La postura sostenida por el Gobierno de la Ciudad ante estos estrados -al pretender, con fundamento en las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, que el administrador no se encuentra legitimado- deviene claramente contraria a sus propios actos. En consecuencia, el planteo examinado no puede ser admitido por este Tribunal.
Conforme lo dispuesto por el artículo 13 de la Ley Nº 13.512, a los fines del cobro de los impuestos, tasas y contribuciones, las valuaciones deben practicarse en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes; pauta legal que en la especie no ha sido cabalmente observada.
En efecto, el acto cuestionado se refirió a la totalidad del edificio y no, en particular, a las unidades funcionales que componen en consorcio conforme a la afectación del inmueble al régimen de propiedad horizontal. En consecuencia, el sujeto legitimado es el conjunto de los copropietarios o su representante legal, es decir, el administrador del consorcio (Ley Nº 13.512 de Propiedad Horizontal, artículo 9 inciso a).
En el informe obrante en el expediente, se señaló que la valuación del inmueble se determina por partida matriz, en tanto que las correspondientes a cada unidad se obtienen por aplicación de un porcentual fiscal fijado a tal efecto sobre el total. Por ello se consideró inconveniente la tramitación separada de las actuaciones referidas a cada partida individual, pues podría dar lugar a decisiones contradictorias. Debe tenerse en cuenta, además, que la participación del administrador fue admitida en sede administrativa, resolviéndose el planteo por él efectuado -de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 11 de la Ley Nº 13.512- y, a su vez, se le notificó la disposición haciéndole saber que resultaba recurrible. Ello conlleva el reconocimiento de un derecho subjetivo o un interés legítimo pues, en los términos del artículo 2 del Reglamento de Procedimiento Administrativo Municipal -aprobado por la Ordenanza Nº 33.264-, la existencia de un derecho subjetivo o un interés legítimo constituye el presupuesto para la intervención en sede administrativa de una persona como parte interesada. Por su parte, en el ámbito del proceso contencioso administrativo local rige el artículo 6 del Código Contencioso Administrativo y Tributario que, en su primer párrafo, legitima activamente a todo aquel que invoque una afectación, lesión o desconocimiento de derechos o intereses tutelados por el ordenamiento jurídico.

En el caso, corresponde confirmar la resolución dictada por la Administración, en cuanto impuso una sanción pecuniaria al actor, por infracción a los artículos 9º y 10, inciso d) de la Ley Nº 941, toda vez que no presentó el informe anual con carácter de declaración jurada requerido por la citada ley.
Al respecto, cabe señalar que el recurrente en su expresión de agravios señaló no haber incumplido con lo dispuesto precedentemente debido a que era carga de la nueva administración no sólo presentar las declaraciones juradas sino también informar la renuncia a su cargo de administrador.
Surge de la citada norma que, si bien corresponde al nuevo administrador informar la renuncia de su antecesor (cfr. art. 6 decreto 706/03, párr. 2º), ello no excluye la obligación del administrador renunciante de presentar la declaración jurada anual a fin de comunicar la actividad desarrollada y las modificaciones respecto de los consorcios que administra.
En consecuencia, si bien el nuevo administrador del edificio debía informar la renuncia anterior, no resulta lo mismo respecto de la obligación de presentar las declaraciones juradas en los términos de la normativa precedente.

En el caso corresponde declarar inadmisible el recurso de apelación interpuesto por el Sr. Fiscal contra la resolución del Sr. Juez "a quo" que sostuvo que hasta tanto no se contara con la manifestación del consorcio del edificio de someterse o no a alguna vía alternativa de resolución de conflictos, no podía darse por concluida la instancia de mediación ni celebrarse la audiencia de juicio en la presente causa iniciada contra el imputado por violación de domicilio.
En efecto, el recurrente no logra demostrar la existencia del agravio de imposible reparación ulterior que alega.
En pocas palabras, la Fiscalía se queja de que la Magistrada le exija que se acredite en autos la decisión expresa de las presuntas víctimas de mediar o no en
estos actuados con la imputada.
En autos no existe constancia alguna de que al menos una de las supuestas víctimas del delito cuya comisión se le enrostra al imputado haya declarado o haya sido notificada del contenido de los artsículos 37, subsiguientes y concordantes del Código Procesal Penal de la Ciudad, deber que recae en el representante del Ministerio Público Fiscal y que debe informar al momento de practicar la primera citación formal de la víctima o del testigo, conforme lo establece el artículo 39 del mismo cuerpo normativo, la exigencia del Magistrado de certificar el interés o desinterés de los damnificados sobre la posibilidad de mediar en estos actuados no merece reproche.
Por lo demás, mal podría el Sr. Fiscal pretender delegar en el administrador del consorcio la convocatoria de una asamblea de propietarios para que se le informe a las
presuntas víctimas los derechos que les confiere el ordenamiento procesal penal, o incluso los mecanismos allí previstos para resolver el conflicto mediante la
utilización de vías alternativas, cuando tal obligación le compete exclusivamente a él conforme surge del artículo 39 ya referido. Sin perjuicio de ello cabe destacar,
además, que el Fiscal delegó tal requisitoria en quien se presentó como supuesto administrador del consorcio de propietarios del edificio en cuestión, quien no acompaño instrumento alguno que acredite su designación como tal.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado en cuanto dispuso hacer lugar a la excepción de atipicidad en relación al hecho calificado como delito de daño (art. 183 CP).
El núcleo de la discusión gira en torno a determinar si la administración del consorcio y el personal que trabajó en la obra (imputados en la causa) se encontraba habilitada o no para ejecutar la obra de refaccion de los balcones de la fachada del edificio, y si ello resulta -o no- ajeno a la esfera penal.
Ello así, conforme surge de los dichos del administrador del edificio, estaba intimado por la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras, a reparar los frentes y reponer la baranda de los balcones del edificio de esta ciudad y la obra fue reanudada en cumplimiento de una manda judicial.
A su vez, estas decisiones fueron informadas, a través del consorcio, a los habitantes de los departamento, se les solicitó expresa colaboración para evitar demoras en las secuencias de los trabajos como así también se les comunicó que deberían autorizar el cierre de las ventanas a los efectos de una mayor seguridad del personal interviniente.
Asimismo, se ha establecido jurisprudencialmente que el tipo penal de daño en su aspecto subjetivo, únicamente admite el dolo directo, o sea, la voluntad de querer dañar la cosa en sí (CNCrim. y Corr., Sala II, 20/8/91, JA, 1992-II-608).
Ello así, no se advierte en el presente caso la presencia del dolo directo indispensable para la realización del tipo penal.

En el caso, corresponde confirmar la resolución administrativa que impuso a la actora -administradora de consorcio- una sanción pecuniaria equivalente a tres salarios de encargado de renta y propiedad horizontal sin vivienda (menor categoría), por infracción al artículo 10 inciso e) de la Ley N° 941.
En efecto, el recurrente sostuvo que el denunciante carece de interés legítimo para efectuar una denuncia porque no reviste calidad de propietario del consorcio en el que se desempeña como administrador.
Comparto lo expuesto por la Sra. Fiscal de Cámara atento que de las constancias de autos se desprende que el denunciante resultaría ser el actual titular de una Unidad Funcional del inmueble en cuestión, sin que la eventual falta de inscripción de la declaratoria de herederos obste a que pueda ejercer los derechos y acciones que se desprenden de dicho carácter.

En el caso, corresponde confirmar la resolución administrativa que impuso a la actora -administradora de consorcio- una sanción pecuniaria equivalente a tres salarios de encargado de renta y propiedad horizontal sin vivienda (menor categoría), por infracción al artículo 10 inciso e) de la Ley N° 941.
En efecto, el recurrente no desconoció las liquidaciones de expensas acompañadas como prueba en las que se funda la sanción recurrida, sino que se limitó a sostener que los datos que en ellas se omiten se encuentran consignados en facturas a disposición de los consorcistas.
Por otra parte, de las liquidaciones de expensas presentadas no surgen los datos exigidos por la norma en los que se funda la sanción aquí recurrida, y si bien el recurrente sostiene que ellos se encuentran debidamente consignados en las facturas emitidas por los respectivos prestadores y proveedores, lo cierto es que la norma es clara en tanto prescribe que dichos datos deben constar en las liquidaciones.
Cabe señalar que la infracción imputada reviste carácter formal por lo que, conforme el esquema normativo ya reseñado, la mera verificación del incumplimiento que la norma tipifica es suficiente para dar por configurada la conducta antijurídica y, consecuentemente, ella también basta para aplicar la sanción con independencia del resultado que la omisión arroje (cf. esta Sala en “Dobila S.A. c/ GCBA s/ Otras demandas contra la autoridad administrativa”, Expte. N° 36.067/0, sentencia del 29/08/2014).

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto mandó llevar adelante la ejecución por expensas comunes contra el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires -IVC-.
Conforme surge de las constancias de la causa, la parte demandada, al momento de plantear su defensa, se limitó a considerar que la administradora del consorcio no había acreditado estar inscripta en el Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal, tal y como se dispone en la Ley N° 941.
Ante esa circunstancia, y en virtud de lo requerido, el consorcio actor aclaró que la Administradora resulta propietaria del mismo edificio que administra y ejerce sus funciones ‘ad honorem’.
Pues bien, cualquiera fuera la valoración en torno al criterio adoptado por la Magistrada de grado acerca de la suficiencia de la manifestación efectuada por la actora en relación con la condición de administradora voluntaria, y la consecuencia que ello traía aparejada, lo cierto es que el demandado no ofreció prueba para acreditar el extremo invocado al fundar su defensa de inhabilidad de título, la que, básicamente, se asentó en el hecho de que quien firmó el título ejecutivo no había acreditado estar habilitada para hacerlo.
Nótese que recién en su memorial es que el demandado arguye que la “… accionante no acreditó su condición de propietaria…”, cuando por regla habría debido hacerlo al momento de plantear las excepciones con las que ejerció su derecho de defensa y ofrecer los medios probatorios con los que acreditar los hechos en los que sustentase su postura.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto mandó llevar adelante la ejecución por expensas comunes contra el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires -IVC-.
Conforme surge de las constancias de la causa, la parte demandada, al momento de plantear su defensa, se limitó a considerar que la administradora del consorcio no había acreditado estar inscripta en el Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal, tal y como se dispone en la Ley N° 941.
Ante esa circunstancia, y en virtud de lo requerido, el consorcio actor aclaró que la Administradora resulta propietaria del mismo edificio que administra y ejerce sus funciones ‘ad honorem’.
Ahora bien, el demandado, para desvirtuar la validez del título ejecutivo, pretende hacer valer una presunta inconsistencia en relación con la conducta que postula deben seguir los administradores para ejercer como tales, obviando que la interpretación legal que propicia menoscabaría los derechos de los consorcistas que la norma busca proteger.
Ello es así habida cuenta de que la falta de pago de las expensas, que es lo que al cabo resiste con su defensa, impacta directamente en la posibilidad de que el consorcio atienda las necesidades primarias de la comunidad consorcial.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto mandó llevar adelante la ejecución por expensas comunes contra el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires -IVC-.
Conforme surge de las constancias de la causa, la parte demandada, al momento de plantear su defensa, se limitó a considerar que la administradora del consorcio no había acreditado estar inscripta en el Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal, tal y como se dispone en la Ley N° 941.
Ante esa circunstancia, y en virtud de lo requerido, el consorcio actor aclaró que la Administradora resulta propietaria del mismo edificio que administra y ejerce sus funciones ‘ad honorem’.
Ahora bien, cabe subrayar que el demandado no realizó actividad procesal tendiente a fundar y probar la inexistencia de la deuda que negó de modo genérico y por imperativo procesal.
A ello podría sumarse que los propietarios no “… pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente” (art. 2049 CCCN). Pues bien, esta era la vía para articular una defensa que habilitara a considerar la inexistencia o pago de la deuda, lo cual, como se dijo, no ocurrió.

En el caso, corresponde declarar no habilitada la instancia judicial para impugnar la resolución administrativa dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, por medio de la cual se sancionó al actor por infracción al artículo 9° de la Ley N° 941.
El actor explicó que no recurrió la resolución en la que se le impone la multa en tanto, a su entender, sería un desatino. Ello así, por cuanto, como consecuencia de la nulidad de la notificación de la imputación, se vio impedido de ejercer su derecho de defensa y ofrecer prueba. Por esta razón, señaló que no le correspondía apelar la sanción, sino solicitar la nulidad de la notificación
Ahora bien, y conforme los fundamentos desarrollados en el dictamen fiscal de esta Cámara, que el Tribunal comparte, si se interpretara que el recurso de apelación fue interpuesto contra la sanción de multa sería extemporáneo. Ello, en tanto fue presentado luego de haber transcurrido el plazo de 10 días hábiles de notificada la disposición sancionatoria.
Por otra parte, si se entendiera que el recurso de apelación fue a los fines de cuestionar la providencia mediante la cual se rechazó el planteo de nulidad de la notificación del auto de imputación, sería improcedente. En atención a que, el recurso judicial de apelación se encuentra previsto a los fines de cuestionar las resoluciones condenatorias decididas por la autoridad de aplicación y no las providencias como la aquí indicada.

En el caso, corresponde declarar no habilitada la instancia judicial para impugnar la resolución administrativa dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, por medio de la cual se sancionó al actor por infracción al artículo 9° de la Ley N° 941.
El actor explicó que no recurrió la resolución en la que se le impone la multa en tanto, a su entender, sería un desatino. Ello así, por cuanto, como consecuencia de la nulidad de la notificación de la imputación, se vio impedido de ejercer su derecho de defensa y ofrecer prueba. Por esta razón, señaló que no le correspondía apelar la sanción, sino solicitar la nulidad de la notificación.
Ahora bien, de conformidad con las pautas legislativas, es condición esencial, para acceder a la revisión judicial de las decisiones de la Administración, que se discuta la sanción. Es que, si lo que se persigue es demostrar un defecto en el trámite, que genera una decisión nula, entonces debe cuestionarse, mediante el recurso de apelación, la disposición sancionatoria, resultado de ese procedimiento defectuoso.
Por ello, es requisito de admisibilidad del recurso judicial de apelación que el recurrente cuestione la decisión en la que se le impone la multa o la que intima su pago (cf. esta Sala en “Banco Patagonia SA c/ Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor s/ recurso directo sobre resoluciones de defensa al consumidor”, exp. N°32851/0, del 08/03/2018 y Sala I en “Borghi, Elena Beatriz c/ Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor s/ recurso directo sobre resoluciones de defensa al Consumidor”, exp. N°4144/2017 del 01/11/2017), situación que no ha acontecido en autos.

En el caso, corresponde declarar no habilitada la instancia judicial para impugnar la resolución administrativa dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, por medio de la cual se sancionó al actor por infracción al artículo 9° de la Ley N° 941.
El actor explicó que no recurrió la resolución en la que se le impone la multa en tanto, a su entender, sería un desatino. Ello así, por cuanto, como consecuencia de la nulidad de la notificación de la imputación, se vio impedido de ejercer su derecho de defensa y ofrecer prueba. Por esta razón, señaló que no le correspondía apelar la sanción, sino solicitar la nulidad de la notificación
Ahora bien, es dable remarcar que en la notificación de la disposición que rechazó la nulidad de notificación del acto sancionatorio, e intimó al pago de la multa impuesta, se la ha indicado al recurrente que se encontraba consentida la disposición sancionatoria.
Al respecto, resulta aplicable lo decidido por el Tribunal Superior de Justicia en cuanto a que si “…no se discute que ha transcurrido el plazo legal previsto para impugnar la decisión adoptada en el acto que ahora se intenta cuestionar, dicho acto ha pasado en autoridad de cosa juzgada judicial y, por lo tanto, goza de la misma estabilidad que un acto emitido por un órgano judicial en uso del tipo de competencia que le es naturalmente propia (la jurisdiccional).
En definitiva, una vez precluida la posibilidad de recurrirlo, el acto materialmente jurisdiccional se torna, como regla general, inmutable” (cf. “GCBA s/ queja por recurso de inconstitucionalidad denegado en ‘Frávega SA c/ GCBA s/ impugnación de actos administrativos’”), sentencia del 02/05/2008, voto del juez Luis Lozano).
En igual sentido la Corte Suprema de Justicia de la Nación sostuvo que los actos “…no impugnados judicialmente en el plazo que establece el artículo 25 de la Ley N° 19.549 devienen firmes e irrevisables a pedido del interesado debido a la caducidad operada” (CSJN, “Alcántara Díaz Colodrero, Pedro c/ Banco de la Nación Argentina s/ juicios de conocimiento”, 20/08/1996, Fallos: 319:1476; doctrina posteriormente reiterada in re “Bottaro, Oscar Eduardo c/ Estado Nacional - Ministerio de Economía y otro-“, 06/07/2004, Fallos: 327:2818).

En el caso, corresponde declarar habilitada la instancia judicial para impugnar la resolución administrativa dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, por medio de la cual se sancionó al actor por infracción al artículo 9° de la Ley N° 941.
Conforme se desprende de autos se dictó el acto sancionatorio, y una vez notificado, el administrado planteó la nulidad de la notificación del auto de imputación. Esta presentación fue efectuada dentro del plazo de 10 días establecido en el artículo 14 de la Ley N° 757. Posteriormente, la Administración resolvió rechazar la nulidad incoada y, como consecuencia de ello, el actor interpuso recurso de reconsideración y de apelación en subsidio.
Así planteada la cuestión, es dable considerar que el recurrente, con el planteo de nulidad de notificación, lo que intenta es acceder a la revisión judicial del procedimiento sancionatorio llevado a cabo.
En consecuencia, en nada obsta el hecho de que el administrado hubiera titulado su presentación como planteo de nulidad sin aclarar, específicamente, que apelaba la disposición sancionatoria. Es que, su cuestionamiento se dirige a atacar la notificación del auto de imputación, extremo que, de resultar cierto, conllevaría la vulneración de su derecho de defensa y la consecuente nulidad de la decisión sancionatoria por encontrarse viciado el procedimiento administrativo.
Por esta razón, cierto es que el planteo de nulidad de notificación ha sido realizado en término y habilita la revisión judicial ante esta instancia.
Ello así, y teniendo en cuenta que el derecho de acceso a la jurisdicción (arts. 18, CN y 13 inc. 3 de la CCABA), juntamente con el principio "pro actione" (Fallos 339:1483), imponen una interpretación amplia, que tienda a extender y no a restringir las vías de acceso a la jurisdicción con que los justiciables cuentan. (Del voto en disidencia de Dr. Carlos F. Balbín)

En el caso, corresponde declarar habilitada la instancia judicial para impugnar la resolución administrativa dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, por medio de la cual se sancionó al actor por infracción al artículo 9° de la Ley N° 941.
Conforme se desprende de autos se dictó el acto sancionatorio, y una vez notificado, el administrado planteó la nulidad de la notificación del auto de imputación. Esta presentación fue efectuada dentro del plazo de 10 días establecido en el artículo 14 de la Ley N° 757. Posteriormente, la Administración resolvió rechazar la nulidad incoada y, como consecuencia de ello, el actor interpuso recurso de reconsideración y de apelación en subsidio.
Así planteada la cuestión, es dable considerar que el recurrente, con el planteo de nulidad de notificación, lo que intenta es acceder a la revisión judicial del procedimiento sancionatorio llevado a cabo.
En efecto, no debe olvidarse que la vía especial prevista en la Ley N° 757 para atacar el acto sancionatorio es el recurso directo de apelación. Frente a ese escenario normativo y ante el planteo de nulidad de todo lo actuado desde la notificación del auto de imputación, la Dirección debió remitir el expediente a esta Cámara. Sin embargo, decidió tratarlo y rechazarlo; por esta razón, el modo en que se llevó a cabo el procedimiento administrativo no puede ser traducido en perjuicio del particular, a fin de considerar que el plazo para recurrir estaba vencido. (Del voto en disidencia de Dr. Carlos F. Balbín)

En el caso, corresponde confirmar la multa de $8.685 dispuesta por la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor a la administradora de consorcio por infracción a lo dispuesto en el artículo 10 incisos e) y h) de la Ley N° 941.
La parte actora se agravió por considerar que la autoridad de aplicación ha incurrido en un manifiesto rigor formal en la interpretación y aplicación de la norma.
Sin embargo, del análisis de la documental acompañada a las presentes actuaciones, no se desprende que se hubiesen consignado en la liquidación mensual la totalidad de los datos que la norma exige con relación a los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, ni los detalles del juicio en el que el consorcio es parte.
Asimismo, cabe mencionar que si bien la sancionada aduce que la información exigida por el artículo 10 de la referida ley se halla plasmada en la documentación respaldatoria y que brindó los detalles del juicio en la asamblea celebrada, lo cierto es que la norma es clara en tanto prescribe que esos datos deben constar en las liquidaciones mensuales.
Es que, las infracciones imputadas revisten carácter formal por lo que, conforme el esquema normativo que rige en la materia (artículos 10 y 16 de la Ley N° 941, artículo 16 de la Ley N° 757) la mera verificación del incumplimiento que la norma tipifica es suficiente para dar por configurada la conducta antijurídica y, consecuentemente, ella también basta para aplicar la sanción con independencia del resultado que la omisión arroje (conforme artículos 15 y 16 de la Ley N° 941 y, "mutatis mutandi", esta Sala en los autos “Dobilia S.A. c/ GCBA s/ otras demandas contra la autoridad administrativa”, expte. Nº36067/0, sentencia del 29/8/2014).

En el caso, corresponde confirmar la multa de $8.685 dispuesta por la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor a la administradora de consorcio por infracción a lo dispuesto en el artículo 10 incisos e) y h) de la Ley N° 941.
La parte actora se agravió por considerar que la sanción impuesta es claramente arbitraria, infundada y de un excesivo rigor formal frente a la inexistencia de perjuicio actual, real o potencial para los copropietarios.
Sin embargo, frente al régimen según el cual quedó impuesta la sanción, la mera invocación de la arbitrariedad de la multa cuestionada impide considerar reunidos los recaudos necesarios para estimarla injustificada o excesiva.
Para ello, la actora debió aportar elementos que, en virtud de los parámetros de graduación establecidos en la normativa aplicable, demuestren que la multa impuesta no guarda proporción con el modo en que la Ley N° 941 ha regulado los bienes jurídicos allí tutelados ni con los parámetros establecidos en el artículo 16 de la Ley N° 757. Respecto de ambas cuestiones, los argumentos esgrimidos así como las constancias obrantes en autos, por su generalidad e insuficiencia, impiden admitir la defensa articulada.
A su vez, tal como fue señalado por el Fiscal de Cámara, la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor, habiendo verificado el incumplimiento de las pautas exigidas en el artículo 10 incisos e) y h), “aplicó la menor de las multas posibles en los términos del artículo 16, inciso a), de la Ley N° 941, pues solo fijó un (1) sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda”.

En el caso, corresponde rechazar la conexidad solicitada por la actora.
Este Tribunal comparte en lo sustancial los fundamentos expuestos por el señor Fiscal de Cámara en su dictamen, a los que cabe remitirse por razones de brevedad.
En efecto, corresponde rechazar lo solicitado por el actor consistente en la acumulación de estos autos con el expediente iniciado también por el actor contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, atento que no se encuentran reunidos en el caso los presupuestos para disponer la acumulación de los procesos.
Si bien el actor sostuvo que procedía la acumulación por tratarse del mismo objeto y partes intervinientes, en la presente causa impugna una disposición a través de la cual la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor lo sancionó con una multa de por infracción al articulo 9°, inciso f), de la Ley N° 941; y en la causa que tramita ante la Sala II del fuero, impugna una disposición de la misma Dirección, mediante la cual lo sancionó con una multa por infracción a los artículos 9° –incisos b), f) y j)– y 11 –incisos a), b), c) y f)– de la Ley N° 941.
Ello así, toda vez que en las causas involucradas se impugnan dos disposiciones independientes dictadas por la misma Dirección, y ambos actos administrativos (originados a partir de denuncias efectuadas por el mismo consorcista) se sancionó al administrador recurrente por diversos incumplimientos a la ley citada vinculados con el mismo consorcio de propietarios, lo cierto es que se trata de dos disposiciones totalmente independientes que consideraron hechos distintos y, desde esta perspectiva, no se advierte el posible dictado de sentencias contradictorias.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso directo deducido por el Administrador del Consorcio y declarar la nulidad de la disposición mediante la cual se le impuso sanción de multa, por infringir el artículo 9° incisos b) y f) de la Ley N° 941
La Administración tuvo por acreditada la infracción a la obligación del administrador de atender a la conservación de las partes comunes y resguardar la seguridad de la estructura del edificio en virtud de que, de un correo electrónico acompañado como prueba se evidencia que las luces de emergencia del edificio no funcionaban correctamente pese al informe que daba cuenta que se había realizado la reparación mencionada.
En efecto, la demandada no explica por qué correspondía, a los efectos probatorios, dar preeminencia a dicho correo sobre el informe suscripto por un electricista matriculado, de donde surgía que éste había dejado todas las luminarias funcionando correctamente.
Además el sumariado ofreció como testigos a dos copropietarios, cuya declaración podría haber sido útil para esclarecer esta cuestión la que luego fue producida en sede judicial.
Ello así, el acto impugnado presenta vicios en la causa, la motivación y el procedimiento -artículo 7° incisos. b), d) y e) de la Ley de Procedimiento Administrativo de la Ciudad, toda vez que la demandada tuvo por configuradas las infracciones sobre la base de consideraciones dogmáticas, sin considerar hechos relevantes que surgían del expediente administrativo y soslayando argumentos relevantes planteados por el sumariado.

En el caso, corresponde confirmar la disposición administrativa mediante la cual se impuso al Administrador del Consorcio la sanción de multa por no atender a la conservación de las partes comunes (art. 9°, inc. b), ley 941) y resguardar la seguridad de la estructura del edificio en virtud de que las luces de emergencia del edificio no funcionaban correctamente.
En efecto, no se encuentra controvertido que la denunciante hizo saber a la Administración mediante un correo electrónico que la noche anterior, ante un corte de suministro eléctrico, las luces de emergencia no habrían funcionado correctamente.
El sumariado, acompañó un informe de un electricista matriculado de fecha posterior al mail referido del que surge que se verificaron las luminarias de luz de emergencia del edificio nombrado, se encontró alguna deficiencias en algunas que no encendían en su totalidad o su autonomía era muy poca y que se informó de ello a la Administración recibiendo el profesional autorización para reemplazar las luminarias que no funcionaban bien.
Ello así, conforme lo determinó la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor, la denuncia realizada mediante correo electrónico resulta suficiente para tener por acreditado que las luces de emergencia no funcionaron ese día, importando ello un incumplimiento al deber de conservación de las partes comunes para resguardar el mantenimiento edilicio, sin que el sumariado lograra desvirtuarlo. (Del voto en disidencia parcial de la Dra. Mariana Díaz)

El artículo 22 de la Ley N° 941 establece que las acciones y sanciones emergentes de la Ley de Registro Público de Administradores de Consorcios prescriben en el término de tres (3) años contados a partir de la comisión de la infracción o la notificación de la sanción pertinente.
A ese respecto, dado que el precepto indicado es el único que la normativa aplicable contiene en materia de prescripción, cabe concluir que esa regulación no contempla supuestos de interrupción y/o suspensión que afecten el curso del plazo allí previsto.
Esa circunstancia, por tanto, impide detener el cómputo de la el cómputo de la prescripción ante la ausencia de previsiones legales que así lo dispongan.

En el caso, corresponde declarar la nulidad de la Disposición mediante la cual se sancionó al administrador del Consorcio.
En efecto, la defensa de prescripción planteada por el accionante debe ser admitida por cuanto los hechos investigados datan del año 2012 y la sanción atacada se dictó en el mes de diciembre de 2018, habiendo transcurrido entre esas fechas, holgadamente, el plazo de tres (3) años previsto en el régimen normativo aplicable.
Idéntica solución corresponde arribar si se computa el plazo legal en juego a partir de la fecha de inicio de la actuación administrativa (diciembre de 2012) hasta el dictado de la multa recurrida.

El artículo 22 de la Ley N° 941 no ofrece dudas en cuanto permite al titular de la potestad sancionadora la persecución de la infracción durante el plazo de tres años desde su comisión.
Nada dice, en cambio, sobre la posibilidad de que ese plazo se vea interrumpido.
Sin embargo, la imposición de una sanción requiere ineludiblemente la sustanciación de un sumario.
De modo que es posible, entonces, que la administración manifieste de manera inequívoca su decisión de ejercer la potestad en cuestión dentro del plazo de ley –plazo de prescripción–, pero que el trámite del sumario le impida dictar el acto sancionatorio dentro de los tres años.
Sin embargo, el silencio que sobre este punto guarda el artículo 22 de la Ley Nº 941, no impide reconocer efecto interruptivo de la prescripción a las actuaciones sumariales.

En el caso, corresponde declarar la nulidad de la Disposición mediante la cual se sancionó al administrador del Consorcio.
En efecto, tomando como punto de partida la fecha en que se habrían detectado las presuntas irregularidades endilgadas al Administrador, a la fecha de la denuncia que dio inicio a las actuaciones administrativas, no transcurrieron los tres años previstos en el artículo 22 de la Ley Nº 941.
Por ello, habiéndose iniciado el procedimiento dentro del año de la denuncia, y toda vez que la última de las fechas mencionadas corresponde al inicio del sumario – hecho que, conforme lo manifestado en los párrafos precedentes interrumpe el plazo de prescripción–, la acción no se encuentra prescripta.
Sin embargo, el temperamento según el cual el plazo de prescripción no se computa durante la sustanciación de las actuaciones sumariales no significa que la administración pueda prolongar indefinidamente los plazos procedimentales generando una situación de desprotección e inseguridad jurídica respecto de los sumariados.
En la presente causa, durante la tramitación del sumario administrativo, existió, cuando menos, una demora injustificada de más de cuatro años desde la formulación de la denuncia y hasta la imputación sin que la dilación pueda ser atribuida, entre otras, a la complejidad del asunto, o a las intervenciones de los interesados.
Tampoco puede soslayarse que, desde que las actuaciones administrativas pasaron a resolver y hasta el dictado de la sanción transcurrió casi un año mas.

En el caso, corresponde confirmar la resolución administrativa dictada por la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor –DGDyPC- por medio de la cual se le impuso al actor –administrador de consorcio- una multa de $ 21.712,50 por infracción al artículo 17 de la Ley N° 757 -incumplimiento de los acuerdos conciliatorios-.
El denunciante expuso que ante los reiterados reclamos acerca de los daños sufridos en su unidad como consecuencia de la rotura de un caño general, la administración no le habría dado una respuesta. En el marco de la audiencia de conciliación celebrada, las partes llegaron a un acuerdo. Sin perjuicio de ello, el denunciante manifestó que el administrador habría incumplido con el acuerdo conciliatorio, motivo por el cual la DGDyPC resolvió imponer la sanción aquí cuestionada.
En su recurso, el recurrente entiende que la sanción impuesta resulta nula, puesto que no lo habrían notificado de la disposición mediante la cual se le impuso la multa.
Ahora bien, y conforme surge de las actuaciones administrativas, el 26/10/17 se diligenció la cédula notificando el acto. De la compulsa de dicha pieza se puede colegir que fue diligenciada al domicilio constituido por el sumariado en el descargo presentado oportunamente. Asimismo, conforme puede leerse del informe del oficial notificador, al no encontrarse presente el destinatario de la cédula, se procedió a fijarla en la puerta del domicilio, de acuerdo a lo establecido en el artículo 141 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
En este contexto, queda evidenciado que se ha cumplido con las disposiciones legales establecidas para las notificaciones, puesto que del expediente “sub examine” surge palmariamente que se procedió a notificar la disposición en la cual se decidió sancionar al actor, conforme con el procedimiento establecido en el Decreto N° 1510/1997.
Por todo ello, corresponde rechazar el planteo en cuestión.

En el caso, corresponde confirmar la resolución administrativa dictada por la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor –DGDyPC- por medio de la cual se le impuso al actor –administrador de consorcio- una multa de $ 21.712,50 por infracción al artículo 17 de la Ley N° 757 –incumplimiento de los acuerdos conciliatorios-.
El denunciante expuso que ante los reiterados reclamos acerca de los daños sufridos en su unidad como consecuencia de la rotura de un caño general, la administración no le habría dado una respuesta. En el marco de la audiencia de conciliación celebrada, las partes llegaron a un acuerdo. Sin perjuicio de ello, el denunciante manifestó que el administrador habría incumplido con el acuerdo conciliatorio, motivo por el cual la DGDyPC resolvió imponer la sanción aquí cuestionada.
En su recurso, el recurrente refiere inexistencia de incumplimiento del acuerdo conciliatorio, dado que la falta de las reparaciones restantes se debió a un cambio en la administración del consorcio.
Ahora bien, el recurrente no ha acreditado de manera fehaciente el cumplimiento del acuerdo conciliatorio. En efecto, la propia parte reconoció haber cumplido parcialmente con las obligaciones asumidas en el acuerdo conciliatorio.
Asimismo, de las fotografías acompañadas —las cuales no fueron desconocidas ni controvertidas por la parte actora— demuestran que no se han llevado adelante las reparaciones a las cuales se comprometió el administrador sumariado.
En el artículo 301 del Código Contencioso Administrativo y Tributario se establece que cada parte soporta la prueba de los hechos a los que atribuye la producción del efecto jurídico que pretende. La actividad probatoria constituye, como toda carga procesal, un imperativo del propio interés. Esa actividad procesal es la encargada de producir el convencimiento o certeza sobre los hechos controvertidos y supone un imperativo del propio interés del litigante quien, a su vez, puede llegar a obtener una decisión desfavorable en el caso de adoptar una actitud omisiva (confr. CSJN, "Kopex Sudamericana S.A.I.C. c/ Buenos Aires, Provincia de y otros s/ daños y perjuicios", del 19/12/95, Fallos:318:2555).
Por lo tanto, el recurrente no demostró que, con fecha posterior a la celebración del acuerdo conciliatorio, se hayan efectuado la totalidad de las reparaciones en la unidad del denunciante.

En el caso, corresponde confirmar la resolución administrativa dictada por la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor –DGDyPC- por medio de la cual se le impuso al actor –administrador de consorcio- una multa de $ 21.712,50 por infracción al artículo 17 de la Ley N° 757 –incumplimiento de los acuerdos conciliatorios-.
El denunciante expuso que ante los reiterados reclamos acerca de los daños sufridos en su unidad como consecuencia de la rotura de un caño general, la administración no le habría dado una respuesta. En el marco de la audiencia de conciliación celebrada, las partes llegaron a un acuerdo. Sin perjuicio de ello, el denunciante manifestó que el administrador habría incumplido con el acuerdo conciliatorio, motivo por el cual la DGDyPC resolvió imponer la sanción aquí cuestionada.
El recurrente se agravia por el monto de la sanción impuesta.
Ahora bien, conforme a la naturaleza del caso, el marco normativo sobre el cual se basó la DGDYPC para fijar la multa cuestionada, está compuesto por el artículo 16 de la Ley N° 941.
En este contexto, en la resolución recurrida la DGDYPC tuvo especialmente en cuenta el carácter oneroso de la administración del actor y su condición de no reincidente.
Así pues, la autoridad de aplicación impuso una multa equivalentes a 2 salarios y medio mínimos de un encargado de edificio sin vivienda.
En virtud de lo expresado estimo que la sanción resulta razonable.

En el caso, corresponde confirmar la resolcion de grado, en cuanto resolvió condenar al encausado a la pena de un año y dos meses de prisión de cumplimiento en suspenso con costas, por hallarlo autor penalmente responsable del delito de usurpación en concurso real con turbación de la posesión y costas (arts. 26, 29, inc. 3, 45, 55, 181, inc. 1° y 3° del CP, 343 y 345 del CPP), y disponer la restitución provisoria del inmueble.
Se le atribuye al encausado el suceso individualizado como “1)” encuadrado en el delito previsto por el artículo 181, inciso 1°, del Código Penal, y el hecho identificado como “2)” fue subsumido en la figura establecida por el artículo 181, inciso 3°, del Código Penal.
Al celebrarse audiencia en los términos del artículo 296, del Código Procesal Penal, la Defensa señaló que su asistido, intempestivamente, en el año 2018, fue despedido sin sanciones previas. Asimismo, sostuvo que nunca se probaron las supuestas causales invocadas para el despido por la demandada —el consorcio—. Destacó que era cierto que el imputado se quedó en la vivienda, pero que ello ocurrió porque no le pagaron siquiera el último salario, ni la indemnización, así como tampoco la liquidación final.
No obstante, corresponde indicar que la materialidad de los eventos ha quedado acreditada a partir de las pruebas producidas durante el debate, las que fueron valoradas, acertadamente, por la Magistrada de grado. En este sentido, todos los testigos señalaron que, pese a ser desvinculado de su trabajo como encargado del edificio, y a pesar de haber sido intimado a abandonar la vivienda que ocupaba en razón de ello, el acusado continuó ocupándola durante años. Tal situación privó a los propietarios del edificio de su posesión.
Cabe destacar que, tal como surge del antiguo plenario de la Criminal y Correccional del fuero Nacional (CNCRIM y Correc., Sala I, c.15.799, SUAREZ DIONE, Matilde, rta: 21/08/2001), y tal como lo ha indicado la “A quo” al igual que la jurisprudencia reseñada, que no existe una suerte de derecho de retención que habilite al encargado de un edificio a mantenerse en la ocupación de la vivienda que se la ha facilitado en razón de la relación laboral una vez finalizada aquélla, cuando ha sido intimado a abandonarla, aun cuando reclame una indemnización o se encuentre en desacuerdo con los montos percibidos.
En consecuencia, ello debe ser reclamado mediante la vía pertinente, pero no habilita a mantenerse en la ocupación del inmueble.

En el caso, corresponde confirmar la resolcion de grado, en cuanto resolvió condenar al encausado a la pena de un año y dos meses de prisión de cumplimiento en suspenso con costas, por hallarlo autor penalmente responsable del delito de usurpación en concurso real con turbación de la posesión y costas (arts. 26, 29, inc. 3, 45, 55, 181, inc. 1° y 3° del CP, 343 y 345 del CPP), y disponer la restitución provisoria del inmueble.
Se le atribuye al encausado el suceso individualizado como “1)” encuadrado en el delito previsto por el artículo 181, inciso 1°, del Código Penal, y el hecho identificado como “2)” fue subsumido en la figura establecida por el artículo 181, inciso 3°, del Código Penal.
En primer lugar, cabe señalar respecto del delito de usurpación por despojo (art. 181, inc. 1°, CP) en supuestos específicos en los que, como en autos, el encargado de un edificio se mantiene en la ocupación de la vivienda que le fuera suministrada en
razón de la relación laboral, pese a que aquélla ha concluido, y a pesar de ser intimado a abandonarla, se ha dicho que: "Resuelto el contrato de trabajo, concluye para el encargado de casa de renta todo derecho a permanecer en la casa, precisamente cedido por esa causa y sin que exista derecho a retención y, por lo tanto, su negativa a abandonarla configura el delito de usurpación" (CNCRIM Y CORREC -, Fallo plenario, "Contarino, Mario", rta: 13/08/1964).
Resta indicar que puede suceder que, pese a no estar prevista una
causa de justificación en el ordenamiento jurídico, el autor de un hecho esté convencido, erróneamente, de que ello es así. En otras palabras, podría suceder que, pese a no existir un derecho de retención del inmueble, el autor creyese, equivocadamente, que sí.
Lo expuesto pareciera sugerido por lo manifestado por el acusado, quien en el marco del debate, afirmó: “…que no cobró un centavo y por eso se quedó y se mantiene en la vivienda porque cuando fue al sindicato le dijeron que no abandonara la portería hasta que no se lo indemnice”.
Pues bien, supuestos de estas características son analizados en la doctrina como errores de prohibición indirectos. En este sentido, se sostiene que: “Hay error de prohibición cuando el autor carece de la conciencia del ilícito… a pesar de conocer la situación de hecho que fundamenta el ilícito…” (STRATENWERTH, GÜNTER, Derecho Penal. Parte General. El hecho punible, Hammurabi, 4° edición, p. 299) y que: “La otra posibilidad básica es que el autor sí sepa que su comportamiento contraría la norma de conducta general, pero suponga (erróneamente) que concurre una causa de justificación que no existe en absoluto o con el alcance supuesto por él” (STRATENWERTH, GÜNTER, ob. citado, p. 301, el destacado es del original).
Sin embargo, lo cierto es que, en el caso, difícilmente pueda sostenerse la existencia de un error de prohibición (incluso evitable), pues surge de la prueba colectada que se intimó, mediante carta documento, al acusado para que desocupara el inmueble y, a su vez, existieron diversos intentos, a partir de la realización de mediaciones, a tales efectos, todos ellos infructuosos.
En efecto, cabe concluir que, el hecho de haberse mantenido en el inmueble obedeció a cuestiones de conveniencia, y no a que el imputado se creyese con derecho a ello.

En el caso, corresponde confirmar la resolcion de grado, en cuanto resolvió condenar al encausado a la pena de un año y dos meses de prisión de cumplimiento en suspenso con costas, por hallarlo autor penalmente responsable del delito de usurpación en concurso real con turbación de la posesión y costas (arts. 26, 29, inc. 3, 45, 55, 181, inc. 1° y 3° del CP, 343 y 345 del CPP), y disponer la restitución provisoria del inmueble.
Se le atribuye al encausado el suceso individualizado como “1)” encuadrado en el delito previsto por el artículo 181, inciso 1°, del Código Penal, y el hecho identificado como “2)” fue subsumido en la figura establecida por el artículo 181, inciso 3°, del Código Penal.
La Defensa se agravió y sostuvo que de ningún modo se encuentra probada la pretendida turbación de la posesión y que no existía prueba alguna de que su asistido hubiera incurrido en esas conductas.
Sin embargo, tal como entendió la Jueza de grado y mi colega preopinante, a diferencia de lo manifestado por la Defensa, las declaraciones brindadas por los testigos de cargo, sin bien no han sido presenciales, permiten tener por acreditados los hechos objeto de la condena, toda vez que resultaron contestes y coincidentes en torno a los acontecimientos objeto de aquella. Ello a su vez, encontró respaldo en la prueba documental aportada.
De esta manera, en sentido contrario a lo alegado por la defensa, resulta claro que el encausado era el único beneficiado con su conducta, toda vez que mantenía cercado el acceso a su vivienda respecto de terceras personas. Mientras tanto, los perjudicados eran los copropietarios, impedidos de acceder a las partes comunes y los servicios instalados en la terraza.
Por consiguiente, la conducta sometida a estudio encuentra su adecuación típica en la figura escogida, y consistió en haber cercenado o restringido las facultades de uso y goce de los copropietarios y de la administración del consorcio, respecto de las partes comunes del edificio (art. 2° de la Ley N° 13512 de propiedad horizontal). (Del voto por ampliación de fundamentos del Dr. Franza).

En el caso, corresponde tener por aprobada la liquidación efectuada por el actor, con costas a la demandada. Intímese a la parte demandada para que en el término de diez (10) días deposite en autos el monto aprobado en la presente resolución.
El actor interpuso recurso directo judicial contra la disposición mediante la cual se lo sancionó con una multa de catorce mil quinientos dieciocho pesos ($14.518) por infracción al artículo 9, inciso d), de la Ley N° 757, por incomparecencia injustificada a la audiencia conciliatoria.
Esta sala hizo lugar al recurso interpuesto por el administrador de consorcios y declaró la nulidad del acto administrativo.
Así las cosas, habiendo sido corroboradas por el Tribunal las sumas calculadas, corresponde aprobar la liquidación practicada por el actor, por la suma total de cuarenta y cuatro mil cien pesos con cincuenta y ocho centavos ($44.100,58); de los cuales el monto de catorce mil quinientos dieciocho pesos ($14.518) corresponde al reintegro de la multa abonada y el importe de veintinueve mil ciento cincuenta y un pesos con cuarenta y un centavos ($29.151,41) a los intereses devengados; asimismo, se deja constancia que el suma aprobada incluye también ciento cuarenta y cinco pesos con dieciocho centavos ($145,18) en concepto de devolución de tasa de justicia y doscientos ochenta y seis pesos, con diecisiete centavos ($286,17) a los intereses devengados.

En el caso, corresponde revocar la resolución de grado que declaró la incompetencia del fuero para entender en la presente causa y dispuso que se remitiera a la Justicia Nacional en lo Civil.
Las cuestiones planteadas han sido adecuadamente consideradas en el dictamen del Sr. Fiscal ante la Cámara, a cuyos fundamentos, que en lo sustancial son compartidos, corresponde remitirse por razones de brevedad.
En efecto, las cuestiones de competencia exigen atender al relato de los hechos contenido en la demanda e acerca de la naturaleza y el origen de la pretensión (CSJN, Fallos: 344:776 y 344:2080, entre muchos otros).
La actora consideró que resulta un sujeto legitimado en los términos del artículo 35 del Código Procesal para la Justicia en las Relaciones de Consumo, ya que reclamó el daño moral que le habría ocasionado la demandada en su actividad profesional como administradora del edificio donde aquella residía, a raíz de ciertas acciones y omisiones en que habría incurrido particularmente hacia su persona, con exclusión de los restantes propietarios que conforman el Consorcio del edificio.
Al respecto debe tenerse presente las disposiciones de los artículos 1, 2 y 3 de la Ley N°24240.
Por su parte, mediante Ley N° 941 se creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal a cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en materia de defensa de los consumidores y usuarios (artículo 1°). La norma dispone que en todo aquello no previsto serán de aplicación en forma supletoria las previsiones contenidas en la Ley Nº 757 sobre procedimiento para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y lo dispuesto por el Decreto N°1.510/1997, de Procedimiento Administrativo de la Ciudad.
En virtud de ello, existe una relación de consumo siempre que se vincule un proveedor con un consumidor -o uno equiparado a tal-, destinatario final de bienes o servicios, en forma gratuita u onerosa, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. De modo que siempre que se verifique la existencia de los requisitos previstos en la norma habrá una relación de consumo, ya sea entre un consorcio de propietarios y la persona de su administrador o incluso, entre éste y un copropietario del consorcio.

En el caso, corresponde revocar la resolución de grado que declaró la incompetencia del fuero para entender en la presente causa y dispuso que se remitiera a la Justicia Nacional en lo Civil.
Las cuestiones planteadas han sido adecuadamente consideradas en el dictamen del Sr. Fiscal ante la Cámara, a cuyos fundamentos, que en lo sustancial son compartidos, corresponde remitirse por razones de brevedad.
La actora consideró que resulta un sujeto legitimado en los términos del artículo 35 del Código Procesal para la Justicia en las Relaciones de Consumo, ya que reclamó el daño moral que le habría ocasionado la demandada en su actividad profesional como administradora del edificio donde aquella residía, a raíz de ciertas acciones y omisiones en que habría incurrido particularmente hacia su persona, con exclusión de los restantes propietarios que conforman el Consorcio del edificio.
En efecto, debe tenerse en cuenta que “los administradores del consorcio prestan un servicio a un destinatario final: el consorcio de propietarios y no hay razón para desconocer una relación de consumo entre estos porque: a.- el consorcio no utiliza ese servicio en otra cadena de producción y, b.- los administradores tampoco son profesionales liberales, en tanto no están colegiados ni requieren título universitario para desempeñar su función. Por tanto, no se dan las excepciones previstas en el segundo párrafo del art. 2 de la Ley N° 24.240” (Cámara CATyRC, Sala IV, “ Bertino, Jose Francisco c/Mina, Leandro Ramón y Otros s/Relación de Consumo”, expte. n° 99517/2021-0, 24/08/2021, voto de la jueza Nieves Macchiavelli Agrelo).
Asimismo, en el precedente citado, se dijo que “tanto el consorcio de propietarios como cada uno de los propietarios que lo integran, resultan pasibles de la caracterización de consumidores en la medida en que realicen actos de consumo final para beneficio propio o de su grupo familiar o social, en su carácter de destinatarios de las prestaciones que efectúa el administrador en cumplimiento del contrato, como proveedor” (Del voto del juez Marcelo López Alfonsín).
Es que, tal como dispone el artículo 2044 del Código Civil y Comercial de la Nación, el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica Consorcio, integrada por la Asamblea, el Consejo de propietarios y el Administrador.
A su vez, el artículo 2065 de dicho cuerpo normativo establece que el administrador es el representante legal del consorcio con el carácter de mandatario, enumerando sus derechos y obligaciones en el artículo 2067.
En este contexto, la relación jurídica de mandato del Administrador es con el consorcio de propietarios, que puede formularle los reclamos que estime corresponder, del mismo modo que un copropietario puede reclamar al consorcio los daños y perjuicios que se le causen a su propiedad.
Es decir que, por un lado, ciertas prestaciones debidas por el administrador como consecuencia del contrato celebrado no se dirigen a los copropietarios como destinatarios finales -ni aun indirectamente-, por lo que no resulta de aplicación el sistema protectorio del consumidor a esas actividades. Por el otro, el contrato que da origen a ese vínculo jurídico prevé prestaciones que son usufructuadas por los copropietarios a través del consorcio de propietarios, por lo que puede existir en el caso relación de consumo entre el administrador del consorcio y cada uno de los copropietarios.

En el caso, corresponde revocar la resolución de grado que declaró la incompetencia del fuero para entender en la presente causa y dispuso que se remitiera a la Justicia Nacional en lo Civil.
Las cuestiones planteadas han sido adecuadamente consideradas en el dictamen del Sr. Fiscal ante la Cámara, a cuyos fundamentos, que en lo sustancial son compartidos, corresponde remitirse por razones de brevedad.
La actora consideró que resulta un sujeto legitimado en los términos del artículo 35 del Código Procesal para la Justicia en las Relaciones de Consumo, ya que reclamó el daño moral que le habría ocasionado la demandada en su actividad profesional como administradora del edificio donde aquella residía, a raíz de ciertas acciones y omisiones en que habría incurrido particularmente hacia su persona, con exclusión de los restantes propietarios que conforman el Consorcio del edificio.
En efecto, tal como lo expresó el tal como expresó el Sr. Fiscal General Adjunto en la causa Bertino, Jose Francisco c/Mina, Leandro Ramón y Otros s/Relación de Consumo”, expte. N° 99517/2021-0, 24/08/2021, el actor solo estaría legitimado para reclamar daños cuando el menoscabo se haya ocasionado de forma inmediata sobre los bienes o persona de quien los reclama y respecto de obligaciones incumplidas por los proveedores respecto de los consumidores.
En este marco, la pretensión introducida por la demandante tiene su fundamento en una supuesta afectación por daño moral debido a la relación con la demandada y el tratamiento que le diera a sus bienes y su persona, como destinatario final de la conducta antijurídica atribuida a la Administración de forma directa.
Ello así, asiste razón a la recurrente, en tanto logró acreditar la existencia de una relación de consumo entre las partes intervinientes en autos, circunstancia que permite asumir la competencia para conocer en autos al fuero local de consumo.
El actor es titular de un reclamo individual de daños y perjuicios por los hechos relatados en la demanda, con sustento en una relación de consumo entre él y Administración del edificio –en su calidad de destinatario final-, diferenciado en el caso del vínculo jurídico de mandato existente entre este último y el Consorcio.
De allí que los agravios vertidos por el actor resultan aptos para rebatir los fundamentos vertidos en el decisorio de grado.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado que declaró la incompetencia del fuero para entender en la presente causa y dispuso que se remitiera a la Justicia Nacional en lo Civil.
En efecto, para determinar la competencia debe atenderse de modo principal a la exposición de los hechos realizada en la demanda y, en la medida en que se adecue a ellos, al derecho que invoca como fundamento de la pretensión (Fallos 313:1467, 328:73, 329:5514, entre muchos otros).
Asimismo, tiene dicho la Corte Suprema de Justicia de la Nación que se debe indagar en la naturaleza de la pretensión y examinar su origen, y en la relación de derecho que vincula a las partes (Fallos 330:811).
En el escrito de inicio, el actor solicitó una compensación por el daño moral causado por el destrato que la demandada tuvo hacia su condición de inquilino y consumidor a lo largo del año de relación de consumo que mantuvieron y aclaró que no reclamaba en esta causa la solución de los distintos hechos que se relatarán accesoriamente, ya que ellos eventualmente serán parte de otra demanda a radicarse en el fuero civil contra el consorcio y la demandada.
Más allá de que el recurrente no refuta que el vínculo entre el Administrador, el Consorcio y los copropietarios se encuentra regulado por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación vinculadas al contrato de mandato (artículo 2065 del Código Civil y Comercial de la Nación), es el propio actor quien propicia el conocimiento del fuero civil sobre los hechos en los que basa este reclamo.
En tales condiciones, corresponde rechazar el recurso interpuesto y confirmar la resolución recurrida. (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas).

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la resolución de la instancia de grado que rechazó "in límine" la acción de amparo promovida.
Ello así, de conformidad con lo dictaminado por la Sra. Fiscal de Cámara a cuyos argumentos corresponde remitirse.
En efecto, como la propia parte admite, sus imposibilidades de cumplimentar con los recaudos reglamentarios obedecen a motivos que son ajenos al GCBA y propios de los copropietarios del Edificio en cuestión y de los administradores que han elegido para ser representados.
En otras palabras, lo pretendido por la actora —que se registre en forma provisoria al subconsorcio en el Registro Público de Administradores de Consorcios de la Ciudad, hasta tanto culminen las aludidas causas judiciales que se hallan en trámite ante los fueros civil— escapa completamente al marco posible de una acción como la intentada, debiendo la parte, en su caso, evaluar otros cursos de acción que pueden resultar idóneos, en el marco de aquellos litigios, a los fines pretendidos.
En esta inteligencia, y sin perjuicio del carácter restrictivo del rechazo "in limine" de la acción de amparo, lo cierto es que en el particular escenario de autos encuentro acertado lo decidido por el tribunal de grado en punto a que no se aprecia un obrar manifiestamente ilegítimo o arbitrario por parte de la autoridad pública que justifique la procedencia de la vía intentada.

En el caso, resulta inoficioso darle tratamiento al planteo efectuado por el recurrente en torno al modo de concesión del presente recurso directo en materia de consumo, interpuesto contra la Disposición Administrativa de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor –DGDyPC- por medio de la cual le impuso una multa por infracción al artículo 15, inciso g) de la Ley N° 941.
El recurrente cuestionó que la autoridad de aplicación le exigiera el pago previo de la multa para la concesión del recurso directo.
Ahora bien, vale mencionar que resulta inoficioso el tratamiento de tal agravio, toda vez que en ocasión de proveer la presentación efectuada, la autoridad de aplicación dispuso su elevación a esta Cámara.
De todos modos, las sanciones de carácter retributivo, como la que nos ocupa, no pueden ser ejecutadas mientras hayan sido cuestionadas en sede judicial y la decisión a su respecto no haya adquirido firmeza (conf. mi voto como Jueza de la Sala I, “in re”, en los autos “Solanas Country SA contra Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor por recurso directo sobre resoluciones de defensa al consumidor”, expte. Nº1214/2017-0, sentencia del 13/7/17).

En el caso, corresponde rechazar el recurso directo interpuesto por la Administración de consorcio demandada contra la disposición dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) que dispuso sancionarla con una multa de ochenta y siete mil pesos ($87.000) por haber incurrido en varias infacciones a la Ley N° 941
La Administración se agravió por cuanto consideró que en la imputación por infracción al inciso b) del artículo 9 de la Ley N° 941, no se tuvo en cuenta la prueba aportada de la cual surgiría que no existió incumplimiento en el mantenimiento de las partes comunes del edificio que le fuera imputable. En tal sentido, resaltó que el consorcio siempre contó con el servicio de una empresa idónea para el mantenimiento de los ascensores y que se informaron cuáles fueron los trabajos de mantenimiento realizados por las contratistas del servicio.
Sin embargo, se advierte que lo manifestado por la Administración no logra revertir el hecho de que no adoptó, en tiempo razonable, las medidas de conservación que se requerían a los efectos de evitar la clausura de los ascensores. En efecto, el obrar que argumenta como defensa, resultó una consecuencia y no una acción preventiva de los desvíos observados por el GCBA que mantuvieron los ascensores del edificio clausurados por el periodo de cuatro (4) meses.

En el caso, corresponde rechazar el recurso directo interpuesto por la Administración de consorcio demandada contra la disposición dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) que dispuso sancionarla con una multa de ochenta y siete mil pesos ($87.000) por haber incurrido en varias infacciones a la Ley N° 941.
La Administración se agravió por cuanto consideró que, puntualmente, en la imputación por infracción al inciso f) del artículo 9 de la Ley N° 941, brindó a la denunciante la información solicitada en plazo, en ocasión a la asamblea extraordinaria oportunamente celebrada, por lo que no habría incumplido con lo dispuesto por la norma.
No obstante ello, tal como expuso la DGDyPC, la Administración debió brindar, en el plazo previsto, una respuesta concreta al correo electrónico recibido, y en su caso, acompañar a estos autos copia de dicha contestación, en la que quedara acreditado que la documental solicitada se encontraba a disposición de la requirente tal como lo indica la normativa.
Por lo tanto, toda vez que la defensa de la Administración respecto del punto en análisis resulta genérica y no permite rebatir la conclusión de la DGDyPC, este agravio será desestimado.

En el caso, corresponde rechazar el recurso directo interpuesto por la Administración de consorcio demandada contra la disposición dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) que dispuso sancionarla con una multa de ochenta y siete mil pesos ($87.000) por haber incurrido en varias infacciones a la Ley N° 941.
La Administración se agravió por cuanto consideró que, puntualmente, en la imputación por infracción al artículo 12 de la Ley N° 941, se le impidió oficiar al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) a fin de acreditar el cumplimiento de la presentación de las declaraciones juradas de los años 2014, 2015 y 2016.
En este contexto, la defensa opuesta por la actora resulta genérica y no logra rebatir los fundamentos de la DGDyPC al determinar la existencia de la infracción, máxime cuando fue el GCBA -a quién la Administración pretendía oficiar- el que informó el 4 de julio de 2019, el incumplimiento en la presentación de las declaraciones juradas que la autoridad de aplicación consideró al sancionar. Por lo tanto, el agravio aquí expuesto debe ser desestimado.

En el caso, corresponde rechazar el recurso directo interpuesto por la Administración de consorcio demandada contra la disposición dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) que dispuso sancionarla con una multa de ochenta y siete mil pesos ($87.000) por haber incurrido en varias infacciones a la Ley N° 941.
La Administración se agravió por cuanto consideró que la excesiva y arbitraria sanción afectaba gravemente su derecho de propiedad poniendo en riesgo su continuidad en el mercado.
Sin embargo, se advierte que en la disposición recurrida, al momento de graduar la sanción, la DGDyPC consideró las consecuencias de la conducta imputada, ponderó que la parte actora era reincidente en los términos del artículo 16 de la Ley Nº 941 y que administraba a título oneroso.
Por otra parte, cabe destacar que el monto de la multa impuesta no excede los parámetros establecidos por la ley y responde a las pautas allí contenidas. En efecto, conforme lo establece el artículo 16 de la Ley Nº 941, “el monto de la sanción puede fijarse entre trescientas (300) unidades fijas y veinte mil (20.000) unidades fijas conforme lo determine anualmente la Ley Tarifaria”; mientras que, la Ley Nº 6281- “Presupuesto de la Administración Gubernamental del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”, estableció el valor de dicha unidad en veintiún pesos con noventa centavos ($ 21,90.-) y la sanción de multa aplicada fue equivalente a cuatro mil (4.000) unidades fijas.
Así las cosas, la parte actora no logró demostrar cuáles serían los motivos que tornarían a la multa desproporcionada e irrazonable.

En el caso, corresponde rechazar el recurso directo interpuesto por la Administración de consorcio demandada contra la disposición dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) que dispuso sancionarla con una multa de ochenta y siete mil pesos ($87.000) por haber incurrido en varias infacciones a la Ley N° 941.
La Administración planteó la inconstitucionalidad del artículo 14 de la ley N° 747 en tanto establece la obligatoriedad de abonar la multa impuesta de forma previa a recurrir su revisión judicial, por cuanto considera que se ven afectadas las garantías constitucionales de defensa en juicio y de acceso al servicio de justicia.
Sin embargo, resulta insoslayable señalar que de las constancias de la causa surge que la DGDyPC, ante la presentación del recurso directo de apelación de la sancionada, dejó constancia de que este había sido presentado sin haberse dado cumplimiento con el depósito de la multa impuesta, y a continuación, dispuso la elevación de las presentes actuaciones a la Cámara de Apelaciones para la prosecución de su trámite.
Así las cosas, en tanto la declaración de inconstitucionalidad de una norma legal debe ser entendida como la “ultima ratio” –último argumento- del orden jurídico (Fallo: 260:153 entre muchos otros) y, asimismo, requiere inexcusablemente la demostración del agravio en el caso concreto, corresponderá rechazar el presente planteo, toda vez que no se verifican circunstancias que así lo justifiquen.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso de queja deducido por el accionado.
En el marco de una causa relacionada con el cumplimiento de la Ley Nº3199 y ante el incumplimiento de la sentencia dictada en autos, el Juez de grado tuvo por presentada a la administradora del Consorcio de Propietarios de una de las Torres del Complejo habitacional y consideró que, definida que se encuentre la posición jurídica de las restantes unidades edilicias del complejo habitacional en lo que atañe a la ejecución de lo dispuesto en el inciso j), del artículo 2 de la Ley Nº 3199, se resolvería lo que por derecho correspondiese.
Esta resolución fue apelada por el accionado quien se agravió por considerar que aquella se apartaba de las constancias de autos y se contradecía con resoluciones adoptadas en otros incidentes similares y criticó que el Juez de grado tuviera por cumplida (sobre la base de la documentación agregada) la manifestación de la voluntad de los copropietarios respecto de la realización del enrejado perimetral de la Torre en cuestión en detrimento de lo establecido en el Código Civil y Comercial de la Nación —en particular, los recaudos fijados en el artículo 2062—
En efecto, la presente queja fue sustentada en que no se encuentra debidamente justificada la representación adecuada del consorcio y el interés de los vecinos en la colocación del enrejado perimetral del predio.
Se advierte que dicha decisión —en la especie— es equiparable a definitiva pues impide su análisis en un momento posterior del proceso.
En otras palabras, la inadmisibilidad de la apelación en lo que refiere a esta materia cierra su debate, haciendo que adquiera firmeza todo lo vinculado a la exigencia de la representación adecuada del consorcio y la manifestación de la voluntad de los propietarios.
Por eso, la queja incoada a su respecto debe ser favorablemente admitida.

En el caso, corresponde rechazar parcialmente el recurso directo interpuesto por la actora -administradora de consorcio- y, en consecuencia, confirmar la resolución dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor -DGDyPC- mediante la cual se le impuso una sanción de multa por infracción al artículo 9, inciso “f” de la ley N° 941.
La DGDyPC sancionó a la Administración del Consorcio con una multa por haber infringido el inciso “f” del artículo 9, y los incisos “b”, “e”, “f” y “h” del artículo 10 de la Ley Nº 941.
Con relación a las obligaciones impuestas en el artículo 9 de la Ley Nº 941, la parte actora asegura que jamás evadió o rechazó una solicitud de la denunciante de acceder a la documentación del consorcio, sino que ésta ha estado siempre a su disposición. Afirma que de las constancias de la causa surge que ambas han entablado comunicaciones -a instancias de la denunciante-, de las cuales surge un trato esquivo o, al menos, destinado a desestimar los requerimientos hechos de revisar la documentación solicitada.
Sin embargo, la DGDyPC concluyó que la actora incumplió la obligación de otorgar la vista de la documentación requerida en un plazo máximo 5 días hábiles a partir del requerimiento, tal como dispone el Decreto reglamentario de la Ley (Decreto N° 551/2010).
La defensa genérica esgrimida por la actora consistente en alegar que “jamás le ha negado la entrega o puesta a disposición de la documentación relativa al consorcio” no puede prosperar, pues, además, tal como indicó la DGDyPC, aquella alude también a una supuesta citación a asamblea general, en la cual habría puesto a disposición la documentación, pero que no acompañó en su descargo.
Tampoco surge, como pretende la actora, que las fotografías acompañadas por la denunciante hayan sido tomadas de la documentación y libros del consorcio en plena visita a su oficina, ya que ellas consisten en realidad en fotografías de la carátula del acta de mediación prejudicial obligatoria, de un correo electrónico enviado desde la propia cuenta de la denunciante, de las cartas documento que esta envió a -y recibió de- la administración, y de su propio piso de madera de la unidad afectada.

En el caso, corresponde rechazar parcialmente el recurso directo interpuesto por la actora -administradora de consorcio- y, en consecuencia, confirmar la resolución dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor -DGDyPC- mediante la cual se le impuso una sanción de multa por infracción al artículo 10, inciso “b” de la ley N° 941.
La DGDyPC sancionó a la Administración del Consorcio con una multa por haber infringido el inciso “f” del artículo 9, y los incisos “b”, “e”, “f” y “h” del artículo 10 de la Ley Nº 941.
Con relación a las obligaciones impuestas en el artículo 10 inciso “b” de la Ley Nº 941, de las liquidaciones de expensas acompañadas en autos surge que, contrariamente a lo que indica la actora, en el ítem “datos proveedores” no está consignada la clave del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal SUTERH, sino el número de CUIT del Sindicato.
Además, la leyenda “Clave SUTERH/FATERYH:” ubicada en el encabezado de la primera página de las liquidaciones no tiene ningún contenido, sino que se repite en cada una como un campo vacío.
Ello así, la constatación de la omisión en indicar esta información es suficiente para confirmar la sanción en lo que hace a esta infracción.

En el caso, corresponde rechazar parcialmente el recurso directo interpuesto por la actora -administradora de consorcio- y, en consecuencia, confirmar la resolución dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor -DGDyPC- mediante la cual se le impuso una sanción de multa por infracción al artículo 10, inciso “e” de la ley N° 941.
La DGDyPC sancionó a la Administración del Consorcio con una multa por haber infringido el inciso “f” del artículo 9, y los incisos “b”, “e”, “f” y “h” del artículo 10 de la Ley Nº 941.
Con relación a las obligaciones impuestas en el artículo 10 inciso “e” de la Ley Nº 941, la DGDyPC sancionó a la actora por no haber consignado cierta información relevante de los proveedores.
La parte actora tan solo manifiesta que ninguna omisión ha sido “maliciosa ni mucho menos insalvable”, pues se trata de datos que pueden ser encontrados en Internet.
Sin embargo, no solo esta defensa no prospera contra aquellos datos que claramente no pueden ser encontrados en internet (como el importe total presupuestado por un proveedor por una tarea específica), sino que tampoco es posible, para quien administra un consorcio, desligarse de sus obligaciones legales y encomendar a los consorcistas y a otros interesados a una búsqueda en línea para conocer el destino y el manejo del patrimonio común administrado.

En el caso, corresponde rechazar parcialmente el recurso directo interpuesto por la actora -administradora de consorcio- y, en consecuencia, confirmar la resolución dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor -DGDyPC- mediante la cual se le impuso una sanción de multa por infracción al artículo 10, inciso “f” de la ley N° 941.
La DGDyPC sancionó a la Administración del Consorcio con una multa por haber infringido el inciso “f” del artículo 9, y los incisos “b”, “e”, “f” y “h” del artículo 10 de la Ley Nº 941.
Con relación a las obligaciones impuestas en el artículo 10 inciso “f” de la Ley Nº 941, la DGDyPC sancionó a la actora por no haber consignado cierta información relevante de los seguros contratados por el consorcio.
En efecto, dicho inciso dispone como obligación plasmar esta información en cada una de las liquidaciones de expensas, y no tenerla disponible en documentación externa para ser acompañada ante un eventual procedimiento sancionatorio iniciado en sede administrativa.
De ello surge que las defensas intentadas no puedan prosperar, pues el hecho de que, según afirma, la información surja “del libro contable” -no indica de cuál- y del sitio web perteneciente al Consorcio -cuya existencia y contenido no han sido aquí probados-, no permite tener por subsanada la falta.
Ello así, tal como indicó la DGDyPC, “el hecho de que los datos mencionados se encuentren en la página web del Consorcio, no reemplaza la obligación de consignar los datos en las liquidaciones de expensas tal como dispone la ley que rige en la materia”.

En el caso, corresponde hacer parcialmente lugar al recurso directo interpuesto por la actora -administradora de consorcio- y, en consecuencia, revocar la resolución dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor -DGDyPC- en lo relativo a la imposición de una sanción de multa por infracción al artículo 10, inciso “h” de la ley N° 941, debiendo dictarse un nuevo acto adecuando el valor de la multa conforme lo decidido en esta sentencia.
La DGDyPC sancionó a la Administración del Consorcio con una multa por haber infringido el inciso “f” del artículo 9, y los incisos “b”, “e”, “f” y “h” del artículo 10 de la Ley Nº 941.
Ahora bien, en lo que hace al inciso “h” del artículo 10 de la Ley Nº 941, le asiste razón a la parte actora en su planteo.
La imputación hecha al momento de instruir el sumario trató únicamente sobre la falta de datos con respecto a una causa judicial.
Sin embargo, luego de dar las explicaciones del motivo por el cual no era posible plasmar en las liquidaciones la información requerida (se trataba de una mediación prejudicial y no de una causa en trámite), la DGDyPC decidió sancionar a la actora por no precisar información sobre una causa distinta.
La autoridad de aplicación puede iniciar actuaciones con el objeto de examinar una conducta distinta de la que fue denunciada, pues si tiene facultades para hacerlo de oficio también podría motivar el inicio del sumario una denuncia de un particular presuntamente afectado, incluso si esta tuvo por objeto un hecho distinto del que se termina luego investigando.
Esto no implicaría una vulneración del derecho de defensa siempre que la empresa o persona sumariada pueda, al momento de presentar su descargo, conocer adecuadamente la infracción que se le imputa, así como los hechos y pruebas que hubieran sido tenidos en cuenta para ello.
Está claro que no es lo que sucede en la presente causa, pues luego de presentar el descargo, la DGDyPC decidió cambiar parcialmente el contenido del procedimiento disciplinario y sancionar a la parte actora por un hecho distinto del que le había notificado.
Ello así, la imposibilidad de la parte actora de defenderse de esta imputación en particular acarrea la nulidad parcial del acto en lo que hace a la infracción del inciso “h” del artículo 10 de la Ley Nº 941.

En el caso, corresponde hacer parcialmente lugar al recurso directo interpuesto por la actora -administradora de consorcio- y, en consecuencia, revocar la resolución dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor -DGDyPC- en lo relativo a la imposición de una sanción de multa por infracción al artículo 10, inciso “h” de la ley N° 941, debiendo dictarse un nuevo acto adecuando el valor de la multa conforme lo decidido en esta sentencia.
La DGDyPC sancionó a la Administración del Consorcio con una multa por haber infringido el inciso “f” del artículo 9, y los incisos “b”, “e”, “f” y “h” del artículo 10 de la Ley Nº 941.
Ahora bien, atento la nulidad parcial de la Disposición dictada por la DGDyPC en lo que hace a la infracción del inciso “h” del artículo 10 de la Ley Nº 941, y teniendo en cuenta que valor total de la sanción impuesta obedece a la infracción de una serie de obligaciones (inciso “f” del artículo 9 e incisos “b”, “e” y “f” del artículo 10), de las cuales una es aquí revocada (inciso “h” del artículo 10), la DGDyPC deberá dictar un nuevo acto administrativo adecuando el valor de la multa de modo tal que guarde razonable correspondencia con lo decidido en esta sentencia.

La Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor concluyó que las administradoras del Consorcio incumplieron la obligación de conservar las partes comunes del edificio (art. 9º, inc. b, de la Ley 941) a partir de las fotografías aportadas y del intercambio epistolar que tuvieron aquellas con el denunciante en conexión con “desperfectos en las cañerías horizontales embutidas y en las columnas colectoras correspondientes” que ocasionaron “diversos problemas de filtraciones […] sobre las distintas unidades funcionales”.
En concreto, consideró que la discusión sobre las responsabilidades respecto a la imputación de los gastos vinculados con la filtración eran cuestiones ajenas a la determinación de si las administradoras cumplieron con el mantenimiento óptimo de la estructura edilicia del inmueble. Argumentó que las sumariadas no acompañaron constancias (v.gr. presupuestos, facturas, informes, etc.) que demostraran la correcta operatividad de las cañerías involucradas, ni las actividades efectuadas con anterioridad para evitar que surgieran inconvenientes como el examinado en estas actuaciones.
El Código Civil y Comercial de la Nación define como comunes a “las cosas y partes de uso común de [las unidades funcionales] o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal” (art. 2040).
A continuación, efectúa una enumeración no taxativa de cosas y partes necesariamente comunes (art. 2041), es decir, aquellas que el reglamento de propiedad horizontal no puede establecer como exclusivas de algún propietario en particular. Entre las cosas y partes necesariamente comunes se encuentran “las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional” (inc. f). A su vez, son cosas y partes propias de cada unidad funcional las “comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones” y las “que, susceptibles de un derecho exclusivo son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada” (art. 2043).
No ha sido acompañado en estas actuaciones el reglamento de propiedad horizontal del edificio, sin embargo, sus previsiones no podrían apartarse de las mencionadas. Las cañerías que conducen fluidos y energía son comunes en toda su extensión, toda vez que resultan indispensables para que cada unidad funcional cuente con servicios esenciales tales como agua, luz y gas, más allá de que la red pueda atravesar –en ciertos tramos– el espacio de la unidad funcional. Distinto es el caso de aquellas partes y artefactos que emergen de los muros dentro de sectores de propiedad exclusiva, los que por quedar comprendidos en el volumen al que se refiere el artículo 2043 del Código Civil y Comercial serán propios, a menos que –en uso de la opción prevista en el primer párrafo del art. 2040– el reglamento de propiedad horizontal ampliara el conjunto de cosas y partes necesariamente comunes que prevén los incisos del artículo 2041.
Las constancias obrantes en la causa resultan insuficientes para concluir que las administradoras incurrieron en la infracción imputada (art. 9, inc. b. de la Ley 941), pues no ha sido demostrado que las medidas adoptadas para solucionar el inconveniente fueran extemporáneas, ineficaces o insuficientes a la luz de las circunstancias concretas del caso.

La Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor concluyó que las administradoras del Consorcio incumplieron la obligación de conservar las partes comunes del edificio (art. 9º, inc. b, de la Ley 941) a partir de las fotografías aportadas y del intercambio epistolar que tuvieron aquellas con el denunciante en conexión con “desperfectos en las cañerías horizontales embutidas y en las columnas colectoras correspondientes” que ocasionaron “diversos problemas de filtraciones […] sobre las distintas unidades funcionales”.
En concreto, consideró que la discusión sobre las responsabilidades respecto a la imputación de los gastos vinculados con la filtración eran cuestiones ajenas a la determinación de si las administradoras cumplieron con el mantenimiento óptimo de la estructura edilicia del inmueble. Argumentó que las sumariadas no acompañaron constancias (v.gr. presupuestos, facturas, informes, etc.) que demostraran la correcta operatividad de las cañerías involucradas, ni las actividades efectuadas con anterioridad para evitar que surgieran inconvenientes como el examinado en estas actuaciones.
Si bien las constancias obrantes en autos carecen de la precisión técnica que sería deseable, puede asumirse que el trabajo realizado involucró tanto partes comunes del consorcio como propias de la unidad funcional en cuestión.
En tal sentido y sin ingresar en el análisis de qué conductas habrían causado el inconveniente y quién debería cargar con el costo (aspectos que la Dirección estimó ajenos a la cuestión en debate), ante el hallazgo de residuos en un tramo propio de la unidad funcional involucrada, resulta verosímil que las labores de desobstrucción se extendieran a la parte común del edificio, en atención al riesgo de desplazamiento en el sentido en el que circulaban los fluidos.
En materia de sanciones, hay que partir de una premisa básica: la vigencia estricta de la presunción de inocencia. La sanción debe fundarse en una prueba de culpabilidad. Dicho de otro modo: la carga de la prueba del hecho objeto de sanción corresponde a la Administración, no al administrado. No cabe en este punto ninguna clase de matiz. No es posible la imposición de sanción alguna con fundamento en meras sospechas ni tampoco sobre la base de que el imputado no ha demostrado su inocencia.
Las constancias obrantes en la causa resultan insuficientes para concluir que las administradoras incurrieron en la infracción imputada (art. 9, inc. b. de la Ley 941), pues no ha sido demostrado que las medidas adoptadas para solucionar el inconveniente fueran extemporáneas, ineficaces o insuficientes a la luz de las circunstancias concretas del caso.

La sanción relativa al presunto incumplimiento de la obligación de garantizar el libre acceso a la documentación del consorcio (art. 9°, inc. f, de la Ley 941) se vinculó con la falta de entrega de recibos de pago de expensas que cumplieran con los términos del inciso l del artículo antes citado. En tal sentido, la Dirección consideró que el denunciante solo contó con un cupón y el comprobante emitido por la entidad bancaria por el mes de mayo de 2019 y que las sumariadas no acreditaron la emisión de los recibos correspondientes.
El Código Civil y Comercial de la Nación define al recibo como “un instrumento público o privado en el que el acreedor reconoce haber recibido la prestación debida” (art. 896). Como regla, el pago puede ser probado por cualquier medio (art. 895), lo que razonablemente incluye al comprobante emitido por el banco en el que se realizó la operación y al que se hizo referencia en la disposición sancionatoria.
Sin perjuicio de lo anterior, la normativa civil y comercial establece que el cumplimiento de la obligación de pago confiere al deudor derecho de obtener la constancia de liberación correspondiente (art. 897).
La Ley 941 se limita a precisar los datos que deben contener los recibos de pagos de expensas (art. 9°, inc. l) y, como se adelantó, la Dirección encuadró el reproche a las administradoras en su artículo 9°, inciso f. Al momento de disponer la sanción, la Dirección ni siquiera ha aludido a la reglamentación de dicho inciso efectuada en el Decreto 551/10 (BOCBA 3464 del 20/07/10 y su separata). El Anexo I, que forma parte integrante del decreto reglamentario (cf. art. 1°), establece que “[f]ormulada la solicitud por el consorcista, el administrador debe otorgar la vista de la documentación requerida en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles” (art. 9°, inc. f, publ. en Separata del BOCBA 3464, p. 3).
Toda vez que no surgen de la causa elementos que acrediten que el denunciante requiriera la entrega de la documentación mencionada en los términos reglamentariamente establecidos, no puede tenerse por configurada la infracción a la norma bajo análisis.

En el caso, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso presentado por la parte actora y, en consecuencia, revocar las sanciones impuestas por incumplimiento del artículo 9º, incisos b y f, de la Ley 941; disponer que se dicte un nuevo acto administrativo, adecuando el monto de la multa.
La parte actora alega que el supuesto incumplimiento al artículo 9 inciso b) de la ley 941 no ha sido debidamente probado.
De la Disposición recurrida surge que la Dirección no valoró ninguna prueba convincente que demuestre la prestación defectuosa endilgada. Los documentos aportados por el denunciante no tienen una vinculación cierta con el incumplimiento manifestado. En primer lugar, las cartas documentos acompañadas no dan cuenta de la desatención en la reparación de las partes comunes sino más bien se refieren a un error en la imputación del gasto o, en su caso, al modo en que se decidió la aprobación del trabajo de destapación.
En segundo lugar, los mails acompañados son de fecha anterior al intercambio epistolar y no parecen tener relación con la reparación efectuada el 28/02/2019.
En tercer lugar, las fotografías acompañadas, por un lado, carecen de fecha y lugar cierto y, por otro, como postula la recurrente, no tienen la definición suficiente para poder mostrar las filtraciones o problemas de humedad a las que alude la disposición.
Frente a estas imprecisiones la Administración no instó su propia actividad acusatoria, disponiendo medidas de prueba de oficio, tal como la faculta a hacerlo el artículo 69 de la LPACABA (“[l]a Administración de oficio o a pedido de parte, podrá disponer la producción de prueba respecto de los hechos invocados y que fueren conducentes para la decisión”).
Así, toda vez que de las constancias del expediente no surge ningún tipo de elemento que permita acreditar el evento denunciado, corresponde hacer lugar al agravio de la actora en este punto.

En el caso, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso presentado por la parte actora y, en consecuencia, revocar las sanciones impuestas por incumplimiento del artículo 9º, incisos b y f, de la Ley 941; disponer que se dicte un nuevo acto administrativo, adecuando el monto de la multa.
La Dirección impuso multa a las administradoras por haber incurrido en infracción a los artículos 9º, incisos b y f, y 10, incisos d, e, f, g e i de la Ley 941, y ordenó la publicación de lo resuelto en el Boletín Oficial de la Ciudad.
Respecto a la infracción al artículo 10 incisos d, e, f, g e i de la Ley N° 941, la parte actora ha reconocido el incumplimiento de los recaudos allí contenidos, de modo que corresponde confirmar la sanción.
En efecto, entiendo que la Dirección deberá dictar un nuevo acto administrativo, adecuando el valor de la multa a la infracción al artículo 10 incisos d, e, f, g e i de la Ley N° 941.
Así, considero que resulta inoficioso el tratamiento de los demás agravios introducidos por la actora, referidos a la graduación y monto de la sanción.

En el caso, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso judicial directo interpuesto por las actoras y, en consecuencia, reducir la sanción a de quince mil pesos ($15 000), en forma conjunta.
La última infracción que justificó la multa impuesta a las administradoras se refiere a la transgresión de cinco (5) incisos del artículo 10 de la Ley 941 (incs. d, e, f, g e i) en el formulario de liquidación de expensas de abril de 2019 acompañado por el denunciante.
En concreto, tales incisos imponen que las liquidaciones de expensas contengan: nombre y cargo del personal del consorcio (categoría del edificio, número de CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio) (inc. d); detalle de los pagos por suministros, servicios y abono a contratistas (nombre de la empresa, dirección, número de CUIT/CUIL, matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total, cuota que se paga [en caso de segmentación]) (inc. e); detalle de pagos por seguros (nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, vencimiento de la póliza, cuota que se abona) (inc. f); recibo de honorarios del administrador (números de CUIT y de inscripción en el Registro de Administradores, situación fiscal, importe total y período al que corresponde) (inc. g); y resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio del mes anterior (inc. i).
En la liquidación de abril de 2019 bajo análisis se advierte que no fue precisada la categoría del edificio, pero sí los demás datos referidos a su encargado.
Nada permite inferir que el Consorcio cuenta con personal adicional ni que el encargado cumpla horas extras. Los datos referidos a contratistas se encuentran incompletos.
No hay ninguna referencia a la contratación de una aseguradora. La información relativa a los honorarios de la administración luce incompleta y no ha sido acompañado el resumen de movimientos de la cuenta bancaria consorcial del mes previo. En consecuencia, los incisos mencionados en la disposición sancionatoria solo pueden tenerse como parcialmente cumplidos.
En tal sentido, tanto al formular su descargo como al interponer su recurso directo, las administradoras admitieron las irregularidades advertidas, reconocieron la falta y alegaron que aquellas obedecieron a una “omisión involuntaria” de su parte que fue subsanada en liquidaciones posteriores.
En consecuencia, debe tenerse por constatada –en forma parcial– la infracción a los incisos antes detallados del artículo 10 de la Ley 941. (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas).

En el caso, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso judicial directo interpuesto por las actoras y, en consecuencia, reducir la sanción a de quince mil pesos ($15 000), en forma conjunta.
En efecto, toda vez que solo puede reprocharse a las administradoras la infracción de los incisos del artículo 10 de la Ley N° 941, corresponde revocar parcialmente y modificar las multas impuestas.
En cuanto interesa, el artículo 16 de la Ley 941 (modif. por art. 9° de la Ley 5983 [BOCBA 5415 del 17/07/18] y coincidente con texto consolidado de 2022) determina que “[l]as infracciones a la presente Ley se sancionan con: […] b) Multa cuyo monto puede fijarse entre trescientas (300) unidades fijas y veinte mil (20.000) unidades fijas conforme lo determine anualmente la Ley Tarifaria […] En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia. Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de la presente ley dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quede firme”.
La sanción solo procede parcialmente por una de las tres conductas que les fueron reprochadas. En punto a ella, tanto de la liquidación de expensas de noviembre de 2019, adjuntada por las actoras, el descargo efectuado en sede administrativa, como de lo expresado por el perito contador se desprende que las irregularidades apuntadas fueron corregidas en lo sustancial. Por otro lado, la Dirección concluyó que las administradoras no son reincidentes y no han sido aportados elementos que demuestren que de la infracción constatada se derivara perjuicio patrimonial para el Consorcio.
En este marco y toda vez que la conducta ha sido reprochada indistintamente a las dos administradoras, propicio reducir la sanción a una multa de quince mil pesos ($15 000), en forma conjunta a ambas administradoras. (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas).

En el caso, corresponde rechazar el recurso interpuesto y, en consecuencia, confirmar la Disposición mediante la cual la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor impuso sanción de multa al Administrador del Consorcio por haber incurrido en infracción al artículo 9 incisos f) de la Ley Nº941.
En la Disposición recurrida, la Administración sostuvo que el actor no había puesto a disposición de la consorcista ciertos documentos que le habían sido requeridos.
El actor menciona que, a diferencia de lo señalado en la disposición, la documentación requerida había sido revisada por la consorcista en la Asamblea Anual Ordinaria y también había sido ofrecida en la instancia de conciliación.
Sin embargo, de la prueba acompañada en sede administrativa no surge que la documentación requerida por la consorcista hubiese sido puesta a su disposición.
En este sentido corresponde mencionar que el acta de asamblea sólo da cuenta de la presentación de la rendición de cuentas pero no acredita que se hubieran acompañado las documentaciones solicitadas; tampoco surge del correo electrónico acompañado por el recurrente.
Ello así, se ha acreditado que el actor incumplió la obligación establecida en el artículo 9 inciso f de la Ley Nº941, por lo que corresponde confirmar la infracción endilgada.

En el caso, corresponde rechazar el recurso interpuesto y, en consecuencia, confirmar la Disposición mediante la cual la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor impuso sanción de multa al Administrador del Consorcio por haber incurrido en infracción al artículo 9 incisos f) de la Ley Nº941.
El actor se queja de la graduación de la sanción. Alega que la multa impuesta (multa de $ 42.585) es confiscatoria, excesiva, arbitraria y desproporcionada.
Sin embargo, Al decidir el tipo de sanción y la escala de la multa, la Administración trajo a colación las reglas fijadas en los artículos 16 y 21 de la Ley Nº941 y 19 de la Ley Nº757 y brindó las razones por las que consideró prudente fijarla en “mil quinientas (1.500) unidades fijas” (al valor establecido por la Ley Nº6384).
Entre sus fundamentos, si bien no se menciona ningún perjuicio patrimonial, se tuvo especialmente en cuenta que la falta de acceso a la documentación del consorcio impide a los consorcistas velar por la integridad de las finanzas comunes y permitir, por ejemplo, el control de la liquidación de expensas, los servicios contratados y las obras realizadas. Además se consideró que el actor no era reincidente.
Ello así, el tipo de sanción aplicada así como su cuantificación ha sido debidamente justificada por la Administración, no advirtiéndose arbitrariedad o desproporción por lo que el agravio del actor no resulta procedente.

En el caso, corresponde revocar la decisión de primera instancia que rechazó lo solicitado por el actor, por entender que la parte demandada había dejado de desempeñarse como administradora del consorcio.
El actor solicitó proceder conforme lo establecido en el artículo 413 del Código Contencioso Administrativo y Tributario, ordenándose que el requerimiento para el suministro de documentación en poder de terceros, sea realizado por tercera persona, con cargo al demandado.
En efecto, corresponde determinar si el cambio de administración impide proseguir con el trámite de la presente ejecución.
En el artículo 413 mencionado dispone que “Cuando la sentencia condena a hacer alguna cosa, si la parte no cumple con lo que se le ordenó para su ejecución dentro del plazo señalado por el tribunal, se hace a su costa o se le obliga a resarcir los daños y perjuicios provenientes de la inejecución, a elección del/la acreedor/a”.
Por su parte, en el artículo 30 de la Ley N° 941 se dispone que “En el caso de renuncia, cese o remoción del administrador, la plataforma queda disponible para el nuevo administrador con toda la información histórica del consorcio”.
Asimismo, el artículo 2067 del Código Civil y Comercial de la Nación impone a la administración consorcial la obligación de “llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones” (inc. i) y que “[…] en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas” (inc. j).
En ese marco, tal como sostuvo el Tribunal Superior de Justicia, no se advierte cuál sería el impedimento “para cumplir con la sentencia que ordenó llevar adelante la ejecución del convenio que imponía la obligación de la entonces administradora de proporcionar la documentación requerida al actor (en la forma estipulada en el acuerdo), por el mero hecho de que la obligada ya no era más administradora” (cf. voto conjunto del juez Luis F. Lozano y la jueza Alicia E. C. Ruiz).

En el caso, corresponde revocar la decisión de primera instancia que rechazó lo solicitado por el actor, por entender que la parte demandada había dejado de desempeñarse como administradora del consorcio.
El actor solicitó proceder conforme lo establecido en el artículo 413 del Código Contencioso Administrativo y Tributario, ordenándose que el requerimiento para el suministro de documentación en poder de terceros, sea realizado por tercera persona, con cargo al demandado.
En efecto, corresponde determinar si el cambio de administración impide proseguir con el trámite de la presente ejecución.
En ese marco, tal como sostuvo el Tribunal Superior de Justicia, no se advierte cuál sería el impedimento “para cumplir con la sentencia que ordenó llevar adelante la ejecución del convenio que imponía la obligación de la entonces administradora de proporcionar la documentación requerida al actor (en la forma estipulada en el acuerdo), por el mero hecho de que la obligada ya no era más administradora” (cf. voto conjunto del juez Luis F. Lozano y la jueza Alicia E. C. Ruiz).
Por su parte, la jueza Marcela De Langhe señaló “no puedo dejar de mencionar la perplejidad que genera el modo en que ha tramitado la presente ejecución. En efecto, como destaca el dictamen del fiscal ante la Cámara de Apelaciones, ni el actor en su demanda ni el juez de primera instancia en la resolución que mandó llevar adelante la ejecución han detallado claramente cuál es, en concreto, la documentación del consorcio que la anterior administración habría tenido la obligación de producir y resguardar y que no habría puesto a disposición del actor. Esta cuestión —central para el proceso de ejecución ya que determina, en definitiva, los límites del cumplimiento de la obligación reclamada— deberá ser subsanada en las instancias de mérito a la hora de solicitar a la nueva administración la exhibición de la documentación de marras”.
Asimismo, el TSJCABA destacó que “en su recurso de apelación, el recurrente había afirmado haber puesto a disposición de los demandados el listado de la documentación requerida, entre la cual se acordó que se iba a poner a su disposición la copia de las microfilmaciones de una serie de cheques que los demandados habían cobrado en efectivo y por ventanilla por la suma de $750.000,00, y que dicha información no fue acompañada por los entonces administradores. Asimismo, en su recurso de inconstitucionalidad hizo notar que las cinco actas presentadas por la demandada no fueron las únicas que se celebraron, pues el 4 de julio de 2018 se desarrolló una última reunión, y que la negativa a suministrar a la parte actora la documentación correspondiente a dicha reunión importó el incumplimiento del acuerdo” (cf. voto conjunto del juez Luis F. Lozano y la jueza Alicia E. C. Ruiz).
En efecto, teniendo en cuenta las pautas establecidas por el voto mayoritario del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad, corresponde revocar la decisión de primera instancia.
De este modo, a la luz de las constancias de la causa, y una vez devueltas las actuaciones a la instancia de origen, el actor deberá precisar la totalidad de la documentación del consorcio que la anterior administración no ha exhibido y que habría tenido la obligación de producir y resguardar, conforme el convenio suscripto y homologado. Ello, en el plazo y bajo la modalidad que disponga el señor juez de primera instancia, con la presencia de los aquí demandados y con citación de la actual Administración del Consorcio.