La paridad jurídica en un contrato se da cuando los dos contratantes gozan de tutela de igual intensidad por parte de la ley, aunque alguno de ellos pueda influir en la libre determinación del otro, imponiendo, prácticamente en forma unilateral, su contenido, como puede suceder en los contratos por adhesión o con cláusulas predispuestas. Aún en estos casos, es factible advertir la diferencia con el contrato administrativo. Porque la desigualdad jurídica se concreta en la posibilidad, por parte del Estado, no sólo de exigir el cumplimiento del acto celebrado con el particular —lo que también ocurre en el contrato de derecho privado— sino asimismo en la potestad de separarse de aquél y declarar sin efecto dicho acto, aunque a veces corresponda otorgar indemnización al particular. Pero éste, ante la actitud del Estado de no cumplir, sólo tendrá el recurso de pedir la reparación, pero no el cumplimiento. Implica ello un claro apartamiento del principio de que los contratos se hacen para ser cumplidos, como asimismo del que establece que el deudor no puede eludir el cumplimiento de la obligación ofreciendo satisfacer daños e intereses (arg. arts. 658, 725, 740, 741, 742, etc., del Código Civil).

Se denomina contrato a favor de terceros, o estipulación a favor de terceros, la convención por la cual una persona, llamada estipulante, acuerda con otra, llamada promitente, que ésta efectuará una prestación en beneficio de un tercero, a quien se denomina beneficiario.
Lo característico de este contrato es que el beneficiario, es decir aquél en cuyo beneficio el promitente se ha obligado a realizar la prestación ante el estipulante, es un tercero ajeno a la relación contractual que ha dado nacimiento a la obligación, quien, sin embargo, adquiere un derecho de crédito propio para exigir del promitente la prestación.
Como consecuencia de la estipulación el tercero, luego de su aceptación, se convierte en acreedor directo del promitente, sin necesitar en absoluto de la conformidad o intervención del estipulante. Por ende, puede ejercitar su acción solicitando el cumplimiento de la prestación. Su derecho no deriva del estipulante (conf. Jorge A. Mayo en Código Civil y leyes complementarias. Comentado, Anotado y Concordado (dirigido por Augusto C. Belluscio y coordinado por Eduardo A. Zannoni), Tº 2, Editorial Astrea, 1987, comentario al art. 504, págs. 571 y ss.; López de Zavalía, Fernando J., Teoría de los Contratos. Parte General, Tº Víctor P. de Zavalía, 1975, núm. 31 y ss., pág. 332 y ss.; Garrido, Roque F. – Zago, Jorge A., Contratos Civiles y Comerciales. Parte General, Tº I, Edit. Universidad, 1998, Cap. XII, núm. 4, d), pág. 367 y ss.; Alterini, Atilio Aníbal, Contratos Civiles – Comerciales – De consumo. Teoría General, Abeledo Perrot, 1998, Cap. XIX, pág. 462/464).

La figura del contrato a favor de terceros amplía el “efecto relativo” de los contratos (Gastaldi, José María, Contratos, Tº I, Abeledo Perrot, 1994, Cap. XI, pág. 235 y sigtes.). Por consecuencia, la regla de que tales actos jurídicos no tienen efecto respecto de terceros (art. 1195 del Código Civil), se circunscribe al hecho de que los mismos no pueden perjudicar a esos terceros, más nada obsta a que puedan favorecerlos.
El negocio que estipula un beneficio a favor de un sujeto que no es parte en el mismo, no conforma un “tipo” contractual especial, sino que mantiene su individualidad como figura típica o atípica de Derecho Civil o de otra rama del Derecho.
En consecuencia, el contrato “base” deberá contener los elementos esenciales –o requisitos de validez- inherentes al tipo de acto de que se trate. Asimismo, será de aplicación al mismo el régimen de los contratos en general, con las excepciones que las normas especiales pueden establecer en relación con la figura negocial electa en el caso.
Lo expuesto precedentemente no empece a que pueda concertarse un contrato cuya única finalidad sea la de establecer un beneficio a favor de tercero. La redacción del artículo 504 –más amplia que la del artículo 1121 del Código francés (que solamente autoriza la estipulación que es condición de otro contrato)- y el principio emanado del artículo 1197 de nuestro Código Civil conducen sin esfuerzo a su admisión.

En materia de contratos a favor de terceros, el beneficio del tercero entraña una adquisición directa, en el sentido de que nace inmediatamente del contrato –o acto de otra categoría- por virtud de la regla de libertad del artículo 1197 del Código Civil. Dicho beneficio no pasa por el patrimonio del estipulante, y constituye, en origen, un derecho suspendido en su eficacia obrando la aceptación por parte del tercero a manera de recaudo de perfeccionamiento.
Ahora bien, la aceptación del beneficio –acto jurídico unilateral (art. 946 del Código Civil) y recepticio- constituye “una adhesión perfeccionante” del derecho en cuestión, en tanto se emita antes de que dicho derecho fuera revocado. Esta aceptación no es ratificación ni aceptación en respuesta a una oferta. Es, simplemente, un requisito de eficacia legal (conditio juris).
Entonces, si bien el tercero no es parte en el acto jurídico base, de donde no está obligado a satisfacer las prestaciones que asuma el estipulante a favor del promitente, ello no quita que la adhesión perfeccionante transforme al beneficiario (o promisorio) en titular del crédito; esto es, en sujeto de dicha obligación cuyo programa de prestación tiene por sustrato el beneficio.

Se denomina contrato a favor de terceros, o estipulación a favor de terceros, la convención por la cual una persona, llamada estipulante, acuerda con otra, llamada promitente, que ésta efectuará una prestación en beneficio de un tercero, a quien se denomina beneficiario.
Lo característico de este contrato es que el beneficiario, es decir aquél en cuyo beneficio el promitente se ha obligado a realizar la prestación ante el estipulante, es un tercero ajeno a la relación contractual que ha dado nacimiento a la obligación, quien, sin embargo, adquiere un derecho de crédito propio para exigir del promitente la prestación.
Como consecuencia de la estipulación el tercero, luego de su aceptación, se convierte en acreedor directo del promitente, sin necesitar en absoluto de la conformidad o intervención del estipulante. Por ende, puede ejercitar su acción solicitando el cumplimiento de la prestación. Su derecho no deriva del estipulante (conf. Jorge A. Mayo en Código Civil y leyes complementarias. Comentado, Anotado y Concordado (dirigido por Augusto C. Belluscio y coordinado por Eduardo A. Zannoni), Tº 2, Editorial Astrea, 1987, comentario al art. 504, págs. 571 y ss.; López de Zavalía, Fernando J., Teoría de los Contratos. Parte General, Tº Víctor P. de Zavalía, 1975, núm. 31 y ss., pág. 332 y ss.; Garrido, Roque F. - Zago, Jorge A., Contratos Civiles y Comerciales. Parte General, Tº I, Edit. Universidad, 1998, Cap. XII, núm. 4, d), pág. 367 y ss.; Alterini, Atilio Aníbal, Contratos Civiles - Comerciales - De consumo. Teoría General, Abeledo Perrot, 1998, Cap. XIX, pág. 462/464).

En el caso, corresponde confirmar parcialmente la sentencia de grado, en cuanto desestimó el reclamo formulado por la actora contra el Instituto de la Vivienda de la Ciudad -IVC- por los daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento y rescisión contractual.
La actora inició acción de daño y perjuicios contra las demandadas, a fin que se abonen las facturas impagas correspondientes a los servicios de limpieza que había prestado en el edificio del consorcio codemandado durante dos meses y una indemnización por rescisión contractual.
La actora recurrente se agravió del rechazo de la demanda respecto de la codemandada IVC. Sostuvo que resultaba responsable, junto al consorcio de propietarios en razón de ser el titular dominial del inmueble objeto de reclamo, y que al ser declarada rebelde, es de aplicación la presunción del artículo 54 del Código Contencioso Administrativo y Tributario.
Ahora bien, en los juicios en rebeldía, la sentencia debe pronunciarse según el mérito de la causa; y la presunción de verdad de los hechos lícitos afirmados sólo jugará en caso de duda, pues sólo traduce una presunción favorable a la pretensión del accionante, que debe ser ratificada o robustecida mediante la correspondiente prueba.
En este marco, de la prueba producida se desprende que si bien la codemandada IVC resultaba ser la titular de dominio del inmueble, no menos cierto es que no ha sido parte del contrato de locación de servicios celebrado, circunstancia que refutaría la afirmación de la recurrente en cuanto a la extensión de la responsabilidad reclamada.
Respecto de esto último, cabe indicar que la ley se ocupa de determinar quiénes son los sujetos alcanzados por las consecuencias del contrato. Esto constituye un axioma esencial del derecho de los contratos, según el cual sus efectos se producen sólo entre las partes, sin que, como principio, el vínculo contractual pueda perjudicar ni beneficiar a terceros. Este clásico principio es el que está contenido en los artículos 1195 y 1199 del Código Civil y artículos 1021 y 1022 del Código Civil y Comercial de la Nación.
En atención a lo expuesto, y toda vez que no existen argumentos concluyentes que permitan conmover el correcto criterio asumido por la Magistrada de grado, corresponde no hacer lugar a la impugnación bajo estudio.