Las expensas constituyen para el consorcio de propietarios la fuente de ingresos de los cuales debe disponer para afrontar las obligaciones derivadas de la atención de las necesidades de la comunidad consorcial. Por lo tanto, su pago íntegro y puntual es un presupuesto indispensable para el normal desenvolvimiento del consorcio y, más aún, el incumplimiento generalizado puede poner en riesgo su subsistencia (confr. Sala I, "Consorcio de Propietarios Edificio 27 Bº Gral. Savio - Lugano c/ Comisión Municipal de la Vivienda s/ ejecución de expensas", 08 de noviembre de 2002). Además, el pago de las expensas se erige en obligación primordial de los copropietarios, toda vez que su percepción por el ente consorcial resulta esencial para el cumplimiento de sus fines y, en consecuencia, en caso de no observarse aquella obligación "...se introduce un factor de desequilibrio que perjudica a todo el sistema" (confr. Sala I, causa cit.).
Tales consideraciones, ponderadas conjuntamente con las especiales circunstancias que en cuanto al tipo de consorcio se presentan en las presentes actuaciones (en particular, el hecho de que las unidades en cuestión han sido generalmente transferidas en virtud del establecimiento de planes sociales para la obtención de viviendas -aun cuando la titularidad registral continúe en cabeza de la Comisión Municipal de la Vivienda- y la posibilidad de que la carencia de fondos en el consorcio pueda llegar a implicar el aumento de la contribución de los restantes copropietarios) permiten concluir que el crédito en cuestión se encuentra incluido en la excepción prevista en el artículo 395 del Código Contencioso Administrativo y Tributario. (Dr. Esteban Centanaro en disidencia).

La Comisión Municipal de la Vivienda no puede pretender hacer valer potestades exorbitantes -como el régimen de ejecución de sentencias contempladas en los artículos 399 y 400 del Código Contencioso Administrativo y Tributario- cuando, en el caso, ha sido traída a este juicio en virtud del incumplimiento de las obligaciones que posee como propietario de una unidad funcional de un edificio de propiedad horizontal. En tales circunstancias, lo que debe prevalecer es la letra del reglamento de copropiedad (que, no está demás recordarlo, no sólo suscribió sino que también redactó) y, por lo tanto, debe quedar sometida -al igual que cualquier copropietario moroso- a sufrir el embargo y potencial subasta del inmueble en su caso.

En el caso de autos, más allá de las importantes restricciones a la autonomía de la voluntad que puedan surgir de un reglamento de copropiedad y de su especial naturaleza jurídica, cierto es que habiendo sido la propia deudora quien redactó e impuso las cláusulas
que hacen aplicable al caso la vía ejecutiva, no sería jurídicamente valioso pretender sustraer a la Comisión Municipal de la Vivienda de las estipulaciones que ella misma incluyera en el reglamento.
Esta posición por lo demás es acorde a la uniforme jurisprudencia en la materia que en términos generales ha considerado que el reglamento de copropiedad es ley de las partes integrantes del consorcio, al que éstas deben ajustarse en el cumplimiento de sus obligaciones y ejercicio de sus derechos (CCCiv. Sala B, noviembre 30 de 1966, LL, 125- 370; CCCiv, sala B, octubre 10-1967, LL 128-1004; Sala E, agosto 1-968, LL, 133-429; Sala C, febrero 25-969; LL. 135-1224; Sala E, febrero 24, 970, L.L., 140, 766; entre muchos otros).

Tratándose en el caso de un procedimiento contractualmente pactado, la legislación aplicable es la que se hallaba en vigor al momento de labrarse el reglamento de copropiedad, por lo que lo es el texto del Código Procesal vigente, sin la reformas posteriores (cabe citar la Ley N° 24.760 que modificara el texto del inciso 5º del art. 523).
Pero atento a que los cambios realizadas al texto no alteran las reglas específicamente aplicables al caso, y no habiendo al respecto agravio alguno de las partes, en virtud del principio que impide la declaración de la nulidad por la nulidad misma, el procedimiento seguido por la anterior sentenciante no merece reparos.

En el caso, en que la Administración ordenó la demolición de una obra en atención a lo previsto por el Decreto N° 2805/90 que resulta concordante con la Ley N° 13.512, en cuanto exige la conformidad del 100% de los copropietarios para el supuesto de que obras realizadas sin permiso se asentaren sobre partes comunes de una propiedad horizontal, el punto concerniente a la conformidad de los copropietarios en los términos del artículo 7º de la Ley N° 13.512 habrá de dilucidarse, en caso de entenderlo pertinente los interesados, en el marco consorcial correspondiente o bien en el ámbito de un proceso judicial en el que tengan participación todas las partes involucradas, toda vez que el silencio guardado por los consorcistas no puede entenderse como un asentimiento frente a la actividad desarrollada por el copropietario que realizó la obra -atento la falta de configuración de las excepciones contempladas por la última parte del citado artículo 919 del Código Civil.

El cumplimiento de la condena por expensas comunes se
encuentra excluido del régimen establecido por la Ley N°
744.
Ello, porque constituyen para el consorcio de copropietarios,
la fuente de ingresos de los cuales debe disponer para
afrontar las obligaciones derivadas de la atención de las
necesidades de la comunidad consorcial. Por lo tanto, el
pago íntegro y puntual de aquéllas es un presupuesto
indispensable para el normal desenvolvimiento del
consorcio y, más aún, el incumplimiento generalizado puede
poner en riesgo su subsistencia.
La modalidad de cumplimiento de esta prestación se
vincula íntimamente con la subsistencia misma del
consorcio acreedor, circunstancia que autoriza su inclusión
en la categoría de los créditos alimentarios.

El artículo 9, párrafo primero, de la Ley Nº 13.512, establece que, las modificaciones que se efectúen al Reglamento de Copropiedad y Administración deben celebrarse mediante escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto la designación del Administrador o el nombramiento del nuevo Administrador deberá ser celebrada a través del instrumento mencionado (art. 9º, inc. a, de la mencionada ley).
Dicho recaudo tiene como fin la oponibilidad a terceros de la designación, por lo que los copropietarios no pueden argumentar, para desconocer al administrador, la falta de escritura pública, máxime teniendo en cuenta que las asambleas se presumen conocidas por todos los integrantes del consorcio. Ello así, cuando un consorcio inicia un proceso judicial contra alguno de los copropietarios, es suficiente la acreditación de la mencionada designación mediante el acta de la asamblea. (cfr. Lambois, Susana, en Bueres- Highton, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, Ed. Hammurabi, 1997, pág. 786 y ss.)

En materia de expensas el incumplimiento de uno de los copropietarios recae sobre los restantes y, de tal modo, perjudica seriamente la economía del consorcio. Es por ello que la jurisprudencia ha establecido reiteradamente que, dada la particular naturaleza de la obligación, cabe admitir una tasa de interés mayor que la habitual, a fin de que resulte eficaz para constreñir al pago puntual de la prestación y así evitar perjuicios al desenvolvimiento de la comunidad consorcial.

Hoy en día, es principio aceptado uniformemente el de la legitimidad del interés y el de la posibilidad de que las partes concluyan convenciones fijándolo, más aún dada la particular naturaleza de la obligación de pago de expensas, en la que el incumplimiento de uno de los copropietarios recae sobre los restantes y perjudica la economía del consorcio en general, y la circunstancia que cualquiera de los consorcistas pudiera estar obligado a pagar al resto de los copropietarios el interés punitorio establecido en el pertinente Reglamento de Copropiedad y Administración, cabría admitir una tasa de interés mayor que la habitual, que resulte lo suficientemente representativa para constreñir a los propietarios al pago puntual de su obligación y que a su vez podría afectar a cualquiera de los consorcistas, si fuesen morosos y que asimismo pretende evitar perjuicios al desenvolvimiento del consorcio.
En concordancia con lo expuesto, en estos autos se encuentra pactado un interés moratorio, y éste no contraría la moral y las buenas costumbres, por lo cual debe aplicarse aquél. (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

En el caso, la Administración ordenó la demolición de una obra en atención a lo previsto por el Decreto N° 2805/90 que resulta concordante con la Ley N° 13.512, en cuanto exige la conformidad del 100% de los copropietarios para el supuesto de que obras realizadas sin permiso se asentaren sobre partes comunes de una propiedad horizontal.
A partir de ello y siendo que el silencio guardado por los consorcistas no puede entenderse como un asentimiento frente a la actividad desarrollada por el copropietario que realizó la obra –atento la falta de configuración de las excepciones contempladas por la última parte del citado artículo 919 del Código Civil-, es que cabe arribar a la conclusión de que el punto concerniente a la conformidad de los copropietarios en los términos del artículo 7º de la Ley N° 13.512 habrá de dilucidarse, en caso de entenderlo pertinente los interesados, en el marco consorcial correspondiente o bien en el ámbito de un proceso judicial en el que tengan participación todas las partes involucradas.

En el caso, un consorcio de propietarios impugna el acto administrativo por el cual se rechaza la aprobación de la construcción de seis defensas de hormigón instaladas frente a su edificio, para evitar la alta peligrosidad de ocurrencia de accidentes de tránsito atento a que hacen su recorrida habitual numerosas líneas de colectivos.
La construcción en cuestión no encuadra dentro de la Ordenanza Nº 47.952 invocada por la actora, que admite la pertinencia de efectuar ciertas construcciones (defensas sobre la acera linderas al cordón de la vereda) frente a fincas o edificios que puedan ser considerados blancos preferenciales de atentados (art. 1º) y de agresiones externas (art. 2º), tratándose de una normativa de excepción. La Ordenanza que invoca la actora no trata dos situaciones diferentes en cuanto a los tipos de agresión posibles, sino que la diferencia en el texto está dada por las medidas a adoptar en lugares frente a edificios o instituciones que puedan ser considerados blancos de ataques de carácter terrorista y siendo que esta normativa contempla únicamente los casos de agresiones originadas por atentados terroristas a lugares que puedan ser blancos de éstos, tratándose de una normativa de excepción, resulta evidente que el Consorcio no responde a tal requisito y por lo tanto es la actora la que ha incurrido en una interpretación errónea de dicha normativa. Mientras que el acto administrativo que rechaza el pedido de aprobación de la construcción funda la resolución denegatoria en el artículo 31 inciso a) del Decreto-Ordenanza Nº 12.116/48, que prohíbe la ocupación de la vía pública con construcciones u obstáculos que impidan o perturben el tránsito y que sí encuadra.
Si bien el Decreto-Ordenanza fue derogado por la Ley Nº 2148/06 que aprueba el Código de Tránsito y Transporte de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y declara la plena integración y participación en el Sistema Nacional de Seguridad, conserva la misma prohibición en el Código de Tránsito que forma parte de dicha normativa como Anexo I. (ver Capítulo 2.2. Prohibiciones, incisos a) y e)). Ello así, corresponde rechazar la demanda incoada.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia del juez a quo en cuanto dispone condenar al consorcio de propietarios del edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, por hallarlo autor materialmente responsable de la infracción prevista y reprimida en el artículo 11.1.7 de la Ley Nº 451 en concordancia con el artículo 5º de la Ley Nº 1913.
Si bien la defensa cimienta su queja argumentando la existencia de una relación de dependencia entre el consorcio de propietarios y el que denomina “personal de asistencia de portería”, y por lo tanto la inaplicabilidad del régimen legal implementado por el Gobierno de la Ciudad en materia de servicios de vigilancia, custodia y seguridad de personas o bienes, cabe tener en cuenta que, de confomidad con lo que prescribe el artículo 1º de la Ley de Procedimiento de Faltas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que el personal de seguridad se encuentre en relación de dependencia con el consorcio, no imposibilita el control administrativo de esa misma conducta por parte de los órganos correspondientes.
Hemos dicho antes que “...el cumplimiento de la norma nacional -que no se encuentra cuestionado- no excluye...el de aquellas que surjan como ejercicio de las atribuciones legiferantes propias de la Ciudad, regidas en este caso por el art. 129 de la Constitución Nacional, la Ley 24.588 y los artículos 80 y 104 de la Carta Magna local...” ( Causa Nº 14524-00/CC/07, carat. “DEHEZA S.A.I.C.F.I. s/ falta de matafuegos y otras-Apelación”, rta. 26/09/07.)

Las expensas constituyen, para el consorcio de copropietarios, la fuente de ingresos de los cuales debe disponer para afrontar las obligaciones derivadas de la atención de las necesidades de la comunidad consorcial. Por lo tanto el pago íntegro y puntual de aquéllas es un presupuesto indispensable para el normal desenvolvimiento del consorcio y, más aún, el incumplimiento generalizado puede poner en riesgo su subsistencia (Mariani de Vidal, Marina, Curso de Derechos Reales, Buenos Aires, 1973, tº 2, p. 174).
Lo expuesto permite advertir que la modalidad de cumplimiento de la prestación comprometida se vincula íntimamente con la subsistencia misma del consorcio acreedor; circunstancia que autoriza su inclusión en la categoría de los créditos alimentarios (esta Sala, in re “Consorcio de Propietarios Edificio 27 Bº Gral. Savio-Lugano c/ Comisión Municipal de la Vivienda s/ Ejecución de Expensas”, resolución del 10 de noviembre de 2002, entre muchos otros precedentes).

Las expensas comunes constituyen un crédito de naturaleza alimentaria. Ello así, toda vez que aquéllas constituyen, para el consorcio de copropietarios, la fuente de ingresos de los cuales debe disponer para afrontar las obligaciones derivadas de la atención de las necesidades de la comunidad consorcial. Por CS/WebPublisher PRO internal error WRTHTML:100. Please contact Inmagic, Inc. lo tanto, el pago íntegro de aquéllas es un presupuesto indispensable para el normal desenvolvimiento del consorcio (Mariani de Vidal, Marina, Curso de Derechos Reales, Buenos Aires, 1973, tº 2, p. 174). Las expensas se erigen, pues, en una obligación primordial de los copropietarios, toda vez que su percepción por el ente consorcial resulta esencial para el cumplimiento de sus fines y, en consecuencia, en caso de afectarse aquella obligación “...se introduce un factor de desequilibrio que perjudica a todo el sistema” (Papaño, Kiper, Dillon, Cause, Derechos Reales, Depalma, Buenos Aires, 1993, Tº II, p. 69, E).