busqueda-avanzada-de-jurisprudencia-temas-relacionados

MEJORAS – IMPUGNACION DEL ACTO ADMINISTRATIVO – OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO – PROPIEDAD HORIZONTAL – PODER DE POLICIA – PERMISO DE OBRA – IMPROCEDENCIA – OBRAS SOBRE INMUEBLES – FACULTADES DE CONTROL – OBRA ANTIRREGLAMENTARIA – CONSORCIO DE PROPIETARIOS – REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION – CODIGO DE EDIFICACION DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la demanda promovida por el actor contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, con la finalidad de impugnar los actos administrativos mediante los cuales se lo intimó y se le impuso una multa por una obra ejecutada y terminada en infracción al Código de Edificación. En efecto, las constancias incorporadas a la causa permiten inferir que, en su oportunidad, el propietario que ejecutó y terminó la obra omitió presentar la documentación necesaria a los fines de obtener la certificación, permiso y/o autorización pertinente a los efectos de conocer las particulares restricciones al dominio que pudieran afectar a la construcción, teniendo en cuenta que tal modificación -cerramiento de un patio con destino dormitorio-, a pesar de no haber transformado el estado parcelario, alteró los porcentuales de edificación en lo que respecta a la superficie cubierta, debiéndose asentar tal circunstancia tanto en el plano como en el Reglamento de Copropiedad y Administración que rige en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. En este contexto, una vez constatada la irregularidad, procedía interpelar al propietario para que adecúe su situación y, la comprobada falta de corrección de las contravenciones observadas al vencimiento del plazo estipulado para ello, constituye motivo suficiente para justificar el accionar estatal en los términos consumados en las actas cuya impugnación se persigue en autos. Por lo tanto, la falta de presentación de los respectivos planos y demás documentación requerida de conformidad con las disposiciones vigentes hace responsable al eventual propietario por su incumplimiento, pues constituyen documentos imprescindibles ya que toda transformación y/o ampliación que altere el proyecto originario requiere de la respectiva modificación planimétrica y reglamentaria, sin que sea posible suplir tal imposición normativa.

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso, Administrativo y Tributario Causa Nro: 33104. Autos: Nass Omar Sala: II Del voto de Dr. Esteban Centanaro 14-07-2017.

Advertencia: Esta es una publicación oficial del Departamento de Biblioteca y Jurisprudencia del Consejo de la Magistratura de la Ciudad de Buenos Aires. Los sumarios se adecuan al sentido de los fallos, pero no contienen afirmación de hecho o de derecho, ni opinión jurisdiccional. El contenido puede ser reproducido libremente, y no genera responsabilidad por ello, bajo condición de mencionar la fuente y esta advertencia.

OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO – PROPIEDAD HORIZONTAL – DEMOLICION DE OBRA – PODER DE POLICIA – REGIMEN JURIDICO – NULIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO – IMPROCEDENCIA – OBRA ANTIRREGLAMENTARIA – CONSORCIO DE PROPIETARIOS – REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y confirmar el acto administrativo por el cual se intima a la actora a demoler las construcciones efectuadas en el contrafrente y patio de aire y luz de propiedad común y uso exclusivo de la unidad funcional. En efecto,la Ley Nacional N° 13512 de Propiedad Horizontal, establece un régimen de copropiedad sobre todas las cosas comunes del edificio entre las que se encuentran patios y jardines- conforme artículo 2 y 3-. Prevé los límites constructivos sobre los edificios, disponiendo que para toda obra nueva será necesaria la autorización de todos los copropietarios (cfr. art. 7). Asimismo, el artículo 4.1.3.3. del Código de Planeamiento Urbano local establece que las áreas descubiertas en las parcelas que constituyen espacios urbanos o patios auxiliares no podrán cubrirse con elementos fijos, permitiéndose solamente plegables. Por su parte la resolución 239/SPYMA/97 -posteriormente sustituida por su similar 483/04-, prevé la forma de regularizar las obras ejecutada en contravención, estableciendo en su artículo 4 que “… en todos los casos en que los inmuebles alcanzados por las tramitaciones precedentemente referidas se hallen afectadas al Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512), corresponderá aplicar las prescripciones del Decreto 2805/90 (…)”. El precitado decreto 2805/90 establece el procedimiento que debe seguirse para la registración de planos de aquellas obras que hayan sido ejecutadas sin permiso en inmuebles sujetos a la Ley 13.512, estableciendo en su artículo 1 inc c) que “Cuando se ocupen áreas comunes del edificio, se exigirá en todos los casos las acreditación de la autorización de todos los copropietarios del inmueble, conforme lo establece el Artículo 7 de la Ley Nº 13.512.” Por su parte, el artículo 6.3.1.2. del Código de Edificación en su inciso b) faculta al Gobierno de la Ciudad a disponer disposiciones cuando se vulneren las normas de aplicación vigentes afectando la seguridad, la salubridad o la estética edilicia o su avance sobre derechos y bienes jurídicos de condóminos. En suma, el aludido avance sobre las normas vigentes y la vulneración de derechos y bienes jurídicos de condóminos sobre un bien de propiedad común aunque de uso exclusivo aparece palmario cuando de las actas de asamblea no surge el requerido acuerdo de todos los copropietarios previsto por el artículo 7 de la Ley Nº13.512 para realizar las reformas requeridas sobre espacios comunes y en tanto la denuncia sobre las irregularidades constructivas fue formulada justamente por un copropietario.

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso, Administrativo y Tributario Causa Nro: 15025. Autos: RODRIGUEZ, MARIA LAURA Sala: I Del voto de Dra. Inés M. Weinberg de Roca 09-09-2011.

OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO – COBRO DE EXPENSAS COMUNES – PROPIEDAD HORIZONTAL – ALCANCES – EXPENSAS COMUNES – CONSORCIO DE PROPIETARIOS

Las expensas constituyen para el consorcio de propietarios la fuente de ingresos de los cuales debe disponer para afrontar las obligaciones derivadas de la atención de las necesidades de la comunidad consorcial. Por lo tanto, su pago íntegro y puntual es un presupuesto indispensable para el normal desenvolvimiento del consorcio y, más aún, el incumplimiento generalizado puede poner en riesgo su subsistencia. Además, el pago de las expensas se erige en obligación primordial de los copropietarios, toda vez que su percepción –por el consorcio– resulta esencial para el cumplimiento de sus fines y, en consecuencia, en caso de no observarse aquella obligación “…se introduce un factor de desequilibrio que perjudica a todo el sistema” (confr. Sala I, “Consorcio de Propietarios Edificio 27 Bº Gral. Savio – Lugano c/ Comisión Municipal de la Vivienda s/ ejecución de expensas”, 08 de noviembre de 2002).

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso, Administrativo y Tributario Causa Nro: 11096. Autos: CONS. PROPIETARIOS FRANCISCO BEIRO 5229 Sala: II Del voto de Dr. Esteban Centanaro, Dra. Nélida Mabel Daniele, Dr. Eduardo A. Russo 17-11-2009.

OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO – CLAUSULAS EXORBITANTES – COBRO DE EXPENSAS COMUNES – PROPIEDAD HORIZONTAL – BIENES DEL ESTADO – DOMINIO PRIVADO DEL ESTADO – GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES – DEBERES DE LA ADMINISTRACION – EJECUCION DE SENTENCIAS CONTRA EL ESTADO – IMPROCEDENCIA – EXPENSAS COMUNES – EJECUCION DE EXPENSAS – REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION

El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no puede pretender hacer valer potestades exorbitantes —como el régimen de ejecución de sentencias contempladas en los arts. 399 y 400 del CCAyT— cuando, en el caso, ha sido traída a este juicio en virtud del incumplimiento de sus obligaciones como propietario de una unidad funcional de un edificio de propiedad horizontal. En tales circunstancias, lo que debe prevalecer es la letra del reglamento de copropiedad y, por lo tanto, debe quedar sometida –al igual que cualquier copropietario moroso– a sufrir el embargo y potencial subasta del inmueble, en su caso.

FACHADAS – OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO – INMUEBLES – MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO – ALCANCES – REGIMEN JURIDICO – OBJETO – CODIGO DE EDIFICACION DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES

En cumplimiento del mandato constitucional de promover “la seguridad de todo espacio urbano” -inciso 7, del artículo 27 de la CCABA- la Ley Nº 257 establece la obligación de los propietarios de inmuebles de acreditar haber llevado a cabo una inspección técnica específica del estado de diversos elementos incluidos en su fachada (vg. balcones, barandas, ménsulas, etc.) con una periodicidad que depende de la antigüedad del edificio (art. 2). Se trata de una incorporación al artículo 6.3.1.1. “Obligaciones del Propietario relativas a la conservación de la obras”, del Código de Edificación con cuya sanción “se ha perseguido –conforme surge de la versión taquigráfica del debate parlamentario del 30 de septiembre de 1999- la seguridad en la vía pública sin dejar de lado la imagen urbana” (intervención de la diputada Smulovitz de Lestingi, autora del proyecto de ley) Se advierte que constituye un régimen generalque detalla la obligación del propietario de conservar sus inmuebles prevista por el artículo 2616 del Código Civil, estableciendo y reglamentando un sistema de inspecciones y certificados tendientes a asegurar el buen estado de los diversos componentes de las fachadas de edificios a efectos de prevenir accidentes en la vía

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso, Administrativo y Tributario Causa Nro: 2254. Autos: CONSORCIO DE PROPIETARIOS AV RIVADAVIA 1236/40 Sala: II Del voto de Dra. Nélida Mabel Daniele, Dr. Eduardo A. Russo 21-04-2006.

OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO – MEDIDAS CAUTELARES – MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO – VEROSIMILITUD DEL DERECHO INVOCADO – REGIMEN JURIDICO – IMPROCEDENCIA – SUSPENSION DEL ACTO ADMINISTRATIVO – CODIGO DE EDIFICACION DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES

En el caso, la actora, quien ha solicitado la suspensión del acto administrativo por el cual el Gobierno de la Ciudad exigió el cumplimiento de la Ley Nº 257 y dispuso realizar los trabajos de mantenimiento autorizados en su artículo 8, no ha intentado cumplir con las normas contenidas en la mencionada ley. De las constancias obrantes en el expediente administrativo surge que no ha presentado siquiera el informe técnico exigido por la norma, lo que motivó la intimación que mediante estos actuados se impugna. De este modo, y ante tal carencia atribuible a la actora, no es posible determinar qué obras sería necesario realizar en la fachada del inmueble en cuestión –a efectos de preservar la seguridad y no de su puesta en valor-, y por ende se desconoce si afectarían necesariamente aspectos protegidos por su calidad de edificio catalogado, sin perjuicio de que no se produce la necesaria intervención de la autoridad de aplicación que mencionábamos anteriormente. Lo hasta aquí expuesto bastaría para concluir que no se encuentra presente en autos, con el grado que el instituto cautelar exige, el requisito de la verosimilitud en el derecho necesario para hacer lugar a la medida solicitada.

OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO – MEDIDAS CAUTELARES – MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO – INTERES PUBLICO – SEGURIDAD PUBLICA – REGIMEN JURIDICO – IMPROCEDENCIA – SUSPENSION DEL ACTO ADMINISTRATIVO – CODIGO DE EDIFICACION DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES

En el caso, de diversas actuaciones agregadas en autos surgiría la posibilidad de que se produzcan desprendimientos de elementos de la fachada del inmueble de la actora, con lo cual la suspensión del acto impugnado -por el cual el Gobierno de la Ciudad exigió el cumplimiento de la Ley Nº 257 y dispuso realizar los trabajos de mantenimiento autorizados en su artículo 8- podría resultar en una importante afectación del interés público, dado en la especie por la seguridad de los transeúntes de la acera. De este modo, considero que no puedo tener por configurado en autos el supuesto previsto en el inciso 1º del artículo 189 del Código Contencioso Administrativo y Tributario, por lo que corresponde rechazar la medida requerida. (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro)

Cerrar