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TRUEQUE DE CREDITO FIDUCIARIO – NATURALEZA JURIDICA – CONTRATOS – PERMUTA – CREDITO FUTURO – DOMINIO FIDUCIARIO – CARACTER – CONCEPTO – OBJETO – CESION DE CREDITOS – INTERPRETACION DEL CONTRATO

El “trueque de crédito fiduciario” es un contrato que ha tomado mucho auge pragmático en la actualidad, y que puede definirse como “un contrato atípico, en virtud del cual dos (2) personas previamente asociadas a una institución privada no gubernamental (nodo) se obligan: la una, a entregar una cosa mueble o servicio determinado o determinable, para recibir de la otra un título particular representativo de un crédito a su favor, destinado a la adquisición de otra cosa o servicio que satisfaga su necesidad o interés” (cf. Paredi, Gabriel y Mendy, Gastón. “Contrato de Trueque” Trabajo Ganador de un certamen académico organizado por el Instituto de Derecho Civil de l aFacultad de Derecho de la Universidad Nacional de la Plata, publicado en DJ 2003-3). Si bien similar en cuanto al intercambio, se diferencia de la permuta primeramente, por el restringido ámbito témporo-espacial en el que se aplica, pues requiere la previa asociación a una institución privada no gubernamental, denominada “nodo”, dentro de la cual se desarrolla; luego, por ser un negocio “trilateral” -conformado por tres partes-: las dos primeras celebrarían una transacción consistente en el intercambio de una cosa o servicio, por un crédito, que no concluye hasta que se cumpla la modalidad consistente en que la adquirente del título de crédito efectúe una nueva operación con una tercera persona, para adquirir otra cosa o servicio que satisfaga su necesidad e interés. Vale aclarar que la finalidad de asociarse a los nodos es siempre la de adquirir una cosa mueble o servicio, no un crédito, de lo que se desprende la amplitud de su objeto, que no sólo abarca la prestación de dar, típica de la permuta, sino que se extiende a la categoría de las denominadas obligaciones de hacer (pj: asesoramiento jurídico, asistencia médica, peluquería, etc.), aunque no es aplicable a los inmuebles. Por último, si bien comparte la naturaleza de contrato de cambio de la permuta, incluye, al mismo tiempo, la función de crédito. Ante la súbita aparición de este contrato y la ausencia de regulación específica huelga decir que el mismo deberá ser objeto de estudios particulares para ser correctamente abordado.

DATOS: Causa Nro: . Autos: Sala: Del voto de Dr. Esteban Centanaro 11-04-2026.

Advertencia: Esta es una publicación oficial del Departamento de Biblioteca y Jurisprudencia del Consejo de la Magistratura de la Ciudad de Buenos Aires. Los sumarios se adecuan al sentido de los fallos, pero no contienen afirmación de hecho o de derecho, ni opinión jurisdiccional. El contenido puede ser reproducido libremente, y no genera responsabilidad por ello, bajo condición de mencionar la fuente y esta advertencia.

ADMINISTRADOR FIDUCIARIO – OBLIGACIONES DEL FIDUCIARIO – ALCANCES – DOMINIO FIDUCIARIO – CONTRATO DE FIDEICOMISO

El fiduciario es quien tiene todos los derechos inherentes al dominio y administración de la cosa, para cumplir con la finalidad contractual y puede usar y disponer de los bienes pero no apropiarse de los frutos. Obviamente que sus obligaciones principales son la de rendir cuentas, producir el máximo rendimiento, no mezclarlos con sus bienes, guardar secreto. En cuanto a la responsabilidad frente a terceros por las obligaciones asumidas por la ejecución del fideicomiso, sólo responde con los bienes fideicomitidos excepto el supuesto de dolo, extremo en el cual responde con todo su patrimonio. Es menester precisar que, como principio general, no puede dudarse que la ejecución del contrato debe efectuarse conforme las reglas de un “buen hombre de negocios.”

DATOS: Causa Nro: . Autos: Sala: Del voto de Dra. Nélida Mabel Daniele 11-04-2026.

ADMINISTRADOR FIDUCIARIO – OBLIGACIONES DEL FIDUCIARIO – INFRACCIONES RELACIONADAS CON LOS DERECHOS DEL CONSUMIDOR – FALTA DE LEGITIMACION PASIVA – ENTIDADES FINANCIERAS – DOMINIO FIDUCIARIO – IMPROCEDENCIA – DEFENSA DEL CONSUMIDOR – CONTRATO DE FIDEICOMISO

En el caso, la cláusula del “convenio de preventa” que establece que el comprador de una unidad funcional a estrenar carece de cualquier derecho y/o acción contra el banco,titular del dominio fiduciario, no podría ser óbice para no admitir la legitimación pasiva de dicha entidad, desde que, en primer término, no se trata de dilucidar la responsabilidad civil del Banco frente a terceros en el marco de un fideicomiso sino si se incumplió con las previsiones de la Ley Nº 24.240. Dejando sentado, además, que de la Ley Nº 24.441, en ningún momento se sigue que la entidad financiera, por ser simplemente titular del “dominio fiduciario”, no sea responsable frente al comprador.

DATOS: Causa Nro: . Autos: Sala: Del voto de Dra. Nélida Mabel Daniele 11-04-2026.

TRANSMISION DEL DOMINIO – REPETICION DE IMPUESTOS – ALCANCES – HECHO IMPONIBLE – DOMINIO FIDUCIARIO – TRIBUTOS – REGIMEN JURIDICO – CONTRATO DE FIDEICOMISO – ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO – IMPUESTO DE SELLOS

El dominio fiduciario que se adquiere por un fideicomiso constituído por contrato está comprendido en el hecho imponible previsto en la ley fiscal para tributar el impuesto de sellos. En efecto, el artículo 335 del Código Fiscal y el Decreto Nº 1335/GCBA/04 que reglamenta dicho artículo, grava con el impuesto al sello la formalización de cualquier instrumento mediante el cual se transfiere el dominio de inmuebles situados en la Ciudad de Buenos Aires siempre que la transferencia sea a título oneroso. Ello así, del análisis de los artículos 2661, 2662 y de la Ley Nº 24.441 solo cabe concluir que el derecho real de dominio puede ser perfecto o imperfecto y que el dominio fiduciario es un tipo de dominio imperfecto por el cual el fiduciante transmite la propiedad fiduciaria de ciertos bienes al fiduciario por un tiempo determinado. Sentado ello, toda vez que el hecho imponible descripto en el artículo 335 del Código Fiscal está constituido por las escrituras públicas o cualquier instrumento mediante el cual se transfiera el dominio de inmuebles – sin distinguir si el dominio es perfecto o imperfecto-es claro que comprende las dos clases de dominio que regula el Código Civil.

DATOS: Causa Nro: . Autos: Sala: Del voto de Dr. Carlos F. Balbín 11-04-2026.

ADMINISTRADOR FIDUCIARIO – TRANSMISION DEL DOMINIO – REPETICION DE IMPUESTOS – DOMINIO FIDUCIARIO – TRIBUTOS – IMPROCEDENCIA – CONTRATO DE FIDEICOMISO – ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO – IMPUESTO DE SELLOS – ADQUISICION A TITULO GRATUITO

En el caso, corresponde confirmar lo resuelto por el Sr. Juez de grado que dispuso rechazar la acción de repetición contra el Gobierno de la Ciudad solicitando la devolución del pago del impuesto de sellos que gravó la celebración de la escritura constitutiva del fideicomiso de administración mediante la cual la accionante fue designada fiduciaria. Con relación al agravio de la actora relacionado con la falta de onerosidad del contrato de fideicomiso celebrado, cabe destacar que el fideicomiso no contiene cláusulas expresas que establezcan el carácter gratuito del contrato. Además, sin perjuicio de que la recurrente no pagó un precio por la transmisión de los bienes, cierto es que por la gestión del patrimonio objeto de la fiducia percibe una retribución que prevé una de las cláusulas del contrato, razón por la cual cabe concluir que el contrato tiene carácter oneroso. En sentido concordante, la jurisprudencia ha sostenido que resulta procedente gravar con el impuesto de sellos a la escritura por medio de la cual se transmitió el dominio fiduciario de inmuebles, pues la onerosidad requerida surge del acuerdo de partes según el cual el fiduciario percibe una remuneración por su actuación (Tribunal Fiscal de la Nación, sala B 24/04/2004 Banco Finansur La Ley Online; AR/JUR/2010/2004; Tribunal Fiscal de la Nación, sala A 17/03/2004 Banco Hipotecario La Ley Online; AR/JUR/1329/2004).

DATOS: Causa Nro: . Autos: Sala: Del voto de Dr. Carlos F. Balbín 11-04-2026.

VENTA DE INMUEBLES – FALTA DE LEGITIMACION PASIVA – DAÑOS EN EL INMUEBLE – PROPIETARIO DE INMUEBLE – DAÑO POR VICIO O RIESGO DE LA COSA – RESPONSABILIDAD – INMUEBLES – HECHOS NUEVOS – DAÑOS Y PERJUICIOS – CAMBIO DE TITULARIDAD – TITULARIDAD REGISTRAL – TITULARIDAD DEL DOMINIO – DOMINIO FIDUCIARIO – OBRA EN CONSTRUCCION – IMPROCEDENCIA – CONTRATO DE FIDEICOMISO – OBRAS SOBRE INMUEBLES – LEGITIMACION PASIVA – ABANDONO DE LA COSA

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la defensa de falta de legitimación pasiva opuesta por la codemandada Fiduciaria, en la presente acción iniciada por el frente actor, con la finalidad de obtener la reparación de los daños generados en su inmueble por la ejecución y posterior abandono de una obra en un terreno lindero. La codemandada Fiduciaria en su recurso manifestó no haber sido titular del inmueble lindero durante el período en que se produjo el daño invocado por el frente actor, pues recién lo había adquirido el 5 de noviembre de 2009, más de 2 años después de la producción de los daños que se denuncian. Ahora bien, de las constancias de la causa surge que, en fecha 23/12/2008, el frente actor inició la presente acción contra el Gobierno local, dos personas físicas “…y/o contra quien resulte propietario del inmueble”. Luego, en fecha 18/07/2014, la parte actora acompañó un informe de dominio del que surgía que, desde el 30/10/2009, la finca pertenecía a la Fiduciaria en cuestión. En función de ello, desistió del codemandado genérico y enderezó la demanda contra las personas físicas y, a su vez, contra la Fiduciaria. A continuación, el 14/10/2014, se ordenó el traslado de la demanda, la que fue oportunamente contestada por la aquí apelante. Posteriormente, en fecha 18/03/2018, la actora denunció la aparición de nuevos daños en su propiedad indicando que aquellos se vinculaban con el estado de abandono de la obra a medio construir en la finca lindera; extremo que fue admitido por la “a quo” como hecho nuevo. En tal contexto, la queja esgrimida por la Fiduciaria no logra rebatir que, aun cuando al inicio de la acción no era la propietaria del inmueble apuntado como causante de los daños reclamados, lo cierto es que, al enderezar la demanda en el 2014, la parte actora le atribuyó responsabilidad por las consecuencias derivadas de la obra existente en su terreno. Asimismo, los argumentos invocados por el frente actor al denunciar la aparición de nuevos detrimentos en su propiedad -sustentados, especialmente, en la falta de conservación de esa obra- resultaron contestes con el temperamento adoptado previamente y confirmaron la calificación de Fiduciaria como uno de los sujetos pasivos de la relación jurídica en juego.

DATOS: Causa Nro: . Autos: Sala: Del voto de Dra. Mariana Díaz 11-04-2026.

ADMINISTRADOR FIDUCIARIO – OBLIGACIONES DEL FIDUCIARIO – FALTA DE LEGITIMACION PASIVA – DAÑOS EN EL INMUEBLE – DAÑO POR VICIO O RIESGO DE LA COSA – RESPONSABILIDAD – INMUEBLES – DAÑOS Y PERJUICIOS – DOMINIO FIDUCIARIO – OBRA EN CONSTRUCCION – INTERPRETACION DE LA LEY – IMPROCEDENCIA – CONTRATO DE FIDEICOMISO – OBRAS SOBRE INMUEBLES – LEGITIMACION PASIVA – ABANDONO DE LA COSA

DATOS: Causa Nro: . Autos: Sala: Del voto de Dra. Mariana Díaz 11-04-2026.

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – VENTA DE INMUEBLES INFORME TECNICO DAÑOS EN EL INMUEBLE PROPIETARIO DE INMUEBLE FACTORES ATRIBUTIVOS DE RESPONSABILIDAD DAÑO POR VICIO O RIESGO DE LA COSA RESPONSABILIDAD INMUEBLES DAÑOS Y PERJUICIOS CAMBIO DE TITULARIDAD TITULARIDAD REGISTRAL DICTAMEN PERICIAL TITULARIDAD DEL DOMINIO EXIMENTES DE RESPONSABILIDAD DOMINIO FIDUCIARIO OBRA EN CONSTRUCCION PRUEBA FALTA DE PRUEBA CONTRATO DE FIDEICOMISO OBRAS SOBRE INMUEBLES ABANDONO DE LA COSA

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto al hacer parcialmente lugar a la demanda iniciada por el frente actor por los daños y perjuicios generados en su propiedad por la ejecución y posterior abandono de una obra en un terreno lindero, le atribuyó responsabilidad a la Fiduciaria codemandada. En su recurso la codemandada Fiduciaria objetó la atribución de responsabilidad a su cargo. Corresponde recordar que el frente actor inició la presente acción a fin de obtener una reparación por los daños que se generaron en su propiedad por la ejecución de una obra en un terreno lindero que, en ese momento, pertenecía a dos de los coactores. Luego, encontrándose la obra sin terminar, los mencionados vendieron la finca a una Fiduciaria. En función de ello, los actores enderezaron la acción contra dicha Fiduciaria, quien se presentó y contestó la demanda. Posteriormente, se admitió la denuncia de hecho nuevo efectuada por los demandantes en relación con los detrimentos que surgieron luego de la traba de la “litis” a causa del estado de abandono del inmueble vecino. En tal contexto, habiendo quedado verificado en autos con los informes y dictámenes técnicos que el inmueble de los actores permaneció afectado luego del cambio de titularidad de la finca lindera (ocurrida el 30/10/2009) y que, incluso, su falta de mantenimiento generó nuevos deterioros, los argumentos traídos ante esta instancia por el Fideicomiso codemandado no logran rebatir el incumplimiento endilgado en la sentencia de grado. En efecto, al margen de la responsabilidad atribuida a los propietarios originales de esa finca por la ejecución de la obra con inobservancia de las reglas del arte, la Fiduciaria no acreditó haber adoptado, desde la transmisión del bien, medidas concretas tendientes a reparar los daños ocasionados en el lote vecino o, al menos, a evitar la consolidación del estado de abandono de la propiedad y mitigar las consecuencias derivadas de ello. En tales condiciones, el agravio bajo análisis debe ser rechazado.

DATOS: Causa Nro: . Autos: Sala: Del voto de Dra. Mariana Díaz 11-04-2026.

VENTA DE INMUEBLES – INFORME TECNICO – DAÑOS EN EL INMUEBLE – PROPIETARIO DE INMUEBLE – FACTORES ATRIBUTIVOS DE RESPONSABILIDAD – DAÑO POR VICIO O RIESGO DE LA COSA – RESPONSABILIDAD – INMUEBLES – DAÑOS Y PERJUICIOS – CAMBIO DE TITULARIDAD – TITULARIDAD REGISTRAL – DICTAMEN PERICIAL – TITULARIDAD DEL DOMINIO – EXIMENTES DE RESPONSABILIDAD – DOMINIO FIDUCIARIO – OBRA EN CONSTRUCCION – PRUEBA – FALTA DE PRUEBA – CONTRATO DE FIDEICOMISO – OBRAS SOBRE INMUEBLES – ABANDONO DE LA COSA

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto al hacer parcialmente lugar a la demanda iniciada por el frente actor por los daños y perjuicios generados en su propiedad por la ejecución y posterior abandono de una obra en un terreno lindero, le atribuyó responsabilidad a la Fiduciaria codemandada. En su recurso la codemandada Fiduciaria objetó la atribución de responsabilidad a su cargo. Corresponde recordar que el frente actor inició la presente acción a fin de obtener una reparación por los daños que se generaron en su propiedad por la ejecución de una obra en un terreno lindero que, en ese momento, pertenecía a dos de los coactores. Luego, encontrándose la obra sin terminar, los mencionados vendieron la finca a una Fiduciaria. En función de ello, los actores enderezaron la acción contra dicha Fiduciaria, quien se presentó y contestó la demanda. Posteriormente, se admitió la denuncia de hecho nuevo efectuada por los demandantes en relación con los detrimentos que surgieron luego de la traba de la “litis” a causa del estado de abandono del inmueble vecino. En tal contexto, habiendo quedado verificado en autos con los informes y dictámenes técnicos que el inmueble de los actores permaneció afectado luego del cambio de titularidad de la finca lindera (ocurrida el 30/10/2009) y que, incluso, su falta de mantenimiento generó nuevos deterioros, los argumentos traídos ante esta instancia por el Fideicomiso codemandado no logran rebatir el incumplimiento endilgado en la sentencia de grado. En efecto, para eximirse de responsabilidad en los términos dispuestos en la normativa aplicable para la totalidad del período en juego (artículo 1113 del Código Civil y artículo 1757 del Código Civil y Comercial de la Nación), la apelante debía demostrar que los perjuicios constatados en autos provenían de causas ajenas a la falta de conservación del inmueble por las que no debía responder. Sin embargo, la Fiduciaria se limitó a señalar la falta de nexo entre el estado de abandono y los daños imputados a los dueños previos, sin controvertir que, según las probanzas rendidas en autos, desde que aquella adquirió el predio, los perjuicios existentes en el inmueble del frente actor subsistieron e, incluso, aumentaron como consecuencia de su propia omisión de mantenimiento sobre una obra con vicios. En tales condiciones, el agravio bajo análisis debe ser rechazado.

DATOS: Causa Nro: . Autos: Sala: Del voto de Dra. Mariana Díaz 11-04-2026.

VALORES HISTORICOS – VENTA DE INMUEBLES – INFORME TECNICO – DAÑOS EN EL INMUEBLE – PROPIETARIO DE INMUEBLE – DAÑO POR VICIO O RIESGO DE LA COSA – RESPONSABILIDAD – INMUEBLES – DAÑO PATRIMONIAL – DAÑOS Y PERJUICIOS – INDEMNIZACION – MONTO DE LA INDEMNIZACION – CAMBIO DE TITULARIDAD – TITULARIDAD REGISTRAL – DICTAMEN PERICIAL – TITULARIDAD DEL DOMINIO – DOMINIO FIDUCIARIO – OBRA EN CONSTRUCCION – PRUEBA – PROCEDENCIA – OBRAS SOBRE INMUEBLES – ABANDONO DE LA COSA

En el caso, corresponde modificar la sentencia de grado y, en consecuencia, al hacer lugar a la demanda iniciada por el frente actor por los daños y perjuicios generados en su propiedad por la ejecución y posterior abandono de una obra en un terreno lindero, condenar a los codemandados (personas físicas y Fiduciaria titulares del dominio) a abonarles una indemnización en concepto de daño patrimonial por las sumas de $600.616 y $855.326 a valores vigentes a la fecha de los peritajes, 06/05/2013 y 02/11/2022 respectivamente. Vale señalar que para determinar el daño patrimonial sufrido por el frente actor, la Jueza de grado tuvo en cuenta que “…la última estimación efectuada por la Perito data del 2/11/22 por un total de $855.326 (…) y por consiguiente se fijó a valores actuales el monto correspondiente a ese concepto en la suma de … $4.000.000…”. Es decir que, el concepto en juego quedó fijado en el monto aludido a valores actuales a la fecha del pronunciamiento (26/06/2024), con apoyo en el presupuesto elaborado el 02/11/2022. Frente a ello, la actora cuestionó por exiguas las sumas dadas y señaló que el informe considerado por la sentenciante únicamente refería a los daños generados a partir de la denuncia del hecho nuevo (es decir, a partir del 19/03/2018) sin abarcar los detrimentos originales. La Fiduciaria, por su parte, adujo que el importe fijado en la instancia de grado resultaba excesivo e infundado de acuerdo a las constancias de la causa. Ahora bien, teniendo en cuenta que de los presupuestos acompañados en autos surge que, al 06/05/2013, los costos para reparar los daños materiales producidos en el inmueble del frente actor ascendían a $600.616 y que, en adición, al 02/11/2022, las sumas a erogar para el arreglo de los nuevos daños eran de $855.326, de acuerdo a los cálculos efectuados, asiste razón a la parte actora en que el monto reconocido en la instancia de grado resulta insuficiente en relación con los importes acreditados en autos. En tal escenario, corresponde admitir el planteo de la accionante y desestimar el de la Fiduciaria codemandada.

DATOS: Causa Nro: . Autos: Sala: Del voto de Dra. Mariana Díaz 11-04-2026.

VALORES HISTORICOS – VENTA DE INMUEBLES – DAÑOS EN EL INMUEBLE – PROPIETARIO DE INMUEBLE – DAÑO POR VICIO O RIESGO DE LA COSA – RESPONSABILIDAD – INMUEBLES – DAÑOS Y PERJUICIOS – INDEMNIZACION – MONTO DE LA INDEMNIZACION – DAÑO MORAL – CAMBIO DE TITULARIDAD – TITULARIDAD REGISTRAL – TITULARIDAD DEL DOMINIO – DOMINIO FIDUCIARIO – OBRA EN CONSTRUCCION – PROCEDENCIA – OBRAS SOBRE INMUEBLES – ABANDONO DE LA COSA

En el caso, corresponde modificar la sentencia de grado y, en consecuencia, al hacer lugar a la demanda iniciada por el frente actor por los daños y perjuicios generados en su propiedad por la ejecución y posterior abandono de una obra en un terreno lindero, condenar a los codemandados (personas físicas y Fiduciaria titulares del dominio) a abonarles una indemnización en concepto de daño moral por la suma de $10.000 a valores históricos – fecha en que se constataron los daños-. Al iniciar la presente acción, la actora solicitó por el presente rubro la suma de $40.000. La Jueza de grado fijó esta partida en la suma de $1.500.000 calculados a valores actuales -26/06/2024-. Ante ello, la Fiduciaria codemandada impugnó la procedencia del concepto e indicó que el monto fijado resultaba injustificado, mientras que el frente actor objetó la cuantificación efectuada por considerarla insuficiente. Encontrándose acreditada la existencia del daño causado a los accionantes en su residencia por los perjuicios producidos a partir de la ejecución de la obra lindera, sumado a los propios del estado de abandono en que permaneció la finca -los que, vale asumir, pudieron razonablemente haber generado un estado de preocupación por la seguridad de hogar-, cabe dar por acreditada la configuración de una afección moral, sin necesidad de requerir a los afectados mayores elementos de prueba. Ahora bien, teniendo en consideración el monto pedido en la demanda, así como las características particulares de la situación acreditada en autos y la entidad de las molestias no patrimoniales que los accionantes debieron atravesar como consecuencia del suceso aludido, corresponde desestimar el pedido del frente actor, admitir el de la Fiduciaria codemandada y, reducir la reparación otorgada por este rubro.

DATOS: Causa Nro: . Autos: Sala: Del voto de Dra. Mariana Díaz 11-04-2026.

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