Conforme el artículo 2.2.5.1 del Código de la Edificación, la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro debe suspender toda obra que se ejecute sin permiso o que, teniéndolo, no se realice de acuerdo a las disposiciones vigentes. Por su parte, el artículo 2.2.5.2 establece que el órgano debe intimar al profesional o al propietario responsable para que -dentro de plazos adecuados a los trabajos a realizar- proceda a demoler y/o regularizar la obra.
Así las cosas, comprobada la existencia y clandestinidad de la construcción corresponde concluir que el acto administrativo cuestionado no resulta manifiestamente ilegítimo y arbitrario. Por el contrario, se manifiesta como el ejercicio de las atribuciones que competen a la administración en cumplimiento de su función de policía inmobiliaria catastral y de la edificación.

El solo transcurso del tiempo no otorga legitimidad a las obras construidas al margen de la reglamentación en materia de edificación. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que gozaba y, recíprocamente, nadie puede adquirir un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquél de quien lo adquiere (art. 3270 C.C.).
Luego, la ilegitimidad de la obra ejecutada sin permiso, al constituir un aspecto de la condición jurídica del bien, se transmite con su enajenación a los ulteriores propietarios.
El hecho de que la construcción haya sido ejecutada por ella o por los anteriores propietarios del inmueble resulta irrelevante.

El cobro de una diferencia de la contribución de alumbrado, barrido y limpieza,territorial, de pavimentos y aceras y Ley N° 23.415, en concepto de adecuación de empadronamiento del inmueble como supuesto consentimiento de la construcción clandestina, por parte del Gobierno de la Ciudad- es ineficaz para sustituir el permiso de obra. En efecto, la percepción de aquélla -manifestación de la potestad tributaria del Estado- es una cuestión enteramente distinta y, por lo tanto, no permite inferir la conformidad, para lo cual la legislación aplicable exige el permiso de obra otorgado por el órgano competente.

En el caso, corresponde declarar la nulidad de la orden de allanamiento decretada en autos para ingresar a una vivienda y demoler las construcciones que no estuvieren autorizadas por el correspondiente permiso de obra, sin que el particular tuviera oportunidad alguna de hacer valer sus argumentos ante el tribunal.
El derecho a ser oído puede ser reglamentado por la ley –sin alterarlo o desnaturalizarlo y dentro de los límites constitucionales- para hacerlo compatible con el derecho de los demás litigantes y con el interés público de asegurar una justicia recta y eficiente. En tal sentido, la índole de ciertos procesos lleva al legislador a postergar el efectivo ejercicio de tal derecho, como sucede, por ejemplo, al acordarse el dictado de una medida cautelar. Pero tal opción legislativa, a la que se admite como razonable reglamentación de la garantía, en ningún momento ha sido prevista en el artículo 12 de la Ley de Procedimientos Administrativos, norma que no establece que, al recurrir al poder judicial para ejecutar un acto que afecte los bienes de una persona, la cuestión deba ser decidida inaudita parte.

A partir del artículo 12 de la Ley de Procedimientos Administrativos, se puede sostener que las posibilidades de ejecutar medidas contra bienes o el patrimonio de las personas es una facultad que sólo puede ser decidida por los tribunales, por supuesto, con las excepciones previstas en la norma.
En consecuencia, para que la intervención de órgano judicial signifique algo más que un ritual desprovisto de contenido, el tribunal debe revisar la legitimidad del requerimiento, en cuanto al basamento legal de las facultades que la Administración invoca. Se ha declarado que “la función del juez al que recurre la Administración para ejecutar un acto administrativo no es la de un autómata que concede, sino que se halla en deber de analizar la petición” y que “el Poder Judicial no puede convertirse en mero brazo ejecutor de las decisiones administrativas" (ver doctrina de este tribunal in re “GCBA c. Rodríguez, María Laura sobre aut. admim.” del 12/07/01, y sus citas, publicado en LL. 2001-A-517) En el ejercicio de ese deber, el Tribunal debe velar por el respeto de las garantías constitucionales de los administrados y no puede prescindir de citar a quien será directamente alcanzado por la sentencia a los efectos de que tenga conocimiento del proceso, oportunidad de hacer oír sus razones y producir la prueba de descargo de que quiera valerse (ver Sala II, doctrina de la mayoría, in re “Comisión Nacional de la Vivienda c. Saavedra Felisa y otros”, del 09/04/02, publicado en LL 2002-D, 325, y ED 31/07/02).

El Gobierno cuenta con la facultad para exigir que las edificaciones y estructuras que hayan sido alteradas respecto de las condiciones en que les fuera otorgado el correspondiente permiso de obra, sean retrotraídas a su situación originaria para disponer demoliciones y supresiones totales o parciales de las obras clandestinas que, afectando la seguridad, salubridad o la estética edilicia, vulneren las normas de aplicación vigentes a la época de su ejecución o bien en aquellos en las que se resistan o se avance sobre derechos y bienes jurídicos de linderos, condóminos y vecinos (conf. Cartañá, Antonio - Centanaro, Esteban - Labado, Alejandro, 2º Informe Anual 1989/1990 de la Controladuría General Comunal, t. I, “El control de edificaciones”, Buenos Aires, 1991, p. 67). Por ello corresponde confirmar la orden de allanamiento del inmueble dispuesta por la juez a quo con el objeto de proceder a dar cumplimiento con la demolición ordenada por decreto del Gobierno de la Ciudad. (Del voto en disidencia del Dr. Esteban Centanaro).

Resulta razonable que la administración vea acrecentadas sus facultades de contralor respecto de obras en construcción, habida cuenta de que en tales circunstancias será más factible subsanar las irregularidades que pudieren cometerse, y ello implicará un menor costo al particular (supuesto del numeral 2.2.5.2. del Código de Edificación).
A contrario sensu, ante obras irregulares ya finalizadas, la Administración deberá adoptar mayores recaudos en su afán de adecuarlas a la normativa vigente, toda vez que al tratarse de trabajos concluidos, posiblemente en uso, la afectación de derechos individuales será mayor (supuesto del artículo 6.3.1.2. del citado Código).
En el caso, si el primer contacto con las obras presuntamente en infracción se produjo cuando las mismas ya se encontraban finalizadas, no son de aplicación las disposiciones del numeral 2.2.5.2. (referido a la inspección de las obras en ejecución) del Código de Edificación sino las contenidas en el numeral 6.3.1.2. (referido a la conservación de obras existentes) del citado cuerpo legal.

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y confirmar el acto administrativo por el cual se intima a la actora a demoler las construcciones efectuadas en el contrafrente y patio de aire y luz de propiedad común y uso exclusivo de la unidad funcional.
En efecto,la Ley Nacional N° 13512 de Propiedad Horizontal, establece un régimen de copropiedad sobre todas las cosas comunes del edificio entre las que se encuentran patios y jardines- conforme artículo 2 y 3-. Prevé los límites constructivos sobre los edificios, disponiendo que para toda obra nueva será necesaria la autorización de todos los copropietarios (cfr. art. 7).
Asimismo, el artículo 4.1.3.3. del Código de Planeamiento Urbano local establece que las áreas descubiertas en las parcelas que constituyen espacios urbanos o patios auxiliares no podrán cubrirse con elementos fijos, permitiéndose solamente plegables.
Por su parte la resolución 239/SPYMA/97 -posteriormente sustituida por su similar 483/04-, prevé la forma de regularizar las obras ejecutada en contravención, estableciendo en su artículo 4 que “… en todos los casos en que los inmuebles alcanzados por las tramitaciones precedentemente referidas se hallen afectadas al Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512), corresponderá aplicar las prescripciones del Decreto 2805/90 (…)”. El precitado decreto 2805/90 establece el procedimiento que debe seguirse para la registración de planos de aquellas obras que hayan sido ejecutadas sin permiso en inmuebles sujetos a la Ley 13.512, estableciendo en su artículo 1 inc c) que “Cuando se ocupen áreas comunes del edificio, se exigirá en todos los casos las acreditación de la autorización de todos los copropietarios del inmueble, conforme lo establece el Artículo 7 de la Ley Nº 13.512.”
Por su parte, el artículo 6.3.1.2. del Código de Edificación en su inciso b) faculta al Gobierno de la Ciudad a disponer disposiciones cuando se vulneren las normas de aplicación vigentes afectando la seguridad, la salubridad o la estética edilicia o su avance sobre derechos y bienes jurídicos de condóminos.
En suma, el aludido avance sobre las normas vigentes y la vulneración de derechos y bienes jurídicos de condóminos sobre un bien de propiedad común aunque de uso exclusivo aparece palmario cuando de las actas de asamblea no surge el requerido acuerdo de todos los copropietarios previsto por el artículo 7 de la Ley Nº13.512 para realizar las reformas requeridas sobre espacios comunes y en tanto la denuncia sobre las irregularidades constructivas fue formulada justamente por un copropietario.

En el caso corresponde confirmar la sentencia de grado que declaró la nulidad del acto administrativo que ordenó la demolición de obras realizadas en contravención a la normativa vigente.
En efecto, de los considerandos de la disposición atacada se advierte que únicamente se ha analizado el metraje de la obra antirreglamentaria, sin que se haya procedido a completar el estudio de los aspectos comprendidos en los parágrafos a), b) y c) del artículo 6.3.1.2 del Código de Edificación, normativa aplicable al caso.
En efecto, por superar la construcción antirreglamentaria los 100 m2 se procedió automáticamente a rechazar el registro, prescindiendo del análisis al que obliga el Código de Edificación en los preceptos ya citados.
Así, el acto administrativo resultará viciado si desconoce las circunstancias acreditadas en el expediente, se funda en hechos o pruebas inexistentes, carece de una situación de hecho que los justifique o invoca hechos absurdos o irrelevantes o posee un defecto en la fundamentación legal o prescinde de las normas que resultan aplicables al caso.
De tal modo, la causa del acto administrativo aquí impugnado se encuentra viciada por no corresponderse el acto con los antecedentes de hecho y de derecho pertinentes, toda vez que la administración ha omitido el confronte del supuesto de hecho con la normativa aplicable.
Estos extremos tornan procedente la nulidad de la disposición atacada y tornan inncesario el tratamiento de las restantes cuestiones planteadas por la apelante.

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y confirmar el acto administrativo por el cual se intima a la actora a demoler las construcciones efectuadas en el contrafrente y patio de aire y luz de propiedad común y uso exclusivo de la unidad funcional.
En efecto,la Ley Nacional N° 13512 de Propiedad Horizontal, establece un régimen de copropiedad sobre todas las cosas comunes del edificio entre las que se encuentran patios y jardines- conforme artículo 2 y 3-. Prevé los límites constructivos sobre los edificios, disponiendo que para toda obra nueva será necesaria la autorización de todos los copropietarios (cfr. art. 7).
En consecuencia, más allá de que la obras puedan o no afectar la seguridad, la salubridad o la estética edilicia, lo cierto es que afectaron los derechos de los copropietarios de las áreas comunes que nunca avalaron las obras de ampliación, motivo por el cual, la demolición ordenada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a través del acto cuestionado, luego de las intimaciones, cumplido el debido proceso y -máxime- el tiempo transcurrido sin haberse acreditado su trámite de regularización, resulta legítima.

El permiso de obra, conforme el artículo 2.1.3.7 del Código de Edificación (texto con la incorporación dispuesta por el artículo 86 de la Ley Nº 24.441, BO. 16.01.95), no ostenta carácter precario [cf. esta Sala en “Biestarc SA c/ GCBA s/ daños y perjuicios (excepto resp. médica)” exp-25358 del 16/05/2012]. La modalidad de concesión de permisos como el que nos ocupa implica que una vez devuelta la documentación de la obra, en función de su registración y del pago de los derechos respectivos, queda conferido el derecho a ejecutar los trabajos comprendidos en el permiso solicitado que se ajusten a las disposiciones legales aplicables según las características de la obra. Mientras se cumpla la condición enunciada en último término, el derecho conferido se incorpora al patrimonio con las características de la propiedad.
En cambio, el sistema de permisos bajo estudio excluye de ese ámbito de protección a cualquier trabajo o modalidad de ejecución que se aparte tanto de la documentación presentada, así como de las normas de edificación y planeamiento urbano aplicables. Los comportamientos que contravengan tales disposiciones comprometen la responsabilidad del profesional interviniente y quedan sujetos a las potestades de fiscalización de la autoridad de aplicación sin que, obviamente, el permiso ya otorgado pueda invocarse ni para impedir el control ni a fin de convalidar la transgresión de las regulaciones edilicias. Es decir, que los efectos de la concesión de un permiso sólo amparan las obras que cumplen los requisitos legales propios de la construcción en juego, oportunamente declarados y registrados. Por tanto, quien pretenda beneficiarse con los efectos de un permiso debe mostrar que las obras registradas se ajustan a la normativa aplicable.

En el caso, corresponde modificar parcialmente la sentencia de grado, y en consecuencia, ordenar a la demandada que ejerza el control que le compete a fin de garantizar efectivamente la protección al patrimonio cultural de la Ciudad respecto de todas las propiedades ubicadas dentro de la manzana objeto de la litis. A tal fin, deberá adoptar las medidas pertinentes no sólo respecto de los usos asignados en los hechos a tales predios sino también a las obras que pudieran haberlos afectados.
A partir de la prueba producida, cabe afirmar que, en la especie, se verifica una omisión ilegítima y arbitraria de la demandada en el ejercicio de sus facultades de control toda vez que, por un lado, no se estarían respetando los usos para los cuales algunas de las propiedades ubicadas en la manzana de la Ciudad fueron habilitadas y, por el otro, existirían obras no autorizadas efectu CS/WebPublisher PRO internal error WRTHTML:100. Please contact Inmagic, Inc. adas sobre inmuebles de dicha manzana protegida. Sin embargo, aún cuando el ordenamiento jurídico establece obligaciones y usos que no estarían siendo atendidos (conforme las previsiones referidas al distrito U33) dado el modo en que la litis quedó trabada (sólo entre la actora y la demandada), dicha condena deberá limitarse a la orden precedente. Cualquier circunstancia derivada del aludido ejercicio de control (vgr. la recomposición ambiental y patrimonial) deberá ser analizada por las vías administrativas y procesales que correspondan, en forma particular, a fin de que los eventuales destinatarios ejerzan los derechos que estimen pertinentes. Los resultados del control llevado a cabo –dentro del marco y con el alcance de esta sentencia- deberán ser puestos en conocimiento de la titular del juzgado de primera instancia en el plazo de treinta (30) días, desde la notificación de la presente, a fin de verificar el cumplimiento de la condena.

En el caso, corresponde modificar la decisión de grado y en consecuencia, disponer que la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras y la Dirección General de Guardia de Auxilio y Emergencias del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires determinen, adopten y acrediten ante el Juzgado de Primera Instancia, en el plazo de cinco (5) días, la ejecución de las medidas necesarias para garantizar condiciones de seguridad indispensables en la vivienda del actor.
En efecto, corresponde hacer lugar al agravio planteado por el demandado respecto que la resolución adoptada por el Juez de grado, esto es, el otorgamiento de un subsidio habitacional, resulta incongruente con lo peticionado por el actor.
En este sentido, el actor solicitó como medida cautelar que se disponga la inmediata remoción de las construcciones que apoyan sobre la pared medianera de su propiedad, atento el inminente riesgo de derrumbe sobre personas y bienes, en caso de colapsar el techo de losa de su inmueble.
Ello así, de la documentación producida por la Administración surge que en el inmueble lindero a la propiedad del actor se constató que existirían "condiciones muy precarias de hábitat" y una "construcción muy precaria antirreglamentaria".
Ahora bien, de estas constancias resulta "prima facie" verosímil la existencia de una situación riesgosa respecto del inmueble del actor. Más aun, tomando en consideración la urgencia invocada en la cuestión, que acreditaría el peligro en la demora.
Todo ello, sin perjuicio de recordar que, de existir peligro de derrumbe o riesgo estructural en relación con el inmueble lindero al del actor, corresponde también al Gobierno local adoptar las medidas correspondientes a fin de salvaguardar la salud y la vida de los ocupantes (confr. art. 12 LPACABA, dec. 1510/97).