El fiduciario es quien tiene todos los derechos inherentes al dominio y administración de la cosa, para cumplir con la finalidad contractual y puede usar y disponer de los bienes pero no apropiarse de los frutos. Obviamente que sus obligaciones principales son la de rendir cuentas, producir el máximo rendimiento, no mezclarlos con sus bienes, guardar secreto. En cuanto a la responsabilidad frente a terceros por las obligaciones asumidas por la ejecución del fideicomiso, sólo responde con los bienes fideicomitidos excepto el supuesto de dolo, extremo en el cual responde con todo su patrimonio. Es menester precisar que, como principio general, no puede dudarse que la ejecución del contrato debe efectuarse conforme las reglas de un “buen hombre de negocios.”

En el caso, la empresa constructora asumía el carácter de fiduciante y la entidad financiera el de fiduciario. Ello, limitado en teoría únicamente al aval del crédito. No obstante, de los alcances precisos de la relación entre el “financista” y el “proyectista” no hay ninguna constancia en el expediente que el consumidor haya estado al tanto de ello. En efecto, ninguna constancia hay de que haya tenido un conocimiento fehaciente del vínculo que promediaba entre ellos.
Por otra parte, hace también perder claridad al vínculo que los propios folletos identifican al banco tomando parte del emprendimiento, si bien como “financista”, pero no por ello involucrado de un modo especial en el negocio, ya que el Banco no se limitó a otorgar una línea de crédito sino que asumió cualidades que, en cierto punto, exceden ese marco (vg. el cobro de comisiones, la aprobación de los planes de venta, las facultades para evaluar la calidad técnica de la obra, etc.). Es, en ese contexto, que la cláusula del convenio de preventa por la cual se pretende eximir de responsabilidad aparecería, eventualmente, carente de efecto frente al consumidor. La titularidad dominial (con los alcances fiduciarios) que asumió el Banco implicó, consecuentemente, la atribución para enajenarlo, con lo cual parece clara su obligación, frente al consumidor que no conoce los alcances exactos de su relación en el fideicomiso pactado con la firma constructora, relacionado a que no presente vicios y se entregue en el modo pactado, lo cual, a su vez, es concordante con las facultades de supervisión técnica que mantuvo la entidad financiera sancionada.

En el caso, se trata de juzgar la vinculación en el negocio jurídico de fideicomiso pactado entre la entidad bancaria y la empresa constructora, de modo de evaluar si a su parte le es imputable, en algún punto, el incumplimiento a las previsiones de Ley Nº 24.240. Y, en tal aspecto, no puede negarse que sus facultades para supervisar la calidad técnica de la obra y el cumplimiento de los plazos contractuales, aprobar los planes de venta y ser quien —en definitiva— estaba legitimado para transferir el bien; no lo desligan de la operatoria, considerada ella de manera integral. Esto es, sin prescindir de cómo se publicitó y de las facultades y derechos que se había reservado la entidad financiera.
Además, la entidad financiera poseía el carácter de titular del bien, cierto es que con los alcances de la Ley Nº 24.441, pero sin que ello incida, de modo decisivo para desvirtuar su responsabilidad frente al consumidor por las deficiencias del mismo al ser el único legitimado para transmitir su dominio (conf. CNAp. en lo Civil, Sala “G”, in re “Ortiz, Pablo c/ T.G.R. Hipotecaria SA”, de fecha 09/08/2006, LL., 25/10/2006, 10). No puede dejar de señalarse que la relación jurídica entre la constructora y el Banco no puede hacerse extensiva al consumidor, en razón del efecto relativo de los contratos (art. 1195 del Código Civil).
Vale decir, su intervención no se limitó a financiar el proyecto, ya que asumió otras facultades, concordantes con su calidad de titular del dominio fiduciario y que no la pueden eximir de las obligaciones a que conlleva.

En el caso, la cláusula del “convenio de preventa” que establece que el comprador de una unidad funcional a estrenar carece de cualquier derecho y/o acción contra el banco,titular del dominio fiduciario, no podría ser óbice para no admitir la legitimación pasiva de dicha entidad, desde que, en primer término, no se trata de dilucidar la responsabilidad civil del Banco frente a terceros en el marco de un fideicomiso sino si se incumplió con las previsiones de la Ley Nº 24.240. Dejando sentado, además, que de la Ley Nº 24.441, en ningún momento se sigue que la entidad financiera, por ser simplemente titular del “dominio fiduciario”, no sea responsable frente al comprador.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y confirmar la resolución de grado que hizo lugar a la medida cautelar solicitada y dispuso el embargo sobre las sumas que la sociedad demandada tuviera depositadas en el país.
El actor inició demanda de cumplimiento de contrato contra la sociedad constructora a fin de que proceda a la “adjudicación, entrega de la posesión y escrituración de la Unidad Funcional comprometida en el Contrato Fideicomiso suscripto o, si ello fuere materialmente imposible, restituya el valor abonado hasta la fecha con sus correspondientes intereses dado que la entrega del inmueble había sido acordada para septiembre de 2017 y, a la fecha de la promoción de la demanda aún no se había hecho entrega de la misma.
El recurrente entiende que no corresponde admitir el reclamo contra el demandado, sino que debería irse contra el patrimonio fiduciario y que, en caso de hacerse lugar al planteo de la actora, debería responder el fiduciario con el patrimonio fiduciario y no con su propio patrimonio. En tal sentido, discrepó con la interpretación del artículo 1674 del Código Civil y Comercial propiciada en primera instancia y justificó su postura en lo dispuesto en el artículo 1685 de dicho cuerpo.
Sin embargo, lo relevante es que la sociedad fue demandada porque habría incumplido sus obligaciones como fiduciario y como desarrollista, y en ambos supuestos se trata de una responsabilidad personal.
En efecto, el artículo 1674 del Código Civil y Comercial se refiere a la responsabilidad personal del fiduciario frente a las otras partes del contrato de fideicomiso y, en ese caso, tiene una responsabilidad similar a la de cualquier administrador o mandatario frente a su mandante o la persona cuyos bienes administra.
Esta cuestión es independiente de la responsabilidad del fideicomiso frente a terceros, tratada en los artículos 1685 y 1687 del Código Civil y Comercial.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y revocar el embargo ordenado en la sentencia de grado.
El recurrente entiende que no corresponde admitir el reclamo contra su parte por la falta de entrega de la Unidad Funcional en virtud del Contrato de Fideicomiso suscripto, sino que debería irse contra el patrimonio fiduciario y que, en caso de hacerse lugar al planteo de la actora, debería responder el fiduciario con el patrimonio fiduciario y no con su propio patrimonio. En tal sentido, discrepó con la interpretación del artículo 1674 del Código Civil y Comercial propiciada en primera instancia y justificó su postura en lo dispuesto en el artículo 1685 de dicho cuerpo.
En efecto, al hacer lugar a la medida cautelar, el Juez de primera instancia analizó el régimen legal que rige los fideicomisos.
En particular, sostuvo que “en cuanto a los sujetos comprendidos en este vínculo contractual, el Legislador previó con especial atención una pauta de actuación para el fiduciario, quien debe manejarse con solidaridad y “cumplir las obligaciones impuestas por la ley y por el contrato con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él” (artículo 1674 del Código Civil y Comercial de la Nación)”. Finalmente dispuso que el embargo debía trabarse sobre las sumas de dinero que la demandada tuviera depositadas en el país hasta cubrir la suma correspondiente.
Sin embargo, del artículo 1674 no surge, o al menos no con la claridad con la que se estableció en primera instancia, que el fiduciario responda de forma solidaria por las obligaciones del fideicomiso.
El juego de los artículos 1685 y 1687 del Código Civil permite extraer, al menos como regla general, que el patrimonio fiduciario es, en principio, independiente del patrimonio personal del fiduciario y que el último no está obligado a responder con sus bienes por las obligaciones contraídas por el fideicomiso.
Si bien es cierto que esta regla no es absoluta, en tanto el Código prevé supuestos en los que la separación de patrimonios cede para dar lugar a la responsabilidad personal del fiduciario, tal responsabilidad no puede ser considerada como solidaria.
Por ejemplo, un caso explícitamente previsto es el del artículo 1685 que prevé que el fiduciario será responsable cuando hubiere omitido contratar un seguro por responsabilidad civil o este fuese insuficiente.
Fuera de ese supuesto puntual, el artículo 1687 prevé que el hecho de que el fiduciario no deba responder con sus bienes por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso no obsta su responsabilidad por aplicación de los principios generales, si así corresponde. (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas)

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y revocar el embargo ordenado en la sentencia de grado.
El recurrente entiende que no corresponde admitir el reclamo contra su parte por la falta de entrega de la Unidad Funcional en virtud del Contrato de Fideicomiso suscripto, sino que debería irse contra el patrimonio fiduciario y que, en caso de hacerse lugar al planteo de la actora, debería responder el fiduciario con el patrimonio fiduciario y no con su propio patrimonio. En tal sentido, discrepó con la interpretación del artículo 1674 del Código Civil y Comercial propiciada en primera instancia y justificó su postura en lo dispuesto en el artículo 1685 de dicho cuerpo.
En efecto, al hacer lugar a la medida cautelar, el Juez de primera instancia analizó el régimen legal que rige los fideicomisos.
En particular, sostuvo que “en cuanto a los sujetos comprendidos en este vínculo contractual, el Legislador previó con especial atención una pauta de actuación para el fiduciario, quien debe manejarse con solidaridad y “cumplir las obligaciones impuestas por la ley y por el contrato con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él” (artículo 1674 del Código Civil y Comercial de la Nación)”. Finalmente dispuso que el embargo debía trabarse sobre las sumas de dinero que la demandada tuviera depositadas en el país hasta cubrir la suma correspondiente.
Sin embargo, del artículo 1674 no surge, o al menos no con la claridad con la que se estableció en primera instancia, que el fiduciario responda de forma solidaria por las obligaciones del fideicomiso.
El artículo 1676 del Código Civil y Comercial prohíbe que en el contrato se dispense al fiduciario de la culpa o dolo en que puedan incurrir él o sus dependientes, de forma idéntica a lo que preveía el artículo 7º de la Ley de Fideicomisos N°24.441.
Desde la vigencia de la Ley N°24.441, puede afirmarse que la responsabilidad personal del fiduciario es de carácter subjetiva y requiere culpa o dolo, en razón del mandato de obrar diligente del artículo 6º de la vieja ley, actual artículo 1674 del Código Civil y Comercial de la Nación (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas)

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y revocar el embargo ordenado en la sentencia de grado.
El recurrente entiende que no corresponde admitir el reclamo contra su parte por la falta de entrega de la Unidad Funcional en virtud del Contrato de Fideicomiso suscripto, sino que debería irse contra el patrimonio fiduciario y que, en caso de hacerse lugar al planteo de la actora, debería responder el fiduciario con el patrimonio fiduciario y no con su propio patrimonio. En tal sentido, discrepó con la interpretación del artículo 1674 del Código Civil y Comercial propiciada en primera instancia y justificó su postura en lo dispuesto en el artículo 1685 de dicho cuerpo.
En efecto, la regla general que rige la materia es la separación de patrimonios.
En ese contexto, no es posible tener por acreditada, en el acotado marco cautelar, ninguna circunstancia que la haga ceder.
La presente cautelar se sustenta, principalmente, sobre el dato objetivo de la demora en la entrega de la unidad, lo que permite tener por acreditado preliminarmente que el actor podría tener un derecho que debe ser resguardado durante el proceso ordinario.
Ello así, no es posible en esta instancia tener por configurada una responsabilidad personal de la fiduciaria que permita prescindir del principio de separación patrimonial.
Los motivos de dicha demora y la discusión acerca del factor de atribución aplicable, en su caso, pertenecen al ámbito del proceso de conocimiento.
Por lo demás, de la documentación adjunta a la demanda surge que el actor realizaba los depósitos o transferencias correspondientes a sus obligaciones como fiduciante a una cuenta bancaria a nombre del fideicomiso y no de la empresa fiduciaria (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas)