En la realidad negocial inmobiliaria la introducción de los bienes al mercado se efectúa con la asistencia de corredores inmobiliarios, que presenta en algunos casos las características jurídicas del corretaje en cuanto a que el corredor no es ni un comisionista ni un mandatario y de los martilleros públicos, quienes también poseen la facultad de actuar en la intermediación inmobiliaria.
La obligación del corredor inmobiliario consiste en una prestación profesional y deberes de conducta.
Acerca a las partes para celebrar el negocio, comprometiendo una obligación de diligencia que debe llevarse a cabo con buena fe y probidad. La intermediación no puede dirigirse solamente al cobro de una comisión, sino que también abarca principios de lealtad, probidad, cuidado y previsión impuestos por el artículo 1198 del Código Civil para la contratación. Por lo expuesto, independientemente de considerar que esta actividad requiere una tutela específica, creo que existe responsabilidad directa del corredor inmobiliario por aquellos actos que violen alguno de los deberes incluidos en la Ley Nº 24.240, los cuales son no haber brindado al consumidor en forma cierta y objetiva, información veraz, detallada, eficaz y suficiente de las características de la obra comercializada, además de la que le pueda corresponder al propietario-vendedor por sus propios actos.

En el caso, corresponde confirmar la resolución administrativa del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires -CUCICBA-, mediante la cual se sancionó al actor con la pena de cancelación de matrícula y multa (artículo 43, incisos 3° y 5° y artículo 44 de la Ley N° 2.340) por infracción a la Ley N° 2.340 y al Código de Ética Profesional para corredores inmobiliarios.
El actor se agravia de los vicios en la causa que ostentaría el acto sancionatorio.
Ahora bien, cabe advertir que existen elementos de hecho que motivan la aplicación de sanciones. En efecto, de las pruebas arrimadas a las presentes actuaciones se colige con meridiana claridad que el actor, profesional del corretaje inmobiliario, no observó las obligaciones y deberes que las disposiciones legales establecen para el desarrollo de su actividad, por lo que sencillo resulta advertir que su conducta configuró diferentes incumplimientos a la normativa imperante en la materia.
En efecto, corresponde indicar que la retención de las sumas de dinero entregadas por la interesada generó un provecho económico para el colegiado en detrimento de los intereses de la denunciante, quien se vio obligada a efectuar reclamos por diferentes vías a los fines de apoderarse de la suma de dinero que le correspondía.
En este sentido, cabe destacar que el intermediario no se encuentra facultado para conservar en su poder dinero que no le pertenece, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 14 y 26 del Capítulo II del Código de Ética Profesional para Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires.

En el caso, corresponde confirmar la resolución dictada por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en cuanto impuso una multa de $ 4.200 por la infracción del artículo 43, inciso 3°, de la Ley N° 2340.
En efecto, si bien la recurrente sostuvo que había informado adecuadamente a la denunciante que el departamento no tenía luz, lo cierto es que ello no es lo que surge de las constancias obrantes en estas actuaciones.
De hecho, de acuerdo con lo previsto en la cláusula primera del contrato de locación, redactado por la recurrente, “la unidad se entrega[ba] en perfecto estado de conservación, instalación y funcionamiento”. No obstante, no se encuentra controvertido que el departamento no contaba con medidor de luz instalado. En tales condiciones, entiendo que, puesto que no es razonable interpretar que un departamento destinado a “vivienda familiar” que no cuente con medidor de luz instalado se encuentre en “perfecto estado de conservación, instalación y funcionamiento”, mal podría decirse que la recurrente haya cumplido con su deber de “proponer los negocios con exactitud y claridad” (conf. art. 10, inc. 5, de la ley 2340).

En el caso, corresponde confirmar la sentencia dictada por la instancia de grado, en cuanto redujo la multa impuesta al actor por la suma de tres mil trescientos dólares estadounidenses, dictada por el Tribunal de Ética y Disciplina (TED) del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCIBA) por incumplimiento del artículo 13.4 de la Ley N° 2.340.
Ahora bien, la sentencia apelada confirmó dicha resolución administrativa que condenó a la parte actora por la violación del artículo 13, inciso 4° de la Ley N° 2.340, que prohíbe retener valores sin causa legal para hacerlo, en tanto verificó que la parte actora retuvo sumas que no debían estar en su poder, de acuerdo con los términos de la contratación de la que formó parte en su carácter de corredor inmobiliario.
Estos aspectos medulares del fallo de primera instancia no fueron adecuadamente criticados. En efecto, la parte actora sostiene que la sentencia hizo referencia a que había cometido una “retención imputada” o una “retención indebida” por no haber entregado las sumas a la vendedora y que dicha circunstancia no surgía de los actos administrativos, lo que implicaba una violación al principio de congruencia, al debido proceso y a su derecho de defensa.
Es así que los agravios discurren en una cuestión semántica o en la manera de calificar los hechos por la Jueza de primera instancia en vez de refutar la consideración de que retuvo, sin causa legal, la suma de dinero indicada y disuadir la aplicación del artículo en cuestión.
A lo expuesto, cabe agregar que la parte actora con las alegaciones formuladas tampoco logró demostrar una concreta afectación al principio de congruencia y, con ello, a las garantías constitucionales referidas.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia dictada por la instancia de grado, en cuanto redujo la multa impuesta al actor por la suma de tres mil trescientos dólares estadounidenses, dictada por el Tribunal de Ética y Disciplina (TED) del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCIBA) por incumplimiento del artículo 13.4 de la Ley N° 2.340.
La actora se agravia por considerar que la Jueza de primera instancia omitió valorar que en la carta documento que le envió a la vendedora le señaló expresamente que el dinero se encontraba a su disposición y que le será entregado en la fecha de la escritura traslativa de dominio pertinente conforme ha sido pactado.
En tal contexto, el hecho de afirmar, por un lado, que las sumas están a su entera disposición y, por otro, que serán entregadas al momento de escriturar, no es suficiente para refutar la retención de valores sin causa legal, porque, según lo pactado, era la vendedora y no el corredor inmobiliario quien debía entregar las sumas en concepto de seña.
Ello, más allá de señalar que lo afirmado encierra una contradicción, porque decir que las sumas serán entregadas al momento de escriturar (cuando se está exigiendo su inmediata entrega) determina una oportunidad puntual que no contempló la libertad de elegir el momento por parte de la beneficiaria de acuerdo a su entera disposición. Es decir, si la suma se encontraba a entera disposición debió entregarse cuando fue exigida y no cuando el corredor lo dispusiera (en la fecha de la escrituración).
Por consiguiente, este agravio no resulta suficiente para refutar las motivaciones esenciales de la sentencia.

En el caso, corresponde revocar la sentencia dictada por la instancia de grado y, en consecuencia, confirmar la sanción de suspensión de la matrícula de corredor inmobiliario del actor por el plazo de un año, dictada por el Tribunal de Ética y Disciplina (TED) del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCIBA) por incumplimiento de la obligación establecida en el artículo 13.4 de la Ley N° 2.340.
Los agravios de la demandada se dirigen a cuestionar el carácter de "dependiente" entre la parte actora y una tercera persona quien, no se encontraba matriculada como corredora inmobiliaria y quien llevó a cabo actos de corretaje al intermediar entre la oferente y la compradora con la finalidad de materializar una operación de compraventa de un inmueble de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).
Al respecto cabe señalar que para el ejercicio de la actividad de corretaje o intermediación inmobiliaria en el ámbito de la CABA, se requiere estar matriculado, salvo que se realicen actos de esa naturaleza, en calidad de “dependiente”, estando prohibida la actividad sin estar debidamente matriculado (Ley N° 2.340, arts. 1°, 2°, 3° ap. 2), 13.1 y 15).
Ahora bien, en lo que respecta a esta tercera persona, la parte actora sostuvo que los actos de corretaje fueron ejecutados en su calidad de “dependiente” y no de empleada en relación de dependencia, y expresamente manifestó que no es su "empleada" y que el vínculo que mantenía con ella no era el propio de un contrato de trabajo pero que "brindaba servicios a la firma".
Dicho esto, lo que se omitió en la sentencia de grado y en la determinación bajo examen es subsumir la relación entre la parte actora y esta persona en alguna figura jurídica que permita validar, bajo el marco normativo aplicable, dicha relación.
En otros términos, debió encuadrar el vínculo bajo alguna figura jurídica de acuerdo con las normas vigentes para establecer las reglas de conducta aplicables a dicha relación y así considerarla dependiente. De lo contrario se permitiría legalmente que se realicen actos cotidianos de corretaje en base a una dependencia vacía, sin reglas claras, en tanto la relación no puede subsumirse en figura jurídica alguna de nuestro sistema normativo. Esta indeterminación no puede ser admitida.

En el caso, corresponde revocar la sentencia dictada por la instancia de grado y, en consecuencia, confirmar la sanción de suspensión de la matrícula de corredor inmobiliario del actor por el plazo de un año, dictada por el Tribunal de Ética y Disciplina (TED) del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCIBA) por incumplimiento de la obligación establecida en el artículo 13.4 de la Ley N° 2.340.
Los agravios de la demandada se dirigen a cuestionar el carácter de "dependiente" entre la parte actora y una tercera persona quien, no se encontraba matriculada como corredora inmobiliaria y quien llevó a cabo actos de corretaje al intermediar entre la oferente y la compradora con la finalidad de materializar una operación de compraventa de un inmueble de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).
Así, la sentencia dictada en primera instancia omitió subsumir la relación entre la parte actora y un tercero en alguna figura jurídica que permita validar, bajo el marco normativo aplicable, dicha relación. Ello a fin de establecer las reglas de conducta aplicables a dicha relación y así considerarla dependiente.
Esta indeterminación no puede ser admitida.La importancia de la transparencia en los agentes que interactúan en las relaciones comerciales es determinante para garantizar la seguridad jurídica en los negocios inmobiliarios.
Así las cosas, en la sentencia se afirmó que esta persona que intervino en la operación inmobiliaria es una dependiente del actor, que “en todo momento se presentó como tal”, que fue aquél “quien recibió y contestó las cartas documentos que se cursaban entre las partes” y que “incluso fue él quien luego recibió el dinero en concepto de reserva del inmueble” .
Sin embargo, de todo ello, no es posible determinar en qué términos jurídicos se encuadró la relación entre ellos.
A lo expuesto, se suma que la parte actora no aportó prueba alguna tendiente a demostrar en qué términos se encontraba ligada con ella o en qué consistía su acuerdo. Esta ausencia de prueba sobre la relación de dependencia impide verificar el supuesto de excepción que, la parte actora, tenía a su cargo probar en los términos del artículo 301 del Código Contencioso Administrativo y Tributario.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la medida cautelar solicitada por la actora, con el objeto de suspender los efectos de la Resolución Administrativa del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), en cuanto le impuso como sanción un apercibimiento público.
Debe destacarse que la adecuada individualización del matriculado resulta de vital importancia, dado que de la propia esencia del instituto surge la obligación de actuación personal y de indelegabilidad de su actividad (conf. “Código Civil y Comercial Comentado, Tratado Exegético”, Aicega, María Valentina, Gómez Leo, R. y Leiva Fernández, Luis F. P., Directores del tomo, Tomo VI, Editorial La Ley, Avellaneda, Provincia de Buenos Aires, segunda quincena de julio de 2015, página 838).
En este marco, toca poner de resalto que la actora indicó, en su escrito inicial, que su vínculo con la empresa en cuestión tiene por objeto la prestación de un servicio de publicidad (publicar inmuebles en las plataformas de la empresa), así como la autorización para el uso comercial del nombre de fantasía. Afirmó que el nombre que utilizó no es una firma, sino un nombre de fantasía que la propia marca de la empresa autoriza su uso a aquellos corredores usuarios de la red.
Así las cosas, en atención a que no se encuentra debatido en autos que la actora se registró con sus datos personales para llevar adelante la actividad de corretaje, así como que el nombre utilizado es un nombre de fantasía que la actora también habría incluido al comercializar inmuebles, el apercibimiento público impuesto por transgredir la prohibición de actuar bajo una denominación distinta a la registrada ante CUCICBA (conf. Res. CPI Nº 10) e infringir el deber de no actuar bajo más de un nombre personal, denominación de fantasía, o sociedad (conf. Res. CPI, 78, inciso. 4º), no se aprecia, “prima facie”, arbitrario.
En tal sentido, basta señalar que el contrato de publicidad invocado por la actora no justificaría la inclusión de esa marca en la documental valorada por la autoridad de aplicación (reserva y autorización de venta), en particular, teniendo en cuenta la preponderancia del logo con respecto a los datos de la corredora, los cuales constaban recién al final y en letra de dimensiones más pequeñas.

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado, y en consecuencia, hacer lugar a la medida cautelar solicitada por la actora, con el objeto de suspender los efectos de la Resolución Administrativa del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), por medio de la cual se le impuso como sanción una multa. Ello así por cuanto, la verosimilitud en el derecho alegada por la parte actora, en lo que a la sanción de multa se refiere, puede darse por acreditada.
En efecto, cabe señalar que la documentación obrante en la causa “no revelaría la existencia de elementos suficientes, aun si se los valora con carácter provisional, como para estimar comprometidos servicios o prestaciones propias de los matriculados” por cuanto “en la publicidad a raíz de la que se habrían promovido las actuaciones disciplinarias no resulta claro que los agentes ejercerían por sí el corretaje inmobiliario y las operaciones inmobiliarias en contravención a la ley. Nótese que allí expresamente se menciona: “En cumplimiento de la Ley 2340 CUCICBA, Ley 10.973 de la Prov. Bs. As., Ley 22.802 de Lealtad Comercial, Ley 24.240 de Defensa al Consumidor, las normas del Código Civil y Comercial de la Nación y Constitucionales, los agentes NO ejercen el corretaje inmobiliario. Todas las operaciones inmobiliarias son concluidas por los martilleros y corredores colegiados, cuyos datos se exhiben debajo del nombre de la inmobiliaria” (cf. Sala I de esta Cámara en los autos “Aufseher Mariana Alejandro c/ Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA (CUCICBA) s/ incidente de apelación”, Expte. N°C5150-2016/1, del 28 de octubre de 2016).
Así las cosas, en atención a que los requisitos propios de las medidas cautelares -“verosimilitud en el derecho” y “peligro en la demora”-, se hallan relacionados de modo tal que a mayor verosimilitud del derecho no cabe ser tan exigente en la demostración del peligro en la demora y viceversa (conf. esta Sala, “in re” “Banque Nationale de Paris c/ GCBA s/ amparo”, EXP 6/0, del 21/11/00), corresponde -por el modo en que se valoraron las conductas imputadas al aplicar las sanciones comprometidas- suspender la ejecución de la sanción de multa dispuesta en el acto cuestionado, hasta tanto se dicte sentencia definitiva en los presentes obrados.