La adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda es objeto de protección de la Ley de Defensa del Consumidor (conf. art. 1 inc. c), ley 24.240). La adquisición inmobiliaria tutelada por la Ley Nº 24240 comprende una serie de actos diferentes vinculados entre sí estrechamente, que se manifiestan mediante distintas relaciones contractuales. Debe entenderse incluido en la tutela a aquel inmueble nuevo a construirse, en construcción o que nunca haya sido ocupado (conf. art. 1 inc. c) del decreto 1798/94).
El conjunto de normas que configuran el sistema de defensa del consumidor determina un régimen especial a aplicar a los denominados contratos de consumo y, estando incluida la contratación inmobiliaria en dicho régimen, resultan operativas las normas de protección previstas por la legislación.

Ante la carencia de conocimientos por parte del consumidor, surge la obligación del proveedor del bien o servicio de extremar los recaudos al realizar sus publicidades, pues debe evitar que contengan inexactitudes que puedan confundir o llevar a error a los consumidores.
Asimismo, dicho deber adquiere mayor trascendencia cuando se trata de datos, como las dimensiones de un departamento, en los que se requiere una alta precisión, pues las diferencias de metraje, como las de esta causa, no son perceptibles por un eventual consumidor a simple vista, de forma que se requiere un conocimiento especial (o experiencia en la materia), o llevar a cabo una operación de metraje.

En el caso, corresponde aplicar a la entidad bancaria una sanción por infracción al artículo 4 de la Ley Nº 24.240, toda vez que, aún cuando se haya especificado que la superficie que figuraba en el boleto de compraventa era aproximada, ello no habilita una reducción de 5.65 m2 menos con que cuenta el inmueble adquirido por la consumidora, dado que representan más de un 8 por ciento de la superficie propia. Es decir, estamos ante una reducción por demás significativa. La circunstancia de que se consigne una superficie como aproximada debe ser entendida en el sentido de que no se ha precisado una medida exacta, pero nunca como un permiso para entregar un inmueble con una superficie ostensiblemente menor. En todo caso, el término "aproximada" alude a "lo que en más o en menos resulte dentro sus muros" o "lo que resulte dentro de los límites indicados".

Los escribanos están obligados por expreso imperativo legal a retener los importes correspondientes a tributos adeudados al momento de realizarse la venta de un inmueble, ya que la deuda prescripta solamente se vuelve inexigible cuando un juez así lo declara en el marco de una acción judicial, de manera que si de los certificados de deuda resulta que la deuda se encuentra impaga, la suma necesaria para abonarla debe necesariamente ser retenida por el escribano (cfr. art. 84 Código Fiscal t.o. 2003 y art. 86 C.F. t.o. 2006).

En el caso, corresponde revocar la decisión adoptada por la Sra. Juez aquo, en cuanto hizo lugar a la medida cautelar peticionada y ordenó a la escribana interviniente en una operación de compraventa que, en su carácter de agente recaudador del fisco local, se abstenga de ingresar las sumas retenidas y proceda a depositarlas en el Banco de la Ciudad de Buenos Aires a la orden del Juzgado.
En efecto, la eventual determinación de que los períodos reclamados en concepto de una deuda tributaria se encuentran prescriptos supone un previo debate y el posterior análisis de cuestiones de hecho y prueba que, por su complejidad, exceden el marco de la medida cautelar solicitada. Asimismo, es necesario que, en forma previa a una eventual declaración de la extinción de una obligación tributaria, se le reconozca al Fisco local la posibilidad de argumentar y demostrar, con plenitud probatoria, que la obligación que reclama resulta exigible.
Salvo casos de manifiesta improcedencia de la deuda reclamada, pretensiones como la aquí esgrimida requieren, para resultar procedentes, la tramitación de una acción encaminada a obtener una declaración por parte de la autoridad judicial competente sobre la eventual prescripción de las deuda reclamada y, en cuyo marco, la Ciudad tenga la posibilidad de plantear –con la posibilidad de amplio debate y prueba- las defensas que considere pertinentes a efectos de obstar a una declaración favorable a la posición de la accionante.
Ello así, por cuanto de lo contrario podrían quedar sin resguardo posibles deudas tributarias en el marco de un proceso que tramitó inaudita parte –esto es, sin contar con la debida intervención del GCBA- o bien en cuyo contexto la Ciudad no tuvo oportunidad de plantear las defensas que considere oportunas.

En el caso, corresponde revocar la decisión adoptada por la Sra. Juez aquo, en cuanto hizo lugar a la medida cautelar peticionada y ordenó a la escribana interviniente en una operación de compraventa que, en su carácter de agente recaudador del fisco local, se abstenga de ingresar las sumas retenidas y proceda a depositarlas en el Banco de la Ciudad de Buenos Aires a la orden del Juzgado, por cuanto no se ha podido demostrar, ni siquiera con la provisoriedad que caracteriza a esta etapa cautelar, que el derecho esgrimido resulte verosímil, como asi tampoco se verifica peligro en la demora.
Los escribanos están obligados por expreso imperativo legal a retener los importes correspondientes a tributos adeudados al momento de realizarse la venta de un inmueble, ya que la deuda prescripta solamente se vuelve inexigible cuando un juez así lo declara en el marco de una acción judicial, de manera que si de los certificados de deuda resulta que la deuda se encuentra impaga, la suma necesaria para abonarla debe obligatoriamente ser retenida por el escribano (cfr. art. 84 Código Fiscal t.o. 2003 y art. 86 C.F. t. o. 2006).
Así, de los términos expresos del artículo 516 del Código Civil es posible inferir que, aún en el caso de que la escribana proceda a depositar las sumas reclamadas, es evidente que no puede considerarse a ese depósito como un pago voluntario de una obligación natural que obste, luego, a la eventual restitución de dichas sumas en caso de prosperar la pretensión de fondo del actor.
De esta forma, si al momento de resolver la acción de amparo intentada –cuyo objeto es la adecuación registral de datos obrantes en el sistema informático de la Dirección General de Rentas referidos al inmueble de marras y que el actor considera falsos, en cuanto a su entender se refieren a deudas fiscales inexistentes- surge de la prueba producida que le asiste razón al actor en sus dichos, la magistrada interviniente podrá eventualmente ordenar al fisco local que reintegre al demandante las sumas depositadas puesto que, de acuerdo a lo hasta aquí dicho, éstas no pueden ser consideradas como voluntariamente pagadas por el contribuyente en el cumplimiento de una obligación natural.

La seña presupone, o dicho en otras palabras, no se concibe sin un contrato, el que, lógicamente, debe ser válido. Este aspecto -que parecería redundante- tiene importancia para regular aquellos casos en que, en la práctica de los negocios inmobiliarios, ya muy común en nuestro país, se entregan sumas bajo el nombre de “reservas” o similares, las cuales vienen preocupando a la doctrina y a la jurisprudencia, motivando y que ésta haya debido interpretar, no sin dificultad, en numerosas oportunidades. La práctica de los negocios -en este caso, sobre todo, los inmobiliarios- introdujo la costumbre de entregar una suma de dinero, de poca significación, para dar cierta seriedad a una operación que está en la etapa de formación del consentimiento.

Si de “reserva” se trata realmente, no puede ni debe asimilarse con la seña. Es muy frecuente que un eventual comprador, que tiene interés en adquirir una casa que está en venta ( o un eventual locatario, en locación), entrega -generalmente al intermediario, aunque podría hacerlo al vendedor- una suma de dinero, con la intención de que se le otorgue alguna prioridad en la concreción del negocio o que se transmita una contraoferta o algún otro motivo. A esa entrega se le ha dado el nombre de “reserva”. Cuando funciona estrictamente como tal, la no concreción del negocio no origina su pérdida, sino que se le devuelve -por ejemplo, si se rechaza su contraoferta-, aunque en otras circunstancias se pacta que se pierde, -por ejemplo, si retira su contraoferta-, en lo cual se acerca al efecto de la seña penitencial.
Tal es la cantidad de variantes que ocurren en la práctica negocial, que la jurisprudencia, en criterio que compartimos, ha señalado que al descifrar el sentido preciso de las llamadas “reservas” -a veces en la forma de “boletos provisorios”- han de tenerse en cuenta “las circunstancias de cada caso” (confr. Cám. Nal. en lo Civil, Sala G, 12/VIII/80, ED, 91-242; íd., 3/VI/81, ED, 94-744). Lo que se está marcando con esta postura es la necesidad de estudiar los matices de cada supuesto concreto, tratando de desentrañar cuál fue la intención de las partes, o sea, qué quisieron hacer éstas.

A la entrega con el nombre de “reserva”, no puede reconocérsele los efectos de la seña y menos de la penitencial, que implica la posibilidad de extinguir el contrato. Es que la palabra “reserva” no es obviamente, de modo alguno, equivalente a “seña”. De allí que no debe extrañar que en ciertos casos se resuelva que la suma entregada como “reserva” debe perderse al frustrarse el contrato (confr. L.L., 1980-A-425 y E.D., 80-619, Al caducar el compromiso contraído por los firmantes del convenio denominado de reserva, la frustración del negocio origina, según los casos, la pérdida de la suma entregada o su devolución). En el supuesto de culpa del candidato para la compra, es indudable que éste debe perder el importe entregado con motivo de la `reserva’. Si no fuere así quien abonó ese importe se beneficiaría con la reserva sin contraprestación alguna (conf. E. D., 95-656). De la propia naturaleza de la `reserva’, surge pues, en la señalada hipótesis, la pérdida de la suma anticipada (res ipsa loquitur)” (Cámara Nacional en lo Civil., Sala E, 2-VIII-83, “Suttin c/Sáenz Valiente”), como que se tenga en cuenta el porcentaje entregado del precio para solucionar la cuestión (confr. Cám. Nacional en lo Civil., Sala G, 20-IV-82, “Heredia c/Poggio de Sommer”

La intermediación inmobiliaria es un contrato atípico formado entre un intermediario inmobiliario y su comitente, cuyo objeto es promover las acciones necesarias para poner en relación a las partes contratantes con el fin de celebrar un negocio inmobiliario, incluyendo en ciertos supuestos un mandato con la consiguiente representación de su comitente. Es un contrato bilateral, oneroso, consensual, no formal e intuitu personae en sentido amplio. La intermediación inmobiliaria se puede llevar a cabo mediante diversos tipos contractuales ante la falta de legislación expresa, unitaria y completa al respecto; en cada caso el antecedente fáctico, conjuntamente con la voluntad de las partes, a través de la aptitud calificadora de la causa-fin, permitirán identificar la figura contractual de que se trate. Allí manifestamos que entendemos que a partir de las modificaciones introducidas a los códigos por las leyes 24.240 y 24.441 hay dos especies de intermediación inmobiliaria según su objeto, a saber: a) sobre inmuebles nuevos destinados a vivienda y b) sobre el resto de los inmuebles, independientemente del negocio de que se trate.

Por sus características, la intermediación inmobiliaria constituye una relación de consumo de las tuteladas por la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor. Ello atento a que el intermediario en las negociaciones sobre inmuebles, cuando realiza su actividad en forma profesional, con oficinas al público e inserción en un mercado, está sujeto a las reglas que tutelan a los consumidores, toda vez que su servicio se ofrece a persona indeterminada, no hallándose sujeto a la limitación del art. 2 párr. 2º de la Ley 24.240. La responsabilidad en la intermediación inmobiliaria está en cabeza del corredor que es titular de la actividad profesional que se ofrece, independientemente de la forma en que esta oferta llegue al público, es decir, ya sea que se trate de sociedades comerciales o no, de gerentes y dependientes, o cualquier tipo de figura comercial, en todos los casos el sujeto obligado es el intermediario inmobiliario matriculado y en caso de carecer de profesional matriculado, la responsabilidad recaerá en todos los titulares de la empresa o comercio que haya intermediado.

En el caso, corresponde hacer lugar a la medida cautelar solicitada y, en consecuencia, ordenar al escribano interviniente, en su carácter de agente recaudador del fisco local, que se abstenga de ingresar las sumas retenidas en concepto de diferencia de la contribución de Alumbrado, Barrido y Limpieza, y que las deposite en un plazo fijo en el Banco de la Ciudad de Buenos Aires y a la orden del Juzgado.
Es que, en primer lugar y de acuerdo a las constancias con las que se cuenta en autos, gran parte de la deuda reclamada se correspondería con períodos durante los cuales la actora no era la propietaria del inmueble. Y, en segundo término, por cuanto, como bien señaló el a quo luego de efectuar el relevamiento de las distintas ejecuciones fiscales en trámite y relacionadas con el inmueble de marras, los períodos posteriores a esas fechas se encontrarían alcanzados por diversos planes de facilidades cancelados a la fecha de la sentencia cautelar.
En suma, entonces, al tiempo que la cautelar concedida resguarda adecuadamente los derechos de la demandante (quien, de lo contrario, se vería obligada a desembolsar la suma pretendida por el fisco y, luego y en caso de resultar vencedora en este pleito, a transitar una acción ordinaria de repetición), no se advierte —y la apelante ni siquiera intenta explicarlo— que dicha disposición precautoria afecte, concretamente, sus derechos, en la medida en que no se la priva del monto que reclama, sino que, a todo evento, solo se posterga el momento de su percepción (en el mismo sentido, esta Sala in re “Río Cuarto SA c/ GCBA s/ otros procesos incidentales”, EXP 22066/1, del 3/4/07).

En el caso, corresponde confirmar la sanción impuesta por la Administración a la empresa de operadores inmobiliarios por infracción al artículo 19 de la Ley de Defensa del Consumidor pues su actuación, en el caso, no ha sido digiligente y no ha respetado las modalidades que exige la actividad inmobiliaria.
La recurrente incumplió su obligación de informar al cliente vía carta documento que su oferta de compra de un inmueble había sido aceptada, tal como se había pactado en la reserva ad referendum.
Por otra parte, recién vencido el plazo para firmar el boleto la recurrente notificó de manera fehaciente al consumidor que se produjo el vencimiento de su reserva y que la suma de USD $1.000 se encontraba a su disposición. En efecto, el manejo del dinero ajeno por parte de una inmobiliaria (en este caso, la suma que se le entregó como “seña”) debe efectuarse diligentemente, notificando sin demoras y fehacientemente al comprador que la suma que entregó se encontraba a disposición inmediatamente al vencimiento de su reserva.
Por último, en este sentido ha de considerarse que la inmobiliaria ya había concertado la venta de la propiedad a un nuevo adquirente, mientras que no había aún aclarado la situación con el frustrado comprador.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la demanda interpuesta por la parte actora, con el objeto de obtener una indemnización por daños y perjuicios ocasionados en virtud de la modificación del Código de Planeamiento Urbano - Ley N° 449- mediante la sanción de la Ley N° 2.567 que generó la frustración de la compraventa del inmueble a adquirir.
En efecto, la reforma en el Código de Planeamiento Urbano respecto de la reducción del Factor de Ocupación Total -FOT- en la zona donde iban a adquirir una propiedad los actores, no configura un perjuicio económico susceptible de reparación pecuniaria por parte del Estado por el retiro de la presunta seña para la adquisición del inmueble de los coactores. La pérdida de la operación inmobiliaria, pactada meramente bajo la alegada seña, es propia de los riesgos de todo negocio en la compleja sociedad moderna y en modo alguno puede imputarse al Estado local responsabilidad por el ejercicio de una potestad soberana, como lo es una reforma en el Código de Planeamiento Urbano.
La eventual frustración de los negocios económicos como consecuencia del ejercicio de una atribución expresamente establecida en la Constitución local (arts. 27 y 81), como la sanción de la Ley N° 2567, no puede hacer responsable al Estado local en el supuesto de autos.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la demanda interpuesta por la parte actora, con el objeto de obtener una indemnización por daños y perjuicios ocasionados en virtud de la modificación del Código de Planeamiento Urbano -Ley N° 449- mediante la sanción de la Ley N° 2.567 que generó la frustración de la compraventa del inmueble.
En efecto, sobre el rol de los jueces en casos de peticiones por reparaciones ante el ejercicio de los actos lícitos del Estado, la Corte Suprema de Justicia de la Nación sostuvo que “[l]os jueces deben actuar con suma prudencia cuando se trata de resarcir daños derivados de actos lícitos de la administración comunal, verificar si efectivamente se han producido y, en su caso, si fueron una consecuencia directa e inmediata de tales actos, cuidando de no otorgar reparaciones que puedan derivar en soluciones manifiestamente irrazonables” (CSJN, C. 904. XXI.; Carvallosa, Osvaldo c/ M.C.B.A. 25/08/1988, T. 311, P. 1668).
Ello así, se advierte que la Ley N° 2567 es un acto legítimo, producto del poder soberano del Estado local cuya constitucionalidad no ha sido reprochada explícitamente por las partes.
En el presente caso, no se evidencia que la proyección de la norma produzca una lesión singular o especial en perjuicio de los coactores, por ende, los cambios introducidos por la Ley N° 2567 no son indemnizables.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la demanda interpuesta por la parte actora, con el objeto de obtener una indemnización por daños y perjuicios ocasionados en virtud de la modificación del Código de Planeamiento Urbano -Ley N° 449- mediante la sanción de la Ley N° 2.567 que generó la frustración de la compraventa del inmueble.
En efecto, los coactores aseveran que el daño reviste un carácter especial porque vulnera el principio de igualdad debido a que “(…) la nueva zonificación dispuesta en la modificación al Código, la vereda de numeración impar de la calle –enfrentada a nuestro lote– mantiene el Factor de Ocupación Total -FOT- de 3.5, mientras que nuestra vereda de numeración par pasa a tener un Factor de Ocupación Total de 1.5. La lesión proviene de un trato desigualitario”. Ello es falso porque la Ley N° 2567 no afecta ningún derecho de la parte actora de manera especial. Tampoco vulnera el principio de igualdad puesto que todas las personas son tratadas de igual forma por la norma en análogas circunstancias, sin que exista una diferencia irrazonable con respecto al inmueble de los coactores de manera especial.
Sobre el principio de igualdad, la Corte Suprema de Justicia de la Nación estableció que “[e]l artículo 16 de la Ley Fundamental no impone una rígida igualdad, por lo que tal garantía no obsta a que el legislador contemple en forma distinta situaciones que considere diferentes, atribuyéndose a su prudencia una amplia latitud para ordenar y agrupar, distinguiendo y clasificando los objetos de la reglamentación (Fallos: 320:1166), aunque que ello es así en la medida en que las distinciones o exclusiones se basen en motivos razonables y no en un propósito de hostilidad contra determinada persona o grupo de personas o indebido privilegio personal o de un grupo” (Fallos: 315:839; 322:2346).
Toda vez que el Estado local mediante la Ley N° 2567 no establece un trato desigualitario, sino una zonificación de carácter objetivo y general en ejercicio de potestades propias, el cambio normativo no constituye una afectación al derecho a la igualdad ante la ley.
En el presente caso, no se evidencia que la proyección de la norma produzca una lesión singular o especial en perjuicio de los coactores, por ende, los cambios introducidos por la ley no son indemnizables.

En el caso, corresponde confirmar la resolución administrativa que impuso a la empresa inmobiliaria una sanción pecuniaria, por infracción al artículo 4° de la Ley N° 24.240.
En efecto, la empresa sostuvo que obró con diligencia y probidad y que “informó todos los antecedentes reales en su poder conforme títulos comunicación de las partes”. Agregó que el denunciante compró ‘según títulos’, es decir, de acuerdo a los antecedentes que le fueron presentados, y que la parte del jardín supuestamente ensanchada no había formado parte de esa documentación ni del boleto mismo.
De las constancias de autos se desprende que el terreno adicional era parte de la operación y que la inmobiliaria habría entrado en conocimiento de que dicha fracción no se encontraba escriturada con posterioridad a la firma del boleto de compraventa, es decir, después de haber asesorado al denunciante.
Es decir que la recurrente no obró con la diligencia que exigía la operación, en tanto no brindó información veraz, detallada, eficaz y suficiente en los términos del artículo 4º.
El hecho de que la recurrente no supiera –al momento de iniciar las negociaciones– que una fracción del predio no se encontraba escriturada no puede ser opuesto como defensa, en tanto dicha información resultaba esencial para el comprador y formaba parte del servicio contratado. A ello debe agregarse que la falta de escrituración de esa porción del jardín era fácilmente detectable, sobre todo para una empresa especializada en el rubro.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso judicial directo interpuesto por el actor y, en consecuencia, revocar la sanción impuesta -suspensión de la matrícula y multa- contra el corredor inmobiliario por parte del Consejo Directivo del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires.
En efecto, no puede tenerse por probado lo sostenido por los potenciales compradores en la denuncia que motivó la sanción al corredor, esto es, que la compraventa del inmueble se frustró por la falta de aceptación de la oferta de parte del vendedor. Por consiguiente, tampoco ha quedado comprobado –en este marco– que el corredor inmobiliario hubiera incumplido su deber de “proponer los negocios con claridad, exactitud y precisión” en los términos del artículo 11 del Capítulo II del Código de Ética Profesional para Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (única norma invocada por el Consejo Directivo para fundar la imposición de la sanción).
Los futuros compradores efectuaron la denuncia contra el corredor inmobiliario porque al no concretarse la operación, no les hizo devolución del dinero entregado como "reserva".
En efecto, de los términos del instrumento en examen se desprende con claridad que las partes acordaron que la suma entregada en concepto de “reserva” por la adquirente se perdería, sin más, si dentro de los veinte días ésta no se presentase a cumplir con el compromiso de concretar la oferta allí asumido.
La “reserva” no se encuentra expresamente legislada. Por tanto, tal como ha sido señalado en la doctrina, sus alcances dependen, en todo caso, de los términos en que haya sido pactada; funciona como seña penitencial cuando –por ejemplo– se estipula que, si el contrato fracasa, la pierde quien la dio (cf. Atilio A. Alterini, Contratos civiles-comerciales-de consumo. Teoría general, 1ª edición, 1ª reimpresión, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1999, p. 293).
En virtud de las constancias de autos, considero que no se ha acreditado el rechazo de la operación de parte del propietario del inmueble, ya sea por contener un saldo pagadero en cuotas –tal y como sostuvieron los denunciantes– o bien por cualquier otra causa. Por el contrario, de la prueba producida se desprende que se realizó una reunión entre las partes en la que quedó debidamente aclarado lo contrario (la aceptación por el vendedor de la operación en los términos en que fue planteada), y que la escribana realizó gestiones posteriores a la entrega de la “reserva” tendientes a perfeccionar la operación (conseguir un prestamista que completaría la suma complementaria a la suma que se iba a abonar).

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado, y en consecuencia, hacer lugar a la acción meramente declarativa interpuesta por el actor, con el objeto de que se le restituyan las sumas retenidas por el escribano actuante en la operación inmobiliaria.
En efecto, el "quid" del asunto radica en determinar si el ingreso del impuesto puede ser considerado como un pago voluntario o no a los efectos de habilitar la acción de repetición. Así, es menester destacar que, en el caso que nos ocupa, el actor no ingresó directamente el monto correspondiente al impuesto al ente recaudador sino que lo hizo la escribana interviniente al momento de la celebración del negocio jurídico.
La realidad es que el tema no resulta novedoso para la jurisprudencia siendo que existen numerosos precedentes judiciales que han resuelto temas análogos en el sentido de considerar a las retenciones practicadas por escribanos como pagos involuntarios.
Es particularmente esclarecedor en la materia el voto del Dr. Casas, del Tribunal Superior de Justicia de esta Ciudad en autos "GCBA s/ queja por recurso de inconstitucionalidad denegado en 'S.A.M. Langenauer e Hijos CIFIAG c/ GCBA s/ acción meramente declarativa', sentencia del 14/11/2011.
Allí se dijo:" [s]upuestos sustancialmente análogos al que se presenta en estas actuaciones, referidos a contribuyentes que cancelaron impuestos, tasas y/o contribuciones sobre inmuebles ya prescriptos, dejando expresa protesta en el marco del perfeccionamiento de operaciones relacionadas a dichas propiedades -realización de actos de constitución o transmisión de derechos reales que exigían como requisito ineludible el ingreso de los respectivos gravámenes a través de la intervención de agentes perceptores designados por la Administración-, no constituyen una cuestión novedosa sino que, por el contrario, fueron considerados desde antaño por la jurisprudencia como pagos involuntarios en los términos arriba analizados y, por ende, repetibles". (Del voto en disidencia de la Dra. Fabiana Schafrik)

En el caso, corresponde revocar el pronunciamiento de grado, y en consecuencia, rechazar la demanda iniciada por la parte actora contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires -GCBA-, a fin de que se lo condene a ejecutar determinadas obras, o bien, a resarcir los daños que la construcción llevada a cabo en el inmueble contiguo les habría ocasionado en sus respectivas propiedades al bloquear la ventilación e iluminación natural de la que gozaban con anterioridad a la existencia del mencionado inmueble.
En efecto, corresponde analizar el agravio relacionado con la responsabilidad imputada al GCBA por haber vendido el terreno lindero al de la actora, sin efectuar una restricción sobre su dominio.
Ello así, cabe destacar que al adquirir el codemandado, por medio de una acción de expropiación el predio con motivo del ensanchamiento de la avenida, el dominio era pleno, razón por la cual era deber de la parte actora demostrar la razón, así como el derecho en el cual se fundaba, para sostener que correspondía imponer tal obligación al demandado, circunstancia que no se evidenció en autos.
Asimismo, se debió demostrar cuál era la norma que obligaba al Gobierno local a restringir su dominio después de haberlo adquirido por expropiación, así como qué ley (aun en el sentido más amplio que puede dársele al término) imponía el deber al demandado de no transmitir la propiedad de ese fundo como un dominio pleno.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado en cuanto dispuso rechazar la excepción de falta de acción.
En efecto, la Defensa sostuvo que el presente caso se basaba en una hipotética usurpación, sustentada exclusivamente en los dichos de quien pretendía mostrarse como víctima cuando en realidad, por aplicación de la teoría de los actos propios, fue éste quien colocó en pacífica posesión del inmueble objeto del proceso a quien resultara ser adquirente a través del contrato de compraventa suscripto entre ambos, traspolándose una cuestión de índole civil al ámbito penal.
Ahora bien, sin perjuicio de las aristas de índole civil que –al parecer- se desprenderían del caso, cabe mencionar que la imputada a través del descargo practicado –y por el que articulara el instituto de excepción- cuestionó uno de los elementos necesarios para la configuración del ilícito aquí pesquisado, esto es, el medio comisivo de abuso de confianza a través del cual se habría materializado el supuesto despojo.
Es decir, de afirmarse la versión brindada por la encausada ésta no habría ingresado a la finca como una mera tenedora que luego intervierte el título por el que detenta el inmueble y se mantiene en él hasta la fecha, sino directamente por haber recibido la posesión por parte del co-titular del lugar.
De este modo, se advierte que el supuesto de autos transita sobre hipótesis en pugna que hallan sustento en diversos extremos probatorios, y como tal no se erigen -por el momento- de forma palmaria.
Por tanto, y frente a tal panorama, dado el carácter prematuro de la pretensión, corresponde homologar el pronunciamiento de grado en cuanto fuera materia de agravios.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado en cuanto dispuso rechazar la excepción de falta de acción.
En efecto, la Defensa sostuvo que el presente caso se basaba en una hipotética usurpación, sustentada exclusivamente en los dichos de quien pretendía mostrarse como víctima cuando en realidad, por aplicación de la teoría de los actos propios, fue éste quien colocó en pacífica posesión del inmueble objeto del proceso a quien resultara ser adquirente a través del contrato de compraventa suscripto entre ambos, traspolándose una cuestión de índole civil al ámbito penal.
Ahora bien, cabe mencionar que de las pruebas aportadas a la causa no surge de manera inequívoca que la encartada sea la propietaria del inmueble en cuestión, tal como pretende demostrar su defensa. Así, del boleto de compraventa no surge que la imputada haya adquirido la propiedad de la unidad funcional en ese acto, sino, de allí se desprende que pagó una seña, y que le abonaría el resto del precio total al otorgarse la Escritura Traslativa de Dominio y la entrega de la posesión real dentro de los 60 días de firmado, lo que no ocurrió.
Por tanto, más allá de que la recurrente sostenga que su asistida tomó la posesión del inmueble de forma pacífica, ello no obsta a que se encuentren configurados los elementos del tipo en cuestión puesto que, en el caso, se le imputa el modo comisivo por abuso de confianza.

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y en consecuencia, ordenar que se le haga entrega al actor, en dólares estadounidenses, del capital con más los intereses devengados de la inversión en plazo fijo, proveniente de la retención por la deuda en concepto de contribución de alumbrado, barrido y limpieza, territorial, de pavimentos y aceras (Ley N° 23.514) en relación a la operación de compraventa de un inmueble.
Cabe resaltar que la afectación de la suma en cuestión, a un plazo fijo en dólares estadounidenses renovable a treinta (30) días, fue ordenada -a pedido de parte- por la Magistrada interviniente a fin de evitar la depreciación de las sumas depositadas a la orden del Juzgado. En tales condiciones, la devolución de la suma no puede anular el beneficio económico generado, en tanto dicha consecuencia fue el objetivo que también tuvo la Magistrada al efectuar esa inversión (confr. dictamen de la Procuradora Fiscal al que adhirió la Corte Suprema de la Nación en autos “Algodonera Lavallol SA s/ quiebra”, A. 1300. XLIV, sentencia del 20/04/2010).
En este sentido, por tratarse de un depósito a plazo fijo en dólares estadounidenses es razonable que los intereses devengados, como un accesorio de la obligación principal contraída por el Banco, sean restituidos junto con el capital.

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y en consecuencia, ordenar que se le haga entrega al actor, en dólares estadounidenses, del capital con más los intereses devengados de la inversión en plazo fijo, proveniente de la retención por la deuda en concepto de contribución de alumbrado, barrido y limpieza, territorial, de pavimentos y aceras (Ley N° 23.514) en relación a la operación de compraventa de un inmueble.
Cabe señalar que, conforme la normativa vigente del Banco Central de la República Argentina, no existen impedimentos para que la devolución se efectivice en moneda extranjera (confr. Comunicación “A” 5850, del 17/12/2015).
En este sentido, resulta irrelevante que el depósito se hubiere realizado originalmente en pesos argentinos, toda vez que, aún después de las variaciones en las disposiciones cambiarias, no existen obstáculos legales ni reglamentarios para que el Banco de la Ciudad de Buenos Aires entregue los fondos provenientes del plazo fijo constituido en moneda extranjera.

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y en consecuencia, ordenar que se le haga entrega al actor, en dólares estadounidenses, del capital con más los intereses devengados de la inversión en plazo fijo, proveniente de la retención por la deuda en concepto de contribución de alumbrado, barrido y limpieza, territorial, de pavimentos y aceras (Ley N° 23.514) en relación a la operación de compraventa de un inmueble.
En relación al agravio referido a la notificación por cédula a la parte demandada de la providencia en cuestión, cabe señalar que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) no fue parte en el presente incidente iniciado como medida cautelar autónoma, y por ende, no ha habido intervención suya en las actuaciones.
En este sentido, la desafectación del plazo fijo ordenado no podría generar consecuencias que ameriten la notificación de la providencia a quien no ha sido parte en el proceso.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado que condenó a la encausada por el delito de usurpación a través del medio comisivo abuso de confianza.
En efecto, la Defensa sostiene que la falta de documentación que acredite que los titulares del dominio autorizaron a la empleada de la inmobiliaria a ocupar inmueble en litigio, coincide con la falta de documentos que acrediten la autorización para la realización de operaciones comerciales entre la querella y la imputada quien es empleada de la inmobiliaria a cuyo cargo se encontraba la venta de la unidad.
Sin embargo, el argumento de la falta de documentación de la autorización para vender no exime a la imputada de la obligación de probar si tenía legitimación para ocupar el inmueble que ocupó.
No puede perderse de vista que la encausada tenía pleno conocimiento de que el departamento que debía vender pertenecía a varios copropietarios, con lo que no parece un argumento razonable recurrir a una presunta autorización del abogado de ellos para habitarlo, tampoco explicando bajo que figura legal, recordando además que precisamente la encausada tenía la obligación de conseguir compradores para el inmueble, por lo cual tampoco resulta lógico que los copropietarios la hubiesen autorizado a habitar el mismo hasta que se concretase la operación.
En este sentido, no quedan dudas del dolo con el cual actuó la encausada, teniendo pleno conocimiento de que no tenía derecho a habitar en el inmueble en conflicto, ni tampoco del abuso de confianza con el cual obró.
Ello así, atento que la imputada era la corredora inmobiliaria designada para vender la propiedad, y teniendo por ese motivo en su poder las llaves para acceder a ésta, utilizó dicha situación ventajosa para instalarse en aquélla.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado que condenó a la encausada por el delito de usurpación a través del medio comisivo abuso de confianza.
En efecto, ni la imputada ni su Defensa expresaron bajo qué concepto legal aquélla habría tenido derecho a habitar el inmueble en conflicto; sólo se limitaron a indicar que la imputada habría afrontado el pago de las expensas atrasadas para evitar que el inmueble fuese rematado.
El pago de la deuda no le otorgaba a la encausada derechos de posesión y/o tenencia sobre la unidad sino meramente a repetir las sumas abonadas de los copropietarios, derecho que nunca ejerció ni pareció tener intención de ejercer.
Ello así, es acertada la afirmación de la Magistrada de grado en cuanto la intención de adquirir en forma aislada el porcentaje del inmueble correspondiente a una de las condóminas parece ser un intento de dar un viso de legalidad a una ocupación que sabía ilegítima, ya que aprovechando la confianza del apoderado de los propietarios quien entregó la llave de la unidad a la encausada por su calidad de empleada de la inmobiliaria para mostrarlo a posibles compradores, se instaló en el mismo sin su consentimiento.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado que condenó a la encausada por el delito de usurpación a través del medio comisivo abuso de confianza.
En efecto, en cuanto al análisis desde el punto de vista normativo del elemento típico “abuso de confianza” tiene dicho Sebastián Soler en su obra “Derecho Penal Argentino”que “la protección penal interviene para garantizar el cumplimiento de cierta clase de tratos cuya efectiva ejecución no es posible sino sobre la base de la buena fe”.
“Se habla de confianza porque todas estas figuras suponen la preexistencia de un trato en el cual una de las partes se encuentra expuesta, sin culpa y de acuerdo con las condiciones normales del contrato mismo, al riesgo de un perjuicio derivado del poder de hecho concedido legítimamente a otra persona sobre una cosa”.
"Genéricamente hablando, ese tipo de tratos en los cuales se requiere buena fe positiva para su cumplimiento, pues una parte queda entregada al poder concedido de hecho a la otra, suelen ser protegidos no sólo por sanciones civiles, sino por sanciones penales” (Soler, Sebastián “Derecho Penal Argentino”, TEA, Buenos Aires, 1992, pág. 424).
Aplicando esta doctrina al caso en estudio, queda claro que no es necesaria para la adecuación típica la existencia de un documento escrito suscripto por las partes, a fin de verificar el “abuso de confianza” establecido como medio comisivo por el Legislador en el tipo penal del artículo181 inciso 1° del Código Penal.
Ello así, resulta suficiente el hecho no controvertido de la entrega de las llaves a la imputada (empleada de inmobiliaria) con la finalidad de mostrar el inmueble en cuestión a posibles compradores y, el abuso de este permiso informal al instalarse allí, despojando a su propietario de la posesión del bien.

En el caso, corresponde confirmar la resolución administrativa cuestionada, en cuanto la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor le impuso a la actora -entidad bancaria- una multa de $35.000 por infracción al artículo 4° de la Ley N° 24.240.
Los denunciantes expusieron que con la finalidad de requerir formalmente un crédito hipotecario presentaron la documentación ante la entidad bancaria aquí actora, y que como consecuencia de la demora en el otorgamiento, el vendedor del inmueble desistió de la operación.
Por otro lado, el recurrente sostiene que no existiría infracción al artículo 4º de la Ley Nº 24.240 ya que al momento de presentarse la documentación, el banco les informó que la solicitud debía ser examinada por distintos sectores y además, refirió que “… a modo informativo se les hizo saber que el plazo de resolución era de 90 a 120 días, pero siempre dejando en claro que dicho plazo era estimativo”.
Ahora bien, conforme se desprende de las actuaciones administrativa, por un lado el banco exteriorizó distintos plazos (30, 60 y 90 días) en los cuales se llevaría a cabo la aprobación definitiva del crédito, mientras que por otro lado, les comunicó que no existía en realidad un plazo en concreto que pudieran brindarle, sin darles detalles o explicación alguna al respecto.

En el caso, corresponde confirmar la resolución administrativa cuestionada, en cuanto la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor le impuso a la actora -entidad bancaria- una multa de $35.000 por infracción al artículo 4° de la Ley N° 24.240.
Los denunciantes expusieron que con la finalidad de requerir formalmente un crédito hipotecario presentaron la documentación ante la entidad bancaria aquí actora, y que como consecuencia de la demora en el otorgamiento, el vendedor del inmueble desistió de la operación.
Por otro lado, el recurrente sostiene que no existiría infracción al artículo 4º de la Ley Nº 24.240 ya que al momento de presentarse la documentación, el banco les informó que la solicitud debía ser examinada por distintos sectores y además, refirió que “… a modo informativo se les hizo saber que el plazo de resolución era de 90 a 120 días, pero siempre dejando en claro que dicho plazo era estimativo”.
Ahora bien, cabe recordar que si bien, en principio, cada parte debe probar los hechos que alega como sustento de su pretensión –artículo 301 del Código Contencioso Administrativo y Tributario–, este criterio general se ve morigerado, a su vez, por la aplicación de la doctrina de las cargas probatorias dinámicas según la cual, cuando una de las partes está en mejores condiciones fácticas para producir cierta prueba vinculada a los hechos controvertidos o de la causa, ésta debe soportar el "onus probandi".
Así las cosas, de la documentación acompañada por la sumariada para acreditar el suministro de información sólo aportó los términos y condiciones generales sobre los que se brindan los créditos hipotecarios, en el cual no se ve reflejado ningún plazo (ni concreto, ni estimativo), ni detalle alguno sobre las etapas en las que se examinan las solicitudes, por lo que resulta insuficiente frente al reclamo de los consumidores, quienes aportaron entre otras cosas, una nota cuyo contenido y recepción no fue desconocido.
De modo tal que la recurrente no logró acreditar que suministró a los denunciantes en forma cierta, clara y detallada la información correspondiente al estado del crédito solicitado.

En el caso, corresponde declarar la nulidad parcial de la resolución administrativa dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, en cuanto ordenó a la aquí actora, abonar al consumidor un resarcimiento en concepto de daño directo.
Los denunciantes expusieron que con la finalidad de requerir formalmente un crédito hipotecario presentaron la documentación ante la entidad bancaria aquí actora, y que como consecuencia de la demora en el otorgamiento, el vendedor del inmueble desistió de la operación.
Ahora bien, de las constancias obrantes en autos, surge que el banco le comunicó a la denunciante que la recepción de la solicitud no implicaba obligación alguna de aceptación por su parte, reservándose el derecho de rechazarla a su sólo arbitrio, por lo que no asumiría ninguna responsabilidad por los gastos en que se hubieren incurrido con motivo de ello.
Así las cosas, la consumidora no logro acreditar el sufrimiento de un daño patrimonial concreto debido a la extensión temporal que sufrió la aprobación del crédito, razón por la cual debe hacerse lugar al agravio de la recurrente.

En el caso, corresponde declarar la nulidad parcial de la resolución administrativa dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, en cuanto ordenó a la aquí actora, abonar al consumidor un resarcimiento en concepto de daño directo.
Los denunciantes expusieron que con la finalidad de requerir formalmente un crédito hipotecario presentaron la documentación ante la entidad bancaria aquí actora, y que como consecuencia de la demora en el otorgamiento, el vendedor del inmueble desistió de la operación.
En efecto, cuando en el artículo 40 bis de la Ley N° 24.240 se especifica que el derecho lesionado debe ser “susceptible de apreciación pecuniaria”, el resarcimiento queda limitado a aquél que tiene carácter patrimonial, descartándose los perjuicios extrapatrimoniales.
Ahora bien, de la resolución recurrida surge que la autoridad administrativa consideró que el perjuicio estuvo configurado por los sucesivos padecimientos y molestias padecidos por la conducta de la sumariada.
Por lo tanto, toda vez que en la presente causa se intentó indemnizar, mediante el daño directo, el menoscabo de derechos de naturaleza extrapatrimonial, asiste razón a la sumariada.

En el caso, corresponde confirmar la resolución administrativa, en cuanto impuso a la entidad bancaria actora un resarcimiento económico a la denunciante en concepto de daño directo, en virtud de lo dispuesto por el artículo 40 bis de la Ley N° 24.240 -LCD-.
Los denunciantes expusieron que con la finalidad de requerir formalmente un crédito hipotecario presentaron la documentación ante la entidad bancaria aquí actora, y que como consecuencia de la demora en el otorgamiento, el vendedor del inmueble desistió de la operación.
La cuestión debía dirimirse según el alcance que corresponda otorgarle a la expresión “susceptible de apreciación pecuniaria” dispuesta en el artículo 40 bis de la Ley N° 24.240, y si ella es asimilable "in totum" únicamente al daño patrimonial.
Al respecto, debo destacar que tuve oportunidad de expedirme en los autos “OSDE c/ GCBA s/ otras causas con trámite directo ante la Cámara de Apel.”, RDC 3795/0, en trámite por ante esta Sala.
Así, consideré que en nuestra doctrina, no había un tratamiento uniforme. Se ha dicho que “Todo daño, necesariamente, debe ser susceptible de apreciación pecuniaria. También el daño moral. Tan lo es, que es susceptible de ser valorado y cuantificado en dinero, conclusión que no varía por el hecho de que la indemnización cumpla función satisfactiva y no estrictamente de equivalencia. En consecuencia, el llamado daño directo que prevé la norma que nos ocupa, comprende tanto al daño patrimonial como moral, que sea consecuencia inmediata de la acción u omisión del proveedor profesional de bienes y servicios.” (conf. Pizarro, Ramón D. y Stiglitz, Rubén S., "Reformas a la ley de defensa del consumidor", LA LEY, 16/03/2009, 1 - LA LEY2009-B, 949, AR/DOC/1219/2009).
Por lo tanto, estimo que una interpretación amplia de la noción se corresponde con la esencia protectoria de la ley. En este sentido el artículo 3° de la ley dispone que en caso de duda sobre la interpretación de los principios que establece esta ley, prevalecerá la más favorable al consumidor. (Del voto en disidencia parcial de la Dra. Fabiana Schafrik)

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto hizo lugar a la acción de amparo, ordenó al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y al Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires -IVC- que en el plazo de 15 días establezcan la fecha de inicio -que no podrá superar los 60 días- de las obras de reparación en la vivienda de la parte actora y, en el caso de que resulte necesario, ofrezca una alternativa de alojamiento al grupo familiar actor, mientras duren dichas refacciones.
A la actora se le adjudicó un crédito hipotecario para la compra de una vivienda social en el Complejo Habitacional de esta Ciudad, habiendo tomado posesión a través del Instituto de la Vivienda de la Ciudad conjuntamente con la firma del boleto de compraventa. Sin embargo, del informe arquitectónico obrante en autos se desprende que a la vivienda le faltan reparaciones para que tenga las condiciones mínimas de habitabilidad -falta de cerámicos en cocina y baño por defecto en la colocación, filtraciones y humedad en cocina, habitaciones y baño, defecto en la conexión de desagüe de la bañera, humedad cercana a un toma corriente con el riesgo de que el muro se torne como conductor de electricidad, etc.-.
El Gobierno local recurrente sostiene que la sentencia se funda en normativa que no era aplicable al caso de autos, toda vez que la vivienda se encuentra en un complejo habitacional distinto del cual se hace referencia.
Ahora bien, y tal como lo ha señalado el Señor Fiscal ante la Cámara, con independencia de la inclusión o no de la vivienda de la actora en el Complejo Habitacional al que alude la recurrente y su consecuente encuadre en la Ley N° 177, N° 623 y N° 831, lo cierto es que –para supuestos como el de marras– otras normas generales prevén la obligación del Gobierno de la Ciudad –a través del ministerio de Hábitat y Desarrollo Humano– de diseñar y ejecutar las políticas, planes y programas vinculados a la regularización de las villas, núcleos habitacionales transitorios y asentamientos informales de la Ciudad, tanto como diseñar y ejecutar políticas públicas de hábitat y viviendas que promuevan la reducción del déficit habitacional, en coordinación con las áreas competentes (Ley N° 5.460, artículo 23, incisos 10 y 11).

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto hizo al hacer lugar a la acción de amparo, ordenó al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y al Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires -IVC- que en el plazo de 15 días establezcan la fecha de inicio -que no podrá superar los 60 días- de las obras de reparación en la vivienda de la parte actora y, en el caso de que resulte necesario, ofrezca una alternativa de alojamiento al grupo familiar actor, mientras duren dichas refacciones.
A la actora se le adjudicó un crédito hipotecario para la compra de una vivienda social en el Complejo Habitacional de esta Ciudad, habiendo tomado posesión a través del Instituto de la Vivienda de la Ciudad conjuntamente con la firma del boleto de compraventa. Sin embargo, del informe arquitectónico obrante en autos se desprende que a la vivienda le faltan reparaciones para que tenga las condiciones mínimas de habitabilidad -falta de cerámicos en cocina y baño por defecto en la colocación, filtraciones y humedad en cocina, habitaciones y baño, defecto en la conexión de desagüe de la bañera, humedad cercana a un toma corriente con el riesgo de que el muro se torne como conductor de electricidad, etc.-.
La condena a que, en caso de ser necesario, se le brinde una alternativa de alojamiento al grupo familiar actor constituye una conducta accesoria que tiende a posibilitar el cumplimiento de la reparación integral debida, con sustento en que la permanencia en la vivienda objeto de autos debe alcanzar condiciones mínimas de habitabilidad por el tiempo que demande la ejecución de las reparaciones.
En ese entendimiento, cabe destacar que los esfuerzos realizados por el Gobierno local dirigidos a demostrar que no se encontraba configurada la situación de vulnerabilidad de la amparista han resultado insuficientes, en tanto ha intentado conducir el examen del caso hacia el cumplimiento de aquellos requisitos exigidos por la normativa vigente para el otorgamiento de subsidios habitacionales, cuando –en definitiva– corresponde considerar que la demandada ha sido condenada al cumplimiento del contrato celebrado con la actora, en su elemento causal contemplado en la cláusula décima (finalidad) y que, en la especie, se traduce en la reparación en especie de la cosa defectuosa vendida.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la resolución de grado que rechazó la excepción de incompetencia opuesta con costas y, en consecuencia, confirmar la resolución recurrida.
La actora inició demanda por incumplimiento contractual y falta de ejecución de ciertas reparaciones en su vivienda. Corrido el traslado correspondiente, la demandada interpuso excepción de incompetencia la cual fue rechazada con costas.
El recurrente cuestionó únicamente la forma en que fueron impuestas las costas y solicitó que se distribuyeran en el orden causado. Destacó que históricamente este tipo de reclamos se dirimían en la Justicia Nacional en lo Civil y afirmó que, por lo novedoso de la situación, pudo creerse con razón suficiente para oponer la excepción de incompetencia.
Sin embargo, como correctamente señaló el Juez de grado, surge claro de las constancias de la causa que la naturaleza de la relación que une a las partes es de consumo.
En tal contexto, teniendo en cuenta que nada tiene de novedoso que la compraventa de bienes inmuebles se encuentra contemplada en la normativa de consumo y que no se advierten motivos para apartarse del principio objetivo de la derrota que rige en materia de costas, corresponde rechazar el recurso y confirmar lo decidido en la instancia de grado.

En el caso, corresponde hacer excepción al principio objetivo de la derrota e imponer las costas en el orden causado.
La actora inició demanda por incumplimiento contractual y falta de ejecución de ciertas reparaciones en su vivienda.
La demandada interpuso excepción de incompetencia la cual fue rechazada con costas.
El recurrente cuestionó la forma en que fueron impuestas las costas y solicitó que se distribuyeran en el orden causado; destacó que históricamente este tipo de reclamos se dirimían en la Justicia Nacional en lo Civil y afirmó que, por lo novedoso de la situación, pudo creerse con razón suficiente para oponer la excepción de incompetencia.
En efecto, atento a que la cuestión debatida no tiene una respuesta uniforme en materia jurisprudencial, existiendo desacuerdos entre los distintos fueros que intervienen en asuntos similares, y asistiendo razón al recurrente en cuanto a su radicación histórica en el fuero Civil, cabe hacer excepción al principio objetivo de la derrota e imponer las costas en el orden causado (artículo 62, segundo párrafo del Código Contencioso, Administrativo y Tributario). (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas)

De acuerdo a lo dispuesto en el punto 6º del artículo 1361 del Código Civil es prohibida la compra, aunque sea en remate público, por sí o por interpuestapersona: A los Jueces, Abogados, Fiscales, Defensores de menores, Procuradores, Escribanos y Tasadores, de los bienes que estuviesen en litigio ante el Juzgado o Tribunal ante el cual ejerciesen, o hubiesen ejercido su respectivo ministerio.
Respecto al requisito de que se trate de bienes que están en litigio, Borda señala que es controvertida la aplicación de la norma cuando se trata de un proceso en el que no hay litigio propiamente dicho –sucesiones, insanias, tutelas, etc (Borda G., Tratado de Derecho Civil, Tomo I, Contratos, Ed. Lexis Nexis, Abeledo – Perrot, Bs. As, 2004, 8va. Ed., pág. 40).
Explica el autor que “algunos tribunales han resuelto que los términos del art. 1361, inc. 6º son de interpretación estricta y que, por lo tanto, dicha norma sólo rige cuando hay litigio propiamente dicho”, mientras que “otros fallos, en cambio, decidieron que la prohibición se refiere a toda clase de juicios en los que intervenga la administración de justicia, sean o no de carácter litigioso” (ibídem).
El autor dice compartir la opinión de Machado y Salvat, “quienes sostienen la necesidad de hacer la siguiente distinción: a) para los funcionarios públicos que intervienen en la administración de justicia (Jueces, Fiscales, Asesores, Defensores, Secretarios) la prohibición debe comprender cualquier clase de juicio que esté sometido a su autoridad; pues no menos sospechosa resulta la compra de bienes de un menor por parte del asesor o del juez que debe velar por sus intereses, que la compra hecha en un pleito entre personas capaces; b) en cuanto a los abogados, procuradores […] la prohibición debe limitarse al caso de que haya litigio propiamente dicho”. Aunque aclara que “si en una sucesión recibieran ellos mandato de hacer vender un bien, no podrían adquirirlo por efecto de lo dispuesto en el art. 1361, inc. 4º” (Borda, Op. cit. pág. 40).
Agrega el tratadista que “la prohibición subsiste mientras dure el pleito […] cesado éste, concluye también la incapacidad […]” (Borda, Op. cit. pág. 41).

Cuando se veda a un abogado la posibilidad de convertirse en dueño de las cosas de su cliente, se le impone una incapacidad de derecho en resguardo del buen manejo de intereses ajenos cuya defensa se le ha encomendado [….] Asimismo se ha interpretado que no basta que un bien se encuentre comprendido en un proceso judicial –cualquiera sea su naturaleza– para ser considerado litigioso. Para ello el requerimiento o la disputa debe recaer sobre los mismos, es decir debe tratarse de bienes sobre los cuales existe un juicio en el que se discute el derecho a los mismos” (Lorenzetti, R., L., Código Civil: doctrina, jurisprudencia, bibliografía: contratos: parte especial: tomo I: artículos 1323 a 1647 bis–, Ed. Rubinzal – Culzoni, 1ª Ed., pág. 172, y Cabuli, Ezequiel, Vecslir, Valeria, Análisis de la prohibición de contratar en razón de la persona. Carácter de la nulidad, DFyP 2013 (noviembre), 01/11/2013, Cita Online: AR/DOC/2245/2013).
Se ha dicho que el fundamento de la prohibición consiste en que cualquiera de los sujetos mencionados en el inciso, “podría influir en el litigio o en el precio resultante”, agregando que “el fundamento genérico, y tal vez el más relevante, es la necesidad de dar una imagen de independencia absoluta de los magistrados y auxiliares de la justicia, respecto de los intereses en juego” (Lorenzetti, Op. Cit., pág. 167).
En ese sentido, se ha precisado que “la incapacidad de derecho consagrada en la norma citada protege el buen ejercicio de la profesión de abogado, y de los letrados se espera que no olviden la misión encomendada, y no aproveche la actividad jurisdiccional y su posición en el pleito para obtener ventajas sobre su cliente, reñidas con la ética y cuya transgresión la ley recoge a modo de prohibición (TSCórdoba, Sala Laboral, 1/10/1996, "Perulero, Oscar A. c/ Saker, Nicolás", LLC 1997, 574)” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, Sala H, in re "Maddaleno, Carmen Beatriz c/ Oliveira, Lucía y otro s/ Desalojo: otras causales", sentencia del 24/2/2015).

La prohibición del artículo 1361 del Código Civil apunta “a preservar la rectitud en el desempeño de las actividades vinculadas con el manejo de los intereses ajenos, evitando la tentación del aprovechamiento ilegítimo que la confianza y los conocimientos sobre determinados asuntos confieren a quienes representan o patrocinan intereses de otros. La prohibición alcanza a toda clase de asuntos judiciales en tanto se trate de acciones ya iniciadas, cualquiera fuese su naturaleza jurídica y la virtualidad del proceso en que se intentan, sea voluntario o contencioso, ordinario, sumario, sucesorio o ejecutivo y sean o no litigiosos los derechos involucrados (cfr. Borda, "Tratado de derecho civil. Contratos", t. I, p. 385, Ed. Perrot, 1974; ídem, Salvat, "Tratado... Contratos", t. I, núms. 644 y sigts.; ídem, Rezzónico, "Contratos", t. l, p. 539, Ed. Depalma, 1967, etcétera).
Se trata de una incapacidad de derecho que trae aparejada una hipótesis de nulidad absoluta que puede y debe ser declarada de oficio aun cuando no medie petición del supuesto afectado, dados los fundamentos que determinan la consagración de la invalidez --arts. 1043 y 1047 del Cód. Civil-- (cfr. Llambías, "Código Civil anotado", t. III-B, p. 34, Ed. Perrot, 1985; ídem LA LEY, 34- 728; etcétera)” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala C, in re “Loioco, Eduardo A. c. Kozameh, José O.”, sentencia del 22/4/91, La Ley 1991-D, 481, AR/JUR/1756/1991).
Análogamente se ha dicho que este fundamento tiene “un indudable contenido moralizador pues trataría de impedir que efectuasen especulaciones incompatibles con sus funciones todos aquellos que de una u otra manera [estuvieran] vinculados a la actividad judicial, sea que estuvieran encargados de administrar justicia o se tratara de sus colaboradores (abogados, peritos, escribanos)” (Llambias, Jorge J., Código Civil Anotado. Doctrina- Jurisprudencia, Tomo III-A Artículos 1137 a 1433, Ed. Abeledo Perrot, 1998, páginas 426/427).

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por el actor y confirmar la resolución de grado que rechazó la demanda promovida.
El actor promovió demanda con el objeto que se declarara la nulidad y/o prescripción de la Disposición que declaró la nulidad de la subasta pública por medio de la cual adquirió el 50% de un inmueble y sus consecuentes actos.
El Juez de grado consideró que, en el caso, podía verificarse el supuesto que se pretendía evitar con la incapacidad prevista en el artículo 1361 inciso 6 del Código Civil, esto es, que se efectuaran especulaciones que pudieran comprometer los intereses ajenos o influir en un litigio mediante el acceso a conocimiento de asuntos de quienes se encontraban representados por un auxiliar de la justicia.
Aclaró que con la norma se buscaba la independencia de los auxiliares de la justicia en el manejo de los intereses ajenos a fin, no solo, de que se protegieran los intereses de su representado, sino también que los propios no pudieran influir en el litigio y en el precio resultante de las operaciones.
En relación con estas cuestiones, el apelante alegó no haber generado perjuicio alguno a su representado (quien habría iniciado el proceso sucesorio), ni haber influido en el precio del bien. También sostuvo que no estaban dados los presupuestos de aplicación de la norma.
Sin embargo, sus alocuciones no alcanzan para rebatir la conclusión a la que se arribara en la sentencia, consistente en que la aplicación de dicha prohibición no se veía excluida por la circunstancia de que quien diera inicio al proceso sucesorio no tuviera derecho al acervo, dado que “el contrato de mandato celebrado con el referido le permitió al accionante tener acceso a información capaz de ejercer influencia en decisiones posteriores vinculadas con el inmueble en cuestión”.
Tampoco resultan convincentes los argumentos del recurrente, para descartar el criterio tenido en cuenta por el A-quo al sostener, por un lado, que la titularidad del 50% indiviso del inmueble integrante del acervo hereditario se encontraba disputada y, por el otro, que al momento de la subasta el proceso sucesorio no se encontraba concluido.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por el actor y confirmar la resolución de grado que rechazó la demanda promovida.
El actor promovió demanda con el objeto que se declarara la nulidad y/o prescripción de la Disposición que declaró la nulidad de la subasta pública por medio de la cual adquirió el 50% de un inmueble y sus consecuentes actos.
El Juez de grado consideró que, en el caso, podía verificarse el supuesto que se pretendía evitar con la incapacidad prevista en el artículo 1361 inciso 6 del Código Civil, esto es, que se efectuaran especulaciones que pudieran comprometer los intereses ajenos o influir en un litigio mediante el acceso a conocimiento de asuntos de quienes se encontraban representados por un auxiliar de la justicia.
En efecto, resulta un hecho palpable que el actor pudo haber inferido que el acervo sucesorio del causante terminaría reputándose vacante, sin perjuicio de ello, aceptó representar a quien inició el proceso sucesorio.
Asimismo se advierte que su calidad de representante de quien inició la sucesión luego reputada vacante, le permitió contar con información diferenciada respecto de las características del bien a subastar, así como instar las actuaciones tendientes a que se concluyeran los trámites necesarios para que aquella se llevara a cabo.
Él mismo, en su expresión de agravios, reconoció que ejerciendo la representación referida en el sucesorio, actuó movido por su propio interés y no en función de los de su representado.
Se advierte entonces que no se presenta como irrazonable la conclusión a la que arribó el Juez de primera instancia, cuando señaló que el actor aprovechó –para beneficio propio– el conocimiento que tenía sobre la situación del inmueble, así como su calidad de representante de quien iniciara el proceso sucesorio.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por el actor y confirmar la resolución de grado que rechazó la demanda promovida.
El actor promovió demanda con el objeto que se declarara la nulidad y/o prescripción de la Disposición que declaró la nulidad de la subasta pública por medio de la cual adquirió el 50% de un inmueble y sus consecuentes actos.
El Juez de grado consideró que, en el caso, podía verificarse el supuesto que se pretendía evitar con la incapacidad prevista en el artículo 1361 inciso 6 del Código Civil, esto es, que se efectuaran especulaciones que pudieran comprometer los intereses ajenos o influir en un litigio mediante el acceso a conocimiento de asuntos de quienes se encontraban representados por un auxiliar de la justicia.
Bajo este marco, su accionar resulta encuadrable en los supuestos que el artículo 1361 del Código Civil pretende evitar.
En efecto, si el fin perseguido por la prohibición para contratar prevista en el inciso 6 del artículo 1361 del Código Civil apunta a “la necesidad de dar una imagen de independencia absoluta de los magistrados y auxiliares de la justicia, respecto de los intereses en juego”, la conclusión a la que arribara el sentenciante de grado respecto de la aplicación al caso de la prohibición para contratar prevista en el artículo 1361 inciso 6 del Código Civil, no resulta arbitraria, ni alejada de los hechos acreditados en autos.
En virtud de ello, los agravios articulados por el recurrente en este aspecto deben ser rechazados.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por el actor y confirmar la resolución de grado que rechazó la demanda promovida.
El Juez de grado consideró que, en el caso, podía verificarse el supuesto que se pretendía evitar con la incapacidad prevista en el artículo 1361 inciso 6 del Código Civil, esto es, que se efectuaran especulaciones que pudieran comprometer los intereses ajenos o influir en un litigio mediante el acceso a conocimiento de asuntos de quienes se encontraban representados por un auxiliar de la justicia y por eso rechazó la demanda promovida a fin de obtener la nulidad de la Disposición que declaró la nulidad de la subasta pública mediante la cual el actor adquirió el 50% de un inmueble.
En su crítica a la sentencia, el recurrente omite considerar que en el caso de autos, en tanto se trata de la nulidad de un acto administrativo, al evaluar su procedencia y carácter, debe atenderse de forma primordial al régimen de nulidades del Derecho Público que, en presencia de vicios que afecten sus elementos esenciales, establece consecuencias diferentes a las que establecía el Código Civil frente a la nulidad de los actos jurídicos privados (ver al respecto Gordillo, A., Tratado de Derecho Administrativo, Tomo 3, El Acto Administrativo, cap. XI, Quinta Edición, Ed. Fundación de Derecho Administrativo, pág. XI-3/XI-15).
En este sentido, en el conocido caso “Pustelnik”, la Corte Suprema sostuvo que “la invalidez de los actos de derecho público ha de enjuiciarse según las normas de la materia iuspublicista sin que a ello se oponga el recurso a las reglas del Código Civil en cuanto éstas guarden congruencia con la naturaleza, fines y garantías propios de aquellos actos en modo que las categorías relativas a la invalidez, oriundas de la citada fuente del derecho privado, puedan concebirse como principios generales del derecho” (CSJN, in re “Pustelnik, C.A. y otros s/ resolución del intendente municipal”, sentencia del 7/10/75, Id SAIJ: FA75000002).
Entonces, para analizar la nulidad de un acto administrativo emitido por la Administración, como en el caso que nos ocupa, será preciso atender al régimen que para ello estatuye la Ley de Procedimiento Administrativo local, Decreto Nº 1510/GCBA/97.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por el actor y confirmar la resolución de grado que rechazó la demanda promovida.
El Juez de grado consideró que, en el caso, podía verificarse el supuesto que se pretendía evitar con la incapacidad prevista en el artículo 1361 inciso 6 del Código Civil, esto es, que se efectuaran especulaciones que pudieran comprometer los intereses ajenos o influir en un litigio mediante el acceso a conocimiento de asuntos de quienes se encontraban representados por un auxiliar de la justicia y por eso rechazó la demanda promovida a fin de obtener la nulidad de la Disposición que declaró la nulidad de la subasta pública mediante la cual el actor adquirió el 50% de un inmueble.
En efecto, al revocar la Administración la Disposición mediante la cual se aprobó la subasta pública del 50 % indiviso del inmueble en cuestión, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires tuvo en consideración que aquella había sido “emitida mediando error esencial en la Administración y en violación a la ley aplicable”, y por lo tanto – conforme lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Procedimientos Administrativos– resultaba nulo, de nulidad manifiesta.
El recurrente, por su parte, no efectuó consideración alguna en relación con el régimen de nulidades del acto administrativo, no cuestionó el criterio sostenido por el A-quo para considerar que la Disposición se encontraba viciada por un error esencial que acarreaba su nulidad absoluta, como tampoco que la referida disposición había sido dictada en violación a la ley aplicable.
Sólo se limitó a insistir con que, para ciertos tratadistas, y cierta jurisprudencia, la compra realizada por abogados y procuradores alcanzados por el supuesto previsto en el artículo 1361 inciso 6 del Código Civil, acarreaba una nulidad relativa y no absoluta y por lo tanto, resultaba saneable.
Si bien la ausencia de critica concreta a los fundamentos de la sentencia podría –incluso– conducir a la declaración de deserción del recurso en este aspecto, también las consideraciones expuestas respecto al régimen de nulidades del acto administrativo llevan a confirmar la decisión de grado en cuanto entendió que los vicios que afectaban a la Disposición mediante la cual se aprobó la subasta del inmueble en cuestión acarreaban su nulidad absoluta.
En tal sentido, si se considera que el objeto del acto declarado nulo ha sido “prestar conformidad con la subasta en la que resultó comprador el actor y que éste se encontraba incapacitado para realizar tal compra por aplicación del artículo 1361 inciso 6º del Código Civil, fácil resulta concluir que las normas que fueron violadas son aquellas que, justamente, establecían una prohibición legal que no fue debidamente observada al dictarse la mencionada Disposición.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por el actor y confirmar la resolución de grado que rechazó la demanda promovida.
El Juez de grado consideró que, en el caso, podía verificarse el supuesto que se pretendía evitar con la incapacidad prevista en el artículo 1361 inciso 6 del Código Civil, esto es, que se efectuaran especulaciones que pudieran comprometer los intereses ajenos o influir en un litigio mediante el acceso a conocimiento de asuntos de quienes se encontraban representados por un auxiliar de la justicia y por eso rechazó la demanda promovida a fin de obtener la nulidad de la Disposición que declaró la nulidad de la subasta pública mediante la cual el actor adquirió el 50% de un inmueble.
En efecto, al revocar la Administración la Disposición mediante la cual se aprobó la subasta pública del 50 % indiviso del inmueble en cuestión, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires tuvo en consideración que aquella había sido “emitida mediando error esencial en la Administración y en violación a la ley aplicable”, y por lo tanto – conforme lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Procedimientos Administrativos– resultaba nulo, de nulidad manifiesta.
Tratándose de un acto nulo, no resulta aplicable la facultad prevista en el artículo 19 de la Ley de Procedimiento Administrativo.
Ello así, no cabe más que confirmar la decisión de grado en cuanto entendió que los vicios que afectaban a la Disposición que declaró la nulidad de la subasta acarreaban su nulidad absoluta y, por lo tanto, debe rechazarse el recurso también en este aspecto.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por el actor y confirmar la resolución de grado que rechazó la demanda promovida.
El actor promovió demanda con el objeto que se declarara la nulidad y/o prescripción de la Disposición que declaró la nulidad de la subasta pública por medio de la cual adquirió el 50% de un inmueble y sus consecuentes actos.
El Juez de grado consideró que, en el caso, podía verificarse el supuesto que se pretendía evitar con la incapacidad prevista en el artículo 1361 inciso 6 del Código Civil, esto es, que se efectuaran especulaciones que pudieran comprometer los intereses ajenos o influir en un litigio mediante el acceso a conocimiento de asuntos de quienes se encontraban representados por un auxiliar de la justicia.
Se queja el apelante de que el A-quo sostuviera que conocía el vicio que adolecía el acto administrativo y, por lo tanto, confirmara la revocación de la Disposición que declaró la nulidad de la subasta en sede administrativa.
Al respecto cabe recordar lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Procedimientos Administrativos.
El Juez de grado sostuvo que “toda vez que el desconocimiento de la ley es inexcusable, máxime que por su profesión la parte actora debía advertir las posibles consecuencias a que daría lugar la adquisición llevada a cabo a la luz de las previsiones del artículo 1361 inciso 6 del Código Civil derogado, la Administración obró conforme a las facultades previstas en el artículo 17 de la Ley de Procedimientos Administrativos ” que la habilitaban a “revocar las actos nulos cuando, no obstante haber generado derechos subjetivos que se estén cumpliendo, el interesado hubiera conocido el vicio del acto al momento de su dictado”
Más allá de que el argumento que utiliza el recurrente para sostener que no era conocedor del vicio resulta circular (en tanto se basa en su pretensión de que el artículo 1361 inciso 6 del Código Civil no le era aplicable), de todas formas también es claro que se aplica al sub lite el principio de “inexcusabilidad” del error de derecho contemplado en el Código Civil (principio que, por estar contenido en la primera parte de dicho cuerpo legal, constituye un principio general del Derecho aplicable a todas sus ramas y manifestaciones).
En este sentido, el artículo 20 del Código Civil derogado establecía que “la ignorancia de las leyes no sirve de excusa si la excepción no está expresamente autorizada por la ley”, a lo que se sumaba la exclusión del error de derecho como posible vicio de la voluntad contenida en el derogado artículo 923, de acuerdo con el cual “la ignorancia de las leyes, o el error de derecho en ningún caso impedirá los efectos legales de los actos lícitos ni excusará la responsabilidad por los actos ilícitos”.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por el actor y confirmar la resolución de grado que rechazó la demanda promovida.
El actor promovió demanda con el objeto que se declarara la nulidad y/o prescripción de la Disposición que declaró la nulidad de la subasta pública por medio de la cual adquirió el 50% de un inmueble y sus consecuentes actos.
El Juez de grado consideró que, en el caso, podía verificarse el supuesto que se pretendía evitar con la incapacidad prevista en el artículo 1361 inciso 6 del Código Civil, esto es, que se efectuaran especulaciones que pudieran comprometer los intereses ajenos o influir en un litigio mediante el acceso a conocimiento de asuntos de quienes se encontraban representados por un auxiliar de la justicia.
Se queja el apelante de que el A-quo sostuviera que conocía el vicio que adolecía el acto administrativo y, por lo tanto, confirmara la revocación de la Disposición que declaró la nulidad de la subasta en sede administrativa.
Sin embargo, en sustento de su pretensión, el actor debió demostrar que –aún obrando con diligencia y buena fe y de acuerdo a las circunstancias del caso– de todas maneras no pudo conocer o interpretar que la prohibición antes analizada le era aplicable.
Sin embargo, si se consideran sus condiciones subjetivas (esto es, no sólo que posee título de abogado, sino que, conforme lo que se desprende de autos, practicaba la profesión al momento de la celebración del acto), resulta razonable presumir que conocía o debía conocer la incapacidad de derecho para contratar que lo alcanzaba.
Bajo ese punto de vista, la conclusión que se impone es que –actuando diligentemente según el estándar de cuidado que podía exigírsele y teniendo en cuenta la evidente falta de vocación hereditaria de su mandante quien iniciara el proceso sucesorio que culminó con la declaración de herencia vacante–, no hubiera podido desconocer su incapacidad para adquirir el bien subastado.
Ello así, el agravio tampoco tendrá favorable acogida.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la empresa ejecutada, declarar la inhabilidad del título ejecutivo de autos y, en consecuencia revocar la resolución de grado que mandó llevar adelante la presente ejecución fiscal.
Las cuestiones planteadas han sido adecuadamente consideradas en el dictamen de la Sra. Fiscal ante la Cámara cuyos fundamentos, que en lo sustancial son compartidos, corresponde remitirse por razones de brevedad.
La apelante sostiene que no es propietaria del inmueble en cuestión y al no existir la operación de transferencia del inmueble con posesión tampoco existe el gravamen cuyo cobro se pretende. Afirma que no existe justificación de tributo alguno porque alguien que no es ni fue un apoderado de la empresa haya realizado una “presentación” de una errónea declaración jurada, la cual en este caso no era sólo una, sino TRES idénticas por un mismo monto y presuntamente “denunciadas” en un mismo día.
En efecto, de las actuaciones administrativas se desprende que aquellas fueron motivadas a raíz de la información brindada a la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos por una Escribana acerca de una operación de compraventa inmobiliaria de varios inmuebles ubicados en el distrito tecnológico en el año 2018 en la que efectivamente participó la empresa ejecutada. Es en el marco de este expediente que, con posterioridad, se agregan las declaraciones impositivas referidas a las operaciones relativas al inmueble en cuestión que estaba al margen de la exención tributaria por estar ubicado el inmueble fuera del distrito tecnológico.
De las constancias administrativas glosadas en autos surgen tres declaraciones efectuadas a nombre de la empresa por transferencias inmobiliarias que se habrían celebrado en fecha 22/12/2016; 23/12/2016 y 22/11/2017 respecto al mismo inmueble, cada una por el mismo monto atribuyéndose a la demandada el carácter de adquirente.
Sin embargo, estas declaraciones nada indican con relación al presunto vendedor y tampoco se brinda mayor información sobre los datos de los instrumentos notariales en los que se habrían formalizado las compraventas y que resultan, en definitiva, los que condicionan la percepción del impuesto de sellos.
A partir de lo anterior, puede colegirse que las tres operaciones habrían tenido el mismo comprador, idéntico monto y base imponible, la misma naturaleza jurídica e igual partida inmobiliaria.
Sin embargo, no existe registro documental de ninguna de ellas, y en este punto debe resaltarse que el impuesto de sellos es prioritariamente escritural, es decir que debe sustentarse en la realización de operaciones instrumentadas en algún tipo de soporte material.
Todos estos extremos, generan una fuerte presunción a favor de lo argüido por la demandada.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la empresa ejecutada, declarar la inhabilidad del título ejecutivo de autos y, en consecuencia revocar la resolución de grado que mandó llevar adelante la presente ejecución fiscal.
Las cuestiones planteadas han sido adecuadamente consideradas en el dictamen de la Sra. Fiscal ante la Cámara cuyos fundamentos, que en lo sustancial son compartidos, corresponde remitirse por razones de brevedad.
La apelante sostiene que no es propietaria del inmueble en cuestión y al no existir la operación de transferencia del inmueble con posesión tampoco existe el gravamen cuyo cobro se pretende. Afirma que no existe justificación de tributo alguno porque alguien que no es ni fue un apoderado de la empresa haya realizado una “presentación” de una errónea declaración jurada, la cual en este caso no era sólo una, sino TRES idénticas por un mismo monto y presuntamente “denunciadas” en un mismo día.
En efecto, la demandada no cuenta con el instrumento que le daría sustento al cobro del impuesto.
Además resulta materialmente imposible la existencia de tres instrumentos de esa naturaleza, entre las mismas partes, por un monto y sobre una misma partida.
Más aún cuando del informe de dominio arrimado a la causa se corrobora que el inmueble en cuestión registra el mismo titular desde diciembre de 1988, fecha en la cual, además, la demandada no había sido aún constituida.
Además no puede pasarse por alto la dificultad que importa para la demandada exigir la prueba de algo que, según sus dichos, no sucedió o no hizo.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto declaró la incompetencia del fuero Contencioso Administrativo y Tributario y de Relaciones de Consumo -CAyTyRC- para intervenir en las presentes actuaciones, y ordenó su remisión a la Justicia Nacional en lo Civil.
Ello así por cuanto, la previsión contenida en el boleto de compraventa inmobiliaria acompañado por los actores importa una actividad ajena a la idea de consumo o uso final del producto y, por ende, se halla excluida del ámbito de aplicación de la Ley Nº 24.240 (conf. arts. 1°, 2° y 3°).
Al respecto, se ha entendido que el carácter de destinatario o consumidor final al que se refieren la Constitución de la Ciudad y la Ley Nº 24.240, alude a una transacción que se da fuera del marco de la actividad profesional de la persona, ya que no va a involucrar el bien o servicio adquirido en otra actividad con fines de lucro, o en otro proceso productivo. De esta forma, todas las operaciones jurídicas realizadas sin motivos profesionales estarán alcanzadas por la normativa tutelar (conf. CNCom, Sala A, “Díaz Riganti Cereales y otro c/ Real Estate Developers S.A. s/ ordinario”, del 20/04/2021).
De allí que se concluya que el régimen de defensa del consumidor no resulta aplicable a aquellas personas que persiguen fines lucrativos -en la medida en que el acto esté incorporado a su proceso de comercialización-, ya sea directa o indirectamente (conf. CNCom., Sala D, “Hojobar S.A. c/ Volkswagen Argentina S.A. s/ ordinario”, del 09/05/2019).
Si bien los actores solicitaron en su demanda la aplicación de la Ley Nº 24.240 invocando su carácter de consumidores y argumentando que habían decidido “…comprar un departamento para poder vivir y acceder a nuestra primera vivienda”, lo cierto es que tal afirmación se contradice con los términos y condiciones pactados en el vínculo jurídico en el que sustenta el presente reclamo de cumplimiento contractual.
En efecto, de la documentación acompañada surge que la unidad funcional objeto del contrato de compraventa estaba constituido por una unidad “destinada a Estudio Profesional”.
Tal finalidad, tampoco se ve puesta en duda por lo que surge del contrato de constitución del Fideicomiso, donde no se establece que el destino de las unidades funcionales a construir fuera habitacional. Allí se acordó que el destino del edificio sería definido con posterioridad, por lo que se admitió que las unidades funcionales tendrían el destino convenido en los acuerdos particulares que se suscribiesen para la enajenación de las unidades.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto declaró la incompetencia del fuero Contencioso Administrativo y Tributario y de Relaciones de Consumo -CAyTyRC- para intervenir en las presentes actuaciones, y ordenó su remisión a la Justicia Nacional en lo Civil.
Ello así por cuanto, la previsión contenida en el boleto de compraventa inmobiliaria acompañado por los actores importa una actividad ajena a la idea de consumo o uso final del producto y, por ende, se halla excluida del ámbito de aplicación de la Ley Nº 24.240 (conf. arts. 1°, 2° y 3°).
Al respecto, se ha señalado que una persona quedará emplazada en el lugar de consumidor en función de ser destinatario final de los bienes o servicios que adquiera, utilice o disfrute, resultando indistinto que se efectúe a título personal, familiar o social y siempre que el propósito no sea disponer del bien o del servicio con carácter profesional, o comercializarlo tal como lo obtuvo o transformado (conf. art. 1092 del CCCN; CNCiv., Sala F, “Conde, J. H. c/ Fortín Maure SA y otros”, del 30/11/2006).
De este modo, según la normativa aplicable, encontrándose fuera de discusión que la unidad adquirida por la parte actora se halla destinada -según la cláusula primera del boleto de compraventa acompañado a la causa- a uso profesional, no puede darse por verificada una relación de consumo que habilite la competencia del presente fuero (v. arts. 5, incisos 1 y 2, y 7 del CPJRC).
En consecuencia, la relación jurídica comprometida resulta ajena al ámbito de protección dado por la Ley Nº 24.240.

En el caso, corresponde revocar parcialmente la sentencia de grado y, en consecuencia, al hacer lugar a la demanda de daños y perjuicios iniciada por la parte actora como consecuencia de los vicios ocultos que detentaba el bien inmueble que adquirió a título oneroso de la demandada, rechazar la pretensión resarcitoria en concepto de privación de uso de dicho bien.
El actor adquirió el 04/12/19 a título oneroso de parte de la demandada, una unidad funcional sita en un edificio de un barrio de la Ciudad. El 12/02/21 comenzaron a levantase las cerámicas del departamento (vicios ocultos conforme peritaje practicado en autos y artículo 1055 del Código Civil y Comercial de la Nación), poniendo dicha circunstancia en conocimiento de la demandada, quien recién cumplió con su obligación de saneamiento tras el dictado de la medida cautelar dispuesta en autos.
Para la procedencia del presente rubro se debe acreditar, por un lado, la privación de uso de un bien acorde con su naturaleza y, por el otro, el daño sufrido por aquella indisposición (v., al respecto, Corte Suprema de Justicia, Fallos 315:2469, 319:1975, 320:1564, 323:4065, entre otros). De los precedentes citados, surge que en algunos casos el perjuicio invocado podrá presumirse (vgr. un rodado destinado a uso particular o taxímetro), mientras que en otros resultará necesaria la producción de prueba concreta y específica sobre el detrimento reclamado.
Ahora bien, bajo el lineamiento dado, cabe dividir el análisis del presente agravio en 2 períodos; uno, desde la manifestación de la primera irregularidad en la unidad y hasta el inicio de las reparaciones a cargo del demandado (12/02/2021 al 24/01/2022); y, el otro, del evento mencionado en último término y hasta la recepción definitiva de la obra (24/01/2022 al 23/02/2022).
En cuanto al primero, basta señalar que el propio actor reconoció en autos haber habitado el inmueble pese a la deficiencia -pisos cerámicos despegados- que presentaba en aquel momento. En otras palabras, no se verifica en autos la indisposición del bien comprometido y, entonces, no se encuentran reunidos los recaudos de procedencia del presente rubro.
En lo que respecta al restante período, se encuentra acreditado en autos que el actor, durante el tiempo que se prolongó la obra, se vio imposibilidad de usar la propiedad. Aquí, vale recordar que la subsanación del defecto que presentó el departamento ocurrió durante la tramitación de la presente causa y el actor, en la oportunidad de presentar sus alegatos, informó haberse mudado -los días que insumió la reparación- a la casa de un familiar, “...con las molestias que ello ocasiona”.
Así las cosas, aun cuando se halla probado en estas actuaciones que el actor no tuvo el libre uso de su unidad del 24/01/2022 al 23/02/2022, la parte soslayó acreditar en autos el perjuicio patrimonial que aquella indisposición le habría generado (vgr. alquiler de una propiedad, pago de un hotel, gastos de mudanza); más aún cuando denunció en autos haberse mudado, durante aquel intervalo, a la casa de un familiar.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto al hacer lugar a la demanda de daños y perjuicios iniciada por la parte actora como consecuencia de los vicios ocultos que detentaba el bien inmueble que adquirió a título oneroso de la demandada, la condenó al pago de una indemnización en concepto de daño moral por la suma de $150.000.
El actor adquirió el 04/12/19 a título oneroso de parte de la demandada una unidad funcional sita en un edificio de un barrio de la Ciudad. El 12/02/21 comenzaron a levantase las cerámicas del departamento (vicios ocultos conforme peritaje practicado en autos y artículo 1055 del Código Civil y Comercial de la Nación), poniendo dicha circunstancia en conocimiento de la demandada, quien recién cumplió con su obligación de saneamiento tras el dictado de la medida cautelar dispuesta en autos.
El daño moral comprende las modificaciones disvaliosas del espíritu en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir, por una lesión a un interés no patrimonial, que se traduce en un estado diferente de aquél que existía antes del hecho que resulta anímicamente perjudicial y debe ser reparado con sentido resarcitorio (conf. Sala I del fuero, en los autos “Bottini Carmen Beatriz c/ GCBA s/ daños y perjuicios”, expte. Nº2835, sentencia del 25/02/2005).
Al respecto, los presupuestos exigibles para que el daño moral no requiera la producción de prueba autónoma para su acreditación -pues opera “in re ipsa loquitur”- comprenden la existencia de un hecho capaz de causar perjuicios materiales y espirituales, así como que éstos últimos, además, aparezcan como consecuencia inevitable de los primeros, por eso la afección moral puede presumirse y no se exige a su respecto mayor labor probatoria para la procedencia del rubro bajo estudio.
Ahora bien, bajo los parámetros dados, hallándose probado en autos que el inmueble adquirido por el actor presentó defectos ocultos, puede preverse, producto de aquella situación, la configuración de una lesión moral, sin necesidad de requerirle a la parte mayores elementos de prueba.
En efecto, el actor, pese a los reiterados reclamos efectuados a su contraria, tuvo que residir varios meses en la unidad con las cerámicas del piso levantadas -que afectaban gran parte del inmueble- y, recién mediante la medida cautelar dictada en autos, logró que el demandado cumpliera con la subsanación de la irregularidad comprometida. A su vez, tuvo que mudarse, durante el plazo que insumió obra a cargo del accionado -1 mes aproximadamente-, a la casa de un familiar.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la codemandada y, en consecuencia, confirmar la sentencia de grado que hizo lugar al embargo preventivo requerido bajo exclusiva responsabilidad de la parte actora sobre las sumas de dinero que cada demandada tuviera depositadas en las entidades bancarias allí enunciadas hasta cubrir la suma de dos millones novecientos setenta y cinco mil pesos ($2.975.000) cada una, en concepto de capital, más el treinta por ciento (30%) presupuestado provisoriamente para responder a intereses y costas
Cabe señalar que se encontraría acreditada la relación de consumo que vincula a las partes, dado que nos hallamos frente a un consumidor que, en el marco de un contrato de fideicomiso inmobiliario, resultaría ser el beneficiario de una unidad en un emprendimiento comercializado y desarrollado por las demandadas.
La codemandada negó haber firmado alguno de los documentos base de la acción, ser propietaria, administradora o comercializadora de la cosa. Asimismo, sostuvo que la única vinculación que el accionante le atribuye es el envío de correos electrónicos que fueron expresamente desconocidos en su primera presentación del mismo modo que la titularidad de los dominios que le fueran atribuidos
Agregó que la medida cautelar ordenada no guarda relación con el objeto del proceso, que no se encuentran acreditados sus requisitos de procedencia y que la contracautela es insuficiente por requerirse caución real.
Pues bien, el artículo 40 de la Ley de Defensa del Consumidor - LDC -prevé que, si el daño al consumidor resulta de la prestación del servicio “responderán el productor, el fabricante, el importador, el distribuidor, el proveedor, el vendedor y quien haya puesto su marca en la cosa o ser icio”. Asimismo, la norma establece que “[l]a responsabilidad es solidaria, sin perjuicio de las acciones de repetición que correspondan” y que “[s]ólo se liberará total o parcialmente quien demuestre que la causa del daño le ha sido ajena”.
Ello así, de las constancias acompañadas en la demanda, surge que el actor habría suscripto un contrato de “Cesión Parcial de Derecho de Beneficiario y Adhesión al Fideicomiso..." el día 26 de julio de 2016, a través de la cual se obligaron conforme cláusula 2.1, a transferir “en su oportunidad”, la posesión y la adjudicación en propiedad horizontal de una “Unidad a Definir” equivalente a ciento setenta metros cuadrados (170 m2) promedio que se ubicará en “Piso a definir”, a construirse en el edificio en cuestión, de la Ciudad de Buenos Aires.
Se desprenden, además, los pagos que habría realizado el actor conforme el documento de “Reserva de Compra y Recibo”, por la suma de dólares estadounidenses diecisiete mil (US$ 17.000) y se habría comprometido a integrar la suma aproximada de tres millones doscientos sesenta y cuatro mil pesos ($ 3.264.000) para integrar en treinta y seis (36) cuotas.
Asimismo, surge de la copia del Boleto de Compraventa de fecha 23 de abril de 2018, que se habría vendido a este último, según clausula Primera, “[u]na (1) Unidad Funcional Integrante del emprendimiento edilicio a ser desarrollado por el Fideicomiso”, ubicada en el tercer piso, la que se identifica con el número (SD) 1. El precio fijado en el Boleto de Compraventa, conforme Cláusula Segunda, fue de ciento cuarenta mil dólares estadounidenses (US$140.000) y la vendedora reconoció “[q]ue ha recibido de parte de la COMPRADORA con anterioridad a la presente fecha la totalidad del monto indicado, no existiendo sumas pendientes de pago por parte de la COMPRADORA en concepto de precio del presente Boleto”.
A su vez, se observa que el actor habría presentado declaraciones juradas de impuestos de Bienes Personales, denunciando entre sus Bienes Personales ante la Administración Federal de Ingresos Públicos - AFIP- al fideicomiso en cuestión y habría pagado por la operación el impuesto de sellos al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
Así las cosas, y sin que importe emitir opinión sobre el fondo de la cuestión y sobre la responsabilidad que le pudiera corresponder a la codemandada recurrente, cabe concluir en que existen elementos suficientes para tener por configurado —en este estado liminar del proceso— el requisito de verosimilitud en el derecho invocado.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la codemandada y, en consecuencia, confirmar la sentencia de grado que hizo lugar al embargo preventivo requerido bajo exclusiva responsabilidad de la parte actora sobre las sumas de dinero que cada demandada tuviera depositadas en las entidades bancarias allí enunciadas hasta cubrir la suma de dos millones novecientos setenta y cinco mil pesos ($2.975.000) cada una, en concepto de capital, más el treinta por ciento (30%) presupuestado provisoriamente para responder a intereses y costas
Cabe señalar que se encontraría acreditada la relación de consumo que vincula a las partes, dado que nos hallamos frente a un consumidor que, en el marco de un contrato de fideicomiso inmobiliario, resultaría ser el beneficiario de una unidad en un emprendimiento comercializado y desarrollado por las demandadas.
En lo que respecta a la participación del codemandado se observa que, si bien la empresa no habría suscripto ninguno de los instrumentos objeto de autos, habría tenido participación en la cadena de comercialización cuyo objetivo era la adquisición de una vivienda en el referido emprendimiento.
Nótese al respecto que, de la lectura de la folletería relativa al proyecto del Fideicomiso se observa que la codemandada se habría presentado como encargado del desarrollo, administración y gerenciamiento del mismo, detallando que es una empresa que “[n]ació en 2003 con el objetivo de brindar excelentes oportunidades de negocios inmobiliarios a inversores con un perfil sofisticado […] se ocupa de diseñar, comercializar, construir y administrar proyectos. En 15 años de actividad lleva desarrollados más de 250 mil metros cuadrados en zonas Premium de Buenos Aires.
Así las cosas, y sin que importe emitir opinión sobre el fondo de la cuestión y sobre la responsabilidad que le pudiera corresponder a la codemandada recurrente, cabe concluir en que existen elementos suficientes para tener por configurado —en este estado liminar del proceso— el requisito de verosimilitud en el derecho invocado.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la codemandada y, en consecuencia, confirmar la sentencia de grado que hizo lugar al embargo preventivo requerido bajo exclusiva responsabilidad de la parte actora sobre las sumas de dinero que cada demandada tuviera depositadas en las entidades bancarias allí enunciadas hasta cubrir la suma de dos millones novecientos setenta y cinco mil pesos ($2.975.000) cada una, en concepto de capital, más el treinta por ciento (30%) presupuestado provisoriamente para responder a intereses y costas
Cabe señalar que se encontraría acreditada la relación de consumo que vincula a las partes, dado que nos hallamos frente a un consumidor que, en el marco de un contrato de fideicomiso inmobiliario, resultaría ser el beneficiario de una unidad en un emprendimiento comercializado y desarrollado por las demandadas.
Se advierte la existencia de intercambio de correos electrónicos que habría tenido el actor con el codemandado vinculados con los pagos efectuados y con los avances del Fideicomiso.
De hecho, las constancias de pagos adjuntadas por el actor permiten inferir que éstos habrían ingresado a la cuenta bancaria a nombre del Fideicomiso que habría sido suministrada por el codemandado, para que se efectuaran los depósitos.
En tales condiciones, es posible establecer con el grado de certeza necesario para esta etapa del proceso, la participación de la codemandada en la recepción de los pagos efectuados por el actor y en la información que habría brindado al consumidor acerca de la evolución del emprendimiento, por lo que, de ese modo, habría formado parte de la misma cadena de comercialización, que habría tenido por objeto la adquisición de una unidad por parte del actor en el marco del contrato de fideicomiso.
Por lo demás, cabe señalar que de los edictos publicados en el Boletín Oficial acompañados por el actor darían cuenta que la persona que suscribió tanto el convenio inicial como el boleto de compraventa posterior, se habría desempeñado como presidente de las codemandadas, lo que implicaría en principio que las codemandadas, incluida la recurrente, formarían parte de la misma estructura comercial.
Así las cosas, y sin que importe emitir opinión sobre el fondo de la cuestión y sobre la responsabilidad que le pudiera corresponder a la codemandada recurrente, cabe concluir en que existen elementos suficientes para tener por configurado —en este estado liminar del proceso— el requisito de verosimilitud en el derecho invocado.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la codemandada y, en consecuencia, confirmar la sentencia de grado que hizo lugar al embargo preventivo requerido bajo exclusiva responsabilidad de la parte actora sobre las sumas de dinero que cada demandada tuviera depositadas en las entidades bancarias allí enunciadas hasta cubrir la suma de dos millones novecientos setenta y cinco mil pesos ($2.975.000) cada una, en concepto de capital, más el treinta por ciento (30%) presupuestado provisoriamente para responder a intereses y costas
Cabe señalar que se encontraría acreditada la relación de consumo que vincula a las partes, dado que nos hallamos frente a un consumidor que, en el marco de un contrato de fideicomiso inmobiliario, resultaría ser el beneficiario de una unidad en un emprendimiento comercializado y desarrollado por las demandadas.
En relación con el requisito del peligro en la demora, la recurrente se limitó a sostener que las demandadas son empresas solventes.
Al respecto, cabe señalar que la sola invocación de la supuesta solvencia de las empresas no es motivo suficiente para apartarse de la solución arribada por el juez de primera instancia. En tal sentido, la empresa no acompañó documentación alguna que permita verificar, al menos en principio, que la excesiva demora en la entrega de una unidad no está ligada a una falta de solvencia que podría poner en riesgo el potencial crédito del actor en caso de prosperar la acción.
Es por ello que, corresponde desestimar el planteo formulado por la parte recurrente.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la codemandada y, en consecuencia, confirmar la sentencia de grado que hizo lugar al embargo preventivo requerido bajo exclusiva responsabilidad de la parte actora sobre las sumas de dinero que cada demandada tuviera depositadas en las entidades bancarias allí enunciadas hasta cubrir la suma de dos millones novecientos setenta y cinco mil pesos ($2.975.000) cada una, en concepto de capital, más el treinta por ciento (30%) presupuestado provisoriamente para responder a intereses y costas
Cabe señalar que se encontraría acreditada la relación de consumo que vincula a las partes, dado que nos hallamos frente a un consumidor que, en el marco de un contrato de fideicomiso inmobiliario, resultaría ser el beneficiario de una unidad en un emprendimiento comercializado y desarrollado por las demandadas.
La recurrente se agravió por cuanto considera que la caución juratoria determinada por el "a quo" como contracautela, resulta insuficiente.
Al respecto, cabe recordar que la contracautela ha sido caracterizada como una verdadera cautela tomada contra quien pide una medida precautoria, de modo de asegurar al demandado la efectividad del resarcimiento de los perjuicios que le ocasione aquélla si ha sido trabada sin razón (cf. Fenochietto, Carlos E., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado y concordado, Astrea, Buenos Aires, 1999, t. 1, págs. 714 y 715).
El artículo 127 del Código Procesal para la Justicia en las Relaciones de Consumo de la Ciudad -CPJRC- establece que “[l]a medida precautoria sólo podrá decretarse bajo la responsabilidad de la parte que la solicitare, quien deberá dar caución por todas las costas y daños y perjuicios que pudiere ocasionar. // El juez graduará la calidad y monto de la caución de acuerdo con la mayor o menor verosimilitud del derecho y las circunstancias del caso. Podrá ofrecerse la garantía de instituciones bancarias o de personas de acreditada responsabilidad económica. Si la medida cautelar fuera solicitada por el consumidor, como regla general se considerará contracautela suficiente la caución juratoria prestada en el pedido de la medida o por resolución del tribunal. Este beneficio cesa en caso de que se hiciera lugar al incidente de solvencia” (lo destacado no corresponde al original).
Dicho ello, se observa que la norma procesal consumeril prevé que la fijación de la contracautela sea efectuada en el marco de las potestades del juez teniendo en cuenta las circunstancias del caso.
De ese modo, evaluada la situación planteada en autos, el Tribunal que la contracautela impuesta por el magistrado de grado se revela razonable y ajustada a las circunstancias de la causa, por lo que, en consecuencia, corresponde desestimar el planteo formulado por la recurrente.

En el caso, corresponde rechazar los recursos de apelación interpuestos por las codemandadas y, en consecuencia, confirmar la sentencia de grado que rechazó las excepciones opuestas (excepción de incompetencia).
La recurrente sostuvo en sus agravios que el contrato de fideicomiso se encuentra rescindido, por lo que, ante la falta de relación de consumo, la excepción de incompetencia resulta procedente.
Agregó que el boleto de compraventa de cosa ajena y futura, que fuera suscripto con posterioridad, no tiene continuidad con el contrato de fideicomiso rescindido, no pudiendo calificárselo “[…] como un vínculo de consumo, sino [como] una operatoria comercial de riesgo”.
Por su parte, la otra codemandada se agravió por cuanto el juez de primera instancia omitió expedirse con relación al monto de la demanda el cual “excede holgadamente los 55 salarios mínimos, vitales y móviles contemplados en el artículo 42 de la Ley 26.993”, para la competencia de la justicia Nacional en las Relaciones de Consumo.
Los memoriales presentados por las demandadas no constituyen una crítica concreta y razonada de la decisión recurrida, limitándose a disentir con lo resuelto por el magistrado de grado sin efectuar un desarrollo crítico que demuestre a esta alzada la existencia del presunto error de juicio que atribuye al pronunciamiento apelado.
El Juez de primera instancia desestimó la excepción de incompetencia por entender que, en el caso, el vínculo jurídico que une a las partes configura una relación de consumo, en tanto “la parte actora adhirió al Fideicomiso con la finalidad de adquirir un inmueble a construir, como destinatario final en carácter de consumidor y que para tal habría realizado actos tendientes a dicho fin con los codemandados […]”.
Además, tuvo en cuenta que la figura del fideicomiso inmobiliario fue incorporada a la competencia del fuero de Relaciones de Consumo y que el Fideicomiso aquí demandado se encuentra inscripto en el Registro Público de Contratos de Fideicomiso de la Ciudad de Buenos Aires.
A su vez, descartó la cláusula de prórroga de jurisdicción en favor del Tribunal Arbitral del Colegio de Escribanos de la Capital Federal, en atención al principio que determina “[…] que la competencia en razón de la materia es de orden público e improrrogable por las partes”.
Sin embargo, se observa que los recurrentes se limitaron a disentir con lo resuelto.
No obstante ello, cabe señalar que, en el caso, se encuentra acreditada la relación de consumo que vincula a las partes.

En el caso, corresponde rechazar los recursos de apelación interpuestos por las codemandadas y, en consecuencia, confirmar la sentencia de grado que rechazó las excepciones opuestas (excepción de incompetencia).
Los memoriales presentados por las demandadas no constituyen una crítica concreta y razonada de la decisión recurrida, limitándose a disentir con lo resuelto por el magistrado de grado sin efectuar un desarrollo crítico que demuestre a esta alzada la existencia del presunto error de juicio que atribuye al pronunciamiento apelado.
El Juez de primera instancia desestimó la excepción de incompetencia por entender que, en el caso, el vínculo jurídico que une a las partes configura una relación de consumo, en tanto “la parte actora adhirió al Fideicomiso con la finalidad de adquirir un inmueble a construir, como destinatario final en carácter de consumidor y que para tal habría realizado actos tendientes a dicho fin con los codemandados […]”.
Además, tuvo en cuenta que la figura del fideicomiso inmobiliario fue incorporada a la competencia del fuero de Relaciones de Consumo y que el Fideicomiso aquí demandado se encuentra inscripto en el Registro Público de Contratos de Fideicomiso de la Ciudad de Buenos Aires.
Ello así, dado que nos hallamos frente a un consumidor que, en el marco de un contrato de fideicomiso inmobiliario, resulta ser el beneficiario de una unidad en un emprendimiento comercializado y desarrollado por las demandadas.
Al respecto, se ha dicho que “cuando una persona decide comprar un inmueble nuevo, sobre todo si se trata de edificios que serán sometidos al régimen de propiedad horizontal o de clubes de campo o barrios cerrados, es probable que se sujete a vínculos contractuales que poco tienen que ver con la compraventa; así se utiliza, entre otros, la figura del ‘fideicomiso’, no obstante que, en todos los casos, se publicita la posibilidad de adquirir el inmueble, sin especificarse cuál es la figura contractual a utilizar. Es por ello que en todos estos supuestos, la relación entre el promotor o desarrollador y el adquirente se encuentra alcanzada por la Ley de Defensa del Consumidor (LDC), aun cuando nunca se celebre un contrato dirigido a transmitir la propiedad, porque debe atenderse a la función global y económica del negocio más que a la letra de los contratos que se utilicen para cumplirla (conf Lorenzetti-Schötz; “Defensa del Consumidor”, Ed. Ábaco de Rodolfo Depalma, Bs. As. 2003, p. 318)” (cf. CNCom., Sala A, 28/06/2016, “Anido, Claudio R. c. 2752 SA y otros s/ ordinario” sentencia del 28 de junio de 2016).
De la prueba hasta aquí agregada a la causa se observa que la codemandada habría formado parte de la misma cadena de comercialización, y no resulta ajena a la relación de consumo invocada en la demanda.

En el caso, corresponde rechazar los recursos de apelación interpuestos por las codemandadas y, en consecuencia, confirmar la sentencia de grado que rechazó las excepciones opuestas (excepción de incompetencia).
Los memoriales presentados por las demandadas no constituyen una crítica concreta y razonada de la decisión recurrida, limitándose a disentir con lo resuelto por el magistrado de grado sin efectuar un desarrollo crítico que demuestre a esta alzada la existencia del presunto error de juicio que atribuye al pronunciamiento apelado.
El Juez de primera instancia desestimó la excepción de incompetencia por entender que, en el caso, el vínculo jurídico que une a las partes configura una relación de consumo, en tanto “la parte actora adhirió al Fideicomiso con la finalidad de adquirir un inmueble a construir, como destinatario final en carácter de consumidor y que para tal habría realizado actos tendientes a dicho fin con los codemandados […]”.
Además, tuvo en cuenta que la figura del fideicomiso inmobiliario fue incorporada a la competencia del fuero de Relaciones de Consumo y que el Fideicomiso aquí demandado se encuentra inscripto en el Registro Público de Contratos de Fideicomiso de la Ciudad de Buenos Aires.
En cuanto al planteo efectuado por la codemandada vinculado a la existencia de un tope para la intervención de la justicia de consumo, dicha cuestión constituye una propuesta de análisis tardía, en tanto no fue esgrimido al momento de oponer la excepción de incompetencia y, por ende, no fue sometida a consideración del "a quo", circunstancia que impide su tratamiento en esta instancia.
Sin perjuicio de ello, cabe señalar que la Ley N°6407 —que aprobó el Código Procesal para la Justicia en las Relaciones de Consumo en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires— no estableció monto alguno como tope para la tramitación de procesos en materia de consumo.

En el caso, corresponde rechazar los recursos de apelación interpuestos por las codemandadas y, en consecuencia, confirmar la sentencia de grado que rechazó las excepciones opuestas (excepción de falta de legitimación pasiva).
La recurrente se agravia contra el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva.
Así, corresponde analizar la prueba rendida en autos sin dejar de recordar que el artículo 40 de la LDC prevé que, si el daño al consumidor resulta de la prestación del servicio “responderán el productor, el fabricante, el importador, el distribuidor, el proveedor, el vendedor y quien haya puesto su marca en la cosa o servicio”. Asimismo, la norma establece que “[l]a responsabilidad es solidaria, sin perjuicio de las acciones de repetición que correspondan” y que “[s]ólo se liberará total o parcialmente quien demuestre que la causa del daño le ha sido ajena”.
Pues bien, de las constancias acompañadas en la demanda, surge que el actor suscribió un contrato de “Cesión Parcial de Derecho de Beneficiario y Adhesión al Fideicomiso” el día 26 de julio de 2016, con los demandados.
Se desprenden, además, los pagos que habría realizado el actor conforme el documento de “Reserva de Compra y Recibo”, por la suma de dólares estadounidenses diecisiete mil (US$ 17.000), como también que se habría comprometido a integrar la suma aproximada de tres millones doscientos sesenta y cuatro mil pesos ($ 3.264.000) para integrar en treinta y seis (36) cuotas.
Asimismo, surge de la copia del Boleto de Compraventa de fecha 23 de abril de 2018, que se habría vendido a este último, según clausula Primera, “[u]na (1) Unidad Funcional Integrante del emprendimiento edilicio a ser desarrollado por el Fideicomiso”. El precio fijado en el Boleto de Compraventa, conforme Cláusula Segunda, fue de ciento cuarenta mil dólares estadounidenses (US$140.000), habiendo la vendedora reconocido “[q]ue ha recibido de parte de la COMPRADORA con anterioridad a la presente fecha la totalidad del monto indicado, no existiendo sumas pendientes de pago por parte de la COMPRADORA en concepto de precio del presente Boleto”.
A su vez, se observa que el actor habría presentado declaraciones juradas de impuestos de Bienes Personales, denunciando entre sus Bienes Personales ante la AFIP al fideicomiso en cuestión y habría pagado por la operación el impuesto de sellos al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
En lo que respecta a la participación del codemandado se observa que, si bien la empresa no habría suscripto ninguno de los instrumentos objeto de autos, habría tenido participación en la cadena de comercialización cuyo objetivo era la adquisición de una vivienda en el referido emprendimiento.
De la lectura de la folletería relativa al proyecto del Fideicomiso, se observa que la codemandada se habría presentado como encargado del desarrollo, administración y gerenciamiento del mismo.
Por otro lado, también se advierte la existencia de intercambio de correos electrónicos.
De hecho, las constancias de pagos adjuntadas por el actor permiten inferir que éstos habrían ingresado a la cuenta del Banco, a nombre del Fideicomiso que habría sido suministrada por la codemandada, para que se efectuaran los depósitos.
En tales condiciones, es posible establecer con el grado de certeza necesario para esta etapa del proceso, la participación de la codemandada en la recepción de los pagos efectuados por el actor y en la información que habría brindado al consumidor acerca de la evolución del emprendimiento, por lo que, de ese modo, cabe inferir que habría formado parte de la misma cadena de comercialización, que tuvo por objeto la adquisición de una unidad por parte del consumidor en el marco del contrato de fideicomiso.

En el caso, corresponde rechazar los recursos de apelación interpuestos por las codemandadas y, en consecuencia, confirmar la sentencia de grado que rechazó las excepciones opuestas (excepción de falta de legitimación pasiva).
La recurrente se agravia contra el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva.
Cabe señalar que los edictos, publicados en el Boletín Oficial acompañados por el actor darían cuenta de que la persona que, además de suscribir tanto el convenio inicial, como el boleto de compraventa posterior, se habría desempeñado como presidente de las codemadadas, lo que implicaría que las codemandadas formarían parte de la misma estructura comercial.
Así las cosas, cabe concluir que los argumentos esgrimidos por la recurrente no resultan suficientes para tener por acreditada la falta de legitimación pasiva invocada, en tanto no surge que la relación jurídica sustancial, que diera origen al pleito, le resultase ajena.
Sin perjuicio de lo que se resuelve, cabe señalar que, aun cuando se lo tenga por legitimado en esta etapa del proceso, nada impide que la codemandada pueda aportar a lo largo del proceso aquellos elementos de prueba que considere pertinentes dirigidos a acreditar su falta de responsabilidad a fin de lograr un eventual rechazo de la demanda contra su parte; todo lo cual será valorado al momento de dictar sentencia definitiva. Ello así, la resolución anticipada de la excepción, no causa agravio alguno al recurrente, ni corresponde que se declare su nulidad.