La Comisión Municipal de la Vivienda no puede pretender hacer valer potestades exorbitantes -como el régimen de ejecución de sentencias contempladas en los artículos 399 y 400 del Código Contencioso Administrativo y Tributario- cuando, en el caso, ha sido traída a este juicio en virtud del incumplimiento de las obligaciones que posee como propietario de una unidad funcional de un edificio de propiedad horizontal. En tales circunstancias, lo que debe prevalecer es la letra del reglamento de copropiedad (que, no está demás recordarlo, no sólo suscribió sino que también redactó) y, por lo tanto, debe quedar sometida -al igual que cualquier copropietario moroso- a sufrir el embargo y potencial subasta del inmueble en su caso.

En el caso de autos, más allá de las importantes restricciones a la autonomía de la voluntad que puedan surgir de un reglamento de copropiedad y de su especial naturaleza jurídica, cierto es que habiendo sido la propia deudora quien redactó e impuso las cláusulas
que hacen aplicable al caso la vía ejecutiva, no sería jurídicamente valioso pretender sustraer a la Comisión Municipal de la Vivienda de las estipulaciones que ella misma incluyera en el reglamento.
Esta posición por lo demás es acorde a la uniforme jurisprudencia en la materia que en términos generales ha considerado que el reglamento de copropiedad es ley de las partes integrantes del consorcio, al que éstas deben ajustarse en el cumplimiento de sus obligaciones y ejercicio de sus derechos (CCCiv. Sala B, noviembre 30 de 1966, LL, 125- 370; CCCiv, sala B, octubre 10-1967, LL 128-1004; Sala E, agosto 1-968, LL, 133-429; Sala C, febrero 25-969; LL. 135-1224; Sala E, febrero 24, 970, L.L., 140, 766; entre muchos otros).

En el caso, si bien el reglamento de copropiedad contiene una forma ad solemnitaten convencional (artículo 1196 del C.C.) referente a la necesidad de notificación por telegrama colacionado al deudor como requisito de preparación de la vía ejecutiva (ver art. 13, fs. 26 y vta.), y en el sub examine no se desprende del expediente que tal requisito haya sido cumplido, la jurisprudencia ha resuelto al respecto que "La exigencia formal del reglamento de copropiedad de notificar telegráficamente al deudor moroso de las expensas antes de iniciar el juicio, no constituye requisito esencial, desde que el requerimiento queda cumplido con la intimación de pago y citación de remate, pues no debe olvidarse que en el régimen creado por la ley 13.512 debe pagarse con puntualidad la contribución para sufragar los gastos comunes del consorcio y resulta absurdo que quienes lo integran deban esperar para hacerle un telegrama colacionado del administrador o una demanda judicial" (CNCiv, Sala F, ED, 48, f. 22.375; íd, ED, 40, f, 382; íd, Sala C, ED, 16-313; sala A, ED, 39, f. 18.942; íd ED, 50, f. 23.407, cit. por Mariani de Vidal, Curso de Derechos Reales, Tomo 2, Zavalía Editor, Buenos Aires, 1991).

Tratándose en el caso de un procedimiento contractualmente pactado, la legislación aplicable es la que se hallaba en vigor al momento de labrarse el reglamento de copropiedad, por lo que lo es el texto del Código Procesal vigente, sin la reformas posteriores (cabe citar la Ley N° 24.760 que modificara el texto del inciso 5º del art. 523).
Pero atento a que los cambios realizadas al texto no alteran las reglas específicamente aplicables al caso, y no habiendo al respecto agravio alguno de las partes, en virtud del principio que impide la declaración de la nulidad por la nulidad misma, el procedimiento seguido por la anterior sentenciante no merece reparos.

Tratándose la ejecución de expensas, un procedimiento contractualmente pactado, la legislación aplicable es la que se hallaba en vigor al momento de labrarse el reglamento de copropiedad, por lo que es el texto del Código Procesal vigente, sin las reformas posteriores.

El reglamento de copropiedad es una forma instrumental configurada por una estructura legal y jurídica.
Esto quiere decir que contiene en su redacción las condiciones de su existencia (arts. 1º, 2º y 9º de la Ley 13512) o cláusulas constitutivas, las cuales responden a los requisitos prescriptos por el artículo 3º del artículo del decreto 18734, y a las cláusulas reglamentarias. Y estas cláusulas son de cumplimiento necesario para quien pretenda incorporar un inmueble al régimen de la Ley 13.512 y tiene como base el plano que la ley prescribe y debe responder a la estructura y edificación del inmueble. Estas cláusulas no son estrictamente de naturaleza contractual, sino de cumplimiento requerido para la división del inmueble en propiedad horizontal.
El reglamento de copropiedad y administración tiene particularidades que lo distinguen de la clásica figura contractual fundamentalmente porque puede ser modificado por un sistema de mayorías que, en principio es de dos tercios.
En todo caso podría tal vez admitirse que nos hallamos ante una especie de contrato por adhesión, en el que la autonomía de la voluntad ha sido fuertemente limitada.
O también sería atinado considerar en el caso de autos donde una de las partes suscribe el total de las cláusulas del reglamento, que nos encontramos ante una oferta que solo cobra virtualidad contractual al momento de ser aceptada por los sucesivos adquirentes de las unidades funcionales.

El artículo 9, párrafo primero, de la Ley Nº 13.512, establece que, las modificaciones que se efectúen al Reglamento de Copropiedad y Administración deben celebrarse mediante escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto la designación del Administrador o el nombramiento del nuevo Administrador deberá ser celebrada a través del instrumento mencionado (art. 9º, inc. a, de la mencionada ley).
Dicho recaudo tiene como fin la oponibilidad a terceros de la designación, por lo que los copropietarios no pueden argumentar, para desconocer al administrador, la falta de escritura pública, máxime teniendo en cuenta que las asambleas se presumen conocidas por todos los integrantes del consorcio. Ello así, cuando un consorcio inicia un proceso judicial contra alguno de los copropietarios, es suficiente la acreditación de la mencionada designación mediante el acta de la asamblea. (cfr. Lambois, Susana, en Bueres- Highton, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, Ed. Hammurabi, 1997, pág. 786 y ss.)

Hoy en día, es principio aceptado uniformemente el de la legitimidad del interés y el de la posibilidad de que las partes concluyan convenciones fijándolo, más aún dada la particular naturaleza de la obligación de pago de expensas, en la que el incumplimiento de uno de los copropietarios recae sobre los restantes y perjudica la economía del consorcio en general, y la circunstancia que cualquiera de los consorcistas pudiera estar obligado a pagar al resto de los copropietarios el interés punitorio establecido en el pertinente Reglamento de Copropiedad y Administración, cabría admitir una tasa de interés mayor que la habitual, que resulte lo suficientemente representativa para constreñir a los propietarios al pago puntual de su obligación y que a su vez podría afectar a cualquiera de los consorcistas, si fuesen morosos y que asimismo pretende evitar perjuicios al desenvolvimiento del consorcio.
En concordancia con lo expuesto, en estos autos se encuentra pactado un interés moratorio, y éste no contraría la moral y las buenas costumbres, por lo cual debe aplicarse aquél. (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

Cuando el reglamento de copropiedad y administración establece que el interés a aplicar en caso de mora en el pago de las expensas comunes, debe ser similar al que establecen los depósitos a plazo fijo en las instituciones de plaza, la tarea interpretativa a efectos de determinar su monto, consiste en verificar cuál es la tasa vencida aplicada por el Banco de la Nación Argentina, en sus operaciones de descuento a 30 días.
Si bien existen distintas modalidades de colocación en este tipo de inversiones, que dependen del lapso en el que se mantengan depositados los fondos (semanal, mensual, anual o aquél que se convenga con la entidad financiera), es dable sostener que el parámetro a considerar es aquél que se establece para las operaciones mensuales. En efecto, nótese que nos encontramos frente a un crédito por expensas comunes, cuya especial característica –entre otras- es que, justamente, éstas se liquidan mes a mes.
De lo expuesto, resulta válido concluir que la tasa de interés a fijar en casos como el examinado es aquélla informada por el Banco Nación, en la medida que no exceda el 24% anual. (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

La Comisión Municipal de la Vivienda no puede pretender hacer valer potestades exorbitantes –como el régimen de ejecución de sentencias contempladas en los artículo 399 y 400 del Código Contencioso Administrativo y Tributario- cuando, como ocurre en el caso, ha sido traída a este juicio en virtud del incumplimiento de las obligaciones que posee como propietario de una unidad funcional de un edificio de propiedad horizontal.
En tales circunstancias, lo que debe prevalecer es la letra del reglamento de copropiedad y por lo tanto, debe quedar sometida –al igual que cualquier copropietario moroso- a sufrir el embargo y potencial subasta del inmueble en su caso.

En materia de cobro de expensas, dada la particular naturaleza de la obligación, en la que el incumplimiento de uno de los copropietarios recae sobre los restantes y perjudica la economía del consorcio en general, cabe admitir una tasa de interés mayor que la habitual, que resulte lo suficientemente representativa para constreñir a los propietarios al pago puntual de su obligación y tiende a evitar perjuicios al desenvolvimiento del consorcio. En este orden de ideas, la tasa prevista en el reglamento no podrá superar el veinticuatro por ciento (24%) anual, en la medida que el reglamento no fije una menor (conf. fallo de esta Sala en la causa “Consorcio de propietarios edificio 86 (ex 76) Nudo 2 Barrio Soldati contra Comisión Municipal de la Vivienda” del 8 de agosto de 2001).

Para determinar el contenido de la disposición del Reglamento de Copropiedad que fija como interés moratorio, el de “los depósitos a plazo fijo en las instituciones de plaza” y dado que existen distintas modalidades de colocación en este tipo de inversiones, que dependen del lapso en el que se mantengan depositados los fondos (semanal, mensual, anual o aquél que se convenga con la entidad financiera), es dable sostener que el parámetro a considerar es aquél que se establece para las operaciones mensuales. En efecto, nótese que nos encontramos frente a un crédito por expensas comunes, cuya especial característica –entre otras- es que, justamente, éstas se liquidan mes a mes.
Por otra parte, si bien podría cuestionarse cuáles de las entidades de plaza son las que se deben considerar para ponderar el monto interés a fijarse, considero que no resulta necesario ingresar en este tipo de disquisición, toda vez que el Banco Central de la República Argentina determina mensualmente el promedio de la tasa de interés que ofrecen los bancos legalmente reconocidos como integrantes del sistema bancario del país.
De lo expuesto, resulta válido concluir que la tasa de interés a fijar en estos actuados es aquélla informada por tal institución, en la medida que no exceda el 24% anual, límite que la parte actora ha consentido. (Del voto en disidencia del Dr. Esteban Centanaro.

Si en el reglamento de Copropiedad se encuentra pactado un interés moratorio, y si este no contraría la moral y las buenas costumbres, debe aplicarse aquél.
Si el Reglamento de Copropiedad contiene una directiva a fin de establecer el monto del interés a computar: uno similar al que establecen los depósitos a plazo fijo en las instituciones de plaza, se advierte que, en principio, tal estipulación no contrariaría la moral ni las buenas costumbres. Nótese que el artículo transcripto ha tomado como pauta objetiva a fin de fijar el monto del interés una práctica aceptada socialmente. (Del voto en disidencia del Dr. Esteban Centanaro)

En el caso, la medida solicitada por la parte actora –anotación de litis– es una medida cautelar específica, que resulta procedente cuando la pretensión deducida puede tener como consecuencia la modificación de la inscripción registral de un determinado bien (doctr. art. 211, CCAyT). Su función consiste en dar a conocer la existencia del proceso a los terceros —en particular, los potenciales adquirentes—, para evitar, como consecuencia de la anotación y dada la publicidad registral, que aquéllos puedan invocar su condición de adquirentes de buena fe sobre la base del desconocimiento del litigio. Se trata de una medida de seguridad que no produce los efectos del embargo ni de la inhibición y no afecta la disponibilidad del bien, cuyo único propósito es la publicidad de la contienda (Colombo, Carlos J. - Kiper, Claudio M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Anotado y Comentado, La Ley, Buenos Aires, 2006, t. II, p. 768 y ss.).
Lo expuesto permite apreciar que asiste la razón al señor magistrado de primer grado en cuanto afirmó que en la especie no se hallan reunidos los presupuestos de procedencia de la medida cautelar de anotación de litis a fin de que la causa tome estado público, de manera tal que los terceros interesados puedan conocer la situación del inmueble, por el cual el actor inició una acción tendiente a la demolición de construcciones realizadas en determinadas unidades funcionales que -según el mismo- superan de acuerdo al Reglamento de Copropiedad,la superficie permitida. Ello así, pues el eventual progreso de la pretensión no podría tener como consecuencia inmediata una modificación de la inscripción registral del inmueble.

En el caso, si bien no corresponde hacer lugar a la medida cautelar específica, como lo es la anotación de litis, a fin de que la causa tome estado público, de manera tal que los terceros interesados puedan conocer la situación del inmueble, por el cual el actor inició una acción tendiente a la demolición de construcciones realizadas en determinadas unidades funcionales que -según el mismo- superan de acuerdo al Reglamento de Copropiedad,la superficie permitida; en cambio, sí se permiten considerar reunidos en medida suficiente los extremos que confieren verosimilitud al otorgamiento de una tutela cautelar genérica, tendiente a garantizar los efectos del proceso, con sustento en las previsiones de los artículos 177, 184 y concordantes, del Código Contencioso Administrativo y Tributario.
La anotación registral de la existencia y objeto de este juicio es susceptible de cumplir eficazmente el propósito enunciado, sin producir ningún perjuicio y preservando los derechos de las partes y de los eventuales terceros interesados. En efecto, la medida protege el derecho de la actora al garantizar la publicidad de la acción y la oponibilidad del pronunciamiento definitivo frente a los eventuales adquirentes de las unidades funcionales en cuestión. En cuanto a la codemandada, la anotación no afecta la libre disponibilidad de las unidades y, por lo tanto, podría inclusive enajenarlas. Finalmente, en lo que se refiere a los terceros, les permite conocer la existencia de estas actuaciones y, en consecuencia, las eventuales modificaciones constructivas que, por hipótesis, podrían realizarse en el supuesto de resultar procedente la pretensión.

Si en el reglamento de Copropiedad se encuentra pactado un interés moratorio, y si éste no contraría la moral y las buenas costumbres, debe aplicarse aquél.
Es del caso señalar que en otro precedente esta Sala ha expresado, en relación con una previsión del reglamento de copropiedad en materia de interés, que “es claro que el reglamento contiene una directiva a fin de establecer el monto del interés a computar: uno similar al que establecen los depósitos a plazo fijo en las instituciones de plaza. En este orden de ideas, se advierte que, en principio, tal estipulación no contraría la moral ni las buenas costumbres. Nótese que se ha tomado como pauta objetiva a fin de fijar el monto del interés una práctica aceptada socialmente. De tal modo, sólo resta determinar el contenido de tal disposición. Tal tarea interpretativa consiste en verificar cuál es la tasa vencida aplicada por el Banco de la Nación Argentina, en sus operaciones de descuentos a 30 días. Si bien existen distintas modalidades de colocación en este tipo de inversiones, que dependen del lapso en el que se mantengan depositados los fondos (semanal, mensual, anual o aquél que se convenga con la entidad financiera), es dable sostener que el parámetro a considerar es aquél que se establece para las operaciones mensuales. En efecto, nótese que nos encontramos frente a un crédito por expensas comunes, cuya especial característica –entre otras- es que, justamente, éstas se liquidan mes a mes. De lo expuesto, resulta válido concluir que la tasa de interés a fijar en estos actuados es aquélla informada por el Banco Nación, en la medida que no exceda el 24% anual. Por lo demás son numerosos los antecedentes jurisprudenciales que fijan aquél tope máximo” (in re “Consorcio de Propietarios Bo. Copello Torre 7 (ex 8) c/ GCBA s/ ejecución de expensas”, Expte. Nº EXP 9741/0, sentencia del 30/11/2004).

La Ley Nº 13.512 no había previsto el procedimiento ejecutivo para la sustanciación del juicio por cobro de expensas, pero resultaba tan evidente su necesidad práctica, que los tribunales comenzaron a admitirlo, no obstante que ninguna disposición legal lo autorizaba, cuando el reglamento de copropiedad preveía esa vía ejecutiva para el cobro de la obligación.
Partiendo de la base de que el legislador de la Ciudad, al sancionar el Código Contencioso Administrativo y Tributario, omitió regular lo relativo a la ejecución de expensas, mantiene su vigencia lo previsto en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, atento a que no ha sido derogado o modificado por legislación local específica.(Dr. Esteban Centanaro, en disidencia parcial)

En la apelación de los intereses cuando se trata del crédito por expensas comunes, las pautas a las que deben sujetarse las deudas quedan gobernadas por el reglamento de copropiedad, o en su defecto, por lo que disponga el consorcio. Empero, ello no significa que éstas no puedan ser corregidas cuando vulneran claramente la normativa calificada de orden público (art. 953 del Código C.ivil)
En la materia, dada la particular naturaleza de la obligación, en la que el incumplimiento de uno de los copropietarios recae sobre los restantes y perjudica la economía del consorcio en general, cabe admitir una tasa de interés mayor que la habitual, que resulte lo suficientemente representativa para constreñir a los propietarios al pago puntual de su obligación y tiende a evitar perjuicios al desenvolvimiento del consorcio. En este orden de ideas, la tasa máxima adecuada para cumplir la función pretendida es el 24%, la cual resulta aplicable si el reglamento no fija una tasa menor.

La Ley Nº 13.512 no determinó el procedimiento a través del cual puede reclamarse el cobro del crédito por expensas, lamentable vacío que, en el caso de no ser expresamente cubierto por las leyes procesales, da lugar a que el cobro deba tramitar por juicio ordinario, lo cual resultaba obviamente inconveniente, teniendo en cuenta que la percepción de las expensas es indispensable para el desenvolvimiento de la vida del consorcio. Cierta doctrina y jurisprudencia masiva encontraron una solución para esta dificultad admitiendo la vía ejecutiva para el cobro de expensas, siempre y cuando ella se hubiera pactado en el reglamento, pudiendo el mismo reglamento prever la composición del pertinente título ejecutivo y, en defecto de esa previsión, sirviendo como tal el certificado de deuda emitido por el administrador y las actas de las asambleas en las que se hubiera aprobado el gasto.
Esta jurisprudencia, cada vez más firme, fue finalmente convalidada por el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, cuyo artículo 524 dispuso que constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal.(Dr. Esteban Centanaro, en disidencia parcial)

El reglamento de copropiedad es una forma instrumental configurada por una estructura legal y jurídica. Esto quiere decir que contiene en su redacción las condiciones de su existencia (arts. 1º, 2º y 9 de la Ley Nº 13.512) o cláusulas constitutivas, las cuales responden a los requisitos prescriptos por el artículo 3 del Decreto Nº 18.734, y las cláusulas reglamentarias. Y estas cláusulas son de cumplimiento necesario para quien pretenda incorporar un inmueble al régimen de la Ley Nº 13.512 ya que el mencionado reglamento tiene como base el plano que la ley prescribe y debe responder a la estructura y edificación del inmueble. Estas cláusulas no son estrictamente de naturaleza contractual, sino de cumplimiento requerido para la división del inmueble en propiedad horizontal (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

El reglamento de copropiedad es un estatuto que fija los derechos y obligaciones de los titulares de las unidades de propiedad horizontal, determinándose así los límites que recíprocamente se imponen los copropietarios para la buena convivencia en el edificio.
Así, el derecho de dominio de cada consorcista está sujeto a numerosas restricciones y limitaciones normadas no sólo en el texto de la Ley Nº 13.512 y de su decreto reglamentario, sino también en el reglamento de copropiedad, restricciones estas que resultan de ineludible cumplimiento para armonizar los múltiples intereses contrapuestos de los consorcistas entre sí y sin cuyo acatamiento y respeto por parte de los adquirentes -originales o sucesivos- de las unidades, la vida del consorcio resultaría definitivamente imposible (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

Dado que la Ley Nº 13.512 no determinó el procedimiento a través del cual puede reclamarse el cobro del crédito por expensas, daría lugar a que el cobro debiera tramitar por juicio ordinario, lo que resultaría inconveniente teniendo en cuenta que la percepción de las expensas es indispensable para el desenvolvimiento de la vida del consorcio, la doctrina y la jurisprudencia masiva encontraron una solución para esta dificultad admitiendo la vía ejecutiva para el cobro de expensas, siempre y cuando ella se hubiera pactado en el reglamento.
Si fue la propia deudora, quien redactó e impuso las cláusulas que hacen aplicable al caso la vía ejecutiva para el cobro de expensas, no sería jurídicamente valioso admitir, ante la ausencia en el Código Contencioso Administrativo y Tributario de una regulación sobre esta materia, la improcedencia de esa vía, pretendiendo sustraer a aquélla de las estipulaciones que incluyera en el reglamento.
El reglamento de copropiedad es ley de las partes integrantes del consorcio, al que éstas deben ajustarse en el cumplimiento de sus obligaciones y ejercicio de sus derechos.
Tratándose en el caso de un procedimiento contractualmente pactado, la legislación aplicable es la que se hallaba en vigor al momento de labrarse el reglamento de copropiedad, es decir el texto del Código Procesal vigente, sin las reformas posteriores (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).