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PROCEDIMIENTO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y TRIBUTARIO – CREDITO POR EXPENSAS – PROPIEDAD HORIZONTAL – ALCANCES – JUICIO EJECUTIVO – REGIMEN JURIDICO – PROCEDENCIA – TITULOS EJECUTIVOS – EJECUCION DE EXPENSAS – REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION

En el caso, el Reglamento de Copropiedad y Administración ha previsto expresamente la vía ejecutiva para el cobro de las expensas comunes, con lo cual la aplicación de las normas del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación atinentes a la ejecución de expensas se revela, en la especie, la mejor forma de respetar las disposiciones del citado Reglamento, que atento su naturaleza contractual forma para las partes una regla a la que deben sujetarse como a la ley misma (artículo 1197, Código Civil). Tanto es así que con anterioridad a la sanción del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación la jurisprudencia admitió en forma pacífica la procedencia de la vía ejecutiva para el cobro de expensas cuando ésta había sido pactada en el Reglamento. Cabe recordar, adicionalmente, que el carácter indispensable que reviste la oportuna percepción de las expensas en el régimen de propiedad horizontal ha sido puesto de relieve por numerosa jurisprudencia.

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso, Administrativo y Tributario Causa Nro: 12097. Autos: Consorcio de Propietarios Edificio 27 Bº Gral. Savio Lugano I y II Sala: I Del voto de Dr. Carlos F. Balbín, Dra. Inés M. Weinberg de Roca 02-04-2002.

Advertencia: Esta es una publicación oficial del Departamento de Biblioteca y Jurisprudencia del Consejo de la Magistratura de la Ciudad de Buenos Aires. Los sumarios se adecuan al sentido de los fallos, pero no contienen afirmación de hecho o de derecho, ni opinión jurisdiccional. El contenido puede ser reproducido libremente, y no genera responsabilidad por ello, bajo condición de mencionar la fuente y esta advertencia.

PROCEDIMIENTO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y TRIBUTARIO – CREDITO POR EXPENSAS – PROPIEDAD HORIZONTAL – JUICIO EJECUTIVO – REGIMEN JURIDICO – EJECUCION DE EXPENSAS – REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION

Tratándose en el caso de la ejecución del crédito por expensas, de un procedimiento contractualmente pactado, la legislación aplicable es la que se hallaba en vigor al momento de labrarse el reglamento de copropiedad, por lo que lo es el texto del Código Procesal vigente, sin las reformas posteriores (cabe citar la Ley Nº 24.760 que modificara el texto del inciso 5 del artículo 523). Pero atento a que los cambios realizados al texto no alteran las reglas específicamente aplicables al caso, y no habiendo al respecto agravio alguno de las partes, atento al principio que impide la declaración de la nulidad por la nulidad misma, el procedimiento seguido por la anterior sentenciante no merece reparos. (Del voto del Dr. Esteban Centanaro en disidencia parcial de fundamentos).

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso, Administrativo y Tributario Causa Nro: 10439. Autos: Consorcio de Propietarios Torre 10 B Castañares 4555 Bº Cardenal Samoré Sala: II Del voto de Dr. Esteban Centanaro 19-12-2001.

PROCEDIMIENTO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y TRIBUTARIO – CREDITO POR EXPENSAS – PROPIEDAD HORIZONTAL – ALCANCES – JUICIO EJECUTIVO – REGIMEN JURIDICO – EJECUCION DE EXPENSAS

El Código Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad no regula lo relativo al juicio de ejecución de expensas, tal como sí lo hace el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Atento a la falta de regulación en la materia debe tenerse en cuenta que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 5 de la Ley Nº 24.588, continúan vigentes en el ámbito local las leyes y ordenanzas que regían hasta el momento del dictado de la Constitución, mientras no sean derogadas o modificadas por las autoridades nacionales o locales.(Dr. Esteban Centanaro, en disidencia parcial)

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso, Administrativo y Tributario Causa Nro: 9768. Autos: Consorcio de Propietarios Edificio 86 (ex 78) Nudo 2 Barrio Soldati Sala: II Del voto de Dra. Nélida Mabel Daniele, Dr. Eduardo A. Russo 08-08-2001.

La Ley Nº 13.512 no había previsto el procedimiento ejecutivo para la sustanciación del juicio por cobro de expensas, pero resultaba tan evidente su necesidad práctica, que los tribunales comenzaron a admitirlo, no obstante que ninguna disposición legal lo autorizaba, cuando el reglamento de copropiedad preveía esa vía ejecutiva para el cobro de la obligación. Partiendo de la base de que el legislador de la Ciudad, al sancionar el Código Contencioso Administrativo y Tributario, omitió regular lo relativo a la ejecución de expensas, mantiene su vigencia lo previsto en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, atento a que no ha sido derogado o modificado por legislación local específica.(Dr. Esteban Centanaro, en disidencia parcial)

PROCEDIMIENTO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y TRIBUTARIO – CREDITO POR EXPENSAS – PROPIEDAD HORIZONTAL – ALCANCES – TASAS DE INTERES – EJECUCION DE EXPENSAS – CONSORCIO DE PROPIETARIOS – REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION – NORMA DE ORDEN PUBLICO

En la apelación de los intereses cuando se trata del crédito por expensas comunes, las pautas a las que deben sujetarse las deudas quedan gobernadas por el reglamento de copropiedad, o en su defecto, por lo que disponga el consorcio. Empero, ello no significa que éstas no puedan ser corregidas cuando vulneran claramente la normativa calificada de orden público (art. 953 del Código C.ivil) En la materia, dada la particular naturaleza de la obligación, en la que el incumplimiento de uno de los copropietarios recae sobre los restantes y perjudica la economía del consorcio en general, cabe admitir una tasa de interés mayor que la habitual, que resulte lo suficientemente representativa para constreñir a los propietarios al pago puntual de su obligación y tiende a evitar perjuicios al desenvolvimiento del consorcio. En este orden de ideas, la tasa máxima adecuada para cumplir la función pretendida es el 24%, la cual resulta aplicable si el reglamento no fija una tasa menor.

TITULO EJECUTIVO – PROCEDIMIENTO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y TRIBUTARIO – CREDITO POR EXPENSAS – PROPIEDAD HORIZONTAL – CERTIFICADO DE DEUDA – REGIMEN JURIDICO – EJECUCION DE EXPENSAS – REQUISITOS – REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION – ACTA DE ASAMBLEA

La Ley Nº 13.512 no determinó el procedimiento a través del cual puede reclamarse el cobro del crédito por expensas, lamentable vacío que, en el caso de no ser expresamente cubierto por las leyes procesales, da lugar a que el cobro deba tramitar por juicio ordinario, lo cual resultaba obviamente inconveniente, teniendo en cuenta que la percepción de las expensas es indispensable para el desenvolvimiento de la vida del consorcio. Cierta doctrina y jurisprudencia masiva encontraron una solución para esta dificultad admitiendo la vía ejecutiva para el cobro de expensas, siempre y cuando ella se hubiera pactado en el reglamento, pudiendo el mismo reglamento prever la composición del pertinente título ejecutivo y, en defecto de esa previsión, sirviendo como tal el certificado de deuda emitido por el administrador y las actas de las asambleas en las que se hubiera aprobado el gasto. Esta jurisprudencia, cada vez más firme, fue finalmente convalidada por el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, cuyo artículo 524 dispuso que constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal.(Dr. Esteban Centanaro, en disidencia parcial)

PROCEDIMIENTO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y TRIBUTARIO – LEY APLICABLE – CREDITO POR EXPENSAS – PROPIEDAD HORIZONTAL – JUICIO EJECUTIVO – PROCEDENCIA – CARACTER – OBJETO – EJECUCION DE EXPENSAS – REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION

Dado que la Ley Nº 13.512 no determinó el procedimiento a través del cual puede reclamarse el cobro del crédito por expensas, daría lugar a que el cobro debiera tramitar por juicio ordinario, lo que resultaría inconveniente teniendo en cuenta que la percepción de las expensas es indispensable para el desenvolvimiento de la vida del consorcio, la doctrina y la jurisprudencia masiva encontraron una solución para esta dificultad admitiendo la vía ejecutiva para el cobro de expensas, siempre y cuando ella se hubiera pactado en el reglamento. Si fue la propia deudora, quien redactó e impuso las cláusulas que hacen aplicable al caso la vía ejecutiva para el cobro de expensas, no sería jurídicamente valioso admitir, ante la ausencia en el Código Contencioso Administrativo y Tributario de una regulación sobre esta materia, la improcedencia de esa vía, pretendiendo sustraer a aquélla de las estipulaciones que incluyera en el reglamento. El reglamento de copropiedad es ley de las partes integrantes del consorcio, al que éstas deben ajustarse en el cumplimiento de sus obligaciones y ejercicio de sus derechos. Tratándose en el caso de un procedimiento contractualmente pactado, la legislación aplicable es la que se hallaba en vigor al momento de labrarse el reglamento de copropiedad, es decir el texto del Código Procesal vigente, sin las reformas posteriores (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

CREDITO POR EXPENSAS – COBRO DE EXPENSAS COMUNES – PROPIEDAD HORIZONTAL – PLAN HABITACIONAL – CARACTER ALIMENTARIO – EJECUCION DE SENTENCIAS CONTRA EL ESTADO – PLAZOS PROCESALES – CARACTER – EXPENSAS COMUNES – OBJETO – EJECUCION DE EXPENSAS – POLITICAS SOCIALES – CONSORCIO DE PROPIETARIOS

Las expensas constituyen para el consorcio de propietarios la fuente de ingresos de los cuales debe disponer para afrontar las obligaciones derivadas de la atención de las necesidades de la comunidad consorcial. Por lo tanto, su pago íntegro y puntual es un presupuesto indispensable para el normal desenvolvimiento del consorcio y, más aún, el incumplimiento generalizado puede poner en riesgo su subsistencia (confr. Sala I, "Consorcio de Propietarios Edificio 27 Bº Gral. Savio – Lugano c/ Comisión Municipal de la Vivienda s/ ejecución de expensas", 08 de noviembre de 2002). Además, el pago de las expensas se erige en obligación primordial de los copropietarios, toda vez que su percepción por el ente consorcial resulta esencial para el cumplimiento de sus fines y, en consecuencia, en caso de no observarse aquella obligación "…se introduce un factor de desequilibrio que perjudica a todo el sistema" (confr. Sala I, causa cit.). Tales consideraciones, ponderadas conjuntamente con las especiales circunstancias que en cuanto al tipo de consorcio se presentan en las presentes actuaciones (en particular, el hecho de que las unidades en cuestión han sido generalmente transferidas en virtud del establecimiento de planes sociales para la obtención de viviendas -aun cuando la titularidad registral continúe en cabeza de la Comisión Municipal de la Vivienda- y la posibilidad de que la carencia de fondos en el consorcio pueda llegar a implicar el aumento de la contribución de los restantes copropietarios) permiten concluir que el crédito en cuestión se encuentra incluido en la excepción prevista en el artículo 395 del Código Contencioso Administrativo y Tributario. (Dr. Esteban Centanaro en disidencia).

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso, Administrativo y Tributario Causa Nro: 902. Autos: CONSORCIO DE PROPIETARIOS EDIFICIO 14 (EX 8A) NUDO 10-Bº SOL Sala: II Del voto de Dra. Nélida Mabel Daniele, Dr. Eduardo A. Russo 08-04-2003.

CREDITO POR EXPENSAS – COBRO DE EXPENSAS COMUNES – PROPIEDAD HORIZONTAL – PLAN HABITACIONAL – FACULTADES DE LA ADMINISTRACION – ALCANCES – REGIMEN JURIDICO – EJECUCION DE SENTENCIAS CONTRA EL ESTADO – EJECUCION DE EXPENSAS – CONSORCIO DE PROPIETARIOS – REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION

La Comisión Municipal de la Vivienda no puede pretender hacer valer potestades exorbitantes -como el régimen de ejecución de sentencias contempladas en los artículos 399 y 400 del Código Contencioso Administrativo y Tributario- cuando, en el caso, ha sido traída a este juicio en virtud del incumplimiento de las obligaciones que posee como propietario de una unidad funcional de un edificio de propiedad horizontal. En tales circunstancias, lo que debe prevalecer es la letra del reglamento de copropiedad (que, no está demás recordarlo, no sólo suscribió sino que también redactó) y, por lo tanto, debe quedar sometida -al igual que cualquier copropietario moroso- a sufrir el embargo y potencial subasta del inmueble en su caso.

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