La Comisión Municipal de la Vivienda no puede pretender hacer valer potestades exorbitantes -como el régimen de ejecución de sentencias contempladas en los artículos 399 y 400 del Código Contencioso Administrativo y Tributario- cuando, en el caso, ha sido traída a este juicio en virtud del incumplimiento de las obligaciones que posee como propietario de una unidad funcional de un edificio de propiedad horizontal. En tales circunstancias, lo que debe prevalecer es la letra del reglamento de copropiedad (que, no está demás recordarlo, no sólo suscribió sino que también redactó) y, por lo tanto, debe quedar sometida -al igual que cualquier copropietario moroso- a sufrir el embargo y potencial subasta del inmueble en su caso.

En el caso de autos, más allá de las importantes restricciones a la autonomía de la voluntad que puedan surgir de un reglamento de copropiedad y de su especial naturaleza jurídica, cierto es que habiendo sido la propia deudora quien redactó e impuso las cláusulas
que hacen aplicable al caso la vía ejecutiva, no sería jurídicamente valioso pretender sustraer a la Comisión Municipal de la Vivienda de las estipulaciones que ella misma incluyera en el reglamento.
Esta posición por lo demás es acorde a la uniforme jurisprudencia en la materia que en términos generales ha considerado que el reglamento de copropiedad es ley de las partes integrantes del consorcio, al que éstas deben ajustarse en el cumplimiento de sus obligaciones y ejercicio de sus derechos (CCCiv. Sala B, noviembre 30 de 1966, LL, 125- 370; CCCiv, sala B, octubre 10-1967, LL 128-1004; Sala E, agosto 1-968, LL, 133-429; Sala C, febrero 25-969; LL. 135-1224; Sala E, febrero 24, 970, L.L., 140, 766; entre muchos otros).

En el caso, si bien el reglamento de copropiedad contiene una forma ad solemnitaten convencional (artículo 1196 del C.C.) referente a la necesidad de notificación por telegrama colacionado al deudor como requisito de preparación de la vía ejecutiva (ver art. 13, fs. 26 y vta.), y en el sub examine no se desprende del expediente que tal requisito haya sido cumplido, la jurisprudencia ha resuelto al respecto que "La exigencia formal del reglamento de copropiedad de notificar telegráficamente al deudor moroso de las expensas antes de iniciar el juicio, no constituye requisito esencial, desde que el requerimiento queda cumplido con la intimación de pago y citación de remate, pues no debe olvidarse que en el régimen creado por la ley 13.512 debe pagarse con puntualidad la contribución para sufragar los gastos comunes del consorcio y resulta absurdo que quienes lo integran deban esperar para hacerle un telegrama colacionado del administrador o una demanda judicial" (CNCiv, Sala F, ED, 48, f. 22.375; íd, ED, 40, f, 382; íd, Sala C, ED, 16-313; sala A, ED, 39, f. 18.942; íd ED, 50, f. 23.407, cit. por Mariani de Vidal, Curso de Derechos Reales, Tomo 2, Zavalía Editor, Buenos Aires, 1991).

Tratándose en el caso de un procedimiento contractualmente pactado, la legislación aplicable es la que se hallaba en vigor al momento de labrarse el reglamento de copropiedad, por lo que lo es el texto del Código Procesal vigente, sin la reformas posteriores (cabe citar la Ley N° 24.760 que modificara el texto del inciso 5º del art. 523).
Pero atento a que los cambios realizadas al texto no alteran las reglas específicamente aplicables al caso, y no habiendo al respecto agravio alguno de las partes, en virtud del principio que impide la declaración de la nulidad por la nulidad misma, el procedimiento seguido por la anterior sentenciante no merece reparos.

Tratándose la ejecución de expensas, un procedimiento contractualmente pactado, la legislación aplicable es la que se hallaba en vigor al momento de labrarse el reglamento de copropiedad, por lo que es el texto del Código Procesal vigente, sin las reformas posteriores.

El reglamento de copropiedad es una forma instrumental configurada por una estructura legal y jurídica.
Esto quiere decir que contiene en su redacción las condiciones de su existencia (arts. 1º, 2º y 9º de la Ley 13512) o cláusulas constitutivas, las cuales responden a los requisitos prescriptos por el artículo 3º del artículo del decreto 18734, y a las cláusulas reglamentarias. Y estas cláusulas son de cumplimiento necesario para quien pretenda incorporar un inmueble al régimen de la Ley 13.512 y tiene como base el plano que la ley prescribe y debe responder a la estructura y edificación del inmueble. Estas cláusulas no son estrictamente de naturaleza contractual, sino de cumplimiento requerido para la división del inmueble en propiedad horizontal.
El reglamento de copropiedad y administración tiene particularidades que lo distinguen de la clásica figura contractual fundamentalmente porque puede ser modificado por un sistema de mayorías que, en principio es de dos tercios.
En todo caso podría tal vez admitirse que nos hallamos ante una especie de contrato por adhesión, en el que la autonomía de la voluntad ha sido fuertemente limitada.
O también sería atinado considerar en el caso de autos donde una de las partes suscribe el total de las cláusulas del reglamento, que nos encontramos ante una oferta que solo cobra virtualidad contractual al momento de ser aceptada por los sucesivos adquirentes de las unidades funcionales.

El artículo 9, párrafo primero, de la Ley Nº 13.512, establece que, las modificaciones que se efectúen al Reglamento de Copropiedad y Administración deben celebrarse mediante escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto la designación del Administrador o el nombramiento del nuevo Administrador deberá ser celebrada a través del instrumento mencionado (art. 9º, inc. a, de la mencionada ley).
Dicho recaudo tiene como fin la oponibilidad a terceros de la designación, por lo que los copropietarios no pueden argumentar, para desconocer al administrador, la falta de escritura pública, máxime teniendo en cuenta que las asambleas se presumen conocidas por todos los integrantes del consorcio. Ello así, cuando un consorcio inicia un proceso judicial contra alguno de los copropietarios, es suficiente la acreditación de la mencionada designación mediante el acta de la asamblea. (cfr. Lambois, Susana, en Bueres- Highton, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, Ed. Hammurabi, 1997, pág. 786 y ss.)

Hoy en día, es principio aceptado uniformemente el de la legitimidad del interés y el de la posibilidad de que las partes concluyan convenciones fijándolo, más aún dada la particular naturaleza de la obligación de pago de expensas, en la que el incumplimiento de uno de los copropietarios recae sobre los restantes y perjudica la economía del consorcio en general, y la circunstancia que cualquiera de los consorcistas pudiera estar obligado a pagar al resto de los copropietarios el interés punitorio establecido en el pertinente Reglamento de Copropiedad y Administración, cabría admitir una tasa de interés mayor que la habitual, que resulte lo suficientemente representativa para constreñir a los propietarios al pago puntual de su obligación y que a su vez podría afectar a cualquiera de los consorcistas, si fuesen morosos y que asimismo pretende evitar perjuicios al desenvolvimiento del consorcio.
En concordancia con lo expuesto, en estos autos se encuentra pactado un interés moratorio, y éste no contraría la moral y las buenas costumbres, por lo cual debe aplicarse aquél. (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

Cuando el reglamento de copropiedad y administración establece que el interés a aplicar en caso de mora en el pago de las expensas comunes, debe ser similar al que establecen los depósitos a plazo fijo en las instituciones de plaza, la tarea interpretativa a efectos de determinar su monto, consiste en verificar cuál es la tasa vencida aplicada por el Banco de la Nación Argentina, en sus operaciones de descuento a 30 días.
Si bien existen distintas modalidades de colocación en este tipo de inversiones, que dependen del lapso en el que se mantengan depositados los fondos (semanal, mensual, anual o aquél que se convenga con la entidad financiera), es dable sostener que el parámetro a considerar es aquél que se establece para las operaciones mensuales. En efecto, nótese que nos encontramos frente a un crédito por expensas comunes, cuya especial característica –entre otras- es que, justamente, éstas se liquidan mes a mes.
De lo expuesto, resulta válido concluir que la tasa de interés a fijar en casos como el examinado es aquélla informada por el Banco Nación, en la medida que no exceda el 24% anual. (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

La Comisión Municipal de la Vivienda no puede pretender hacer valer potestades exorbitantes –como el régimen de ejecución de sentencias contempladas en los artículo 399 y 400 del Código Contencioso Administrativo y Tributario- cuando, como ocurre en el caso, ha sido traída a este juicio en virtud del incumplimiento de las obligaciones que posee como propietario de una unidad funcional de un edificio de propiedad horizontal.
En tales circunstancias, lo que debe prevalecer es la letra del reglamento de copropiedad y por lo tanto, debe quedar sometida –al igual que cualquier copropietario moroso- a sufrir el embargo y potencial subasta del inmueble en su caso.

En materia de cobro de expensas, dada la particular naturaleza de la obligación, en la que el incumplimiento de uno de los copropietarios recae sobre los restantes y perjudica la economía del consorcio en general, cabe admitir una tasa de interés mayor que la habitual, que resulte lo suficientemente representativa para constreñir a los propietarios al pago puntual de su obligación y tiende a evitar perjuicios al desenvolvimiento del consorcio. En este orden de ideas, la tasa prevista en el reglamento no podrá superar el veinticuatro por ciento (24%) anual, en la medida que el reglamento no fije una menor (conf. fallo de esta Sala en la causa “Consorcio de propietarios edificio 86 (ex 76) Nudo 2 Barrio Soldati contra Comisión Municipal de la Vivienda” del 8 de agosto de 2001).

Para determinar el contenido de la disposición del Reglamento de Copropiedad que fija como interés moratorio, el de “los depósitos a plazo fijo en las instituciones de plaza” y dado que existen distintas modalidades de colocación en este tipo de inversiones, que dependen del lapso en el que se mantengan depositados los fondos (semanal, mensual, anual o aquél que se convenga con la entidad financiera), es dable sostener que el parámetro a considerar es aquél que se establece para las operaciones mensuales. En efecto, nótese que nos encontramos frente a un crédito por expensas comunes, cuya especial característica –entre otras- es que, justamente, éstas se liquidan mes a mes.
Por otra parte, si bien podría cuestionarse cuáles de las entidades de plaza son las que se deben considerar para ponderar el monto interés a fijarse, considero que no resulta necesario ingresar en este tipo de disquisición, toda vez que el Banco Central de la República Argentina determina mensualmente el promedio de la tasa de interés que ofrecen los bancos legalmente reconocidos como integrantes del sistema bancario del país.
De lo expuesto, resulta válido concluir que la tasa de interés a fijar en estos actuados es aquélla informada por tal institución, en la medida que no exceda el 24% anual, límite que la parte actora ha consentido. (Del voto en disidencia del Dr. Esteban Centanaro.

Si en el reglamento de Copropiedad se encuentra pactado un interés moratorio, y si este no contraría la moral y las buenas costumbres, debe aplicarse aquél.
Si el Reglamento de Copropiedad contiene una directiva a fin de establecer el monto del interés a computar: uno similar al que establecen los depósitos a plazo fijo en las instituciones de plaza, se advierte que, en principio, tal estipulación no contrariaría la moral ni las buenas costumbres. Nótese que el artículo transcripto ha tomado como pauta objetiva a fin de fijar el monto del interés una práctica aceptada socialmente. (Del voto en disidencia del Dr. Esteban Centanaro)

En el caso, la medida solicitada por la parte actora –anotación de litis– es una medida cautelar específica, que resulta procedente cuando la pretensión deducida puede tener como consecuencia la modificación de la inscripción registral de un determinado bien (doctr. art. 211, CCAyT). Su función consiste en dar a conocer la existencia del proceso a los terceros —en particular, los potenciales adquirentes—, para evitar, como consecuencia de la anotación y dada la publicidad registral, que aquéllos puedan invocar su condición de adquirentes de buena fe sobre la base del desconocimiento del litigio. Se trata de una medida de seguridad que no produce los efectos del embargo ni de la inhibición y no afecta la disponibilidad del bien, cuyo único propósito es la publicidad de la contienda (Colombo, Carlos J. - Kiper, Claudio M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Anotado y Comentado, La Ley, Buenos Aires, 2006, t. II, p. 768 y ss.).
Lo expuesto permite apreciar que asiste la razón al señor magistrado de primer grado en cuanto afirmó que en la especie no se hallan reunidos los presupuestos de procedencia de la medida cautelar de anotación de litis a fin de que la causa tome estado público, de manera tal que los terceros interesados puedan conocer la situación del inmueble, por el cual el actor inició una acción tendiente a la demolición de construcciones realizadas en determinadas unidades funcionales que -según el mismo- superan de acuerdo al Reglamento de Copropiedad,la superficie permitida. Ello así, pues el eventual progreso de la pretensión no podría tener como consecuencia inmediata una modificación de la inscripción registral del inmueble.

En el caso, si bien no corresponde hacer lugar a la medida cautelar específica, como lo es la anotación de litis, a fin de que la causa tome estado público, de manera tal que los terceros interesados puedan conocer la situación del inmueble, por el cual el actor inició una acción tendiente a la demolición de construcciones realizadas en determinadas unidades funcionales que -según el mismo- superan de acuerdo al Reglamento de Copropiedad,la superficie permitida; en cambio, sí se permiten considerar reunidos en medida suficiente los extremos que confieren verosimilitud al otorgamiento de una tutela cautelar genérica, tendiente a garantizar los efectos del proceso, con sustento en las previsiones de los artículos 177, 184 y concordantes, del Código Contencioso Administrativo y Tributario.
La anotación registral de la existencia y objeto de este juicio es susceptible de cumplir eficazmente el propósito enunciado, sin producir ningún perjuicio y preservando los derechos de las partes y de los eventuales terceros interesados. En efecto, la medida protege el derecho de la actora al garantizar la publicidad de la acción y la oponibilidad del pronunciamiento definitivo frente a los eventuales adquirentes de las unidades funcionales en cuestión. En cuanto a la codemandada, la anotación no afecta la libre disponibilidad de las unidades y, por lo tanto, podría inclusive enajenarlas. Finalmente, en lo que se refiere a los terceros, les permite conocer la existencia de estas actuaciones y, en consecuencia, las eventuales modificaciones constructivas que, por hipótesis, podrían realizarse en el supuesto de resultar procedente la pretensión.

Si en el reglamento de Copropiedad se encuentra pactado un interés moratorio, y si éste no contraría la moral y las buenas costumbres, debe aplicarse aquél.
Es del caso señalar que en otro precedente esta Sala ha expresado, en relación con una previsión del reglamento de copropiedad en materia de interés, que “es claro que el reglamento contiene una directiva a fin de establecer el monto del interés a computar: uno similar al que establecen los depósitos a plazo fijo en las instituciones de plaza. En este orden de ideas, se advierte que, en principio, tal estipulación no contraría la moral ni las buenas costumbres. Nótese que se ha tomado como pauta objetiva a fin de fijar el monto del interés una práctica aceptada socialmente. De tal modo, sólo resta determinar el contenido de tal disposición. Tal tarea interpretativa consiste en verificar cuál es la tasa vencida aplicada por el Banco de la Nación Argentina, en sus operaciones de descuentos a 30 días. Si bien existen distintas modalidades de colocación en este tipo de inversiones, que dependen del lapso en el que se mantengan depositados los fondos (semanal, mensual, anual o aquél que se convenga con la entidad financiera), es dable sostener que el parámetro a considerar es aquél que se establece para las operaciones mensuales. En efecto, nótese que nos encontramos frente a un crédito por expensas comunes, cuya especial característica –entre otras- es que, justamente, éstas se liquidan mes a mes. De lo expuesto, resulta válido concluir que la tasa de interés a fijar en estos actuados es aquélla informada por el Banco Nación, en la medida que no exceda el 24% anual. Por lo demás son numerosos los antecedentes jurisprudenciales que fijan aquél tope máximo” (in re “Consorcio de Propietarios Bo. Copello Torre 7 (ex 8) c/ GCBA s/ ejecución de expensas”, Expte. Nº EXP 9741/0, sentencia del 30/11/2004).

La Ley Nº 13.512 no había previsto el procedimiento ejecutivo para la sustanciación del juicio por cobro de expensas, pero resultaba tan evidente su necesidad práctica, que los tribunales comenzaron a admitirlo, no obstante que ninguna disposición legal lo autorizaba, cuando el reglamento de copropiedad preveía esa vía ejecutiva para el cobro de la obligación.
Partiendo de la base de que el legislador de la Ciudad, al sancionar el Código Contencioso Administrativo y Tributario, omitió regular lo relativo a la ejecución de expensas, mantiene su vigencia lo previsto en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, atento a que no ha sido derogado o modificado por legislación local específica.(Dr. Esteban Centanaro, en disidencia parcial)

En la apelación de los intereses cuando se trata del crédito por expensas comunes, las pautas a las que deben sujetarse las deudas quedan gobernadas por el reglamento de copropiedad, o en su defecto, por lo que disponga el consorcio. Empero, ello no significa que éstas no puedan ser corregidas cuando vulneran claramente la normativa calificada de orden público (art. 953 del Código C.ivil)
En la materia, dada la particular naturaleza de la obligación, en la que el incumplimiento de uno de los copropietarios recae sobre los restantes y perjudica la economía del consorcio en general, cabe admitir una tasa de interés mayor que la habitual, que resulte lo suficientemente representativa para constreñir a los propietarios al pago puntual de su obligación y tiende a evitar perjuicios al desenvolvimiento del consorcio. En este orden de ideas, la tasa máxima adecuada para cumplir la función pretendida es el 24%, la cual resulta aplicable si el reglamento no fija una tasa menor.

La Ley Nº 13.512 no determinó el procedimiento a través del cual puede reclamarse el cobro del crédito por expensas, lamentable vacío que, en el caso de no ser expresamente cubierto por las leyes procesales, da lugar a que el cobro deba tramitar por juicio ordinario, lo cual resultaba obviamente inconveniente, teniendo en cuenta que la percepción de las expensas es indispensable para el desenvolvimiento de la vida del consorcio. Cierta doctrina y jurisprudencia masiva encontraron una solución para esta dificultad admitiendo la vía ejecutiva para el cobro de expensas, siempre y cuando ella se hubiera pactado en el reglamento, pudiendo el mismo reglamento prever la composición del pertinente título ejecutivo y, en defecto de esa previsión, sirviendo como tal el certificado de deuda emitido por el administrador y las actas de las asambleas en las que se hubiera aprobado el gasto.
Esta jurisprudencia, cada vez más firme, fue finalmente convalidada por el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, cuyo artículo 524 dispuso que constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal.(Dr. Esteban Centanaro, en disidencia parcial)

El reglamento de copropiedad es una forma instrumental configurada por una estructura legal y jurídica. Esto quiere decir que contiene en su redacción las condiciones de su existencia (arts. 1º, 2º y 9 de la Ley Nº 13.512) o cláusulas constitutivas, las cuales responden a los requisitos prescriptos por el artículo 3 del Decreto Nº 18.734, y las cláusulas reglamentarias. Y estas cláusulas son de cumplimiento necesario para quien pretenda incorporar un inmueble al régimen de la Ley Nº 13.512 ya que el mencionado reglamento tiene como base el plano que la ley prescribe y debe responder a la estructura y edificación del inmueble. Estas cláusulas no son estrictamente de naturaleza contractual, sino de cumplimiento requerido para la división del inmueble en propiedad horizontal (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

El reglamento de copropiedad es un estatuto que fija los derechos y obligaciones de los titulares de las unidades de propiedad horizontal, determinándose así los límites que recíprocamente se imponen los copropietarios para la buena convivencia en el edificio.
Así, el derecho de dominio de cada consorcista está sujeto a numerosas restricciones y limitaciones normadas no sólo en el texto de la Ley Nº 13.512 y de su decreto reglamentario, sino también en el reglamento de copropiedad, restricciones estas que resultan de ineludible cumplimiento para armonizar los múltiples intereses contrapuestos de los consorcistas entre sí y sin cuyo acatamiento y respeto por parte de los adquirentes -originales o sucesivos- de las unidades, la vida del consorcio resultaría definitivamente imposible (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

Dado que la Ley Nº 13.512 no determinó el procedimiento a través del cual puede reclamarse el cobro del crédito por expensas, daría lugar a que el cobro debiera tramitar por juicio ordinario, lo que resultaría inconveniente teniendo en cuenta que la percepción de las expensas es indispensable para el desenvolvimiento de la vida del consorcio, la doctrina y la jurisprudencia masiva encontraron una solución para esta dificultad admitiendo la vía ejecutiva para el cobro de expensas, siempre y cuando ella se hubiera pactado en el reglamento.
Si fue la propia deudora, quien redactó e impuso las cláusulas que hacen aplicable al caso la vía ejecutiva para el cobro de expensas, no sería jurídicamente valioso admitir, ante la ausencia en el Código Contencioso Administrativo y Tributario de una regulación sobre esta materia, la improcedencia de esa vía, pretendiendo sustraer a aquélla de las estipulaciones que incluyera en el reglamento.
El reglamento de copropiedad es ley de las partes integrantes del consorcio, al que éstas deben ajustarse en el cumplimiento de sus obligaciones y ejercicio de sus derechos.
Tratándose en el caso de un procedimiento contractualmente pactado, la legislación aplicable es la que se hallaba en vigor al momento de labrarse el reglamento de copropiedad, es decir el texto del Código Procesal vigente, sin las reformas posteriores (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

El reglamento de copropiedad tiene particularidades que lo distinguen de la clásica figura contractual fundamentalmente porque puede ser modificado por un sistema de mayorías que, en principio, es de dos tercios.
En todo caso podría tal vez admitirse que nos hallamos ante una especie de contrato por adhesión, en el que la autonomía de la voluntad ha sido fuertemente limitada.
En el caso de autos, donde una de las partes suscribe el total de las cláusulas del reglamento de copropiedad, nos encontramos ante una oferta que sólo cobra virtualidad contractual al momento de ser aceptada por los sucesivos adquirentes de las unidades funcionales (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

Tratándose en el caso de la ejecución del crédito por expensas, de un procedimiento contractualmente pactado, la legislación aplicable es la que se hallaba en vigor al momento de labrarse el reglamento de copropiedad, por lo que lo es el texto del Código Procesal vigente, sin las reformas posteriores (cabe citar la Ley Nº 24.760 que modificara el texto del inciso 5 del artículo 523). Pero atento a que los cambios realizados al texto no alteran las reglas específicamente aplicables al caso, y no habiendo al respecto agravio alguno de las partes, atento al principio que impide la declaración de la nulidad por la nulidad misma, el procedimiento seguido por la anterior sentenciante no merece reparos. (Del voto del Dr. Esteban Centanaro en disidencia parcial de fundamentos).

En materia de cobro de expensas, dada la particular naturaleza de la obligación, en la que el incumplimiento de uno de los copropietarios recae sobre los restantes y perjudica la economía del consorcio en general, cabe admitir una tasa de interés mayor que la habitual, que resulte lo suficientemente representativa para constreñir a los propietarios al pago puntual de su obligación y tiende a evitar perjuicios al desenvolvimiento del consorcio. En este orden de ideas, la tasa prevista en el reglamento no podrá superar el veinticuatro por ciento (24%) anual, en la medida que el reglamento no fije una menor (conf. fallo de esta Sala en la causa “Consorcio de propietarios edificio 86 (ex 76) Nudo 2 Barrio Soldati contra Comisión Municipal de la Vivienda” del 8 de agosto de 2001).

El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no puede pretender hacer valer potestades exorbitantes —como el régimen de ejecución de sentencias contempladas en los arts. 399 y 400 del CCAyT— cuando, en el caso, ha sido traída a este juicio en virtud del incumplimiento de sus obligaciones como propietario de una unidad funcional de un edificio de propiedad horizontal. En tales circunstancias, lo que debe prevalecer es la letra del reglamento de copropiedad y, por lo tanto, debe quedar sometida –al igual que cualquier copropietario moroso– a sufrir el embargo y potencial subasta del inmueble, en su caso.

En el caso, el Reglamento de Copropiedad y Administración ha previsto expresamente la vía ejecutiva para el cobro de las expensas comunes, con lo cual la aplicación de las normas del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación atinentes a la ejecución de expensas se revela, en la especie, la mejor forma de respetar las disposiciones del citado Reglamento, que atento su naturaleza contractual forma para las partes una regla a la que deben sujetarse como a la ley misma (artículo 1197, Código Civil). Tanto es así que con anterioridad a la sanción del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación la jurisprudencia admitió en forma pacífica la procedencia de la vía ejecutiva para el cobro de expensas cuando ésta había sido pactada en el Reglamento.
Cabe recordar, adicionalmente, que el carácter indispensable que reviste la oportuna percepción de las expensas en el régimen de propiedad horizontal ha sido puesto de relieve por numerosa jurisprudencia.

En el caso, tal como se desprende del reglamento de copropiedad, “el propietario moroso podrá ser demandado por vía ejecutiva”.
Ello no importa desconocer que -siempre que se respeten los derechos subjetivos perfeccionados a su amparo- los reglamentos son derogables para el futuro. Nadie tiene un derecho al mantenimiento de una situación legal o reglamentaria determinada, por lo que, tal vez, pudiera admitirse que una norma posterior modificara lo previsto en el reglamento.

Si al reglamento de copropiedad y administración, se le asigna carácter normativo, estaría sujeto a las nuevas leyes supletorias (que derogan a las anteriores), las que -en cambio- no son aplicables a los contratos que están en curso de ejecución cuando son sancionadas. Ello, por cuanto el último párrafo del artículo 3 del Código Civil sigue la tesis según la cual las leyes supletorias no deben aplicarse a los contratos en curso de ejecución, porque la voluntad de las partes, libremente expresada en el contenido de los actos jurídicos, abarca no solamente lo que ellas manifestaran en forma expresa, sino también el derecho que rige el acto en el momento de su celebración. (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y confirmar el acto administrativo por el cual se intima a la actora a demoler las construcciones efectuadas en el contrafrente y patio de aire y luz de propiedad común y uso exclusivo de la unidad funcional.
En efecto,la Ley Nacional N° 13512 de Propiedad Horizontal, establece un régimen de copropiedad sobre todas las cosas comunes del edificio entre las que se encuentran patios y jardines- conforme artículo 2 y 3-. Prevé los límites constructivos sobre los edificios, disponiendo que para toda obra nueva será necesaria la autorización de todos los copropietarios (cfr. art. 7).
Asimismo, el artículo 4.1.3.3. del Código de Planeamiento Urbano local establece que las áreas descubiertas en las parcelas que constituyen espacios urbanos o patios auxiliares no podrán cubrirse con elementos fijos, permitiéndose solamente plegables.
Por su parte la resolución 239/SPYMA/97 -posteriormente sustituida por su similar 483/04-, prevé la forma de regularizar las obras ejecutada en contravención, estableciendo en su artículo 4 que “… en todos los casos en que los inmuebles alcanzados por las tramitaciones precedentemente referidas se hallen afectadas al Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512), corresponderá aplicar las prescripciones del Decreto 2805/90 (…)”. El precitado decreto 2805/90 establece el procedimiento que debe seguirse para la registración de planos de aquellas obras que hayan sido ejecutadas sin permiso en inmuebles sujetos a la Ley 13.512, estableciendo en su artículo 1 inc c) que “Cuando se ocupen áreas comunes del edificio, se exigirá en todos los casos las acreditación de la autorización de todos los copropietarios del inmueble, conforme lo establece el Artículo 7 de la Ley Nº 13.512.”
Por su parte, el artículo 6.3.1.2. del Código de Edificación en su inciso b) faculta al Gobierno de la Ciudad a disponer disposiciones cuando se vulneren las normas de aplicación vigentes afectando la seguridad, la salubridad o la estética edilicia o su avance sobre derechos y bienes jurídicos de condóminos.
En suma, el aludido avance sobre las normas vigentes y la vulneración de derechos y bienes jurídicos de condóminos sobre un bien de propiedad común aunque de uso exclusivo aparece palmario cuando de las actas de asamblea no surge el requerido acuerdo de todos los copropietarios previsto por el artículo 7 de la Ley Nº13.512 para realizar las reformas requeridas sobre espacios comunes y en tanto la denuncia sobre las irregularidades constructivas fue formulada justamente por un copropietario.

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y confirmar el acto administrativo por el cual se intima a la actora a demoler las construcciones efectuadas en el contrafrente y patio de aire y luz de propiedad común y uso exclusivo de la unidad funcional.
En efecto,la Ley Nacional N° 13512 de Propiedad Horizontal, establece un régimen de copropiedad sobre todas las cosas comunes del edificio entre las que se encuentran patios y jardines- conforme artículo 2 y 3-. Prevé los límites constructivos sobre los edificios, disponiendo que para toda obra nueva será necesaria la autorización de todos los copropietarios (cfr. art. 7).
En consecuencia, más allá de que la obras puedan o no afectar la seguridad, la salubridad o la estética edilicia, lo cierto es que afectaron los derechos de los copropietarios de las áreas comunes que nunca avalaron las obras de ampliación, motivo por el cual, la demolición ordenada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a través del acto cuestionado, luego de las intimaciones, cumplido el debido proceso y -máxime- el tiempo transcurrido sin haberse acreditado su trámite de regularización, resulta legítima.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la demanda promovida por el actor contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, con la finalidad de impugnar los actos administrativos mediante los cuales se lo intimó y se le impuso una multa por una obra ejecutada y terminada en infracción al Código de Edificación.
En efecto, las constancias incorporadas a la causa permiten inferir que, en su oportunidad, el propietario que ejecutó y terminó la obra omitió presentar la documentación necesaria a los fines de obtener la certificación, permiso y/o autorización pertinente a los efectos de conocer las particulares restricciones al dominio que pudieran afectar a la construcción, teniendo en cuenta que tal modificación -cerramiento de un patio con destino dormitorio-, a pesar de no haber transformado el estado parcelario, alteró los porcentuales de edificación en lo que respecta a la superficie cubierta, debiéndose asentar tal circunstancia tanto en el plano como en el Reglamento de Copropiedad y Administración que rige en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
En este contexto, una vez constatada la irregularidad, procedía interpelar al propietario para que adecúe su situación y, la comprobada falta de corrección de las contravenciones observadas al vencimiento del plazo estipulado para ello, constituye motivo suficiente para justificar el accionar estatal en los términos consumados en las actas cuya impugnación se persigue en autos.
Por lo tanto, la falta de presentación de los respectivos planos y demás documentación requerida de conformidad con las disposiciones vigentes hace responsable al eventual propietario por su incumplimiento, pues constituyen documentos imprescindibles ya que toda transformación y/o ampliación que altere el proyecto originario requiere de la respectiva modificación planimétrica y reglamentaria, sin que sea posible suplir tal imposición normativa.

En el caso, corresponde rechazar el recurso judicial directo interpuesto por el actor y, en consecuencia, confirmar la Disposición de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor que le impuso sanción de multa, en su carácter de Administrador del consorcio, por infracción al artículo 9°, inciso b) de la Ley N° 941 y ordenó la publicación de lo resuelto en el Boletín Oficial de la Ciudad.
Si bien el mantenimiento de la seguridad del inmueble de que se trate forma parte del deber de conservar las partes comunes (conforme artículo 9 inciso b) de la Ley N°941), no es el único aspecto que lo conforma ya que debe complementarse con Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio que en su artículo 15 prohíbe expresamente la ocupación de cualquier forma y con cualquier objeto de los lugares y corredores de uso y propiedad común, “…como también introducir construcciones, casillas y obras análogas en los balcones, terrazas, ventanas, etcétera, que den a la vía pública o a los patios interiores del edificio.
En el caso, no se encuentra controvertida la existencia de un equipo de aire acondicionado instalado en la terraza del edificio que administra el recurrente.
Una interpretación razonable de ambas disposiciones permite ver que tolerar la instalación en una “parte común” –como lo es una terraza de un edificio– de artefactos no autorizados por vía reglamentaria o, al menos, por decisión asamblearia, constituye de por sí una infracción al deber de conservación que pesa sobre el Administrador del consorcio, con independencia del riesgo actual o potencial que pudieran revestir esos aparatos respecto del edificio (cuestión que sí está directamente vinculada con la seguridad del inmueble).

En el caso, corresponde rechazar el recurso judicial directo interpuesto por el actor y, en consecuencia, confirmar la Disposición de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor que le impuso sanción de multa, en su carácter de Administrador del consorcio, por infracción al artículo 9°, inciso b) de la Ley N° 941 y ordenó la publicación de lo resuelto en el Boletín Oficial de la Ciudad.
En efecto, tolerar la instalación en una “parte común” –como lo es una terraza de un edificio– de artefactos no autorizados por vía reglamentaria o, al menos, por decisión asamblearia, constituye de por sí una infracción al deber de conservación que pesa sobre el Administrador del consorcio.
En el caso, no se encuentra controvertida la existencia de un equipo de aire acondicionado instalado en la terraza del edificio que administra el recurrente. No existen pruebas que den cuenta de una autorización para la instalación del equipo en la terraza, ni tampoco de su antigüedad ni de su correcto mantenimiento.
Ello así, si se tomara por cierto que la existencia de un equipo de aire acondicionado ocupando parte de la terraza del edificio data de hace más de cuarenta años (antes de que el actor administrara el edificio en cuestión), el recto cumplimiento de la normativa aplicable por parte del Administrador habría comprendido la constatación –a través de, por ejemplo, un informe técnico– de que aquel no revestía riesgo alguno para el edificio o para la cobertura del seguro.
No es lógico pensar que en treinta y cuatro años de ejercicio de la Administración, el responsable a cargo de esta pueda, actuando de buena fe, desentenderse de su deber de asegurarse de tales extremos basándose en que el equipo en cuestión había sido instalado con anterioridad al comienzo de su gestión.
Menos aún cuando el artículo 15 del Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio que administra prohíbe expresamente la ocupación de los lugares comunes de cualquier forma y con cualquier finalidad.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso judicial directo interpuesto por el actor y, en consecuencia, revocar la Disposición de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor que le impuso sanción de multa, en su carácter de Administrador del consorcio, por infracción al artículo 9°, inciso b) de la Ley N° 941 y ordenó la publicación de lo resuelto en el Boletín Oficial de la Ciudad.
En efecto, no se encuentra en discusión que una unidad externa de aire acondicionado perteneciente a uno de los copropietarios del edificio está ubicada en la terraza del edificio que administra el actor.
El recurrente sostuvo que el propietario de una de las unidades efectuó la instalación hace más de cuarenta años, con anterioridad al inicio de sus labores como administrador del Consorcio y aseguró que dicho propietario se encargó del mantenimiento del equipo y que jamás afectó la estructura y la seguridad del edificio; tampoco el hecho denunciado se planteó en Asamblea de Copropietarios.
Sin perjuicio que el artículo 15 del Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio determina la prohibición de ocupar en cualquier forma y para cualquier objeto aunque fuera temporalmente los lugares y corredores de uso y propiedad común, no toda transgresión al artículo 15 del reglamento queda comprendida dentro del artículo 9°, inciso b) de la Ley N°941. “Conservar” involucra mantener o cuidar de la permanencia o integridad de algo, en el caso, la terraza.
No se ha acreditado en autos que la unidad de aire acondicionado instalada en la terraza afecte la permanencia o integridad de dicho lugar de uso común, tampoco se ha demostrado que la seguridad de la estructura del edificio se vea perturbada. (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas).

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado en cuanto hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa interpuesta por la demandada Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) y rechazó la demanda cuyo objeto perseguía que se lo condene a expedir un nuevo certificado de porcentuales con relación a la finca de la cual la actora resulta copropietaria y, consecuentemente se le ajustase la valuación fiscal de su unidad junto con el importe de los impuestos, tasas y contribuciones.
La actora se agravia por considerar que la pretensión no implica una modificación del reglamento sino la corrección del certificado de porcentuales expedido con anterioridad a su dictado. Entiende que la modificación de la valuación fiscal involucra individualmente a cada consorcista con el fisco en los términos del art. 13 de la Ley N° 13.512, sin que el reglamento tenga injerencia en el tema.
En efecto, las cuestiones planteadas han sido adecuadamente consideradas en el dictamen del Sr. Fiscal ante la Cámara que en lo sustancial este Tribunal comparte y adhiere y a donde indica que las genéricas afirmaciones efectuadas por la apelante no resultan suficientes para demostrar la arbitrariedad o irrazonabilidad de la decisión de grado.
Cabe destacar que la actora aclaró que no persigue la modificación del reglamento de copropiedad del edificio, ni de la valuación fiscal de las demás unidades, sino sólo que se ordene a la demandada a: 1) Expedir nuevo certificado de porcentuales corregido con relación a la finca 2) ajustar a dicho nuevo certificado la valuación fiscal de la unidad de la actora y el importe de los impuestos, tasas y contribuciones que pesan sobre la misma; 3) reintegrar a mi mandante lo cobrado de más por dichos impuestos, tasas y contribuciones, con más los intereses hasta el efectivo pago”
En este marco, si bien las dos últimas pretensiones se vinculan con su unidad funcional y con el tributo abonado por la accionante, la solicitud de que la demandada emita un nuevo certificado de procentuales corregido con relación a la finca se vincula con lasubdivisión del inmueble en general y no sólo con su unidad funcional, lo que afecta el derecho de los otros copropietarios
Destaco que esta afectación es reconocida por la propia recurrente en su demanda al indicar que los porcentajes otorgados a las otrasunidades funcionales “impacta en la liquidación de impuestos municipales (ABL/Inmobiliario), sino también en las expensas que debe afrontar cada unidad, y en la valuación fiscal que a su turno impacta en el pago de tributos nacionales” y, también, en tanto “la Ciudad no tuvo en cuenta las superficies” que surgen del plano del edificio en cuestión. Tampoco la apelante explica en sus agravios cómo la Ciudad podría modificar los porcentuales de la “finca”, a fin de que cambie la valuación fiscal de su unidad funcional, sin afectar los porcentajes de subdivisión correspondientes a los demás copropietarios.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado en cuanto hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa interpuesta por la demandada Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) y rechazó la demanda cuyo objeto perseguía que se lo condene a expedir un nuevo certificado de porcentuales con relación a la finca de la cual la actora resulta copropietaria y, consecuentemente se le ajustase la valuación fiscal de su unidad junto con el importe de los impuestos, tasas y contribuciones.
La actora se agravia por considerar que la pretensión no implica una modificación del reglamento sino la corrección del certificado de porcentuales expedido con anterioridad a su dictado. Entiende que la modificación de la valuación fiscal involucra individualmente a cada consorcista con el fisco en los términos del art. 13 de la Ley N° 13.512, sin que el reglamento tenga injerencia en el tema.
Al respecto, corresponde señalar que, si bien la parte actora sostiene que la cuestión fiscal es bilateral entre cada consorcista y el fisco, omite considerar que el referido art. 13 de la Ley N° 13.512 si bien establece que los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente, lo cierto es que a continuación señala que: “…se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes”.
Desde esta perspectiva, la parte actora no rebate lo afirmado por la Jueza de grado en su resolución respecto que la modificación de su valuación implica, necesariamente, la afectación también de su porcentual sobre los bienes comunes, lo que repercute en todos los demás copropietarios de conformidad con lo dispuesto en los arts. 3° y 13 de la Ley N°13.512 y 2.046 del Código Civil y Comercial de la Nación.

En el caso, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por la parte actora, y en consecuencia modificar la resolución apelada ordenando al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que se constituya en el inmueble objeto de autos y verifique si la actividad que allí se desarrolla se corresponde con aquella para la cual se otorgó habilitación, y si se lleva a cabo en legal forma, todo ello con las máquinas y el taller en funcionamiento. Para el caso de que el local se encontrare cerrado, ante la eventualidad de no ser atendidos, o ante la negativa u obstaculización de los inspeccionados a la fiscalización en los términos aquí indicados, se quiere se solicite la asistencia de la fuerza pública.
La presente acción de amparo se inició por varios copropietarios del edificio donde funciona un taller textil; indicaron que, conforme el artículo 6 del reglamento de copropiedad, todos los departamentos serían destinados para vivienda por lo que la habilitación otorgada a su vecino sería nula.
Los recurrentes se agravian al considerar que el obrar arbitrario y contrario a derecho de la Administración se puso de manifiesto al no hacer debida y acabada aplicación del poder de policía que le otorga la normativa vigente para cumplir con su obligación de inspección y fiscalización.
En función de ello arguyen que sí está configurada “la verosimilitud del derecho a efectos del otorgamiento de una medida cautelar que habilite el uso de la fuerza pública, de ser necesario, para la preventiva suspensión de las actividades que generan los ruidos y vibraciones denunciados hasta su efectivo control por la autoridad competente y la confirmación de la improcedencia de la actividad en el inmueble de autos.
En efecto, y sin perjuicio de los mecanismos que puedan tener a disposición para procurar que eventualmente se sancione a los titulares de la actividad por superar niveles de sonidos y vibraciones permitidos, los actores fundan sus agravios en la actuación estatal que consideran causante de la afectación de los derechos que alegan, esto es, haber otorgado la habilitación en contravención al reglamento de co propiedad y, a su vez, haber ejercido de manera deficiente sus facultades fiscalización y control, al momento de verificar si la actividad que se desarrolla en la finca en cuestión es adecuada al alcance de la habilitación otorgada.
Surge de autos que, tras sucesivas visitas al lugar, los codemandados permitieron el ingreso al local de la Inspectora actuante, que si bien se constató la existencia de maquinaria y mercadería que darían cuenta de la existencia de un taller textil, al mismo tiempo –de acuerdo con lo que surge de la respetiva acta de inspección– la maquinaria destinada a ese fin –cuyas fotografías además no fueron adjuntadas– no se encontraba en funcionamiento, con lo que tampoco en dicha oportunidad se pudo corroborar si la actividad desarrollada en la finca guardaba correspondencia con los términos de la habilitación otorgada.
Ello así, surge claro que pese al tiempo que llevan los co actores denunciado el funcionamiento de un taller textil que –en supuesta contravención del reglamento de copropiedad– la demandada habilitó y autorizó a funcionar en una unidad funcional del inmueble en el que habitan (y cuya actividad afectaría sus derechos a la privacidad e intimidad, a la inviolabilidad de la propiedad, –artículo 12 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires –, a la salud –artículo 20–, y a un medio ambiente sano; afectando su vida cotidiana dentro de sus domicilios); no han logrado aún, ni siquiera, que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que otorgó la respectiva habilitación para funcionar verifique que la actividad que efectivamente se realiza se ajusta a los términos de aquella y, en su caso, que adopte las medidas correctivas pertinentes.

En el caso, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por la parte actora, y en consecuencia modificar la resolución apelada ordenando al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que se constituya en el inmueble objeto de autos y verifique si la actividad que allí se desarrolla se corresponde con aquella para la cual se otorgó habilitación, y si se lleva a cabo en legal forma, todo ello con las máquinas y el taller en funcionamiento. Para el caso de que el local se encontrare cerrado, ante la eventualidad de no ser atendidos, o ante la negativa u obstaculización de los inspeccionados a la fiscalización en los términos aquí indicados, se quiere se solicite la asistencia de la fuerza pública.
La presente acción de amparo se inició por varios copropietarios del edificio donde funciona un taller textil; indicaron que, conforme el artículo 6 del reglamento de copropiedad, todos los departamentos serían destinados para vivienda por lo que la habilitación otorgada a su vecino sería nula.
Los recurrentes se agravian al considerar que el obrar arbitrario y contrario a derecho de la Administración se puso de manifiesto al no hacer debida y acabada aplicación del poder de policía que le otorga la normativa vigente para cumplir con su obligación de inspección y fiscalización.
En efecto, puede tenerse como "prima facie" acreditado el accionar ilegítimo que los actores atribuyen al Estado local y que consideran causante de la afectación de los derechos fundamentales que invocan.
Atento a que se ha demostrado que la medida de fiscalización ordenada por el A-quo ha resultado insuficiente a los efectos de que se resguarde cautelarmente el derecho de los co actores, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso planteado, y en función de las facultades conferidas a este Tribunal por el artículo 184 del Código Contencioso, Administrativo y Tributario, ordenar a la Administración a que se constituya en la finca y verifique si la actividad que allí se desarrolla se corresponde con aquella para la cual se otorgó habilitación y, también, si dicha actividad incumple con las normas aplicables cuando el taller se encuentra en funcionamiento. Para el caso de que el local se encontrare cerrado, ante la eventualidad de no ser atendidos, o ante la negativa u obstaculización de los inspeccionados a la fiscalización en los términos indicados, deberá solicitar la asistencia de la fuerza pública.