Conforme el artículo 2.2.5.1 del Código de la Edificación, la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro debe suspender toda obra que se ejecute sin permiso o que, teniéndolo, no se realice de acuerdo a las disposiciones vigentes. Por su parte, el artículo 2.2.5.2 establece que el órgano debe intimar al profesional o al propietario responsable para que -dentro de plazos adecuados a los trabajos a realizar- proceda a demoler y/o regularizar la obra.
Así las cosas, comprobada la existencia y clandestinidad de la construcción corresponde concluir que el acto administrativo cuestionado no resulta manifiestamente ilegítimo y arbitrario. Por el contrario, se manifiesta como el ejercicio de las atribuciones que competen a la administración en cumplimiento de su función de policía inmobiliaria catastral y de la edificación.

El solo transcurso del tiempo no otorga legitimidad a las obras construidas al margen de la reglamentación en materia de edificación. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que gozaba y, recíprocamente, nadie puede adquirir un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquél de quien lo adquiere (art. 3270 C.C.).
Luego, la ilegitimidad de la obra ejecutada sin permiso, al constituir un aspecto de la condición jurídica del bien, se transmite con su enajenación a los ulteriores propietarios.
El hecho de que la construcción haya sido ejecutada por ella o por los anteriores propietarios del inmueble resulta irrelevante.

El cobro de una diferencia de la contribución de alumbrado, barrido y limpieza,territorial, de pavimentos y aceras y Ley N° 23.415, en concepto de adecuación de empadronamiento del inmueble como supuesto consentimiento de la construcción clandestina, por parte del Gobierno de la Ciudad- es ineficaz para sustituir el permiso de obra. En efecto, la percepción de aquélla -manifestación de la potestad tributaria del Estado- es una cuestión enteramente distinta y, por lo tanto, no permite inferir la conformidad, para lo cual la legislación aplicable exige el permiso de obra otorgado por el órgano competente.

En el caso, corresponde declarar la nulidad de la orden de allanamiento decretada en autos para ingresar a una vivienda y demoler las construcciones que no estuvieren autorizadas por el correspondiente permiso de obra, sin que el particular tuviera oportunidad alguna de hacer valer sus argumentos ante el tribunal.
El derecho a ser oído puede ser reglamentado por la ley –sin alterarlo o desnaturalizarlo y dentro de los límites constitucionales- para hacerlo compatible con el derecho de los demás litigantes y con el interés público de asegurar una justicia recta y eficiente. En tal sentido, la índole de ciertos procesos lleva al legislador a postergar el efectivo ejercicio de tal derecho, como sucede, por ejemplo, al acordarse el dictado de una medida cautelar. Pero tal opción legislativa, a la que se admite como razonable reglamentación de la garantía, en ningún momento ha sido prevista en el artículo 12 de la Ley de Procedimientos Administrativos, norma que no establece que, al recurrir al poder judicial para ejecutar un acto que afecte los bienes de una persona, la cuestión deba ser decidida inaudita parte.

A partir del artículo 12 de la Ley de Procedimientos Administrativos, se puede sostener que las posibilidades de ejecutar medidas contra bienes o el patrimonio de las personas es una facultad que sólo puede ser decidida por los tribunales, por supuesto, con las excepciones previstas en la norma.
En consecuencia, para que la intervención de órgano judicial signifique algo más que un ritual desprovisto de contenido, el tribunal debe revisar la legitimidad del requerimiento, en cuanto al basamento legal de las facultades que la Administración invoca. Se ha declarado que “la función del juez al que recurre la Administración para ejecutar un acto administrativo no es la de un autómata que concede, sino que se halla en deber de analizar la petición” y que “el Poder Judicial no puede convertirse en mero brazo ejecutor de las decisiones administrativas" (ver doctrina de este tribunal in re “GCBA c. Rodríguez, María Laura sobre aut. admim.” del 12/07/01, y sus citas, publicado en LL. 2001-A-517) En el ejercicio de ese deber, el Tribunal debe velar por el respeto de las garantías constitucionales de los administrados y no puede prescindir de citar a quien será directamente alcanzado por la sentencia a los efectos de que tenga conocimiento del proceso, oportunidad de hacer oír sus razones y producir la prueba de descargo de que quiera valerse (ver Sala II, doctrina de la mayoría, in re “Comisión Nacional de la Vivienda c. Saavedra Felisa y otros”, del 09/04/02, publicado en LL 2002-D, 325, y ED 31/07/02).

El Gobierno cuenta con la facultad para exigir que las edificaciones y estructuras que hayan sido alteradas respecto de las condiciones en que les fuera otorgado el correspondiente permiso de obra, sean retrotraídas a su situación originaria para disponer demoliciones y supresiones totales o parciales de las obras clandestinas que, afectando la seguridad, salubridad o la estética edilicia, vulneren las normas de aplicación vigentes a la época de su ejecución o bien en aquellos en las que se resistan o se avance sobre derechos y bienes jurídicos de linderos, condóminos y vecinos (conf. Cartañá, Antonio - Centanaro, Esteban - Labado, Alejandro, 2º Informe Anual 1989/1990 de la Controladuría General Comunal, t. I, “El control de edificaciones”, Buenos Aires, 1991, p. 67). Por ello corresponde confirmar la orden de allanamiento del inmueble dispuesta por la juez a quo con el objeto de proceder a dar cumplimiento con la demolición ordenada por decreto del Gobierno de la Ciudad. (Del voto en disidencia del Dr. Esteban Centanaro).

Resulta razonable que la administración vea acrecentadas sus facultades de contralor respecto de obras en construcción, habida cuenta de que en tales circunstancias será más factible subsanar las irregularidades que pudieren cometerse, y ello implicará un menor costo al particular (supuesto del numeral 2.2.5.2. del Código de Edificación).
A contrario sensu, ante obras irregulares ya finalizadas, la Administración deberá adoptar mayores recaudos en su afán de adecuarlas a la normativa vigente, toda vez que al tratarse de trabajos concluidos, posiblemente en uso, la afectación de derechos individuales será mayor (supuesto del artículo 6.3.1.2. del citado Código).
En el caso, si el primer contacto con las obras presuntamente en infracción se produjo cuando las mismas ya se encontraban finalizadas, no son de aplicación las disposiciones del numeral 2.2.5.2. (referido a la inspección de las obras en ejecución) del Código de Edificación sino las contenidas en el numeral 6.3.1.2. (referido a la conservación de obras existentes) del citado cuerpo legal.

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y confirmar el acto administrativo por el cual se intima a la actora a demoler las construcciones efectuadas en el contrafrente y patio de aire y luz de propiedad común y uso exclusivo de la unidad funcional.
En efecto,la Ley Nacional N° 13512 de Propiedad Horizontal, establece un régimen de copropiedad sobre todas las cosas comunes del edificio entre las que se encuentran patios y jardines- conforme artículo 2 y 3-. Prevé los límites constructivos sobre los edificios, disponiendo que para toda obra nueva será necesaria la autorización de todos los copropietarios (cfr. art. 7).
Asimismo, el artículo 4.1.3.3. del Código de Planeamiento Urbano local establece que las áreas descubiertas en las parcelas que constituyen espacios urbanos o patios auxiliares no podrán cubrirse con elementos fijos, permitiéndose solamente plegables.
Por su parte la resolución 239/SPYMA/97 -posteriormente sustituida por su similar 483/04-, prevé la forma de regularizar las obras ejecutada en contravención, estableciendo en su artículo 4 que “… en todos los casos en que los inmuebles alcanzados por las tramitaciones precedentemente referidas se hallen afectadas al Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512), corresponderá aplicar las prescripciones del Decreto 2805/90 (…)”. El precitado decreto 2805/90 establece el procedimiento que debe seguirse para la registración de planos de aquellas obras que hayan sido ejecutadas sin permiso en inmuebles sujetos a la Ley 13.512, estableciendo en su artículo 1 inc c) que “Cuando se ocupen áreas comunes del edificio, se exigirá en todos los casos las acreditación de la autorización de todos los copropietarios del inmueble, conforme lo establece el Artículo 7 de la Ley Nº 13.512.”
Por su parte, el artículo 6.3.1.2. del Código de Edificación en su inciso b) faculta al Gobierno de la Ciudad a disponer disposiciones cuando se vulneren las normas de aplicación vigentes afectando la seguridad, la salubridad o la estética edilicia o su avance sobre derechos y bienes jurídicos de condóminos.
En suma, el aludido avance sobre las normas vigentes y la vulneración de derechos y bienes jurídicos de condóminos sobre un bien de propiedad común aunque de uso exclusivo aparece palmario cuando de las actas de asamblea no surge el requerido acuerdo de todos los copropietarios previsto por el artículo 7 de la Ley Nº13.512 para realizar las reformas requeridas sobre espacios comunes y en tanto la denuncia sobre las irregularidades constructivas fue formulada justamente por un copropietario.

En el caso corresponde confirmar la sentencia de grado que declaró la nulidad del acto administrativo que ordenó la demolición de obras realizadas en contravención a la normativa vigente.
En efecto, de los considerandos de la disposición atacada se advierte que únicamente se ha analizado el metraje de la obra antirreglamentaria, sin que se haya procedido a completar el estudio de los aspectos comprendidos en los parágrafos a), b) y c) del artículo 6.3.1.2 del Código de Edificación, normativa aplicable al caso.
En efecto, por superar la construcción antirreglamentaria los 100 m2 se procedió automáticamente a rechazar el registro, prescindiendo del análisis al que obliga el Código de Edificación en los preceptos ya citados.
Así, el acto administrativo resultará viciado si desconoce las circunstancias acreditadas en el expediente, se funda en hechos o pruebas inexistentes, carece de una situación de hecho que los justifique o invoca hechos absurdos o irrelevantes o posee un defecto en la fundamentación legal o prescinde de las normas que resultan aplicables al caso.
De tal modo, la causa del acto administrativo aquí impugnado se encuentra viciada por no corresponderse el acto con los antecedentes de hecho y de derecho pertinentes, toda vez que la administración ha omitido el confronte del supuesto de hecho con la normativa aplicable.
Estos extremos tornan procedente la nulidad de la disposición atacada y tornan inncesario el tratamiento de las restantes cuestiones planteadas por la apelante.

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y confirmar el acto administrativo por el cual se intima a la actora a demoler las construcciones efectuadas en el contrafrente y patio de aire y luz de propiedad común y uso exclusivo de la unidad funcional.
En efecto,la Ley Nacional N° 13512 de Propiedad Horizontal, establece un régimen de copropiedad sobre todas las cosas comunes del edificio entre las que se encuentran patios y jardines- conforme artículo 2 y 3-. Prevé los límites constructivos sobre los edificios, disponiendo que para toda obra nueva será necesaria la autorización de todos los copropietarios (cfr. art. 7).
En consecuencia, más allá de que la obras puedan o no afectar la seguridad, la salubridad o la estética edilicia, lo cierto es que afectaron los derechos de los copropietarios de las áreas comunes que nunca avalaron las obras de ampliación, motivo por el cual, la demolición ordenada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a través del acto cuestionado, luego de las intimaciones, cumplido el debido proceso y -máxime- el tiempo transcurrido sin haberse acreditado su trámite de regularización, resulta legítima.

El permiso de obra, conforme el artículo 2.1.3.7 del Código de Edificación (texto con la incorporación dispuesta por el artículo 86 de la Ley Nº 24.441, BO. 16.01.95), no ostenta carácter precario [cf. esta Sala en “Biestarc SA c/ GCBA s/ daños y perjuicios (excepto resp. médica)” exp-25358 del 16/05/2012]. La modalidad de concesión de permisos como el que nos ocupa implica que una vez devuelta la documentación de la obra, en función de su registración y del pago de los derechos respectivos, queda conferido el derecho a ejecutar los trabajos comprendidos en el permiso solicitado que se ajusten a las disposiciones legales aplicables según las características de la obra. Mientras se cumpla la condición enunciada en último término, el derecho conferido se incorpora al patrimonio con las características de la propiedad.
En cambio, el sistema de permisos bajo estudio excluye de ese ámbito de protección a cualquier trabajo o modalidad de ejecución que se aparte tanto de la documentación presentada, así como de las normas de edificación y planeamiento urbano aplicables. Los comportamientos que contravengan tales disposiciones comprometen la responsabilidad del profesional interviniente y quedan sujetos a las potestades de fiscalización de la autoridad de aplicación sin que, obviamente, el permiso ya otorgado pueda invocarse ni para impedir el control ni a fin de convalidar la transgresión de las regulaciones edilicias. Es decir, que los efectos de la concesión de un permiso sólo amparan las obras que cumplen los requisitos legales propios de la construcción en juego, oportunamente declarados y registrados. Por tanto, quien pretenda beneficiarse con los efectos de un permiso debe mostrar que las obras registradas se ajustan a la normativa aplicable.

En el caso, corresponde modificar parcialmente la sentencia de grado, y en consecuencia, ordenar a la demandada que ejerza el control que le compete a fin de garantizar efectivamente la protección al patrimonio cultural de la Ciudad respecto de todas las propiedades ubicadas dentro de la manzana objeto de la litis. A tal fin, deberá adoptar las medidas pertinentes no sólo respecto de los usos asignados en los hechos a tales predios sino también a las obras que pudieran haberlos afectados.
A partir de la prueba producida, cabe afirmar que, en la especie, se verifica una omisión ilegítima y arbitraria de la demandada en el ejercicio de sus facultades de control toda vez que, por un lado, no se estarían respetando los usos para los cuales algunas de las propiedades ubicadas en la manzana de la Ciudad fueron habilitadas y, por el otro, existirían obras no autorizadas efectuadas sobre inmuebles de dicha manzana protegida. Sin embargo, aún cuando el ordenamiento jurídico establece obligaciones y usos que no estarían siendo atendidos (conforme las previsiones referidas al distrito U33) dado el modo en que la litis quedó trabada (sólo entre la actora y la demandada), dicha condena deberá limitarse a la orden precedente. Cualquier circunstancia derivada del aludido ejercicio de control (vgr. la recomposición ambiental y patrimonial) deberá ser analizada por las vías administrativas y procesales que correspondan, en forma particular, a fin de que los eventuales destinatarios ejerzan los derechos que estimen pertinentes. Los resultados del control llevado a cabo –dentro del marco y con el alcance de esta sentencia- deberán ser puestos en conocimiento de la titular del juzgado de primera instancia en el plazo de treinta (30) días, desde la notificación de la presente, a fin de verificar el cumplimiento de la condena.

En el caso, corresponde modificar la decisión de grado y en consecuencia, disponer que la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras y la Dirección General de Guardia de Auxilio y Emergencias del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires determinen, adopten y acrediten ante el Juzgado de Primera Instancia, en el plazo de cinco (5) días, la ejecución de las medidas necesarias para garantizar condiciones de seguridad indispensables en la vivienda del actor.
En efecto, corresponde hacer lugar al agravio planteado por el demandado respecto que la resolución adoptada por el Juez de grado, esto es, el otorgamiento de un subsidio habitacional, resulta incongruente con lo peticionado por el actor.
En este sentido, el actor solicitó como medida cautelar que se disponga la inmediata remoción de las construcciones que apoyan sobre la pared medianera de su propiedad, atento el inminente riesgo de derrumbe sobre personas y bienes, en caso de colapsar el techo de losa de su inmueble.
Ello así, de la documentación producida por la Administración surge que en el inmueble lindero a la propiedad del actor se constató que existirían "condiciones muy precarias de hábitat" y una "construcción muy precaria antirreglamentaria".
Ahora bien, de estas constancias resulta "prima facie" verosímil la existencia de una situación riesgosa respecto del inmueble del actor. Más aun, tomando en consideración la urgencia invocada en la cuestión, que acreditaría el peligro en la demora.
Todo ello, sin perjuicio de recordar que, de existir peligro de derrumbe o riesgo estructural en relación con el inmueble lindero al del actor, corresponde también al Gobierno local adoptar las medidas correspondientes a fin de salvaguardar la salud y la vida de los ocupantes (confr. art. 12 LPACABA, dec. 1510/97).

En el caso, corresponde revocar el pronunciamiento de grado, y en consecuencia, rechazar la demanda iniciada por la parte actora contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires -GCBA-, a fin de que se lo condene a ejecutar determinadas obras, o bien, a resarcir los daños que la construcción llevada a cabo en el inmueble contiguo les habría ocasionado en sus respectivas propiedades al bloquear la ventilación e iluminación natural de la que gozaban con anterioridad a la existencia del mencionado inmueble.
En efecto, corresponde analizar el agravio articulado por el GCBA con respecto a que el ilícito cometido por los propietarios del edificio (parte actora) no puede constituirse en una fuente de derecho.
Ello así, la obra del inmueble de propiedad de los actores ha sido declarada como “manifiestamente irregular” por el "a quo", al entender que ese edificio incumplió con la normativa vigente al momento de su construcción.
Ahora bien, conforme la previsión contenida en el artículo 1111 del Código Civil, si el daño reclamado no tiene otra causa que la propia ilicitud de la conducta, los perjuicios que de ella se generen únicamente deberán ser soportados por quien la lleve adelante.
En este sentido, debe señalarse que quien lleva adelante la construcción de un edificio en contravención con las disposiciones legales o, bien, quien adquiere en propiedad un inmueble que no respeta las previsiones edilicias locales, no puede constituirse en titular de un derecho subjetivo destinado a reclamar al demandado los daños que la propia ilicitud del inmueble le acarreen.
Así las cosas, en atención a que la responsabilidad atribuida en la sentencia de grado al GCBA se encuentra circunscripta a la conducta de “autorizar indebidamente la obra del inmueble cuyas unidades funcionales pertenecen a los coactores, sin exigir el cumplimiento de las normas de edificación vigentes”, la ilicitud propia de los inmuebles de los demandantes constituye causa suficiente para eximir al GCBA del pago de los daños reclamados por la parte actora en este aspecto.
Aun cuando se pudiese reputar a la parte actora como un adquiriente de buena fe de las propiedades objeto de autos, lo cierto es que esa adquisición no puede constituirse en causa eficiente para legitimar una construcción efectuada en contravención a las normas de edificación, razón por la cual no puede tenérselos por legítimos acreedores del derecho de reparación del que pretenden ser titulares.

En el caso, corresponde confrmar la sentencia de grado que hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva del Estado Nacional y rechazó también la demanda contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
La actora se agravia por cuanto la sentencia de grado no tuvo en cuenta que el Gobierno local omitió ejercer su función de policía, atento el mal estado de conservación de los desagües pluviales en el predio de Trenes de Buenos Aires (TBA SA) y en que no realizó las obras de infraestructura en las calles de la Ciudad para evitar desbordes.
Ahora bien, la parte actora sustentó su planteo en que la Dirección General de Guardia, Auxilio y Emergencias del GCBA informó que “se observó el desmoronamiento del muro de contrafrente debido al estancamiento de agua de lluvia acumulada sobre el sector del ferrocarril, provocado por falta de un escurrimiento fluido de agua de lluvia, produciendo de esta manera el esponjamiento del talud y el escurrimiento de tierra ejerciendo presión sobre dicho muro alcanzando el desmoronamiento.
En efecto, la falta de control que la actora le atribuye al GCBA al igual que la prueba producida en autos no resulta suficiente para responsabilizar al estado local, ya que versó sobre una imputación genérica de falta de control y no se hizo cargo de lo informado por la Dirección General respecto a que el “problema de escurrimiento se debería a trabajos realizados en el sector por parte del personal de ex ferrocarril Mitre”.
Tampoco ofreció prueba tendiente a demostrar que el hecho dañoso se hubiera producido con prescindencia de los trabajos realizados por el personal de ferrocarril.

En el caso, corresponde confrmar la sentencia de grado que rechazó la demanda contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
En efecto, el agravio efectuado por la actora sobre la responsabilidad del Estado local por omitir realizar obras de infraestructura necesarias y adecuadas para evitar los desbordes y por la falta de control de los desagües pluviales, no puede prosperar.
La actora debió acreditar la existencia de una relación causal directa entre alguna hipotética obra supuestamente no ejecutada por el GCBA y el derrumbe del muro medianero con su vivienda de los actores. Tal como lo indicó el Sr. Fiscal, el perito designado en autos explicó que “las aguas provenientes de las vías ferroviarias escurren hacía la vía pública […] El desnivel entre una y otra es tan grande que por simple acción de gravedad (salvo que se interpusiera en su recorrido algún obstáculo a modo de dique de contención) las aguas hallan mayor o menor facilidad de salir hacía la vía pública, de acuerdo al caudal. Esta salida se produce muy lejos de la finca propiedad de la actora, fluyendo luego hacia las bocas de desagüe pertenecientes a la red de desagües pluviales de la Ciudad ubicadas a poca distancia sobre la Avda. Luis María Campos.
Dicha conclusión no fue impugnada por la parte actora como así tampoco introdujo una crítica razonada en su expresión de agravios contra la sentencia de grado que permita apartarsede lo resuelto por la "a quo".

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y en consecuencia, rechazar la demanda interpuesta por el actor, a fin de impugnar los actos administrativos mediante los cuales lo intimaban a regularizar la situación de la finca retrotrayéndola a su estado anterior.
El actor realizó la obra de cerrar el patio de su inmueble por los desperdicios que arrojaban los vecinos de los pisos más altos.
En efecto, cabe señalar que asiste razón a la parte demanda en cuanto sostiene que la intimación contenida en el acto impugnado se encuentra en consonancia con las previsiones de las normas aplicables al caso.
Ello así, corresponde advertir que no se encuentra controvertido en esta instancia que la edificación llevada a cabo por el administrado resulta ser antirreglamentaria, toda vez que se encontraría en contravención a lo dispuesto en el artículo 4.1.3.3 del Código de Planeamiento Urbano, y no contaría con el permiso requerido en el artículo 2.1.1.1. del Código de Edificación.
En ese orden, cabe concluir en que la intimación llevada a cabo por la Administración se ajusta a lo previsto en los artículos 2.2.5.2. y 6.3.1.2. del Código de Edificación, y a la resolución administrativa, en la medida en que se establece que, ante la constatación de una obra antirreglamentaria, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires debe intimar al responsable a su demolición o regularización.

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y en consecuencia, rechazar la demanda interpuesta por el actor, a fin de impugnar los actos administrativos mediante los cuales lo intimaban a regularizar la situación de la finca retrotrayéndola a su estado anterior.
El actor realizó la obra de cerrar el patio de su inmueble por los desperdicios que arrojaban los vecinos de los pisos más altos.
Cabe destacar, que en el pronunciamiento recurrido se resolvió declarar la nulidad de la disposición administrativa y de los actos dictados en su consecuencia “…únicamente en tanto se ordena regularizar la situación de la finca del actor (…) retrotrayéndola a su estado anterior y en cuanto ordena la regularización bajo apercibimiento de proceder a la ejecución de los trabajos por la Administración a su costa; todo ello en tanto importe demolición del cerramiento construido".
Así, es dable mencionar que la declaración de nulidad parcial del acto impugnado en autos, en los términos en que ha sido resuelta, podría generar dificultades al momento de su ejecución.
En efecto, no se advierte qué solución se daría a la controversia suscitada en autos en el caso de que el actor no cumpliese con los requisitos necesarios para regularizar documentalmente la obra construida según los lineamientos brindados en la sentencia recurrida (conformidad de los consorcistas, presentación de la documentación exigida por la normativa correspondiente).

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y en consecuencia, rechazar la demanda interpuesta por el actor, a fin de impugnar los actos administrativos mediante los cuales lo intimaban a regularizar la situación de la finca retrotrayéndola a su estado anterior.
El actor realizó la obra de cerrar el patio de su inmueble por los desperdicios que arrojaban los vecinos de los pisos más altos.
En efecto, según quedó demostrado en autos, el cerramiento edificado transgrede la reglamentación aplicable (art. 4.1.3.3 del Código de Planeamiento Urbano) y, en cambio, no obran elementos que acrediten el cumplimiento por parte del propietario de los recaudos necesarios para llevar adelante la reforma o, en su caso, la imposibilidad de concretarlos.
Frente a ello, la mera invocación de la tolerancia de los vecinos, así como la ausencia de todo trámite destinado a regularizar la situación ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, impiden considerar reunidos los recaudos necesarios para declarar la nulidad de la disposición administrativa.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la demanda promovida por el actor contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, con la finalidad de impugnar los actos administrativos mediante los cuales se lo intimó y se le impuso una multa por una obra ejecutada y terminada en infracción al Código de Edificación.
En efecto, resulta oportuno señalar que las facultades de verificación y fiscalización que ostenta el Gobierno de la Ciudad comportan la acción del poder público para la inspección de la correcta planificación, ejecución y terminación de toda obra, de acuerdo con las prescripciones en vigencia.
Ahora bien, en el caso, habiéndose constatado que la mejora -consistente en el cerramiento de un patio con destino dormitorio- fue ejecutada y terminada sin permiso, tanto el requerimiento de regularización como la imposición de una sanción administrativa -dentro de las contempladas en el artículo 2.4.2 del Código de Edificación- resultan apropiados, máxime si se tiene en cuenta que el propio demandante, en los respectivos pedidos de prórroga, ha reconocido la irregularidad detectada.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la demanda promovida por el actor contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, con la finalidad de impugnar los actos administrativos mediante los cuales se lo intimó y se le impuso una multa por una obra ejecutada y terminada en infracción al Código de Edificación.
En efecto, las constancias incorporadas a la causa permiten inferir que, en su oportunidad, el propietario que ejecutó y terminó la obra omitió presentar la documentación necesaria a los fines de obtener la certificación, permiso y/o autorización pertinente a los efectos de conocer las particulares restricciones al dominio que pudieran afectar a la construcción, teniendo en cuenta que tal modificación -cerramiento de un patio con destino dormitorio-, a pesar de no haber transformado el estado parcelario, alteró los porcentuales de edificación en lo que respecta a la superficie cubierta, debiéndose asentar tal circunstancia tanto en el plano como en el Reglamento de Copropiedad y Administración que rige en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
En este contexto, una vez constatada la irregularidad, procedía interpelar al propietario para que adecúe su situación y, la comprobada falta de corrección de las contravenciones observadas al vencimiento del plazo estipulado para ello, constituye motivo suficiente para justificar el accionar estatal en los términos consumados en las actas cuya impugnación se persigue en autos.
Por lo tanto, la falta de presentación de los respectivos planos y demás documentación requerida de conformidad con las disposiciones vigentes hace responsable al eventual propietario por su incumplimiento, pues constituyen documentos imprescindibles ya que toda transformación y/o ampliación que altere el proyecto originario requiere de la respectiva modificación planimétrica y reglamentaria, sin que sea posible suplir tal imposición normativa.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la demanda promovida por el actor contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, con la finalidad de impugnar los actos administrativos mediante los cuales se lo intimó y se le impuso una multa por una obra ejecutada y terminada en infracción al Código de Edificación.
En efecto, la falta de arreglo a las disposiciones imperantes en materia de edificación por parte de los anteriores propietarios no releva al actor de las responsabilidades a su cargo, más aún, lo hace pasible de la imposición de una sanción dada su condición de titular dominial al momento de la inspección.
Ello es así porque, más allá de la eventual responsabilidad de los propietarios que lo precedieron en torno al acatamiento de la normativa vigente, lo cierto es que al propietario adquirente le comprenden las mismas cargas y obligaciones y, por tanto, las trasgresiones a las normas en vigor conllevan su responsabilidad.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la demanda promovida por el actor contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, con la finalidad de impugnar los actos administrativos mediante los cuales se lo intimó y se le impuso una multa por una obra ejecutada y terminada en infracción al Código de Edificación.
En efecto, la antigüedad de la obra o la fecha en que el accionante adquirió el monoambiente resultan irrelevantes a los fines de rebatir el poder de contralor que tiene el Estado con respecto a las disposiciones que reglamentan la construcción teniendo en cuenta que, precisamente, se han dictado normas legales a los fines de evitar abusos, fijando ciertas limitaciones y restricciones al dominio y sometiendo las reformas y/o modificaciones que se pretendan realizar -o se hayan ejecutado- a control estatal.
De este modo, dicho control estatal se materializa en los respectivos permisos de obra que se soliciten -y su eventual aprobación- como así también en los requerimientos destinados a corregir las faltas u omisiones constatadas y, en tales condiciones, el hecho de que el accionante no haya regularizado su situación, teniendo en cuenta el extenso lapso transcurrido -de más de 6 años- desde que fueran labradas las actas objetadas en autos avalan el obrar estatal a los fines de verificar y fiscalizar el cumplimiento de la normativa vigente en materia edilicia.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la demanda promovida por el actor contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, con la finalidad de impugnar los actos administrativos mediante los cuales se lo intimó y se le impuso una multa por una obra ejecutada y terminada en infracción al Código de Edificación.
En efecto, el hecho de que el actor hubiese regularizado mediante un plan de pagos la deuda correspondiente a la contribución por alumbrado, barrido y limpieza -ABL- y que, según sus dichos, abone tal tributo desde el año 1993 -incluida la mejora-, en nada obsta la circunstancia de que otra repartición gubernamental, esto es, la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras, verifique el cumplimiento de las disposiciones vigentes en materia de edificación, más allá de la fiscalización que, por su lado, pudiera realizar el organismo recaudador (AGIP) en torno a la percepción de los tributos locales.
A ello debo agregar que el apelante tampoco logra acreditar fehacientemente el momento en que la Administración habría tomado conocimiento del comienzo de la ejecución o de la finalización de la construcción controvertida y, en este aspecto, no puede pasarse por alto el carácter clandestino del cerramiento -de un patio con destino dormitorio-, reflejado en la ausencia de una solicitud de permiso de obra y en la falta de registración de la mejora en el plano respectivo y en el Reglamento de Copropiedad y Administración.
Por ende, más allá de si se abona el ABL o las expensas por la mejora, lo cierto es que tales circunstancias no logran neutralizar la falta de acatamiento a las disposiciones registrales por parte del actor en su carácter de titular dominial del inmueble de marras lo cual conforma causal suficiente a los fines de legitimar el obrar sancionatorio estatal.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la demanda promovida por el actor contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, con la finalidad de impugnar los actos administrativos mediante los cuales se lo intimó y se le impuso una multa por una obra ejecutada y terminada en infracción al Código de Edificación.
En efecto, sin perjuicio de destacar que aún no se ha emitido acto administrativo alguno tendiente a demoler el cerramiento, toda vez que el apercibimiento contenido en el formulario utilizado en el acta de inspección constituye un formato estándar, se hace saber a la demandada que, en su caso, deberá estarse a la limitación contenida en el artículo 6.3.1.2 inciso c) del Código de Edificación, teniendo en cuenta las dimensiones de la construcción que nos ocupa -5,50 mts.2- que, en principio, impediría su demolición, máxime si se tiene en consideración que, de conformidad con lo dictaminado por el perito ingeniero, la construcción realizada sobre un espacio común de uso exclusivo no habría afectado la seguridad, salubridad o estética edilicia.

En el caso, corresponde revocar el pronunciamiento de grado, y en consecuencia, declarar la conexidad de las presentes actuaciones con otras causas que tramitan por ante otro Juzgado del fuero.
Tal solución es consistente con la dictada en oportunidad de evaluar la conexidad de una de las causas en trámite con las otras actuaciones.
En efecto, si en esa ocasión se entendió que debía ser el mismo tribunal quien conociese en la demanda iniciada por una copropietaria invocando el ejercicio del poder del policía del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires sobre obras supuestamente realizadas en contravención, esa misma solución aparece como razonable en el presente caso, en que el mismo consorcio pretende dejar sin efecto la orden de demolición dispuesta por el Gobierno local en relación con aquellas refacciones.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto condenó a los demandados a pagarle al actor el monto indemnizatorio que se determine en la etapa de ejecución de sentencia, por haber ejecutado ampliaciones en un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, en infracción al Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.
En efecto, considero necesario que, al momento de ejecutar la presente sentencia, se efectúe una tasación de la unidad funcional del actor previo a la ejecución del acto administrativo que debe dictar el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para resolver las anomalías constructivas, y otra una vez ejecutado, para poder obtener el valor de la indemnización correspondiente.
Una vez realizada dicha operación podrá obtenerse el valor de la indemnización, el que no superará el máximo del porcentaje fijado por la pericia obrante en autos (30%) que fue consentido por la parte actora.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado respecto a que las constancias probatorias existentes en la causa resultan insuficientes a fin de cuantificar el menoscabo patrimonial padecido por la actora, en virtud de las irregularidades constructivas existentes en el inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, en el cual es propietaria de una unidad funcional.
En efecto, el perito designado en autos, al ser consultado sobre el valor actual del inmueble de la parte actora, determinó la desvalorizaron de la propiedad en porcentajes y señaló “que no establece valores dinerarios habida cuenta que los precios de plaza en estos momentos son muy fluctuantes por motivos de público conocimiento”. Así las cosas, aun cuando el peritaje mencionado da cuenta de que el valor del inmueble del actor, frente a los avances de las reformas clandestinas efectuadas por su vecino, se desvalorizó entre un veinte y un treinta por ciento, lo cierto es que aquél no permite convertir esos porcentajes en un importe dinerario que represente la desventaja patrimonial que sufrió el accionante.
Esta Sala ha dicho que, según el criterio fijado por el Tribunal Superior de Justicia, puede resultar válido diferir para la etapa de ejecución la realización de cálculos pautados en la sentencia, cuando como en autos, se encuentren identificados los rubros y las constancias de las que surgiría la efectiva existencia de los importes comprometidos para, con ello, dejar suficientemente definida la integración de la compensación reclamada (en los autos “Consorcio Trébol SA c/ GCBA s/ cobro de pesos”, expte. Nº33909/0, sentencia del 31/3/14 y sus citas, “Gagliano Armando José y otros c/ GCBA s/ daños y perjuicios (excepto resp. médica)”, expte. Nº28460, sentencia del 9/5/16, “Covimet S.A. c/ GCBA s/ impugnación actos administrativos”, expte. Nº8333, sentencia del 17/11/16).
Bajo el lineamiento expuesto, el perito designado en la causa deberá determinar el importe a favor de la parte actora por el rubro bajo análisis. En esa tarea, habrá de contemplarse el valor de mercado del inmueble de la parte actora omitiendo computar la incidencia de las obras irregulares construidas por su vecino, ponderando la totalidad de las características del inmueble (ubicación, antigüedad, superficie, metros construidos, materiales empleados, así como su normal desgaste por el transcurso del tiempo, etc.), empleando como referencia el valor de plaza de propiedades semejantes.
Luego, una vez obtenida la suma antes descripta, corresponderá que el "a quo" cuantifique el resarcimiento a favor de la parte actora, con el límite del porcentaje de desvalorización fijado en el peritaje rendido en estos obrados, toda vez que aquel fue consentido por la parte accionante.

En el caso, corresponde confirmar la multa impuesta por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, a la administradora de consorcios, por infracción al artículo 9°, inciso g) de la Ley N° 941, por considerar que aquélla, había omitido denunciar ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires “la existencia en el Edificio de numerosas y variadas obras que en forma absolutamente irregular (…) realizaron diversos propietarios”.
En efecto, la administradora sancionada tuvo conocimiento de que en diversos pisos del edificio se estaban efectuando nuevas obras, las cuales no habían sido denunciadas por los propietarios de esas unidades y, más aún, fueron individualizadas como irregulares por los inspectores del Gobierno de la Ciudad.
A fin de cumplir con la obligación legal prevista en la ley mencionada, la Administración debió, frente a los sendos pedidos de explicaciones percibidos, requerir a los propietarios que llevaron a cabo aquellas reformas si contaban con el permiso o aviso de obra pertinente; curso de acción no verificado en autos.
Ello así, encontrándose acreditado que las construcciones en juego infringieron la normativa aplicable, corresponde concluir que la administradora incumplió con la obligación legal de efectuar la denuncia correspondiente al Gobierno local, a fin de que ejerza el poder de policía que le compete.

En el caso, corresponde confirmar la multa impuesta por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, a la administradora de consorcios, por infracción al artículo 9°, inciso g) de la Ley N° 941, por considerar que aquélla, había omitido denunciar ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires “la existencia en el Edificio de numerosas y variadas obras que en forma absolutamente irregular (…) realizaron diversos propietarios”.
En efecto, la administradora sancionada tuvo conocimiento de que en diversos pisos del edificio se estaban efectuando nuevas obras, las cuales no habían sido denunciadas por los propietarios de esas unidades y, más aún, fueron individualizadas como irregulares por los inspectores del Gobierno de la Ciudad.
Ello así, de los dichos de la administradora referentes a que agentes del Gobierno de la Ciudad le habrían informado que no era necesario efectuar la denuncia en cuanto ya había sido formulada previamente por un propietario -al margen de que esa circunstancia no se halla probada en autos-, en nada permite modificar lo aquí decidido en la medida en que, desde la fecha en la que le fue comunicada la existencia de obras hasta el día en que el propietario habría informado las irregularidades al Gobierno de la Ciudad -fecha desconocida, aunque es posible presumir que aconteció con posterioridad a la carta documento remitida a la Administración- la recurrente no adoptó ninguna medida tendiente a cumplir con la carga impuesta en la Ley N° 941.
Asimismo, la infracción imputada reviste carácter formal por lo que, conforme el esquema normativo vigente, la mera verificación del incumplimiento que la norma tipifica es suficiente para dar por configurada la conducta antijurídica y, consecuentemente, ella también basta para aplicar la sanción con independencia del resultado que la omisión arroje (cf. arts. 15 y 16 de la ley Nº 941 y, "mutatis mutandi", esta Sala en los autos “Dobilia S.A. c/ GCBA s/ Otras demandas contra la autoridad administrativa”, expte. Nº36067/0, sentencia del 29/08/14).

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado que decretó la clausura preventiva de la finca en cuestión.
La Defensa indica que no se ha acreditado el peligro inminente a la salud o seguridad pública en el que el Juez de grado fundó el dictado de la clausura judicial de la obra en construcción, lo que, a su criterio, resulta un “verdadero adelantamiento de pena”.
Sin embargo, la clausura preventiva de la obra no se trata de una pena accesoria, como equivocadamente sostiene el apelante, sino de una medida cautelar. El artículo 30 –ex artículo 29 -de la Ley local Nº 12 dispone que “[c]cuando el Juez o Jueza verifica que la contravención pone en inminente peligro la salud o seguridad pública, puede ordenar la clausura preventiva del lugar, limitándola al ámbito estrictamente necesario, hasta que se reparen las causas que dieron motivo a dicha medida, y sin que ello impida la realización de los trabajos necesarios para la reparación”.
El requisito de la verificación de la contravención debe ser correctamente interpretado, ya que de la redacción literal podría entenderse que la comisión de la infracción debe estar plenamente acreditada al momento del dictado de la medida cautelar. Esta lectura haría desaparecer toda diferencia entre la clausura como medida precautoria (artículos 18, inciso b, y 29, de la Ley Nº 12) y como pena (artículo 23, inciso 1, del Código Contravencional), lo que evidentemente no se condice con el fin perseguido por el ordenamiento jurídico.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado que decretó la clausura preventiva de la finca en cuestión.
Para así resolver, el Juez de grado consideró que no se hallaban reunidas las condiciones mínimas de funcionamiento de la obra en cuestión y que resultaría dable afirmar la existencia de un peligro inminente para la salud y la seguridad pública, en tanto requisito ineludible para la procedencia de la medida de clausura ordenada.
Por su parte, la Defensa sostuvo que la violación de clausura no tiene un respaldo probatorio en los elementos del expediente y que no se labró el acta contravencional que, como formalidad, exige el artículo 36 de la Ley de Procedimiento Contravencional de la Ciudad.
Ahora bien, las presentes actuaciones tuvieron su génesis por la denuncia ante el Ministerio Público Fiscal efectuada por la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras del Gobierno de la Ciudad, atento las tareas de inspección efectuadas por el personal de dicha dependencia en el inmueble en cuestión a través de las que se verificó la violación de la medida de interdicción dictada con anterioridad.
En este sentido, del informe de inspección surge que la construcción no cuenta con el permiso correspondiente y que se desarrolló con una medida cautelar vigente.
De este modo, se advierte la gravedad que implica la situación generada por una obra que se desarrolla sin permiso y sobre la cual se ha acreditado que se encuentran afectadas las condiciones de funcionamiento lo que podría afectar la seguridad y la salud de las personas que conlleva la actividad llevada adelante en esas condiciones.
Las deficiencias de los primeros dos pisos de la obra exceden el incumplimiento de las normas del Código de Edificaciones para erigirse en una amenaza no sólo respecto de los habitantes del inmueble sino para los operarios de la construcción, los vecinos linderos y los transeúntes del lugar, y ello proviene directamente de la contravención investigada.
Por tanto, el planteo de la Defensa no puede prosperar.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso directo interpuesto por la actora y, en consecuencia, declara la nulidad de la Disposición dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor –DGDyPC-, en cuanto apercibió a la actora (administradora de consorcio) por infracción al artículo 9° inciso g) de la Ley Nº 941.
En efecto, las constancias probatorias permiten sostener que, al momento en que la actora asumió la administración del edificio de marras las obras antirreglamentarias referidas en la disposición en crisis, ya se encontraban denunciadas ante la autoridad competente y bajo su estudio.
Empero, la demandada consideró que de todas formas, la actora debió haber actuado conforme lo dispuesto en el inciso g) del artículo 9° de la Ley N° 941.
Cabe advertir que la conducta que la DGDyPC pretendía que la actora asumiese, implicó incurrir en un excesivo rigor formal, por cuanto la finalidad que persigue la norma –en palabras de la propia demandada– es que “[…] la autoridad competente tenga conocimiento de toda situación antirreglamentaria y de toda obra ejecutada sin el correspondiente permiso […]”.
En el caso, tal fin ya se encontraba cumplido y con anterioridad a que la propia actora asumiera sus funciones. Esta circunstancia ha sido expresamente reconocida por la demandada.
De esta forma, admitir la posición pretendida por la DGDyPC llevaría a la conclusión de que todos los Administradores de Consorcios de la Ciudad deberían eventualmente denunciar las irregularidades existentes en los edificios que administran, con independencia no sólo de la fecha en que éstas hubiesen sido efectuadas, sino también del momento en que aquéllos hubiesen asumido su cargo. Incluso, cuando tuviesen conocimiento de que tal circunstancia ya hubiese sido denunciada y se encontrase bajo la órbita del propio órgano competente. Imponer semejante deber resultaría por lo menos dilatorio, inconsecuente, ineficiente y, sin dudas, se alejaría del fin pretendido por la norma, antes aludido.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso directo interpuesto por la actora y, en consecuencia, declara la nulidad de la Disposición dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor –DGDyPC-, en cuanto apercibió a la actora (administradora de consorcio) por infracción al artículo 9° inciso g) de la Ley Nº 941.
En efecto, las constancias probatorias permiten sostener que, al momento en que la actora asumió la administración del edificio de marras las obras antirreglamentarias referidas en la disposición en crisis, ya se encontraban denunciadas ante la autoridad competente y bajo su estudio.
Empero, la demandada consideró que de todas formas, la actora debió haber actuado conforme lo dispuesto en el inciso g) del artículo 9° de la Ley N° 941.
No puede reprocharse que la conducta de la actora denotaba cierta indiferencia hacia la cuestión, atento que el tema aquí debatido también había sido tratado por la Administradora en una Asamblea de Propietarios, tal como expresamente reconoció la demandada.
Y si la problemática aun afectaba a la vida del Consorcio –tal como se sostuvo–, ello podría deberse justamente a que el órgano estatal competente para resolver dicha cuestión, no había realizado todos los actos tendientes a decidir en sede administrativa las denuncias articuladas, pese al tiempo transcurrido desde su inicio.

En el caso, corresponde rechazar los agravios de la actora referidos a la tasación del inmueble objeto de expropiación inversa admitida en la sentencia de grado.
La actora sostiene que debe reconocerse a su favor el monto de la valuación fijado por el perito tasador (en dólares estadounidenses) y no el del Banco Ciudad.
Sin embargo, respecto metodología que fuera seguida por el Banco Ciudad para tasar el inmueble objeto de autos, la entidad la practicó teniendo en cuenta el estado del predio en el año 2016, es decir, libre de edificaciones y una vez demolida la obra sobre el predio.
Al plantear la insuficiencia de esa tasación, la recurrente se apoya en las conclusiones de los peritos tasador y constructor.
Es decir que la actora sostiene que el monto a pagar por la Ciudad en el marco de la expropiación inversa debería tener en cuenta la edificación que existía en el predio.
Sin embargo, no es posible soslayar que sobre la parcela en cuestión se había erigido una obra ilegal y que ello dio lugar al dictado del Decreto Nº130/01, que dispuso su demolición. El mencionado Decreto da cuenta de la existencia de una obra irregular que no podría ser considerada a los efectos indemnizatorios.

En el caso, corresponde rechazar los agravios de la actora referidos a la tasación del inmueble objeto de expropiación inversa admitida en la sentencia de grado.
En efecto, en principio, el precio a pagar por el bien expropiado debería corresponder al “valor objetivo del bien” (artículo 9° de la Ley Nº238), lo que exigiría considerar tanto el terreno como lo allí edificado.
Sin embargo, existen en el caso circunstancias que impiden determinar con precisión el valor de la edificación a los efectos de la indemnización expropiatoria.
Por un lado, debe tenerse en cuenta la existencia de un acto administrativo que da cuenta de la existencia de una obra ilegal en dicho inmueble. Por el otro, la falta de prueba sobre las condiciones edilicias del inmueble al momento de instarse la acción expropiatoria.
Si bien el inmueble fue finalmente derribado por una razón distinta a la dispuesta en el Decreto Nº130/2001 (la amenaza de ruina), lo cierto es que el Decreto citado da cuenta de la existencia de una obra irregular que no podría ser considerada a los efectos indemnizatorios.
Por otra parte, debe destacarse que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires tampoco ha brindado precisiones acerca de las reformas ejecutadas ilegalmente por lo que no es posible asumir que las obras irregulares abarcasen la totalidad del inmueble.

En el caso, corresponde rechazar los agravios de la actora referidos a la tasación del inmueble objeto de expropiación inversa admitida en la sentencia de grado.
La actora sostiene que debe reconocerse a su favor el monto de la valuación fijado por el perito tasador (en dólares estadounidenses) y no el del Banco Ciudad.
Sin embargo, aun asumiendo que la demolición de las obras edificadas sobre predio de autos hubiese procedido solo parcialmente, la actora no ha probado las condiciones edilicias en que habría quedado el inmueble una vez removida la obra irregular.
En punto al señalado déficit probatorio, también es relevante lo informado por el perito tasador, quien observó que “…no se ha podido saber en forma cierta y precisa cómo estaba construido el bien a evaluar, ni su estado de uso y ocupación” y además que "ha de tenerse en cuenta, además, que la edificación original databa de 1966",
Ahora bien, más allá de las dificultades para determinar las características de la edificación emplazada en el predio de la actora, es claro que existía allí una construcción que debe ser considerada a los efectos de la indemnización expropiatoria.
En este sentido, corresponde estar a lo dispuesto en el artículo 150 del Código Contencioso, Administrativo y Tributario.

En el caso, corresponde rechazar los agravios de la actora referidos a la tasación del inmueble objeto de expropiación inversa admitida en la sentencia de grado.
La actora sostiene que debe reconocerse a su favor el monto de la valuación fijado por el perito tasador (en dólares estadounidenses) y no el del Banco Ciudad.
Sin embargo, si bien la actora estimó el daño correspondiente a la demolición (equiparable al valor de la edificación) en aproximadamente la mitad de la valuación fiscal del bien, lo cierto es que, en el caso de autos, el terreno tiene mayor incidencia que lo construido.
No se ignora que la valuación fiscal de un bien no necesariamente corresponde a su precio de mercado (aunque, por otra parte, tampoco se desentiende de las características y ubicación del bien conforme artículos 227 y 228 del Código Fiscal –t.o. decreto 269/10, vigente al promoverse la demanda expropiatoria–).
Con todo, las especiales circunstancias del caso llevan a considerar razonable tomar ese dato a fin de determinar el valor de la edificación. Nótese que la propia actora utilizó ese parámetro para estimar el daño irrogado por la demolición; daño que se corresponde fundamentalmente, en definitiva, con el valor de lo edificado. Si bien dejó abierta la posibilidad de obtener una reparación mayor, ello estaba sujeto a prueba que no fue rendida.

En el caso, corresponde rechazar los agravios del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires referidos a la tasación del inmueble objeto de expropiación inversa admitida en la sentencia de grado.
En efecto, desde la perspectiva del demandado, parece difícil negar que la edificación demolida por la Administración emplazada en el predio en cuestión tenga un valor menor al que la propia demandada ha estimado a los fines tributarios. Es plausible inferir, además, que dicha estimación administrativa se realizó sobre la obra regularmente construida.
El hecho de que años más tarde el local fuese demolido por amenazar ruina no impide asignarle el valor que prudencialmente propongo a los efectos expropiatorios.
Adviértase que la demanda de expropiación inversa fue iniciada el 9 de diciembre de 2010 y el pedido de allanamiento fundado en la amenaza de ruina fue articulado dos años más tarde.
Ello así, no hay pruebas de que, ni al momento en que se produjo la afectación del derecho de propiedad de la actora como consecuencia de la rezonificación, ni al promoverse la demanda de expropiación inversa, el bien presentara el estado crítico de deterioro que, a la postre, justificó su demolición (aunque tampoco se acreditó que su valor fuese el de la tasación que invoca la actora en su expresión de agravios).