consorcista no requirió al denunciado que le remitiera copia del acta mencionada sino que su petición se circunscribió a que se le permitiera el acceso al listado de personas que acudieron a la reunión y a los poderes que habrían invocado para tomar las decisiones cuya validez cuestiona.
Sumado a ello, el acta del 28/12/20 tampoco fue señalada como faltante por la denunciante al momento de cuestionar la documental presentada por el actor, pues su crítica se centró en la presunta omisión del administrador en acompañar notas de convocatoria y notificaciones de la resolución asamblearia, cuando esos extremos no formaban parte del acuerdo celebrado.
Es decir que, si bien por los términos utilizados al celebrar el acuerdo el administrador asumió el compromiso de acompañar “…copia del acta de designación de la administración del Consorcio (…) de fecha 28/12/2020”, en rigor, resultaba innecesario que aquel adjunte tal instrumento pues la denunciante ya contaba con esa documental desde el momento en que inició su reclamo.

En el caso, corresponde hacer lugar al planteo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) y revocar la sentencia de grado en lo que respecta a la procedencia del rubro pérdida de chance fundamentado en la renta que la parte actora dejó de percibir como consecuencia de la demora en la escrituración, lo que le impidió disponer del inmueble.
El GCBA alegó que cumplió con la norma en tanto, el artículo 12 de la Ley N° 52 dispone que el producto de la subasta debe incorporarse al fondo establecido al efecto, una vez pagadas las deudas del causante y gastos causídicos y, que si bien la sentencia reseña el artículo 24 de la Resolución Conjunta N° 365/2003 que prevé la escrituración a los 30 días de firmado el boleto de compraventa, omite considerar lo dispuesto en su artículo 40 para el caso de existencia de causas conexas que impidan el normal desarrollo del expediente sucesorio.
En efecto, no se advierte la antijuridicidad en el obrar del GCBA y por tanto, que tal daño les pueda ser imputable, dado que los plazos para escriturar resultan meramente ordenatorios y están sujetos a la condición dispuesta en el artículo 40 de la Resolución Conjunta Nº 365/2003 antes referida.
Así, se advierte que ante el conocimiento del GCBA de la existencia del embargo, adoptó medidas para librar de gravámenes al bien y proceder a escriturar, lo que finalmente ocurrió un año y diez meses luego de la subasta, pese a las gestiones realizadas (Del voto en disidencia de la Dra. Macchiavelli Agrelo).