En cumplimiento del mandato constitucional de promover “la seguridad de todo espacio urbano” -inciso 7, del artículo 27 de la CCABA- la Ley Nº 257 establece la obligación de los propietarios de inmuebles de acreditar haber llevado a cabo una inspección técnica específica del estado de diversos elementos incluidos en su fachada (vg. balcones, barandas, ménsulas, etc.) con una periodicidad que depende de la antigüedad del edificio (art. 2). Se trata de una incorporación al artículo 6.3.1.1. “Obligaciones del Propietario relativas a la conservación de la obras”, del Código de Edificación con cuya sanción “se ha perseguido –conforme surge de la versión taquigráfica del debate parlamentario del 30 de septiembre de 1999- la seguridad en la vía pública sin dejar de lado la imagen urbana” (intervención de la diputada Smulovitz de Lestingi, autora del proyecto de ley) Se advierte que constituye un régimen generalque detalla la obligación del propietario de conservar sus inmuebles prevista por el artículo 2616 del Código Civil, estableciendo y reglamentando un sistema de inspecciones y certificados tendientes a asegurar el buen estado de los diversos componentes de las fachadas de edificios a efectos de prevenir accidentes en la vía

En el caso, la actora, quien ha solicitado la suspensión del acto administrativo por el cual el Gobierno de la Ciudad exigió el cumplimiento de la Ley Nº 257 y dispuso realizar los trabajos de mantenimiento autorizados en su artículo 8, no ha intentado cumplir con las normas contenidas en la mencionada ley. De las constancias obrantes en el expediente administrativo surge que no ha presentado siquiera el informe técnico exigido por la norma, lo que motivó la intimación que mediante estos actuados se impugna. De este modo, y ante tal carencia atribuible a la actora, no es posible determinar qué obras sería necesario realizar en la fachada del inmueble en cuestión –a efectos de preservar la seguridad y no de su puesta en valor-, y por ende se desconoce si afectarían necesariamente aspectos protegidos por su calidad de edificio catalogado, sin perjuicio de que no se produce la necesaria intervención de la autoridad de aplicación que mencionábamos anteriormente. Lo hasta aquí expuesto bastaría para concluir que no se encuentra presente en autos, con el grado que el instituto cautelar exige, el requisito de la verosimilitud en el derecho necesario para hacer lugar a la medida solicitada.

En el caso, de diversas actuaciones agregadas en autos surgiría la posibilidad de que se produzcan desprendimientos de elementos de la fachada del inmueble de la actora, con lo cual la suspensión del acto impugnado -por el cual el Gobierno de la Ciudad exigió el cumplimiento de la Ley Nº 257 y dispuso realizar los trabajos de mantenimiento autorizados en su artículo 8- podría resultar en una importante afectación del interés público, dado en la especie por la seguridad de los transeúntes de la acera. De este modo, considero que no puedo tener por configurado en autos el supuesto previsto en el inciso 1º del artículo 189 del Código Contencioso Administrativo y Tributario, por lo que corresponde rechazar la medida requerida. (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro)

Las expensas constituyen para el consorcio de propietarios la fuente de ingresos de los cuales debe disponer para afrontar las obligaciones derivadas de la atención de las necesidades de la comunidad consorcial. Por lo tanto, su pago íntegro y puntual es un presupuesto indispensable para el normal desenvolvimiento del consorcio y, más aún, el incumplimiento generalizado puede poner en riesgo su subsistencia.
Además, el pago de las expensas se erige en obligación primordial de los copropietarios, toda vez que su percepción –por el consorcio– resulta esencial para el cumplimiento de sus fines y, en consecuencia, en caso de no observarse aquella obligación “...se introduce un factor de desequilibrio que perjudica a todo el sistema” (confr. Sala I, “Consorcio de Propietarios Edificio 27 Bº Gral. Savio – Lugano c/ Comisión Municipal de la Vivienda s/ ejecución de expensas”, 08 de noviembre de 2002).

El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no puede pretender hacer valer potestades exorbitantes —como el régimen de ejecución de sentencias contempladas en los arts. 399 y 400 del CCAyT— cuando, en el caso, ha sido traída a este juicio en virtud del incumplimiento de sus obligaciones como propietario de una unidad funcional de un edificio de propiedad horizontal. En tales circunstancias, lo que debe prevalecer es la letra del reglamento de copropiedad y, por lo tanto, debe quedar sometida –al igual que cualquier copropietario moroso– a sufrir el embargo y potencial subasta del inmueble, en su caso.

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y confirmar el acto administrativo por el cual se intima a la actora a demoler las construcciones efectuadas en el contrafrente y patio de aire y luz de propiedad común y uso exclusivo de la unidad funcional.
En efecto,la Ley Nacional N° 13512 de Propiedad Horizontal, establece un régimen de copropiedad sobre todas las cosas comunes del edificio entre las que se encuentran patios y jardines- conforme artículo 2 y 3-. Prevé los límites constructivos sobre los edificios, disponiendo que para toda obra nueva será necesaria la autorización de todos los copropietarios (cfr. art. 7).
Asimismo, el artículo 4.1.3.3. del Código de Planeamiento Urbano local establece que las áreas descubiertas en las parcelas que constituyen espacios urbanos o patios auxiliares no podrán cubrirse con elementos fijos, permitiéndose solamente plegables.
Por su parte la resolución 239/SPYMA/97 -posteriormente sustituida por su similar 483/04-, prevé la forma de regularizar las obras ejecutada en contravención, estableciendo en su artículo 4 que “… en todos los casos en que los inmuebles alcanzados por las tramitaciones precedentemente referidas se hallen afectadas al Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512), corresponderá aplicar las prescripciones del Decreto 2805/90 (…)”. El precitado decreto 2805/90 establece el procedimiento que debe seguirse para la registración de planos de aquellas obras que hayan sido ejecutadas sin permiso en inmuebles sujetos a la Ley 13.512, estableciendo en su artículo 1 inc c) que “Cuando se ocupen áreas comunes del edificio, se exigirá en todos los casos las acreditación de la autorización de todos los copropietarios del inmueble, conforme lo establece el Artículo 7 de la Ley Nº 13.512.”
Por su parte, el artículo 6.3.1.2. del Código de Edificación en su inciso b) faculta al Gobierno de la Ciudad a disponer disposiciones cuando se vulneren las normas de aplicación vigentes afectando la seguridad, la salubridad o la estética edilicia o su avance sobre derechos y bienes jurídicos de condóminos.
En suma, el aludido avance sobre las normas vigentes y la vulneración de derechos y bienes jurídicos de condóminos sobre un bien de propiedad común aunque de uso exclusivo aparece palmario cuando de las actas de asamblea no surge el requerido acuerdo de todos los copropietarios previsto por el artículo 7 de la Ley Nº13.512 para realizar las reformas requeridas sobre espacios comunes y en tanto la denuncia sobre las irregularidades constructivas fue formulada justamente por un copropietario.

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y confirmar el acto administrativo por el cual se intima a la actora a demoler las construcciones efectuadas en el contrafrente y patio de aire y luz de propiedad común y uso exclusivo de la unidad funcional.
En efecto,la Ley Nacional N° 13512 de Propiedad Horizontal, establece un régimen de copropiedad sobre todas las cosas comunes del edificio entre las que se encuentran patios y jardines- conforme artículo 2 y 3-. Prevé los límites constructivos sobre los edificios, disponiendo que para toda obra nueva será necesaria la autorización de todos los copropietarios (cfr. art. 7).
En consecuencia, más allá de que la obras puedan o no afectar la seguridad, la salubridad o la estética edilicia, lo cierto es que afectaron los derechos de los copropietarios de las áreas comunes que nunca avalaron las obras de ampliación, motivo por el cual, la demolición ordenada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a través del acto cuestionado, luego de las intimaciones, cumplido el debido proceso y -máxime- el tiempo transcurrido sin haberse acreditado su trámite de regularización, resulta legítima.

En el caso, corresponde rechazar la acción meramente declarativa (art. 277 CCAyT) interpuesta por la actora, tendiente a que la empresa pueda tributar la tasa por Alumbrado, Barrido y Limpieza sin adicionales y para que se emitan las respectivas boletas de dicho tributo, como así tambien que se remitan a su domicilio. Señaló que resultó adquirente en pública subasta del inmueble, mediante remate llevado a cabo ante un Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial de esta Ciudad.
En efecto, se agravia la actora porque el Juez de grado no ordenó la baja de la deuda por Alumbrado, Barrido y Limpieza anterior a la adquisición del inmueble reflejada en los registros del Gobierno de la Ciudad y por la que supuestamente rentas no le permite cancelar la propia. En este aspecto coincido con el "a quo", en cuanto no ha sido probada la mentada negativa de la demandada, extremo que le generaría una incertidumbre de sufrir una eventual ejecución por deuda de un tercero y que ameritaría la procedencia de la acción intentada. Con respecto al alcance temporal de su responsabilidad frente al tributo en cuestión, tampoco fue controvertido por la demandada que solo adeuda los períodos devengados con posterioridad a la toma de posesión del bien. De hecho, al contestar la demanda se remarcó que fue la inacción de la actora la que provocó la acumulación de la deuda posterior a esa fecha, quien omitió denunciar la adquisición del bien y que recién dos años más tarde, por un cruce con los datos del Registro de la Propiedad Inmueble, se pudo dar de alta al nuevo titular.

En el caso, corresponde rechazar la acción meramente declarativa (art. 277 CCAyT) interpuesta por la actora, tendiente a que la empresa pueda tributar la tasa por Alumbrado, Barrido y Limpieza sin adicionales y para que se emitan las respectivas boletas de dicho tributo, como así tambien que se remitan a su domicilio. Señaló que resultó adquirente en pública subasta del inmueble, mediante remate llevado a cabo ante un Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial de esta Ciudad.
En efecto, la demora de la actora en regularizar su situación fiscal no resulta endilgable al gobierno, sobre todo al no haberse demostrado ni la negativa de rentas a emitir las boletas de deuda correspondientes al período posterior a la adquisición del bien para su cancelación como tampoco que la Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos le hubiera reclamado la deuda anterior a esa fecha. Por lo demás, no se observa como un peligro ni una amenaza la deuda registrada en 1996 (es decir, ocho años antes de la adquisición del bien), ya que como ha quedado expuesto, existe y resulta exigible al anterior titular amén de las consecuencias de su falta de verificación en su quiebra que deberán ser merituadas por la Administración.
Asimismo, no es cierto que se hubiesen iniciado ejecuciones fiscales por períodos posteriores la adquisición, como alega la actora y ello surge de un informe obrante en la causa.

En el caso, corresponde rechazar la acción meramente declarativa (art. 277 CCAyT) interpuesta por la actora, tendiente a que la empresa pueda tributar la tasa por Alumbrado, Barrido y Limpieza sin adicionales y para que se emitan las respectivas boletas de dicho tributo, como así tambien que se remitan a su domicilio. Señaló que resultó adquirente en pública subasta del inmueble, mediante remate llevado a cabo ante un Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial de esta Ciudad.
En efecto, la Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos recién tomó conocimiento de la adquisición del bien por parte de la actora a los dos años de que este se produjo, fecha en que fue registrada en el Registro de la Propiedad. Quiere decir que la recurrente omitió denunciar ante Rentas que era la titular del bien desde aquél tiempo, fecha a partir de la cual se le hubieran remitido las boletas al domicilio que denunciara. Con respecto a los períodos devengados con posterioridad, no ha demostrado la actora no haber recibido las boletas, extremo que tampoco justifica su falta de pago, ya que perfectamente pudo realizarlos conjuntamente con el pedido de liberación personal del gravamen ya mencionado. Quiere decir entonces, que nada obstó ni obsta a la actora para la regularización de su situación fiscal, ya que tuvo y tiene a su alcance las vías y los elementos necesarios para lograrlo, por lo que aquí se observa la inexistencia de otro de los requisitos previstos en el artículos 277 del Código Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad “….siempre que la falta de certeza pudiera producir un perjuicio o lesión actual al/la actor/a y éste/a no dispusiera de otro medio legal par ponerle término inmediatamente…”. Es que no existió un acto o hecho de la Administración que le impidiera cumplir con tales fines y así legitimar su acceso a la justicia, previo agotamiento de las vías recursivas e impugnatorias reguladas en nuestro ordenamiento legal. De todo lo expuesto surge que tampoco encuentro motivo para eximirla de abonar los intereses que ha generado su propia mora, pues no hay causal imputable al gobierno por dicho retardo.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la demanda promovida por el actor contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, con la finalidad de impugnar los actos administrativos mediante los cuales se lo intimó y se le impuso una multa por una obra ejecutada y terminada en infracción al Código de Edificación.
En efecto, las constancias incorporadas a la causa permiten inferir que, en su oportunidad, el propietario que ejecutó y terminó la obra omitió presentar la documentación necesaria a los fines de obtener la certificación, permiso y/o autorización pertinente a los efectos de conocer las particulares restricciones al dominio que pudieran afectar a la construcción, teniendo en cuenta que tal modificación -cerramiento de un patio con destino dormitorio-, a pesar de no haber transformado el estado parcelario, alteró los porcentuales de edificación en lo que respecta a la superficie cubierta, debiéndose asentar tal circunstancia tanto en el plano como en el Reglamento de Copropiedad y Administración que rige en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
En este contexto, una vez constatada la irregularidad, procedía interpelar al propietario para que adecúe su situación y, la comprobada falta de corrección de las contravenciones observadas al vencimiento del plazo estipulado para ello, constituye motivo suficiente para justificar el accionar estatal en los términos consumados en las actas cuya impugnación se persigue en autos.
Por lo tanto, la falta de presentación de los respectivos planos y demás documentación requerida de conformidad con las disposiciones vigentes hace responsable al eventual propietario por su incumplimiento, pues constituyen documentos imprescindibles ya que toda transformación y/o ampliación que altere el proyecto originario requiere de la respectiva modificación planimétrica y reglamentaria, sin que sea posible suplir tal imposición normativa.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por el actor e imponer las costas de ambas instancias en el orden causado.
El Juez de grado hizo lugar al allanamiento efectuado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por la demandada y, en consecuencia, rechazó la presente ejecución con costas a la actora vencida.
Para así decidir tuvo en cuenta que la demandada había efectuado la denuncia de venta del dominio objeto del gravamen y había comunicando al Registro de la Propiedad Automotor que dejó de ser su propietaria con anterioridad al devengamiento de las obligaciones fiscales reclamadas
El recurrente cuestionó la imposición de costas. Sostuvo que debían ser impuestas en el orden causado ya que, sin perjuicio del allanamiento formulado a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la contraria, fue la demandada la responsable del incumplimiento de los deberes formales al no haber comunicado a la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos la transferencia de dominio del automotor objeto del gravamen en legal tiempo y forma de acuerdo a la normativa fiscal vigente, induciendo a error a la Administración con su accionar y motivando la promoción de las presentes actuaciones.
En efecto, el artículo 66, inciso 1º, del Código Contencioso, Administrativo y Tributario establece que no se le impondrán costas al vencido en el supuesto en el que hubiese reconocido oportunamente como fundadas las pretensiones de su adversario allanándose a satisfacerlas, a menos que haya incurrido en mora o que por su culpa haya dado lugar a la reclamación. En ese mismo artículo también se prevé que: “para que proceda la exención de costas, el allanamiento debe ser real, incondicionado, oportuno, total y efectivo”.
Por lo tanto, teniendo en cuenta el allanamiento efectuado y que no surge de autos que la demandada haya comunicado a la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos la denuncia de venta del automotor objeto del gravamen ni tampoco que el Registro de la Propiedad Automotor lo haya hecho, toda vez que la actora pudo creerse con derecho a reclamar, corresponde hacer lugar al recurso interpuesto y modificar la imposición de costas dispuesta en la instancia de grado e imponerlas en el orden causado, así como las de esta instancia (artículos 64, y 66 del Código Contencioso, Administrativo y Tributario).