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FIDEICOMISO INMOBILIARIO – IGUALDAD ENTRE ACREEDORES – BIENES DEL FALLIDO – ADMINISTRADOR FIDUCIARIO – MEDIDAS CAUTELARES – CUENTAS BANCARIAS – INMUEBLES – DAÑOS Y PERJUICIOS – INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL – DOMINIO FIDUCIARIO – PATRIMONIO – IMPROCEDENCIA – DEFENSA DEL CONSUMIDOR – QUIEBRA – EMBARGO PREVENTIVO – RELACION DE CONSUMO – COMPRAVENTA INMOBILIARIA

En la presente acción iniciada por la parte actora por los daños y perjuicios derivados de una relación de consumo, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la medida cautelar solicitada con la finalidad de trabar embargo sobre las cuentas bancarias de la Sociedad Fiduciaria vendedora y codemandada, y sobre el inmueble objeto del contrato de compraventa inmobiliaria. Conforme surge de autos, la actora habría adquirido una unidad funcional que se construiría en un inmueble ubicado en la Ciudad, y como consecuencia del incumplimiento contractual que alega, inició acción de daños y perjuicios contra: 1) la Sociedad Fiduciaria que habría intervenido como parte vendedora en el contrato de compraventa; 2) el Fideicomiso, patrimonio de afectación administrado por el fiduciario; 3) el Vicepresidente y representante de la Sociedad Fiduciaria y, 4) la Sociedad que habría tenido a su cargo el corretaje para concretar la operación de compraventa. En ese marco, solicitó embargos preventivos como medida cautelar. Ahora bien, debe señalarse que, como bien puntualizó la parte actora, con fecha 18/07/2025 se decretó la quiebra de la Sociedad Fiduciaria vendedora y codemandada. También es preciso destacar que tal medida se adoptó con posterioridad al inicio de las presentes actuaciones (el día 17/02/2025). Así pues, aun cuando la existencia de tal decisión jurisdiccional no impide la prosecución de esta causa ante estos Tribunales (conforme Corte Suprema de Justicia en “Mendoza, Marta Gladys c/ Los Bordos SA s/ incidente de incompetencia”, del 27/09/2022), lo cierto es que tiene efectos concretos sobre el patrimonio del fallido y, en lo que específicamente atañe a la cuestión que constituye objeto de este recurso, consecuencias relevantes respecto del tratamiento de medidas cautelares como la solicitada. Es que, en la medida en que la declaración de quiebra implica el desapoderamiento de los bienes del fallido (conforme artículo 107 de la Ley N° 24.522), la normativa aplicable en la materia puntualmente impide la adopción de cualquier medida precautoria de allí en más. Ello, por cuanto desde ese momento el patrimonio de aquél (que comprendería el fideicomiso celebrado respecto del inmueble en cuestión) se encuentra afectado al proceso falencial y queda descartada, como consecuencia, la posibilidad de cualquier medida de aseguramiento o ejecución individual que altere el principio de igualdad de los acreedores (artículo 21 de la Ley N° 24.522). De modo tal que, en lo que respecta a la fiduciaria demandada y al fideicomiso particular del caso, corresponde rechazar el recurso interpuesto y, por los motivos expuestos, confirmar la resolución apelada.

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso Administrativo y Tributario y de Relaciones de Consumo Causa Nro: 62276. Autos: Díaz Silvia Teresa Sala: II Del voto de Dr. Marcelo López Alfonsín, Dra. Mariana Díaz 10-03-2026.

Advertencia: Esta es una publicación oficial del Departamento de Biblioteca y Jurisprudencia del Consejo de la Magistratura de la Ciudad de Buenos Aires. Los sumarios se adecuan al sentido de los fallos, pero no contienen afirmación de hecho o de derecho, ni opinión jurisdiccional. El contenido puede ser reproducido libremente, y no genera responsabilidad por ello, bajo condición de mencionar la fuente y esta advertencia.

ADMINISTRADOR FIDUCIARIO – OBLIGACIONES DEL FIDUCIARIO – FALTA DE LEGITIMACION PASIVA – DAÑO POR VICIO O RIESGO DE LA COSA – RESPONSABILIDAD – INMUEBLES – DAÑOS Y PERJUICIOS – DAÑOS EN EL INMUEBLE – DOMINIO FIDUCIARIO – OBRA EN CONSTRUCCION – INTERPRETACION DE LA LEY – IMPROCEDENCIA – CONTRATO DE FIDEICOMISO – OBRAS SOBRE INMUEBLES – LEGITIMACION PASIVA – ABANDONO DE LA COSA

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la defensa de falta de legitimación pasiva opuesta por la codemandada Fiduciaria, en la presente acción iniciada por el frente actor, con la finalidad de obtener la reparación de los daños generados en su inmueble por la ejecución y posterior abandono de una obra en un terreno lindero. La codemandada Fiduciaria en su recurso adujo ser una mera administradora fiduciaria del patrimonio fideicomitido para la constitución del Fideicomiso en el inmueble lindero en cuestión, circunstancia que -a su criterio- le impediría ser demandada en este pleito. Al respecto, cabe mencionar que, según surge de las constancias de la causa, en fecha 30/10/2009 se celebró un contrato de fideicomiso, en el que se le transmitió a la Fiduciaria codemandada la propiedad fiduciaria del inmueble lindero en cuestión. Al respecto, y teniendo en consideración los dispuesto en el artículo 14 de la Ley N° 24.441, dado que la demanda iniciada en autos se dirigió a obtener una reparación por los daños derivados de la obra ejecutada en el inmueble objeto del contrato de fideicomiso, y que el régimen vigente al momento de la constitución de aquel estipulaba que la responsabilidad del fiduciario comprende la que surja por los daños originados con las cosas fideicomitidas, tales circunstancias resultaban suficientes para calificarlo como legitimado pasivo de la acción iniciada por el frente actor. Por lo tanto, cabe rechazar el planteo efectuado.

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso Administrativo y Tributario y de Relaciones de Consumo Causa Nro: 62035. Autos: Martínez Fabiana Laura y otros Sala: II Del voto de Dra. Mariana Díaz 04-12-2025.

ADMINISTRADOR FIDUCIARIO – RESPONSABILIDAD SOLIDARIA – INMUEBLES – DAÑOS Y PERJUICIOS – INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL – CONTRATOS DE ADHESION – PROCEDENCIA – DEFENSA DEL CONSUMIDOR – CONTRATO DE FIDEICOMISO – VENCIMIENTO DEL PLAZO – RELACION DE CONSUMO – CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION – ENTREGA DE LA COSA

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto al hacer lugar a la demanda de daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de fideicomiso celebrado entre las partes, atribuyó responsabilidad en forma solidaria al Fiduciario. La recurrente cuestiona que se la haya responsabilizado a título personal. Ahora bien, la apelante no realiza una crítica razonada y concreta de lo decidido en la instancia de grado, sino que repite que el plazo de entrega no estaba vencido y que no incumplió con los deberes a su cargo. Solo agrega, alegando su condición de administradora fiduciaria para sostener que la responsabilidad debe recaer sobre el patrimonio fideicomitido, que imponer al Fiduciario la responsabilidad solidaria personal “es desconocer la realidad de la obra privada posible en Argentina y atentar contra la figura del fideicomiso para su desarrollo”. Sin embargo, según el artículo 1684 del Código Civil y Comercial, el fiduciario adquiere la propiedad fiduciaria de los frutos y productos de los bienes fideicomitidos y de los bienes que adquiera con esos frutos y productos o por subrogación real respecto de todos esos bienes. Del “Contrato de Fideicomiso de Construcción al Costo por Administración”, al que el actor adhirió surge que la empresa demandada aceptó su condición de fiduciaria con el consecuente ejercicio del dominio fiduciario de los bienes fideicomitidos. También surge que, su calidad de desarrollista, se le encargó la construcción del emprendimiento y que se obligaba a “escriturar a nombre del beneficiario la Unidad Funcional correspondiente”. Ello así, la figura del administrador fiduciario adquiere un lugar secundario y no quedan dudas de que, por su condición de encargada de construir el emprendimiento, es responsable frente a los adquirentes por los daños y perjuicios derivados de los incumplimientos en la ejecución de la obra, máxime si, como ocurre en este caso, no probó que hubieran mediado causas ajenas que justificaran la demora. Pretender -como lo hace la recurrente- que sólo responda el patrimonio fiduciario implicaría responsabilizar a todos los fiduciantes, incluido el actor, por cuestiones que competen exclusivamente a quien se encuentra a cargo de la ejecución de la obra.

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso Administrativo y Tributario y de Relaciones de Consumo Causa Nro: 54431. Autos: Alfaro, Ezequiel Marcelo Sala: III Del voto de Dr. Horacio G. Corti, Dr. Hugo R. Zuleta 13-12-2023.

CAMBIO DE DOMICILIO – ADMINISTRADOR FIDUCIARIO – DOMICILIO – SANCIONES ADMINISTRATIVAS – MULTA (ADMINISTRATIVO) – INFRACCIONES ADMINISTRATIVAS – PODER DE POLICIA – SUMARIO ADMINISTRATIVO – ALCANCES – DOMICILIO CONSTITUIDO – ACTA DE INFRACCION – REGIMEN JURIDICO – NULIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO – IMPROCEDENCIA – NOTIFICACION DEL ACTO ADMINISTRATIVO – NULIDAD DE LA NOTIFICACION – CONTRATO DE FIDEICOMISO – POLICIA DEL TRABAJO

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la demanda interpuesta por la parte actora, con la finalidad de obtener la declaración de la nulidad de la notificación de la apertura de un sumario administrativo, y de todos aquellos actos dictados en consecuencia por la Dirección General de Protección del Trabajo –DGPDT-. El actor, en su calidad de arquitecto, constituyó un fideicomiso con la finalidad de realizar la construcción de un edificio de viviendas sobre una finca ubicada en una avenida de la Ciudad. La DGPDT realizó inspecciones sobre el inmueble en cuestión y, como consecuencia de aquellas, se labraron una serie de actas de constatación por presuntas violaciones a la normativa contemplada en el Decreto Nº 911/1996. Relató que dichas inspecciones fueron efectivamente el último contacto con la administración en relación al expediente abierto al efecto ya que no tuvo más conocimiento del estado de las actuaciones hasta el contacto efectuado por el Mandatario, asignado para promover la ejecución fiscal. Señaló que la notificación de la providencia que dispuso la apertura de sumario resultó nula de nulidad absoluta toda vez que el inmueble en el que se labraron las actas de constatación dejó de existir al culminar la obra. Ahora bien, respecto a la defensa opuesta por el actor relativa a que el domicilio en cuestión correspondía al Fideicomiso, titular del inmueble, mas no así a su persona, debe señalarse que de la copia del contrato de fideicomiso inmobiliario y transferencia de dominio fiduciario, surge que el actor fue designado como fiduciario del citado fideicomiso, designación que aceptó y por la cual constituyó domicilio en el mismo que el Fideicomiso. Asimismo, entre los derechos y obligaciones asumidos en dicho acto se encontraba en particular el de “…iniciar, proseguir, contestar, rechazar y desistir cualquier acción, juicio o procedimiento en cualquier clase de Tribunal (judicial, arbitral o administrativo), con relación al contrato, el Patrimonio Fideicomitido…”. Razón por la cual la defensa será rechazada.

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso Administrativo y Tributario y de Relaciones de Consumo Causa Nro: 48979. Autos: Suárez Ariel Hugo Sala: II Del voto de Dr. Fernando E. Juan Lima 08-07-2022.

IMPUESTO DE SELLOS – ADQUISICION A TITULO GRATUITO – ADMINISTRADOR FIDUCIARIO – TRANSMISION DEL DOMINIO – REPETICION DE IMPUESTOS – DOMINIO FIDUCIARIO – TRIBUTOS – IMPROCEDENCIA – CONTRATO DE FIDEICOMISO – ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO

En el caso, corresponde confirmar lo resuelto por el Sr. Juez de grado que dispuso rechazar la acción de repetición contra el Gobierno de la Ciudad solicitando la devolución del pago del impuesto de sellos que gravó la celebración de la escritura constitutiva del fideicomiso de administración mediante la cual la accionante fue designada fiduciaria. Con relación al agravio de la actora relacionado con la falta de onerosidad del contrato de fideicomiso celebrado, cabe destacar que el fideicomiso no contiene cláusulas expresas que establezcan el carácter gratuito del contrato. Además, sin perjuicio de que la recurrente no pagó un precio por la transmisión de los bienes, cierto es que por la gestión del patrimonio objeto de la fiducia percibe una retribución que prevé una de las cláusulas del contrato, razón por la cual cabe concluir que el contrato tiene carácter oneroso. En sentido concordante, la jurisprudencia ha sostenido que resulta procedente gravar con el impuesto de sellos a la escritura por medio de la cual se transmitió el dominio fiduciario de inmuebles, pues la onerosidad requerida surge del acuerdo de partes según el cual el fiduciario percibe una remuneración por su actuación (Tribunal Fiscal de la Nación, sala B 24/04/2004 Banco Finansur La Ley Online; AR/JUR/2010/2004; Tribunal Fiscal de la Nación, sala A 17/03/2004 Banco Hipotecario La Ley Online; AR/JUR/1329/2004).

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso, Administrativo y Tributario Causa Nro: 15024. Autos: SIMAGUI SA Sala: I Del voto de Dr. Carlos F. Balbín 09-09-2011.

ACTO FIDUCIARIO – ADMINISTRADOR FIDUCIARIO – ALCANCES – CONTRATO DE FIDEICOMISO

Puede definirse al negocio fiduciario como aquel en virtud del cual se transfieren uno o más bienes a una persona, para que los administre o enajene y que con su producido cumpla la finalidad establecida por el constituyente en su favor o en beneficio de un tercero. Tenemos así que intervienen, en dicha relación, el fiduciante, que es quien entrega los bienes al fiduciario para que los administre o enajene de conformidad con la finalidad del contrato, y al cumplirse el plazo o condición se retransmite la propiedad fiduciaria al fiduciante o beneficiario o al fideicomisiario (arts. 1 y 2, Ley Nº 24.441).

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso, Administrativo y Tributario Causa Nro: 5639. Autos: Banco Hipotecario SA Sala: II Del voto de Dra. Nélida Mabel Daniele 09-05-2007.

ADMINISTRADOR FIDUCIARIO – OBLIGACIONES DEL FIDUCIARIO – ALCANCES – DOMINIO FIDUCIARIO – CONTRATO DE FIDEICOMISO

El fiduciario es quien tiene todos los derechos inherentes al dominio y administración de la cosa, para cumplir con la finalidad contractual y puede usar y disponer de los bienes pero no apropiarse de los frutos. Obviamente que sus obligaciones principales son la de rendir cuentas, producir el máximo rendimiento, no mezclarlos con sus bienes, guardar secreto. En cuanto a la responsabilidad frente a terceros por las obligaciones asumidas por la ejecución del fideicomiso, sólo responde con los bienes fideicomitidos excepto el supuesto de dolo, extremo en el cual responde con todo su patrimonio. Es menester precisar que, como principio general, no puede dudarse que la ejecución del contrato debe efectuarse conforme las reglas de un “buen hombre de negocios.”

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso, Administrativo y Tributario Causa Nro: 5639. Autos: Banco Hipotecario SA Sala: II Del voto de Dra. Nélida Mabel Daniele 09-05-2007.

ADMINISTRADOR FIDUCIARIO – OBLIGACIONES DEL FIDUCIARIO – INFRACCIONES RELACIONADAS CON LOS DERECHOS DEL CONSUMIDOR – ALCANCES – INFORMACION AL CONSUMIDOR – DEFENSA DEL CONSUMIDOR – CONTRATO DE FIDEICOMISO

En el caso, la empresa constructora asumía el carácter de fiduciante y la entidad financiera el de fiduciario. Ello, limitado en teoría únicamente al aval del crédito. No obstante, de los alcances precisos de la relación entre el “financista” y el “proyectista” no hay ninguna constancia en el expediente que el consumidor haya estado al tanto de ello. En efecto, ninguna constancia hay de que haya tenido un conocimiento fehaciente del vínculo que promediaba entre ellos. Por otra parte, hace también perder claridad al vínculo que los propios folletos identifican al banco tomando parte del emprendimiento, si bien como “financista”, pero no por ello involucrado de un modo especial en el negocio, ya que el Banco no se limitó a otorgar una línea de crédito sino que asumió cualidades que, en cierto punto, exceden ese marco (vg. el cobro de comisiones, la aprobación de los planes de venta, las facultades para evaluar la calidad técnica de la obra, etc.). Es, en ese contexto, que la cláusula del convenio de preventa por la cual se pretende eximir de responsabilidad aparecería, eventualmente, carente de efecto frente al consumidor. La titularidad dominial (con los alcances fiduciarios) que asumió el Banco implicó, consecuentemente, la atribución para enajenarlo, con lo cual parece clara su obligación, frente al consumidor que no conoce los alcances exactos de su relación en el fideicomiso pactado con la firma constructora, relacionado a que no presente vicios y se entregue en el modo pactado, lo cual, a su vez, es concordante con las facultades de supervisión técnica que mantuvo la entidad financiera sancionada.

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso, Administrativo y Tributario Causa Nro: 5639. Autos: Banco Hipotecario SA Sala: II Del voto de Dra. Nélida Mabel Daniele 09-05-2007.

ACTO FIDUCIARIO – ADMINISTRADOR FIDUCIARIO – OBLIGACIONES DEL FIDUCIARIO – INFRACCIONES RELACIONADAS CON LOS DERECHOS DEL CONSUMIDOR – EXIMICION DE RESPONSABILIDAD – ALCANCES – IMPROCEDENCIA – PROCEDENCIA – DEFENSA DEL CONSUMIDOR – CONTRATO DE FIDEICOMISO

En el caso, se trata de juzgar la vinculación en el negocio jurídico de fideicomiso pactado entre la entidad bancaria y la empresa constructora, de modo de evaluar si a su parte le es imputable, en algún punto, el incumplimiento a las previsiones de Ley Nº 24.240. Y, en tal aspecto, no puede negarse que sus facultades para supervisar la calidad técnica de la obra y el cumplimiento de los plazos contractuales, aprobar los planes de venta y ser quien —en definitiva— estaba legitimado para transferir el bien; no lo desligan de la operatoria, considerada ella de manera integral. Esto es, sin prescindir de cómo se publicitó y de las facultades y derechos que se había reservado la entidad financiera. Además, la entidad financiera poseía el carácter de titular del bien, cierto es que con los alcances de la Ley Nº 24.441, pero sin que ello incida, de modo decisivo para desvirtuar su responsabilidad frente al consumidor por las deficiencias del mismo al ser el único legitimado para transmitir su dominio (conf. CNAp. en lo Civil, Sala “G”, in re “Ortiz, Pablo c/ T.G.R. Hipotecaria SA”, de fecha 09/08/2006, LL., 25/10/2006, 10). No puede dejar de señalarse que la relación jurídica entre la constructora y el Banco no puede hacerse extensiva al consumidor, en razón del efecto relativo de los contratos (art. 1195 del Código Civil). Vale decir, su intervención no se limitó a financiar el proyecto, ya que asumió otras facultades, concordantes con su calidad de titular del dominio fiduciario y que no la pueden eximir de las obligaciones a que conlleva.

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso, Administrativo y Tributario Causa Nro: 5639. Autos: Banco Hipotecario SA Sala: II Del voto de Dra. Nélida Mabel Daniele 09-05-2007.

ADMINISTRADOR FIDUCIARIO – OBLIGACIONES DEL FIDUCIARIO – INFRACCIONES RELACIONADAS CON LOS DERECHOS DEL CONSUMIDOR – FALTA DE LEGITIMACION PASIVA – ENTIDADES FINANCIERAS – DOMINIO FIDUCIARIO – IMPROCEDENCIA – DEFENSA DEL CONSUMIDOR – CONTRATO DE FIDEICOMISO

En el caso, la cláusula del “convenio de preventa” que establece que el comprador de una unidad funcional a estrenar carece de cualquier derecho y/o acción contra el banco,titular del dominio fiduciario, no podría ser óbice para no admitir la legitimación pasiva de dicha entidad, desde que, en primer término, no se trata de dilucidar la responsabilidad civil del Banco frente a terceros en el marco de un fideicomiso sino si se incumplió con las previsiones de la Ley Nº 24.240. Dejando sentado, además, que de la Ley Nº 24.441, en ningún momento se sigue que la entidad financiera, por ser simplemente titular del “dominio fiduciario”, no sea responsable frente al comprador.

DATOS: Cámara de Apelaciones Contencioso, Administrativo y Tributario Causa Nro: 5639. Autos: Banco Hipotecario SA Sala: II Del voto de Dra. Nélida Mabel Daniele 09-05-2007.

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