De la celebracion de un contrato como es el fideicomiso no nace ni resulta un sujeto de derecho, sino tan solo se crea un patrimonio de afectación, destinado a la consecución del fin instituido por el fiduciante

Puede definirse al negocio fiduciario como aquel en virtud del cual se transfieren uno o más bienes a una persona, para que los administre o enajene y que con su producido cumpla la finalidad establecida por el constituyente en su favor o en beneficio de un tercero.
Tenemos así que intervienen, en dicha relación, el fiduciante, que es quien entrega los bienes al fiduciario para que los administre o enajene de conformidad con la finalidad del contrato, y al cumplirse el plazo o condición se retransmite la propiedad fiduciaria al fiduciante o beneficiario o al fideicomisiario (arts. 1 y 2, Ley Nº 24.441).

El fiduciario es quien tiene todos los derechos inherentes al dominio y administración de la cosa, para cumplir con la finalidad contractual y puede usar y disponer de los bienes pero no apropiarse de los frutos. Obviamente que sus obligaciones principales son la de rendir cuentas, producir el máximo rendimiento, no mezclarlos con sus bienes, guardar secreto. En cuanto a la responsabilidad frente a terceros por las obligaciones asumidas por la ejecución del fideicomiso, sólo responde con los bienes fideicomitidos excepto el supuesto de dolo, extremo en el cual responde con todo su patrimonio. Es menester precisar que, como principio general, no puede dudarse que la ejecución del contrato debe efectuarse conforme las reglas de un “buen hombre de negocios.”

En el caso, la empresa constructora asumía el carácter de fiduciante y la entidad financiera el de fiduciario. Ello, limitado en teoría únicamente al aval del crédito. No obstante, de los alcances precisos de la relación entre el “financista” y el “proyectista” no hay ninguna constancia en el expediente que el consumidor haya estado al tanto de ello. En efecto, ninguna constancia hay de que haya tenido un conocimiento fehaciente del vínculo que promediaba entre ellos.
Por otra parte, hace también perder claridad al vínculo que los propios folletos identifican al banco tomando parte del emprendimiento, si bien como “financista”, pero no por ello involucrado de un modo especial en el negocio, ya que el Banco no se limitó a otorgar una línea de crédito sino que asumió cualidades que, en cierto punto, exceden ese marco (vg. el cobro de comisiones, la aprobación de los planes de venta, las facultades para evaluar la calidad técnica de la obra, etc.). Es, en ese contexto, que la cláusula del convenio de preventa por la cual se pretende eximir de responsabilidad aparecería, eventualmente, carente de efecto frente al consumidor. La titularidad dominial (con los alcances fiduciarios) que asumió el Banco implicó, consecuentemente, la atribución para enajenarlo, con lo cual parece clara su obligación, frente al consumidor que no conoce los alcances exactos de su relación en el fideicomiso pactado con la firma constructora, relacionado a que no presente vicios y se entregue en el modo pactado, lo cual, a su vez, es concordante con las facultades de supervisión técnica que mantuvo la entidad financiera sancionada.

En el caso, se trata de juzgar la vinculación en el negocio jurídico de fideicomiso pactado entre la entidad bancaria y la empresa constructora, de modo de evaluar si a su parte le es imputable, en algún punto, el incumplimiento a las previsiones de Ley Nº 24.240. Y, en tal aspecto, no puede negarse que sus facultades para supervisar la calidad técnica de la obra y el cumplimiento de los plazos contractuales, aprobar los planes de venta y ser quien —en definitiva— estaba legitimado para transferir el bien; no lo desligan de la operatoria, considerada ella de manera integral. Esto es, sin prescindir de cómo se publicitó y de las facultades y derechos que se había reservado la entidad financiera.
Además, la entidad financiera poseía el carácter de titular del bien, cierto es que con los alcances de la Ley Nº 24.441, pero sin que ello incida, de modo decisivo para desvirtuar su responsabilidad frente al consumidor por las deficiencias del mismo al ser el único legitimado para transmitir su dominio (conf. CNAp. en lo Civil, Sala “G”, in re “Ortiz, Pablo c/ T.G.R. Hipotecaria SA”, de fecha 09/08/2006, LL., 25/10/2006, 10). No puede dejar de señalarse que la relación jurídica entre la constructora y el Banco no puede hacerse extensiva al consumidor, en razón del efecto relativo de los contratos (art. 1195 del Código Civil).
Vale decir, su intervención no se limitó a financiar el proyecto, ya que asumió otras facultades, concordantes con su calidad de titular del dominio fiduciario y que no la pueden eximir de las obligaciones a que conlleva.

En el caso, la cláusula del “convenio de preventa” que establece que el comprador de una unidad funcional a estrenar carece de cualquier derecho y/o acción contra el banco,titular del dominio fiduciario, no podría ser óbice para no admitir la legitimación pasiva de dicha entidad, desde que, en primer término, no se trata de dilucidar la responsabilidad civil del Banco frente a terceros en el marco de un fideicomiso sino si se incumplió con las previsiones de la Ley Nº 24.240. Dejando sentado, además, que de la Ley Nº 24.441, en ningún momento se sigue que la entidad financiera, por ser simplemente titular del “dominio fiduciario”, no sea responsable frente al comprador.

El dominio fiduciario que se adquiere por un fideicomiso constituído por contrato está comprendido en el hecho imponible previsto en la ley fiscal para tributar el impuesto de sellos.
En efecto, el artículo 335 del Código Fiscal y el Decreto Nº 1335/GCBA/04 que reglamenta dicho artículo, grava con el impuesto al sello la formalización de cualquier instrumento mediante el cual se transfiere el dominio de inmuebles situados en la Ciudad de Buenos Aires siempre que la transferencia sea a título oneroso.
Ello así, del análisis de los artículos 2661, 2662 y de la Ley Nº 24.441 solo cabe concluir que el derecho real de dominio puede ser perfecto o imperfecto y que el dominio fiduciario es un tipo de dominio imperfecto por el cual el fiduciante transmite la propiedad fiduciaria de ciertos bienes al fiduciario por un tiempo determinado.
Sentado ello, toda vez que el hecho imponible descripto en el artículo 335 del Código Fiscal está constituido por las escrituras públicas o cualquier instrumento mediante el cual se transfiera el dominio de inmuebles - sin distinguir si el dominio es perfecto o imperfecto-es claro que comprende las dos clases de dominio que regula el Código Civil.

En el caso, corresponde confirmar lo resuelto por el Sr. Juez de grado que dispuso rechazar la acción de repetición contra el Gobierno de la Ciudad solicitando la devolución del pago del impuesto de sellos que gravó la celebración de la escritura constitutiva del fideicomiso de administración mediante la cual la accionante fue designada fiduciaria.
Con relación al agravio de la actora relacionado con la falta de onerosidad del contrato de fideicomiso celebrado, cabe destacar que el fideicomiso no contiene cláusulas expresas que establezcan el carácter gratuito del contrato. Además, sin perjuicio de que la recurrente no pagó un precio por la transmisión de los bienes, cierto es que por la gestión del patrimonio objeto de la fiducia percibe una retribución que prevé una de las cláusulas del contrato, razón por la cual cabe concluir que el contrato tiene carácter oneroso.
En sentido concordante, la jurisprudencia ha sostenido que resulta procedente gravar con el impuesto de sellos a la escritura por medio de la cual se transmitió el dominio fiduciario de inmuebles, pues la onerosidad requerida surge del acuerdo de partes según el cual el fiduciario percibe una remuneración por su actuación (Tribunal Fiscal de la Nación, sala B 24/04/2004 Banco Finansur La Ley Online; AR/JUR/2010/2004; Tribunal Fiscal de la Nación, sala A 17/03/2004 Banco Hipotecario La Ley Online; AR/JUR/1329/2004).

En el caso, corresponde revocar el pronunciamiento de grado, y en consecuencia, rechazar la acción de amparo iniciada con la finalidad que se declare la inconstitucionalidad y nulidad de la resolución dictada por la demandada -mediante la cual se aprobó el llamado a licitación pública para el desarrollo y mejoramiento urbano de unos predios identificados como "Casa Amarilla"-, y se ordene no transferir la propiedad ni disponer de los inmuebles en cuestión sin previa aprobación del Poder Legislativo de la Ciudad de Buenos Aires.
En efecto, y específicamente en lo que se refiere a la aptitud procesal de la parte actora para cuestionar los alcances del contrato de fideicomiso celebrado en virtud de la resolución que aquí se impugna, el Tribunal Superior de Justicia ha sostenido que, como regla, “sólo los contratantes tienen la posibilidad de discutir las obligaciones que surgen del vínculo gestado por el negocio, y la condición de ciudadano no faculta a arrogarse la representación de los derechos de la Ciudad, que la Constitución local pone en cabeza del Poder Ejecutivo (arts. 102 y 104, inc. 3° CCBA)”, (v. causa “Di Filippo, Facundo Martín c/ GCBA s/ amparo (art., 14 CCABA) s/ recurso de inconstitucionalidad concedido”, expte. nº 7774/10).

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la contribuyente, revocar la sentencia de grado en cuanto confirmó el ajuste del anticipo 12/2007 en concepto de Impuesto a los Ingresos Brutos y, en consecuencia ordenar la devolución de lo ingresado en concepto del ajuste con mas sus intereses y lo abonado en proporción de la multa.
La Jueza de grado fundó el rechazo de la devolución de los anticipos en estudio sobre la base de la habitualidad en las operaciones alcanzadas con el impuesto que se encontraba determinada por la índole de las actividades que daban lugar al hecho imponible, el objeto de la empresa, profesión o locación y los usos y costumbres de la vida económica. Así entendió que la cesión de derechos efectuada por la firma actora a una sociedad constructora importó la verificación del hecho imponible al que alude el artículo 131 del Código Fiscal en tanto dicho acto resultó –a la luz de las actividades consignadas como objeto social de la contribuyente– una manifestación del ejercicio de su actividad onerosa y habitual en la jurisdicción.
Sin embargo, el contrato de cesión bajo examen no importó, en los hechos, una manifestación del ejercicio habitual de su actividad comercial ya que, al transferir los derechos del fideicomiso, la contribuyente cedió el derecho que poseía en su carácter de fiduciante de “percibir ciertos bienes” una vez cumplidos “los pagos de las sumas adeudadas” objeto de garantía del fideicomiso.
De esta manera, el cesionario accedió a sustituir al cedente en la referida obligación a cambio de que se le restituya la plena propiedad de las unidades funcionales remanentes afectadas al fideicomiso una vez cumplida la condición resolutiva del fideicomiso de garantía.
De los términos del referido contrato de cesión y los balances presentados, es posible acreditar que en el período discutido la actora se desprendió de las últimas unidades funcionales que poseía con relación al inmueble en cuestión lo que ocasionó que, con posterioridad a dicha fecha y por los años subsiguientes, declarara su actividad “sin ingresos”.
La circunstancia de que la cesión de derechos configurada tuvo como resultado la cancelación de la deuda contraída por la contribuyente por un préstamo bancario y el desapoderamiento del único bien inmueble afectado a su actividad de locación, impide considerar al importe resultado de dicha operación como un ingreso que el obligado por deuda propia del impuesto sobre los ingresos brutos devengó el derecho a cobrar como contraprestación de quienes demandan su actividad (TSJCABA in re “ING Bank N.V. Sociedad Extranjera c/ GCBA y otros s/ impugnación actos administrativos s/ recurso de apelación ordinario concedido” Expte. nº 12617/15, sentencia del 3 de marzo de 2017).

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado en cuanto decretó la extromisión procesal de los actores en el amparo colectivo que tramita en otra causa.
En efecto, los sujetos que revisten el carácter de parte actora en uno y otro caso son disímiles.
En la presente, el actor actúa en carácter de fiduciario de un inmueble afectado por la instalación cuestionada, que se encuentra legitimado para ejercer todas las acciones que procedan para la defensa de los bienes fideicomitidos.
En el amparo colectivo en trámite, los actores son los vecinos de la zona quienes resultarían legitimados en virtud del objeto colectivo que esgrimen.
Ello así, la extromisión dispuesta implica un menoscabo de la garantía del acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva ya que la decisión adoptada restringe la posibilidad de que los particulares fiduciantes y beneficiarios del emprendimiento edilicio puedan participar de la acción colectiva. (Del voto en disidencia del Dr. Pablo Mántaras)

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la demanda interpuesta por la parte actora, con la finalidad de obtener la declaración de la nulidad de la notificación de la apertura de un sumario administrativo, y de todos aquellos actos dictados en consecuencia por la Dirección General de Protección del Trabajo –DGPDT-.
El actor, en su calidad de arquitecto, constituyó un fideicomiso con la finalidad de realizar la construcción de un edificio de viviendas sobre una finca ubicada en una avenida de la Ciudad. La DGPDT realizó inspecciones sobre el inmueble en cuestión y, como consecuencia de aquellas, se labraron una serie de actas de constatación por presuntas violaciones a la normativa contemplada en el Decreto Nº 911/1996. Relató que dichas inspecciones fueron efectivamente el último contacto con la administración en relación al expediente abierto al efecto ya que no tuvo más conocimiento del estado de las actuaciones hasta el contacto efectuado por el Mandatario, asignado para promover la ejecución fiscal. Señaló que la notificación de la providencia que dispuso la apertura de sumario resultó nula de nulidad absoluta toda vez que el inmueble en el que se labraron las actas de constatación dejó de existir al culminar la obra.
Ahora bien, respecto a la defensa opuesta por el actor relativa a que el domicilio en cuestión correspondía al Fideicomiso, titular del inmueble, mas no así a su persona, debe señalarse que de la copia del contrato de fideicomiso inmobiliario y transferencia de dominio fiduciario, surge que el actor fue designado como fiduciario del citado fideicomiso, designación que aceptó y por la cual constituyó domicilio en el mismo que el Fideicomiso. Asimismo, entre los derechos y obligaciones asumidos en dicho acto se encontraba en particular el de “…iniciar, proseguir, contestar, rechazar y desistir cualquier acción, juicio o procedimiento en cualquier clase de Tribunal (judicial, arbitral o administrativo), con relación al contrato, el Patrimonio Fideicomitido…”.
Razón por la cual la defensa será rechazada.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y confirmar la resolución de grado que hizo lugar a la medida cautelar solicitada y dispuso el embargo sobre las sumas que la sociedad demandada tuviera depositadas en el país.
El actor inició demanda de cumplimiento de contrato contra la sociedad constructora a fin de que proceda a la “adjudicación, entrega de la posesión y escrituración de la Unidad Funcional comprometida en el Contrato Fideicomiso suscripto o, si ello fuere materialmente imposible, restituya el valor abonado hasta la fecha con sus correspondientes intereses dado que la entrega del inmueble había sido acordada para septiembre de 2017 y, a la fecha de la promoción de la demanda aún no se había hecho entrega de la misma.
En efecto, si bien el recurrente puntualizó que en la sentencia de grado no se tuvo en cuenta que el contrato de fideicomiso fue renovado y, a tal fin, acompañó un “Acta de manifestación de prórroga” en la que se habría resuelto ampliar el plazo de vencimiento de ocho a doce años, lo cierto es que la demandada no rebate el alegado incumplimiento del cronograma de obra de la etapa correspondiente a la unidad funcional involucrada —tenido en cuenta por el A-quo, y que formaría parte del Contrato de Fideicomiso—, cuya finalización habría sido estipulada para el mes de septiembre de 2017.
Al respecto, el recurrente se limita a sostener que el plazo de ejecución de los trabajos era “estimativo” y que podría “sufrir modificaciones que resulte necesarias”.
Sin embargo, no explica cuáles fueron las variables concretas que habrían motivado el incumplimiento del plazo originalmente estimado en el cronograma de obras anexado al contrato de adhesión al fideicomiso.
Aun si se considerase que los plazos son estimativos y están sujetos a múltiples variables no es menos cierto que el actor tenía una expectativa razonable de recibir la unidad en un plazo, al menos cercano, a septiembre de 2017.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y confirmar la resolución de grado que hizo lugar a la medida cautelar solicitada y dispuso el embargo sobre las sumas que la sociedad demandada tuviera depositadas en el país.
El actor inició demanda de cumplimiento de contrato contra la sociedad constructora a fin de que proceda a la “adjudicación, entrega de la posesión y escrituración de la Unidad Funcional comprometida en el Contrato Fideicomiso suscripto o, si ello fuere materialmente imposible, restituya el valor abonado hasta la fecha con sus correspondientes intereses dado que la entrega del inmueble había sido acordada para septiembre de 2017 y, a la fecha de la promoción de la demanda aún no se había hecho entrega de la misma.
En efecto, la recurrente sostuvo que con motivo de la declaración de emergencia sanitaria y las consecuentes medidas tomadas por el gobierno a nivel nacional y local el avance de la obra ha sido considerablemente afectado. Explicó que, no obstante lo anterior, cumplió cabalmente con el envío periódico de las rendiciones de cuenta a los fiduciantes, y que fue impugnada por la actora.
Sin embargo, más allá de la declaración de emergencia sanitaria que según dice la demandada habría impedido el avance de la obra, no puede soslayarse que el plazo de conclusión de la obra y entrega de la unidad funcional se habría extendido en exceso (casi cuatro (4) años a la fecha de la interposición de la demanda) en relación con el que se habría acordado al momento de la suscripción del contrato de adhesión y que el actor habría cumplido con su obligación de integrar los pagos exigidos en su calidad de fiduciante.
Asimismo, la demandada tampoco ofrece motivos que expliquen la demora en los años previos a la pandemia, esto es, entre fin de 2017 y principio de 2020.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y confirmar la resolución de grado que hizo lugar a la medida cautelar solicitada y dispuso el embargo sobre las sumas que la sociedad demandada tuviera depositadas en el país.
El actor inició demanda de cumplimiento de contrato contra la sociedad constructora a fin de que proceda a la “adjudicación, entrega de la posesión y escrituración de la Unidad Funcional comprometida en el Contrato Fideicomiso suscripto o, si ello fuere materialmente imposible, restituya el valor abonado hasta la fecha con sus correspondientes intereses dado que la entrega del inmueble había sido acordada para septiembre de 2017 y, a la fecha de la promoción de la demanda aún no se había hecho entrega de la misma.
El recurrente entiende que no corresponde admitir el reclamo contra el demandado, sino que debería irse contra el patrimonio fiduciario y que, en caso de hacerse lugar al planteo de la actora, debería responder el fiduciario con el patrimonio fiduciario y no con su propio patrimonio. En tal sentido, discrepó con la interpretación del artículo 1674 del Código Civil y Comercial propiciada en primera instancia y justificó su postura en lo dispuesto en el artículo 1685 de dicho cuerpo.
Sin embargo, lo relevante es que la sociedad fue demandada porque habría incumplido sus obligaciones como fiduciario y como desarrollista, y en ambos supuestos se trata de una responsabilidad personal.
En efecto, el artículo 1674 del Código Civil y Comercial se refiere a la responsabilidad personal del fiduciario frente a las otras partes del contrato de fideicomiso y, en ese caso, tiene una responsabilidad similar a la de cualquier administrador o mandatario frente a su mandante o la persona cuyos bienes administra.
Esta cuestión es independiente de la responsabilidad del fideicomiso frente a terceros, tratada en los artículos 1685 y 1687 del Código Civil y Comercial.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y confirmar la resolución de grado que hizo lugar a la medida cautelar solicitada y dispuso el embargo sobre las sumas que la sociedad demandada tuviera depositadas en el país.
El actor inició demanda de cumplimiento de contrato contra la sociedad constructora a fin de que proceda a la “adjudicación, entrega de la posesión y escrituración de la Unidad Funcional comprometida en el Contrato Fideicomiso suscripto o, si ello fuere materialmente imposible, restituya el valor abonado hasta la fecha con sus correspondientes intereses dado que la entrega del inmueble había sido acordada para septiembre de 2017 y, a la fecha de la promoción de la demanda aún no se había hecho entrega de la misma.
La demandada sostuvo que no se encontraba acreditada la condición de peligro en la demora para la procedencia de la medida cautelar.
Sin embargo, se limitó a sostener que su parte es una empresa solvente, de reconocida trayectoria, tanto en nuestro país como internacionalmente y adjuntó fotografías sobre el estado del avance de la obra.
La sola invocación del prestigio y la trayectoria de la empresa no es motivo suficiente para presumir su solvencia.
En tal sentido, la empresa no acompañó documentación alguna que permita verificar, al menos "prima facie", que la excesiva demora en la conclusión de las obras no está ligada a una falta de solvencia que podría poner en riesgo el potencial crédito del actor en caso de prosperar la acción.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y revocar el embargo ordenado en la sentencia de grado.
El recurrente entiende que no corresponde admitir el reclamo contra su parte por la falta de entrega de la Unidad Funcional en virtud del Contrato de Fideicomiso suscripto, sino que debería irse contra el patrimonio fiduciario y que, en caso de hacerse lugar al planteo de la actora, debería responder el fiduciario con el patrimonio fiduciario y no con su propio patrimonio. En tal sentido, discrepó con la interpretación del artículo 1674 del Código Civil y Comercial propiciada en primera instancia y justificó su postura en lo dispuesto en el artículo 1685 de dicho cuerpo.
En efecto, al hacer lugar a la medida cautelar, el Juez de primera instancia analizó el régimen legal que rige los fideicomisos.
En particular, sostuvo que “en cuanto a los sujetos comprendidos en este vínculo contractual, el Legislador previó con especial atención una pauta de actuación para el fiduciario, quien debe manejarse con solidaridad y “cumplir las obligaciones impuestas por la ley y por el contrato con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él” (artículo 1674 del Código Civil y Comercial de la Nación)”. Finalmente dispuso que el embargo debía trabarse sobre las sumas de dinero que la demandada tuviera depositadas en el país hasta cubrir la suma correspondiente.
Sin embargo, del artículo 1674 no surge, o al menos no con la claridad con la que se estableció en primera instancia, que el fiduciario responda de forma solidaria por las obligaciones del fideicomiso.
El juego de los artículos 1685 y 1687 del Código Civil permite extraer, al menos como regla general, que el patrimonio fiduciario es, en principio, independiente del patrimonio personal del fiduciario y que el último no está obligado a responder con sus bienes por las obligaciones contraídas por el fideicomiso.
Si bien es cierto que esta regla no es absoluta, en tanto el Código prevé supuestos en los que la separación de patrimonios cede para dar lugar a la responsabilidad personal del fiduciario, tal responsabilidad no puede ser considerada como solidaria.
Por ejemplo, un caso explícitamente previsto es el del artículo 1685 que prevé que el fiduciario será responsable cuando hubiere omitido contratar un seguro por responsabilidad civil o este fuese insuficiente.
Fuera de ese supuesto puntual, el artículo 1687 prevé que el hecho de que el fiduciario no deba responder con sus bienes por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso no obsta su responsabilidad por aplicación de los principios generales, si así corresponde. (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas)

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y revocar el embargo ordenado en la sentencia de grado.
El recurrente entiende que no corresponde admitir el reclamo contra su parte por la falta de entrega de la Unidad Funcional en virtud del Contrato de Fideicomiso suscripto, sino que debería irse contra el patrimonio fiduciario y que, en caso de hacerse lugar al planteo de la actora, debería responder el fiduciario con el patrimonio fiduciario y no con su propio patrimonio. En tal sentido, discrepó con la interpretación del artículo 1674 del Código Civil y Comercial propiciada en primera instancia y justificó su postura en lo dispuesto en el artículo 1685 de dicho cuerpo.
En efecto, al hacer lugar a la medida cautelar, el Juez de primera instancia analizó el régimen legal que rige los fideicomisos.
En particular, sostuvo que “en cuanto a los sujetos comprendidos en este vínculo contractual, el Legislador previó con especial atención una pauta de actuación para el fiduciario, quien debe manejarse con solidaridad y “cumplir las obligaciones impuestas por la ley y por el contrato con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él” (artículo 1674 del Código Civil y Comercial de la Nación)”. Finalmente dispuso que el embargo debía trabarse sobre las sumas de dinero que la demandada tuviera depositadas en el país hasta cubrir la suma correspondiente.
Sin embargo, del artículo 1674 no surge, o al menos no con la claridad con la que se estableció en primera instancia, que el fiduciario responda de forma solidaria por las obligaciones del fideicomiso.
El artículo 1676 del Código Civil y Comercial prohíbe que en el contrato se dispense al fiduciario de la culpa o dolo en que puedan incurrir él o sus dependientes, de forma idéntica a lo que preveía el artículo 7º de la Ley de Fideicomisos N°24.441.
Desde la vigencia de la Ley N°24.441, puede afirmarse que la responsabilidad personal del fiduciario es de carácter subjetiva y requiere culpa o dolo, en razón del mandato de obrar diligente del artículo 6º de la vieja ley, actual artículo 1674 del Código Civil y Comercial de la Nación (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas)

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y revocar el embargo ordenado en la sentencia de grado.
El recurrente entiende que no corresponde admitir el reclamo contra su parte por la falta de entrega de la Unidad Funcional en virtud del Contrato de Fideicomiso suscripto, sino que debería irse contra el patrimonio fiduciario y que, en caso de hacerse lugar al planteo de la actora, debería responder el fiduciario con el patrimonio fiduciario y no con su propio patrimonio. En tal sentido, discrepó con la interpretación del artículo 1674 del Código Civil y Comercial propiciada en primera instancia y justificó su postura en lo dispuesto en el artículo 1685 de dicho cuerpo.
En efecto, la regla general que rige la materia es la separación de patrimonios.
En ese contexto, no es posible tener por acreditada, en el acotado marco cautelar, ninguna circunstancia que la haga ceder.
La presente cautelar se sustenta, principalmente, sobre el dato objetivo de la demora en la entrega de la unidad, lo que permite tener por acreditado preliminarmente que el actor podría tener un derecho que debe ser resguardado durante el proceso ordinario.
Ello así, no es posible en esta instancia tener por configurada una responsabilidad personal de la fiduciaria que permita prescindir del principio de separación patrimonial.
Los motivos de dicha demora y la discusión acerca del factor de atribución aplicable, en su caso, pertenecen al ámbito del proceso de conocimiento.
Por lo demás, de la documentación adjunta a la demanda surge que el actor realizaba los depósitos o transferencias correspondientes a sus obligaciones como fiduciante a una cuenta bancaria a nombre del fideicomiso y no de la empresa fiduciaria (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas)

En el caso, corresponde rechazar el agravio de la sociedad fiduciaria referido al incumplimiento del contrato y confirmar la resolución de grado que condenó a la empresa demandada a entregar la Unidad Funcional comprometida en el Contrato de Adhesión (Fideicomiso) de autos en el plazo de noventa (90) días, o, en caso de que ello no fuera posible, declarar rescindido el contrato de adhesión celebrado entre las partes.
El Juez de grado responsabilizó a la demandada por “la falta de finalización de la obra y la consecuente falta de entrega de la unidad funcional”.
La demandada cuestionó que se haya tenido por incumplido el plazo de entrega estipulado en el contrato y establecido un plazo de noventa días para la entrega de la unidad.
La recurrente, insiste en que no hubo incumplimiento porque los plazos de entrega especificados en el cronograma de obra eran “estimativos” y se encontraban sujetos a distintas variables, como ser la cantidad de fiduciantes aportantes, la realidad económica, la pandemia de Covid-19, las expectativas macroeconómicas, etc.
Sin embargo, la empresa no acredita, ni intenta hacerlo, la ocurrencia de circunstancias insalvables e inevitables que justificaran los más de seis años que lleva de demora en la entrega de la unidad funcional, sino que solo se limita a transcribir definiciones del contrato de fideicomiso y a realizar afirmaciones del estilo de que el emprendimiento se trata de “un proyecto muy grande”, que “nunca se desentendió del Sr. Alfaro”, que “la parte actora fue informada veraz y completamente”, entre otras, sin explicar con claridad cuál sería la relación que tales afirmaciones tienen con lo que aquí se discute.
Mas allá de ello, el incumplimiento en el plazo de entrega surge palmario como hecho objetivo ya que, luego de un retraso de más de 6 años desde la fecha de entrega convenida, informa, al contestar la medida para mejor proveer del 14 de agosto, que la unidad funcional recién estaría en condiciones de ser transmitida a fines de 2024.
No debe perderse de vista que, cuando se trata de la adquisición de bienes inmuebles, el tiempo de adjudicación es una de las variables más importantes a considerar a la hora evaluar el negocio.
Las importantes erogaciones de dinero realizadas por el actor luego de la suscripción del contrato de adhesión al fideicomiso son consistentes con la genuina expectativa de adquirir la titularidad en el corto plazo.
Si bien el recurrente repite que en los boletines informativos comunicó los riesgos del negocio, no logra controvertir lo sostenido en la sentencia de grado respecto a que el deber de información sobre las circunstancias condicionantes de la entrega no fue debidamente satisfecho.
Ello así, corresponde rechazar los planteos de la empresa demandada tendientes a demostrar que no medió incumplimiento de su parte.

En el caso, corresponde rechazar el agravio de la sociedad fiduciaria y confirmar la resolución de grado que hizo lugar a la demanda por la falta de finalización de obra y falta de entrega de la unidad funcional comprometida y dispuso una indemnización en favor del actor que la demandada deberá pagar en forma solidaria con su patrimonio y con el patrimonio fiduciario.
La recurrente cuestiona que se la haya responsabilizado a título personal.
En efecto, el Juez de grado dispuso la extensión de la responsabilidad con fundamento en que, al momento de la celebración de la adhesión, la empresa tenía pleno conocimiento de que no podía cumplir con los plazos de entrega de la obra, accionar que rompía con la obligación del fiduciario de actuar como buen hombre de negocios y con buena fe, en los términos de los artículos 9, 144 y 1674 del Código Civil y Comercial de la Nación y con la obligación contractual prevista en la cláusula 4.2 del contrato en cuestión.
La apelante no realiza una crítica razonada y concreta de lo decidido en la instancia de grado, sino que repite que el plazo de entrega no estaba vencido y que no incumplió con los deberes a su cargo. Solo agrega, alegando su condición de administradora fiduciaria para sostener que la responsabilidad debe recaer sobre el patrimonio fideicomitido, que imponer al Fiduciario la responsabilidad solidaria personal “es desconocer la realidad de la obra privada posible en Argentina y atentar contra la figura del fideicomiso para su desarrollo”.
Sin embargo, según el artículo 1684 del Código Civil y Comercial, el fiduciario adquiere la propiedad fiduciaria de los frutos y productos de los bienes fideicomitidos y de los bienes que adquiera con esos frutos y productos o por subrogación real respecto de todos esos bienes.
Del “Contrato de Fideicomiso de Construcción al Costo por Administración”, al que el actor adhirió surge que la empresa demandada aceptó su condición de fiduciaria con el consecuente ejercicio del dominio fiduciario de los bienes fideicomitidos. También surge que, su calidad de desarrollista, se le encargó la construcción del emprendimiento y que se obligaba a “escriturar a nombre del beneficiario la Unidad Funcional correspondiente”.
Ello así, la figura del administrador fiduciario adquiere un lugar secundario y no quedan dudas de que, por su condición de encargada de construir el emprendimiento, es responsable frente a los adquirentes por los daños y perjuicios derivados de los incumplimientos en la ejecución de la obra, máxime si, como ocurre en este caso, no probó que hubieran mediado causas ajenas que justificaran la demora.
Pretender –como lo hace la recurrente- que sólo responda el patrimonio fiduciario implicaría responsabilizar a todos los fiduciantes, incluido el actor, por cuestiones que competen exclusivamente a quien se encuentra a cargo de la ejecución de la obra.

En el caso, corresponde hacer lugar al planteo formulado por el actor y revocar la sentencia de grado en cuanto dispone que, vencido el plazo establecido para la entrega de la unidad funcional comprometida, corresponde tener por rescindido el contrato y ordena el pago de la indemnización denominada “daño material”.
El Juez de grado hizo lugar a la demanda promovida por el actor y condenó a la sociedad fiduciaria a entregar al actor la Unidad Funcional comprometida en el Contrato de Adhesión (Fideicomiso) de autos en el plazo de noventa (90) días, o, en caso de que ello no fuera posible, declarar rescindido el contrato de adhesión celebrado entre las partes.
El actor sostiene que los términos de la condena incentivan a la demandada a esperar noventa días para tener por rescindido el contrato y librarse de su obligación devolviendo una suma de dinero ínfima en comparación con el valor de un departamento; considera que el Juez de grado se apartó sin fundamento de su pedido de poder elegir entre la entrega del inmueble o una indemnización sustitutiva que le permitiera adquirir una propiedad de las mismas características.
En efecto, el artículo 10 bis de la Ley Nº24.240 permite al consumidor efectuar la opción que mejor se adapte a sus intereses.
Los términos de la “demanda de cumplimiento de contrato” no dejan lugar a dudas de que, entre las distintas posibilidades a las que pudo acudir ante el incumplimiento de la fecha pactada, el actor eligió la primera. Es decir, optó por exigir el cumplimiento forzado y, solo si el cumplimiento en especie fuera imposible, su equivalente dinerario. Además, claro está, del reclamo por los daños, que será analizado en los próximos considerandos.
Así pues, teniendo en cuenta la situación descripta y lo informado por la demandada respecto del estado de la unidad y los avances de la obra, corresponde hacer lugar parcialmente al planteo.
En ese contexto, corresponde ordenarle a la empresa fiduciaria que adjudique y entregue la posesión la unidad funcional al actor el 30 de diciembre de 2024, como fecha límite, bajo apercibimiento de aplicar una multa diaria por cada día de demora, cuyo monto será determinado en la etapa de ejecución de la sentencia.
Con el fin de evitar posibles planteos sobre el tema, cabe aclarar que, en caso de que alguna de las partes acredite fehacientemente que el cumplimiento en especie fuera imposible, se determinará, en el momento procesal oportuno y por la vía correspondiente, la indemnización sustitutiva que quepa.

En el caso, corresponde hacer lugar al planteo formulado por el actor y ordenar, en concepto de indemnización por daño moratorio, el pago de intereses desde la fecha en la que la demandada debió transferir la posesión de la propiedad.
En efecto, el resarcimiento solicitado por el actor en su demanda para compensar la demora en la entrega de la propiedad por parte de la sociedad fiduciaria fue omitido en la instancia de grado.
Puntualmente, pretende que se condene a la demandada a que pague, desde la fecha en la que la demandada debió transferir la posesión de la propiedad y hasta la efectiva entrega del bien, los intereses devengados sobre el monto que abonó.
No se desconoce que no se pactó –ni en el contrato de fideicomiso ni en el de adhesión- ningún tipo de penalidad como indemnización por los eventuales daños y perjuicios producidos por la mora.
Por el contrario, sí se estipularon clausulas expresas que disponen la imposibilidad de los fiduciantes de reclamar a la sociedad fiduciaria por la falta de ejecución de la obra.
Sin embargo, esas cláusulas fueron declaradas nulas por el Juez de grado y la decisión se encuentra firme porque no fue recurrida por la demandada.
Ello así, en atención al principio de reparación plena previsto en el Código Civil y Comercial de la Nación , corresponde hacer lugar a este planteo y ordenar, en concepto de indemnización por daño moratorio, el pago de intereses sobre la suma de un millón ochocientos treinta y cinco mil ochocientos treinta y seis pesos con veinte centavos ($1.835.836,20), monto abonado por el actor según la propia demandada.

En el caso, corresponde hacer lugar al planteo del demandado y revocar la resolución de grado en cuanto reconoció el actor indemnización en concepto de daño moral.
El Juez de grado fijó la indemnización por daño moral en un millón doscientos mil pesos ($1.200.000).
Sin embargo, tal como señala el demandado, el actor ni siquiera intentó acreditar cuáles fueron los padecimientos íntimos ocasionados.
En tal contexto, dado que tampoco se advierten razones que permitan presumir la procedencia de un resarcimiento por daño moral, cabe hacer lugar al planteo de la demandada y revocar lo decidido en la instancia de grado sobre este tema.

En el caso, corresponde hacer lugar al pedido del actor y elevar el monto de la multa civil reconocida en la sentencia de grado.
El artículo 52 bis de la Ley Nº24240 otorga al Juez la posibilidad de aplicar una multa civil a favor del consumidor.
El Juez de grado le impuso a la demandada una sanción en concepto de daño punitivo de dos millones de pesos ($2.000.000).
En efecto, tal como sostuvo el Juez de grado, de la prueba producida en otra causa seguida contra la misma sociedad fiduciaria se puede corroborar que, al momento de la suscripción del contrato de adhesión del actor, la demandada sabía que no iba a cumplir con los plazos prometidos.
Al tratarse de una empresa con amplia experiencia y reconocimiento “dedicada exclusivamente al desarrollo de proyectos inmobiliarios de excelencia” en Argentina, Uruguay, Paraguay y Estados Unidos, la situación descripta configura, cuanto menos, el requisito de culpa grave requerido para la procedencia de este tipo de sanción.
Asimismo, de la causa citada surge que las unidades de la primera etapa del proyecto fueron entregadas con cinco años de demora.
Por otra parte, la ventaja indebida mencionada también luce palmaria, en tanto la empresa demandada, para financiar sus proyectos, solicita aportes acordes al corto plazo que ofrece, pese a que tiene pleno conocimiento de que no lo va a cumplir.
Es entonces que, asiste razón al actor en que, dada la envergadura del proyecto y los antecedentes de la empresa, la suma reconocida no parece adecuada para disuadir a la empresa demandada de que en lo sucesivo continúe con prácticas similares.
Ello así, corresponde elevar el monto de la multa civil a cinco millones de pesos ($5.000.000), que deberá ser abonada en los términos y con la tasa de interés establecidos en la sentencia de primera instancia.

En el caso, corresponde rechazar el planteo de la demandada respecto a la multa civil (daño punitivo) reconocida en la sentencia de grado.
En efecto, lo alegado por la demandada respecto de que en todo momento su conducta fue por demás diligente, que cumplió con sus obligaciones legales y contractuales, y que mantuvo siempre una postura conciliadora y de buena fe para con el actor y los otros fiduciantes es insuficiente para controvertir lo decidido por el Juez de grado para tener por configurado su incumplimiento y hacer lugar a la demanda.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso de la parte demandada, revocar la sentencia y rechazar la demanda promovida por el actor con el objeto de que se proceda a la adjudicación, entrega de la posesión y escrituración de la Unidad Funcional comprometida en el Contrato de Adhesión (Fideicomiso) suscripto o, si ello fuere materialmente imposible se restituya el valor abonado hasta la fecha con sus correspondientes intereses.
El Juez de grado hizo lugar a la demanda; consideró que eran válidas las cláusulas sobre el carácter estimativo del plazo de entrega del inmueble y la utilización de fondos para pagos de deudas y que debían considerarse como no escritos ciertos artículos del contrato de fideicomiso, en tanto a su entender limitan excesivamente la responsabilidad del fiduciario. Ordenó al demandado que entregase la Unidad funcional en cuestión en noventa días y estableció que -en caso de incumplimiento- se tenga por rescindido el contrato y se pague al actor una indemnización en concepto de daño material más otra por daño moral y multa por daño punitivo. Asimismo extendió la responsabilidad a la empresa demandada con su patrimonio y por el patrimonio fiduciario.
Sin embargo, en el Anexo al Contrato de Adhesión suscripto por el actor se advirtió al fiduciante de ciertos riesgos propios de las inversiones inmobiliarias. Le aseguraron que
no se pueden realizar las obras en un período corto de tiempo sin afectar de modo importante la rentabilidad del proyecto.
El actor tomó conocimiento de los riesgos de mayores gastos y demoras, sobre todo aquellos derivados de la evolución de la economía local. Además, se le informó que -junto al resto de los fiduciantes inversores asumía el costo de llevar a cabo el proyecto y, entre ellos, el derivado de adquirir el terreno, pagar el endeudamiento y cancelar la hipoteca.
En particular, sobre el cronograma de obras, le fue señalado que los plazos eran estimativos y que podían modificarse si se consideraba necesario o conveniente para el desarrollo del emprendimiento. También le resaltaron que el cumplimiento de cada etapa de la obra depende de una serie de variables (condiciones económicas y financieras, la participación de suficientes fiduciantes y la disponibilidad de contratistas adecuados.
Ello así, el carácter estimativo del cronograma de obras y la multiplicidad de razones que podrían afectarlo era un hecho conocido por el actor al suscribir el contrato habiéndose confirmado la razonabilidad de este aspecto del acuerdo en la sentencia de grado. (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas).

En un fideicomiso al costo, los fiduciantes-beneficiarios aceptan el compromiso de aportar los fondos necesarios para el desarrollo de las obras.
Ellos asumen el riesgo del proyecto, y las circunstancias de cada emprendimiento en particular y los avatares económicos del mercado de la construcción determinan la suerte del proyecto y su precio final.
En términos generales, el espectro de posibilidades es amplio y puede llegar -en casos límite- a que no finalice porque los partícipes se resisten a enfrentar una escalada de costos más allá de sus expectativas o directamente no puedan afrontar los mayores aportes que requiere el emprendimiento.
En tal sentido la obligación del fiduciario -en lo que se refiere al cumplimiento del encargo- se ha caracterizado como de medios en relación con la concreción del negocio (v. Claudio Kiper y Silvio V. Lisoprawski, Tratado del fideicomiso, tomo 2, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2017, pág. 580 y ss.).(Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas).

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso de la parte demandada, revocar la sentencia y rechazar la demanda promovida por el actor con el objeto de que se proceda a la adjudicación, entrega de la posesión y escrituración de la Unidad Funcional comprometida en el Contrato de Adhesión (Fideicomiso) suscripto o, si ello fuere materialmente imposible se restituya el valor abonado hasta la fecha con sus correspondientes intereses.
En efecto, el actor no es solo un beneficiario del fideicomiso sino también un fiduciante, es decir, participa como inversor de los riesgos y costos del desarrollo, con los derechos y obligaciones que proceden del contrato y de la ley.
Del contrato suscripto surge que el avance de las obras en parte depende del aporte de los fiduciantes y del ingreso de nuevos inversores, por lo tanto, la satisfacción de los objetivos del fideicomiso está supeditada a condiciones singulares, distintas a una locación de obra o un contrato de compra venta.
Si bien tal circunstancia no releva al fiduciario de sus cargas, tampoco es posible transformar sus obligaciones de medios en una de resultados.
Por lo tanto, en sí misma la demora no es una infracción, sino en la medida que se pruebe que es signo de una gestión deficiente de los recursos del fideicomiso, del incumplimiento de cláusulas contractuales o, en general, de una violación a los términos del régimen normativo aplicable. (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas).

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso de la parte demandada, revocar la sentencia y rechazar la demanda promovida por el actor con el objeto de que se proceda a la adjudicación, entrega de la posesión y escrituración de la Unidad Funcional comprometida en el Contrato de Adhesión (Fideicomiso) suscripto o, si ello fuere materialmente imposible se restituya el valor abonado hasta la fecha con sus correspondientes intereses.
En efecto, no se ha ofrecido que un contador o un arquitecto efectúe una pericia de la administración del fideicomiso (artículos 200 y 201 del Código Procesal para la Justicia en las Relaciones de Consumo).
El actor apela a que la diferencia entre un cronograma de obras y la realidad de la demora evidencie una gestión deficiente. Sin embargo, no hay elementos que permitan responsabilizar a la sociedad fiduciaria.
En oportunidad de resolverse otra causa contra la misma firma, se afirmó que hubo un retraso de aproximadamente dos años en la culminación de las obras de la primera etapa. No obstante, sobre la base de las pruebas producidas, se descartó tener por demostrada una mala gestión del fiduciario y tuvo por cierto que incidió en las obras un contexto económico negativo.
Como ha sugerido el demandado, los tiempos de desarrollo de cada etapa dependen de una serie de factores (como la disponibilidad de los contratistas, el aumento del número de inversores y la regularidad de sus aportes, la coyuntura económica y la dimensión de cada etapa) que no permiten asumir que un retraso en la primera etapa necesariamente fuese a incidir en las posteriores.
Ello así, sin más pruebas, no es posible juzgar que una demora inicial -por significativa que sea- fuese a trasladarse a las siguientes etapas del proyecto, ni descartar la incidencia de causas exógenas.
En el contexto de un contrato con las características descriptas, era carga del actor proponer los medios de prueba necesarios para demostrar que la demora es irrazonable e imputable al fiduciario. (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas).

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso de la parte demandada, revocar la sentencia y rechazar la demanda promovida por el actor con el objeto de que se proceda a la adjudicación, entrega de la posesión y escrituración de la Unidad Funcional comprometida en el Contrato de Adhesión (Fideicomiso) suscripto o, si ello fuere materialmente imposible se restituya el valor abonado hasta la fecha con sus correspondientes intereses.
El actor requirió que se subordine la eventual rescisión del Contrato al pago de una suma equivalente al valor de la unidad funcional.
Sin embargo, según surge de las constancias de autos, al parecer las obras avanzan, es decir, la entrega del inmueble es posible.
Por otra parte, no hay información fehaciente acerca de qué costos le genera el retraso.
Sin dudas el paso del tiempo no es indiferente, pero el establecimiento de una indemnización requiere la prueba de un daño, es decir, que se exprese una relación disvaliosa entre la inversión del fiduciante y sus circunstancias y proyectos. En principio, tal realidad no puede presumirse.
En autos no hay pruebas de que los hechos hubiesen afectado el patrimonio del actor.
Al iniciar demanda, el fiduciante ni siquiera ha sugerido que en razón de la espera se hubiera visto obligado a efectuar aportes excesivos para financiar la construcción, gastos de alquiler que no tenía previsto, ajustes en la ejecución de un proyecto inmobiliario propio, etc.
Un presupuesto esencial para la reparación de un daño es su prueba.
Si bien una demora prolongada en la entrega de un inmueble en ciertos casos podría justificar la rescisión de un contrato y la reparación de daños, sin certezas sobre su causa ni indicios de su incidencia concreta en el patrimonio o la esfera íntima del actor no resulta posible ordenar reparación alguna. (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas).

Con relación al daño moral, sabido es que presenta particularidades en lo atinente al régimen de prueba, pero no escapa a la regla de que todo daño debe ser acreditado por quien lo invoca, salvo que la ley lo impute o presuma, o que surja notorio de los propios hechos (artículo 1744 del Código Civil y Comercial).
No hay razones para trasladar mecánicamente la presunción "in re ipsa" de daño moral, válida para ciertos casos, a supuestos en que se dirimen las consecuencias emergentes de la demora en el cumplimiento de los objetivos como en el caso de un fideicomiso.

En el caso, corresponde rechazar el agravio de la actora referidos a la gravabilidad de los resultados de un Fideicomiso.
El Juez de grado consideró que los referidos ingresos no podían ser considerados como originados en títulos públicos u obligaciones negociables –y, entonces, exentos del gravamen en los términos de la norma tributaria aplicable–.
Para así decidir, tuvo en consideración la orfandad de documentación de respaldo a fin de probar lo manifestado por la actora respecto de los ingresos cuestionados, y ante la imposibilidad de acreditar el origen o procedencia de los resultados en cuestión –impedimento que llevaba a evitar desentrañar el tratamiento tributario que se les debía otorgar– concluyó que dichos conceptos no podían ser computados como provenientes de operaciones sobre títulos públicos, obligaciones negociables o percepción de dividendos, sino como una colocación de fondos excedentes, los cuales se encontraban válidamente gravados por el impuesto sobre los Ingreso Brutos.
En efecto, en la pericia contable efectuada en sede administrativa el Fisco consideró que la contribuyente no aportó documental de respaldo suficiente, por lo que se ratificaba su gravabilidad”.
Ello así, teniendo en cuenta el criterio de valoración de carga de la prueba, correspondía a la actora la carga de aportar la documentación necesaria a los fines de corroborar la no gravabilidad de los referidos ingresos, circunstancia que no aconteció en autos. Asimismo, tampoco se ofreció prueba en sede judicial a los fines de corroborar el extremo invocado, todo lo cual conlleva a rechazar el agravio bajo estudio.

En el caso, corresponde rechazar el agravio de la actora referidos a la gravabilidad de los resultados de un Fideicomiso.
En efecto, se debe verificar si los ingresos que obtuvo la actora por la tenencia de certificados de participación y recupero de previsión por el aporte especial realizado a un Fideicomiso puede ser asimilado, como lo propuso la actora, a la exención prevista en el Código Fiscal para las operaciones sobre acciones y la percepción de dividendos y revalúos.
No obstante, cabe concluir que no es posible compartir la interpretación defendida por la recurrente en tanto se advierte que la norma discutida se limita a considerar exentos del pago del impuesto discutido a “toda operación sobre acciones y la percepción de dividendos y revalúos”. (artículo 141, inciso 1, C.F. t.o.2005 y siguientes).
Bajo esta comprensión, cabe referir que “las posibles omisiones de una norma jurídico-tributaria, en el sensible plano de la gravación o de la exoneración, deben ser salvadas por los órganos depositarios de la voluntad popular a los cuales la Constitución ha deferido la titularidad exclusiva del poder tributario (“sólo el Congreso” artículo 17) y no a quienes se proclamen lúcidos o providenciales intérpretes del espíritu de tales leyes, ya que, en este caso, se afectaría no sólo el principio esencial de la autoimposición (“Es el pueblo el que se tributa a sí mismo (…) sino también a la seguridad, en su doble manifestación —certidumbre del Derecho y eliminación de la arbitrariedad— [que] ha de considerarse ineludiblemente en función de la legalidad y de la justicia (…)” (voto del juez José O. Casás en autos “Hipódromo Argentino de Palermo S.A. c/ Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires s/ acción declarativa de inconstitucionalidad”, sentencia del 28 de junio de 2001).
Ello asì, atento que la recurrente no ha aportado elementos de prueba que permitan acreditar el origen y composición de los ingresos objeto del ajuste discutido no puede tenerse por comprobado el origen de dichos ingresos, lo que sella la suerte del agravio.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la codemandada y, en consecuencia, confirmar la sentencia de grado que hizo lugar al embargo preventivo requerido bajo exclusiva responsabilidad de la parte actora sobre las sumas de dinero que cada demandada tuviera depositadas en las entidades bancarias allí enunciadas hasta cubrir la suma de dos millones novecientos setenta y cinco mil pesos ($2.975.000) cada una, en concepto de capital, más el treinta por ciento (30%) presupuestado provisoriamente para responder a intereses y costas
Cabe señalar que se encontraría acreditada la relación de consumo que vincula a las partes, dado que nos hallamos frente a un consumidor que, en el marco de un contrato de fideicomiso inmobiliario, resultaría ser el beneficiario de una unidad en un emprendimiento comercializado y desarrollado por las demandadas.
La codemandada negó haber firmado alguno de los documentos base de la acción, ser propietaria, administradora o comercializadora de la cosa. Asimismo, sostuvo que la única vinculación que el accionante le atribuye es el envío de correos electrónicos que fueron expresamente desconocidos en su primera presentación del mismo modo que la titularidad de los dominios que le fueran atribuidos
Agregó que la medida cautelar ordenada no guarda relación con el objeto del proceso, que no se encuentran acreditados sus requisitos de procedencia y que la contracautela es insuficiente por requerirse caución real.
Pues bien, el artículo 40 de la Ley de Defensa del Consumidor - LDC -prevé que, si el daño al consumidor resulta de la prestación del servicio “responderán el productor, el fabricante, el importador, el distribuidor, el proveedor, el vendedor y quien haya puesto su marca en la cosa o ser icio”. Asimismo, la norma establece que “[l]a responsabilidad es solidaria, sin perjuicio de las acciones de repetición que correspondan” y que “[s]ólo se liberará total o parcialmente quien demuestre que la causa del daño le ha sido ajena”.
Ello así, de las constancias acompañadas en la demanda, surge que el actor habría suscripto un contrato de “Cesión Parcial de Derecho de Beneficiario y Adhesión al Fideicomiso..." el día 26 de julio de 2016, a través de la cual se obligaron conforme cláusula 2.1, a transferir “en su oportunidad”, la posesión y la adjudicación en propiedad horizontal de una “Unidad a Definir” equivalente a ciento setenta metros cuadrados (170 m2) promedio que se ubicará en “Piso a definir”, a construirse en el edificio en cuestión, de la Ciudad de Buenos Aires.
Se desprenden, además, los pagos que habría realizado el actor conforme el documento de “Reserva de Compra y Recibo”, por la suma de dólares estadounidenses diecisiete mil (US$ 17.000) y se habría comprometido a integrar la suma aproximada de tres millones doscientos sesenta y cuatro mil pesos ($ 3.264.000) para integrar en treinta y seis (36) cuotas.
Asimismo, surge de la copia del Boleto de Compraventa de fecha 23 de abril de 2018, que se habría vendido a este último, según clausula Primera, “[u]na (1) Unidad Funcional Integrante del emprendimiento edilicio a ser desarrollado por el Fideicomiso”, ubicada en el tercer piso, la que se identifica con el número (SD) 1. El precio fijado en el Boleto de Compraventa, conforme Cláusula Segunda, fue de ciento cuarenta mil dólares estadounidenses (US$140.000) y la vendedora reconoció “[q]ue ha recibido de parte de la COMPRADORA con anterioridad a la presente fecha la totalidad del monto indicado, no existiendo sumas pendientes de pago por parte de la COMPRADORA en concepto de precio del presente Boleto”.
A su vez, se observa que el actor habría presentado declaraciones juradas de impuestos de Bienes Personales, denunciando entre sus Bienes Personales ante la Administración Federal de Ingresos Públicos - AFIP- al fideicomiso en cuestión y habría pagado por la operación el impuesto de sellos al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
Así las cosas, y sin que importe emitir opinión sobre el fondo de la cuestión y sobre la responsabilidad que le pudiera corresponder a la codemandada recurrente, cabe concluir en que existen elementos suficientes para tener por configurado —en este estado liminar del proceso— el requisito de verosimilitud en el derecho invocado.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la codemandada y, en consecuencia, confirmar la sentencia de grado que hizo lugar al embargo preventivo requerido bajo exclusiva responsabilidad de la parte actora sobre las sumas de dinero que cada demandada tuviera depositadas en las entidades bancarias allí enunciadas hasta cubrir la suma de dos millones novecientos setenta y cinco mil pesos ($2.975.000) cada una, en concepto de capital, más el treinta por ciento (30%) presupuestado provisoriamente para responder a intereses y costas
Cabe señalar que se encontraría acreditada la relación de consumo que vincula a las partes, dado que nos hallamos frente a un consumidor que, en el marco de un contrato de fideicomiso inmobiliario, resultaría ser el beneficiario de una unidad en un emprendimiento comercializado y desarrollado por las demandadas.
En lo que respecta a la participación del codemandado se observa que, si bien la empresa no habría suscripto ninguno de los instrumentos objeto de autos, habría tenido participación en la cadena de comercialización cuyo objetivo era la adquisición de una vivienda en el referido emprendimiento.
Nótese al respecto que, de la lectura de la folletería relativa al proyecto del Fideicomiso se observa que la codemandada se habría presentado como encargado del desarrollo, administración y gerenciamiento del mismo, detallando que es una empresa que “[n]ació en 2003 con el objetivo de brindar excelentes oportunidades de negocios inmobiliarios a inversores con un perfil sofisticado […] se ocupa de diseñar, comercializar, construir y administrar proyectos. En 15 años de actividad lleva desarrollados más de 250 mil metros cuadrados en zonas Premium de Buenos Aires.
Así las cosas, y sin que importe emitir opinión sobre el fondo de la cuestión y sobre la responsabilidad que le pudiera corresponder a la codemandada recurrente, cabe concluir en que existen elementos suficientes para tener por configurado —en este estado liminar del proceso— el requisito de verosimilitud en el derecho invocado.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la codemandada y, en consecuencia, confirmar la sentencia de grado que hizo lugar al embargo preventivo requerido bajo exclusiva responsabilidad de la parte actora sobre las sumas de dinero que cada demandada tuviera depositadas en las entidades bancarias allí enunciadas hasta cubrir la suma de dos millones novecientos setenta y cinco mil pesos ($2.975.000) cada una, en concepto de capital, más el treinta por ciento (30%) presupuestado provisoriamente para responder a intereses y costas
Cabe señalar que se encontraría acreditada la relación de consumo que vincula a las partes, dado que nos hallamos frente a un consumidor que, en el marco de un contrato de fideicomiso inmobiliario, resultaría ser el beneficiario de una unidad en un emprendimiento comercializado y desarrollado por las demandadas.
Se advierte la existencia de intercambio de correos electrónicos que habría tenido el actor con el codemandado vinculados con los pagos efectuados y con los avances del Fideicomiso.
De hecho, las constancias de pagos adjuntadas por el actor permiten inferir que éstos habrían ingresado a la cuenta bancaria a nombre del Fideicomiso que habría sido suministrada por el codemandado, para que se efectuaran los depósitos.
En tales condiciones, es posible establecer con el grado de certeza necesario para esta etapa del proceso, la participación de la codemandada en la recepción de los pagos efectuados por el actor y en la información que habría brindado al consumidor acerca de la evolución del emprendimiento, por lo que, de ese modo, habría formado parte de la misma cadena de comercialización, que habría tenido por objeto la adquisición de una unidad por parte del actor en el marco del contrato de fideicomiso.
Por lo demás, cabe señalar que de los edictos publicados en el Boletín Oficial acompañados por el actor darían cuenta que la persona que suscribió tanto el convenio inicial como el boleto de compraventa posterior, se habría desempeñado como presidente de las codemandadas, lo que implicaría en principio que las codemandadas, incluida la recurrente, formarían parte de la misma estructura comercial.
Así las cosas, y sin que importe emitir opinión sobre el fondo de la cuestión y sobre la responsabilidad que le pudiera corresponder a la codemandada recurrente, cabe concluir en que existen elementos suficientes para tener por configurado —en este estado liminar del proceso— el requisito de verosimilitud en el derecho invocado.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la codemandada y, en consecuencia, confirmar la sentencia de grado que hizo lugar al embargo preventivo requerido bajo exclusiva responsabilidad de la parte actora sobre las sumas de dinero que cada demandada tuviera depositadas en las entidades bancarias allí enunciadas hasta cubrir la suma de dos millones novecientos setenta y cinco mil pesos ($2.975.000) cada una, en concepto de capital, más el treinta por ciento (30%) presupuestado provisoriamente para responder a intereses y costas
Cabe señalar que se encontraría acreditada la relación de consumo que vincula a las partes, dado que nos hallamos frente a un consumidor que, en el marco de un contrato de fideicomiso inmobiliario, resultaría ser el beneficiario de una unidad en un emprendimiento comercializado y desarrollado por las demandadas.
En relación con el requisito del peligro en la demora, la recurrente se limitó a sostener que las demandadas son empresas solventes.
Al respecto, cabe señalar que la sola invocación de la supuesta solvencia de las empresas no es motivo suficiente para apartarse de la solución arribada por el juez de primera instancia. En tal sentido, la empresa no acompañó documentación alguna que permita verificar, al menos en principio, que la excesiva demora en la entrega de una unidad no está ligada a una falta de solvencia que podría poner en riesgo el potencial crédito del actor en caso de prosperar la acción.
Es por ello que, corresponde desestimar el planteo formulado por la parte recurrente.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la codemandada y, en consecuencia, confirmar la sentencia de grado que hizo lugar al embargo preventivo requerido bajo exclusiva responsabilidad de la parte actora sobre las sumas de dinero que cada demandada tuviera depositadas en las entidades bancarias allí enunciadas hasta cubrir la suma de dos millones novecientos setenta y cinco mil pesos ($2.975.000) cada una, en concepto de capital, más el treinta por ciento (30%) presupuestado provisoriamente para responder a intereses y costas
Cabe señalar que se encontraría acreditada la relación de consumo que vincula a las partes, dado que nos hallamos frente a un consumidor que, en el marco de un contrato de fideicomiso inmobiliario, resultaría ser el beneficiario de una unidad en un emprendimiento comercializado y desarrollado por las demandadas.
La recurrente se agravió por cuanto considera que la caución juratoria determinada por el "a quo" como contracautela, resulta insuficiente.
Al respecto, cabe recordar que la contracautela ha sido caracterizada como una verdadera cautela tomada contra quien pide una medida precautoria, de modo de asegurar al demandado la efectividad del resarcimiento de los perjuicios que le ocasione aquélla si ha sido trabada sin razón (cf. Fenochietto, Carlos E., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado y concordado, Astrea, Buenos Aires, 1999, t. 1, págs. 714 y 715).
El artículo 127 del Código Procesal para la Justicia en las Relaciones de Consumo de la Ciudad -CPJRC- establece que “[l]a medida precautoria sólo podrá decretarse bajo la responsabilidad de la parte que la solicitare, quien deberá dar caución por todas las costas y daños y perjuicios que pudiere ocasionar. // El juez graduará la calidad y monto de la caución de acuerdo con la mayor o menor verosimilitud del derecho y las circunstancias del caso. Podrá ofrecerse la garantía de instituciones bancarias o de personas de acreditada responsabilidad económica. Si la medida cautelar fuera solicitada por el consumidor, como regla general se considerará contracautela suficiente la caución juratoria prestada en el pedido de la medida o por resolución del tribunal. Este beneficio cesa en caso de que se hiciera lugar al incidente de solvencia” (lo destacado no corresponde al original).
Dicho ello, se observa que la norma procesal consumeril prevé que la fijación de la contracautela sea efectuada en el marco de las potestades del juez teniendo en cuenta las circunstancias del caso.
De ese modo, evaluada la situación planteada en autos, el Tribunal que la contracautela impuesta por el magistrado de grado se revela razonable y ajustada a las circunstancias de la causa, por lo que, en consecuencia, corresponde desestimar el planteo formulado por la recurrente.